Ринок землі в Україні з 1 січня 2024 року перейшов на новий етап, відкривши можливість купувати сільськогосподарські угіддя не лише громадянам, а й юридичним особам. Головна зміна полягає у збільшенні ліміту власності з 100 до 10 000 гектарів, що суттєво змінює інвестиційний ландшафт для агробізнесу.
Для успішного укладення угоди тепер недостатньо просто знайти продавця — необхідно пройти жорсткий фінансовий моніторинг та нотаріальну перевірку походження коштів. Помилка на етапі підготовки документів може призвести не лише до відмови в реєстрації, а й до ризику примусової конфіскації землі в майбутньому.
Головне про ринок землі в Україні 2024-2026
- Ліміт володіння землею з 2024 року становить 10 000 гектарів в одні руки.
- Юридичні особи України мають право купувати землю, якщо їх учасники — лише українці.
- Розрахунок за землю здійснюється виключно у безготівковій формі через банк.
- Покупець зобов’язаний документально підтвердити легальні джерела походження коштів.
- Ціна продажу паїв не може бути нижчою за їх нормативну грошову оцінку до 2030 року.
Зміст:
Етапи та сучасний стан ринку землі в Україні
З 2024 року в Україні діє другий етап земельної реформи, який дозволяє українським юридичним особам набувати у власність до 10 000 гектарів сільськогосподарської землі. Це ключовий етап, який зрівняв у правах агрокомпанії та приватних інвесторів, створивши умови для масштабного обігу угідь.
Раніше, з липня 2021 року, ринок був доступний виключно фізичним особам з обмеженням у 100 гектарів. Тепер же право на купівлю мають компанії, створені за законодавством України, учасниками яких є виключно громадяни України, держава або територіальні громади. Важливо розуміти, що попри розширення кола покупців, процедура стала більш контрольованою з боку держави.
Ключові нововведення для покупців у 2024 році
Основними вимогами до будь-якої угоди зараз є виключно безготівковий розрахунок та документальне підтвердження джерел походження коштів. Ви не зможете розрахуватися готівкою, а банк та нотаріус обов’язково перевірять, чи відповідають ваші офіційні доходи вартості ділянки.
Законодавча база обігу земель сільгосппризначення
Основним документом, що регулює ці відносини, є Земельний кодекс України. Процес відкриття ринку був запущений спеціальним законом:
Згідно з п. 2 Закону України № 552-IX: «З 1 січня 2024 року загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи... не може перевищувати 10 тисяч гектарів.»Хто може купувати сільськогосподарську землю та встановлені ліміти
Набувати право власності на сільськогосподарські угіддя можуть громадяни України, українські юридичні особи без іноземних бенефіціарів, територіальні громади та держава. Для всіх приватних суб’єктів встановлено єдиний верхній поріг володіння — 10 000 гектарів в одні руки.
Іноземцям, особам без громадянства та закордонним компаніям купувати українську землю категорично заборонено. Це питання може бути вирішене лише через загальнонаціональний референдум, який наразі не проводився. Також існують жорсткі обмеження для осіб під санкціями та громадян держави-агресора.
Як розраховується ліміт у 10 000 гектарів
При розрахунку граничної площі враховується не лише земля, оформлена безпосередньо на вас, а й ваша частка у статутному капіталі компаній-власників землі. Наприклад, якщо ви володієте 50% акцій підприємства, яке має у власності 2000 гектарів, у ваш особистий ліміт автоматично зараховуються 1000 гектарів.
Ризики перевищення встановлених норм володіння
Якщо внаслідок купівлі або спадкування ліміт буде перевищено, власник зобов’язаний відчужити "зайву" землю протягом одного року. В іншому випадку ділянка може бути конфіскована за рішенням суду. Ми часто здійснюємо судовий захист права власності на земельну ділянку, коли виникають спори щодо правомірності володіння або помилок у реєстрах.
Алгоритм дій при купівлі земельної ділянки сільгосппризначення
- Перевірка лімітів. Переконайтеся, що з урахуванням нової ділянки загальна площа вашої землі не перевищить 10 000 га.
- Підготовка фінансів. Відкрийте рахунок у банку та підготуйте документи, що підтверджують легальність походження ваших коштів.
- Повідомлення орендаря. Перевірте, чи належним чином нотаріус повідомив орендаря про його переважне право купівлі.
- Нотаріальна перевірка. Надайте нотаріусу повний пакет документів для проведення перевірки набувача сільськогосподарської землі.
- Укладення договору. Підпишіть договір з обов’язковим безготівковим розрахунком та реєстрацією права власності в Реєстрі.
Переважне право купівлі та захист інтересів орендарів
Орендарі земельних ділянок мають переважне право на їх придбання у другу чергу, після суб’єктів, що мають спецдозвіл на видобування копалин. Це означає, що власник паю не може продати землю третій особі, не запропонувавши її спочатку орендарю за тією ж ціною. Детальніше про переважне право орендаря на купівлю землі читайте в окремому матеріалі.
Процедура реалізації цього права є суворо регламентованою: власник має повідомити нотаріуса про намір продажу, а той, у свою чергу, письмово сповіщає орендаря. Якщо цю процедуру порушити, орендар має реальні шанси перехопити право власності через суд.
Позиція Верховного Суду щодо захисту орендарів
Судова практика стоїть на стороні добросовісних орендарів. Важливо знати, що при порушенні ваших прав не потрібно вимагати скасування угоди — слід заявляти зовсім інші вимоги.
Велика Палата ВС у справі №909/337/19 від 23.06.2020 зазначила: «ефективним способом захисту переважного права орендаря... є позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця.»При порушенні переважного права купівлі слід вимагати переведення прав покупця, а не визнання угоди недійсною.
Передача переважного права іншій особі
Цікавим нюансом для агробізнесу є можливість передачі переважного права. Наприклад, фермер-фізична особа може передати своє право на викуп землі власному фермерському господарству. Така передача має бути оформлена письмовим договором та обов’язково зареєстрована у Державному реєстрі речових прав.
Як адвокат допомагає у земельних угодах
- Земельний аудит. Проводимо повну перевірку історії ділянки, наявності обтяжень, арештів та судових спорів.
- Перевірка лімітів та доходів. Аналізуємо структуру власності клієнта та допомагаємо підготувати документи для фінансового моніторингу.
- Супровід у нотаріуса. Контролюємо дотримання процедури переважного права та правильність оформлення договору купівлі-продажу.
Процедура оформлення угоди та нотаріальна перевірка
Перед посвідченням договору купівлі-продажу нотаріус зобов’язаний провести комплексну перевірку покупця на відповідність вимогам закону. Це включає встановлення кінцевих бенефіціарів для юросіб, перевірку санкційних списків та, що найважливіше, аналіз джерел походження коштів.
У нашій практиці був випадок, коли визнання права власності на землю через суд стало єдиним шляхом для спадкоємця отримати пай, оскільки оригінали документів були втрачені, а нотаріус не міг провести перевірку без повного пакета паперів.
Підтвердження легальності доходів покупця
Фінансовий моніторинг є критичним етапом. Якщо покупець планує придбати ділянку за значну суму, але його офіційні доходи за останні роки є мінімальними, банк та нотаріус заблокують операцію. Документами-підтвердженнями можуть бути декларації про доходи, довідки про зарплату, дивіденди або документи про отримання спадщини чи продаж іншого цінного майна.
Необхідні документи для відчуження землі
Для угоди продавець має надати правовстановлюючий документ на землю (держакт або свідоцтво), витяг з ДЗК та звіт про експертну грошову оцінку. Покупець надає паспорт, ІПН та документи, що підтверджують джерела коштів. Детальніше про те, як підготувати документи для відчуження землі, ви можете дізнатися у нашому профільному матеріалі.
Зразок договору купівлі-продажу земельної ділянки сільгосппризначення
ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ (ОСНОВНІ ПОЛОЖЕННЯ)
Місто [Назва], [Дата]
Сторони:
Продавець: [ПІБ/Назва, реквізити]
Покупець: [ПІБ/Назва, реквізити]
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1.1. Продавець передає, а Покупець приймає у власність земельну ділянку площею [площа] га, кадастровий номер [номер], цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
2. ЦІНА ТА РОЗРАХУНКИ
2.1. Ціна ділянки складає [сума] грн, що не є нижчою за нормативну грошову оцінку.
2.2. Розрахунок проводиться у безготівковій формі шляхом перерахування коштів з рахунку Покупця на рахунок Продавця.
3. ЗАЯВИ ТА ГАРАНТІЇ
3.1. Покупець підтверджує, що з урахуванням цієї ділянки загальна площа земель у його власності (та пов’язаних осіб) не перевищує 10 000 га.
3.2. Продавець підтверджує, що переважне право орендаря було дотримано згідно із законом.
4. ПІДТВЕРДЖЕННЯ ПОХОДЖЕННЯ КОШТІВ
4.1. Покупець надав нотаріусу документи, що підтверджують джерела походження коштів (декларації, довідки про доходи тощо).
ПІДПИСИ СТОРІН
Особливості земельних відносин під час воєнного стану
Воєнний стан вніс суттєві корективи в роботу ринку землі, зокрема щодо автоматичного продовження договорів оренди та обмеження операцій у зонах активних бойових дій. Наразі безоплатна приватизація державної та комунальної землі повністю заборонена, а земельні торги проводяться за особливою процедурою.
Для багатьох аграріїв критично важливим стало питання стабільності оренди. Якщо термін вашого договору закінчується під час війни, він може бути продовжений автоматично, що підтверджується актуальною судовою практикою. Більше про переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі читайте у нашому матеріалі.
Автоматичне поновлення оренди сільгоспземель
Верховний Суд роз’яснив важливу норму Перехідних положень Земельного кодексу, яка захищає орендарів від втрати землі під час бойових дій.
КЦС ВС у справі №685/547/23 від 22.11.2023 зазначив: «якщо строк дії договору оренди... закінчився після 24 лютого 2022 року, такий договір вважається автоматично поновленим на один рік... без необхідності внесення відомостей до Реєстру.»Оренда землі під час війни подовжується автоматично на рік без жодних додаткових угод чи реєстрації.
Регіональні обмеження та неоформлені паї
Нотаріуси мають право реєструвати угоди лише на територіях, які не є окупованими та де не ведуться активні бойові дії. Також власникам паїв варто пам’ятати про дедлайн: якщо не оформити право власності на пай до 2028 року, така земля може перейти у власність територіальної громади як незатребувана.
Питання про ринок землі в Україні
Чи може юридична особа купити землю, якщо серед засновників є іноземець?
Який максимальний розмір ділянки може купити фізична особа у 2024 році?
Чи обов’язково робити нову оцінку землі перед продажем?
Юридичний супровід угод з сільськогосподарською землею
Купівля або продаж землі — це складний процес, де кожна деталь має значення: від перевірки лімітів до підтвердження легальності доходів. Наші адвокати забезпечать повний юридичний супровід вашої угоди, мінімізуючи ризики відмови нотаріуса або оскарження договору в суді.
