Приватизація землі під будинком залишається законним способом оформити право приватної власності на територію, де розташована ваша житлова нерухомість. Наявність права власності на будівлю не робить людину автоматичним власником подвір’я, оскільки без офіційного оформлення земля юридично належить місцевій громаді чи державі.
Оформлена земельна ділянка під житловим будинком відкриває можливість вільно продавати, дарувати, заставляти або передавати майно у спадок разом із землею. Під час дії воєнного стану безоплатна передача вільних ділянок зупинена, але для власників зареєстрованих житлових будинків діє прямий виняток із закону, що дозволяє завершити приватизацію без зайвих перешкод.
Головне про приватизацію землі під будинком
- Приватизація землі під зареєстрованим будинком дозволена під час воєнного стану.
- Для розробки технічної документації не потрібен попередній дозвіл місцевої ради.
- Безоплатно передається до 10 соток у містах, 15 у селищах та 25 у селах.
- Кадастровий номер обов’язковий для посвідчення будь-яких нотаріальних угод щодо будинку.
- Право власності на землю виникає лише з моменту реєстрації в реєстрі ДРРП.
Зміст:
Розробка технічної документації для оформлення землі
Першим етапом приватизації є замовлення технічної документації із землеустрою у сертифікованого інженера-землевпорядника. Цей документ встановлює межі ділянки в натурі на місцевості та є підставою для всіх подальших реєстраційних дій у державних базах даних.
Для ділянок під зареєстрованими будинками діє спрощений порядок: вам не потрібно отримувати попередній дозвіл від місцевої ради на розробку проєкту. Ви одразу укладаєте договір із землевпорядною організацією або ФОП, який має відповідний кваліфікаційний сертифікат.
Згідно з ч. 1, 2 ст. 118 Земельного кодексу України: «У разі якщо на земельній ділянці розташований жилий будинок, право власності на який оформлено (зареєстровано) в установленому законом порядку, приватизація земельної ділянки здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) без надання дозволу на її розроблення.»Виконавець робіт проводить геодезичну зйомку, формує обмінний XML-файл та перевіряє, чи не перетинає ділянка охоронні зони інженерних мереж або сусідні володіння.
Хто має право розробляти документацію
Розробляти документацію має право виключно сертифікований інженер-землевпорядник, внесений до державного реєстру. Ви можете звернутися як до профільної землевпорядної компанії, так і до приватного підприємця. Перед укладенням договору обов’язково перевірте чинність сертифіката фахівця, щоб уникнути повернення документів кадастровим реєстратором.
Погодження меж ділянки із сусідами
Під час геодезичних робіт складається акт погодження меж із суміжними землекористувачами. На цьому етапі нерідко виникають конфлікти, коли сусіди відмовляються ставити підпис через давні особисті неприязні або суперечки щодо паркану.
Відмова сусіда підписати акт сама по собі не зупиняє приватизацію, якщо немає реального накладення меж чи судового позову. За необхідності можна залучити земельну комісію ради для фіксації відсутності порушень.
Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №619/1415/19 від 01.08.2022 зазначив: «підписання акта погодження меж самостійного значення не має і не тягне виникнення прав на землю; відсутність згоди суміжного користувача за відсутності фактичного порушення його прав не блокує прийняття радою рішення про передачу землі у власність.»Внесення відомостей до Державного земельного кадастру
Після завершення вимірів землевпорядник передає технічну документацію державному кадастровому реєстратору для відкриття Поземельної книги та внесення даних про ділянку до Державного земельного кадастру. Це обов’язкова умова, без якої земля не вважається юридично сформованим об’єктом і не може бути передана радою у власність.
Процедура внесення відомостей до ДЗК є безоплатною та займає до 14 днів. Ознайомитися з офіційними вимогами допоможе державна реєстрація земельної ділянки через Гід з державних послуг. За результатами реєстрації власник отримує витяг з ДЗК, який підтверджує координати меж та закріплений 19-значний цифровий код.
Згідно з ч. 1, 8 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр»: «Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється за заявою власника земельної ділянки, користувача земельної ділянки державної чи комунальної власності або особи, яка має право на приватизацію земельної ділянки... Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється при її формуванні шляхом відкриття Поземельної книги на таку ділянку та присвоєння їй кадастрового номера.»Обов’язковість кадастрового номера для угод
Без кадастрового номера неможливо посвідчити жодну нотаріальну угоду щодо житлового будинку. Навіть якщо нерухомість відчужується без завершеної приватизації землі, нотаріус вимагатиме наявність присвоєного номера в кадастрі.
Виправлення технічних помилок і накладань
Якщо під час внесення координат виявляється накладання на сусідню ділянку, землевпорядник перевіряє вихідні геодезичні дані. Технічні помилки усуваються через виправлення відомостей кадастровим реєстратором, а в разі відмови сусідів виправляти накладки спір вирішується в судовому порядку.
Алгоритм оформлення землі під будинком
- Замовте технічну документацію. Зверніться до сертифікованого інженера-землевпорядника для встановлення меж ділянки в натурі без попереднього дозволу ради.
- Отримайте кадастровий номер. Зареєструйте сформовану земельну ділянку в Державному земельному кадастрі та отримайте витяг з ДЗК.
- Подайте клопотання до ради. Зверніться до органу місцевого самоврядування із заявою про затвердження документації та безоплатну передачу землі у власність.
- Зареєструйте право власності. Подайте рішення сесії ради та витяг з ДЗК державному реєстратору в ЦНАП або нотаріусу для внесення запису до ДРРП.
Отримання рішення про передачу ділянки у власність
Після отримання витягу з ДЗК власник будинку звертається до місцевої ради із клопотанням про затвердження технічної документації та передачу земельної ділянки у приватну власність. Саме рішення сесії ради є безпосередньою підставою для набуття права на землю.
Орган місцевого самоврядування зобов’язаний розглянути подане клопотання протягом одного місяця. До заяви обов’язково додаються копії паспорта, РНОКПП, правовстановлюючих документів на житловий будинок, технічної документації та витягу з кадастру. Якщо під час підготовки виникають процедурні труднощі, своєчасна консультація, яку надає адвокат з земельних питань, дозволить уникнути повернення документів.
Норми безоплатної передачі землі під будинком
Законодавство встановлює чіткі граничні розміри ділянок, які можна оформити у власність безоплатно для обслуговування житла:
- У селах. Передається ділянка площею не більше 0,25 гектара.
- У селищах. Граничний розмір становить не більше 0,15 гектара.
- У містах. Дозволено безоплатно приватизувати не більше 0,10 гектара.
Згідно з п. «г» ч. 1 ст. 121 Земельного кодексу України: «Громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах: для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 гектара, в селищах - не більше 0,15 гектара, в містах - не більше 0,10 гектара.»Якщо фактична площа подвір’я перевищує встановлений ліміт, залишок площі не підлягає безоплатній приватизації. Його можна оформити в оренду у громади або викупити за згодою ради.
Бездіяльність ради та принцип мовчазної згоди
У разі зволікання ради з розглядом клопотання понад місячний строк закон дозволяє реагувати на бездіяльність влади через судовий захист або фіксацію мовчазної згоди. Відмова у затвердженні документації має бути виключно письмовою та мотивованою невідповідністю поданих документів закону чи генеральному плану.
Юридичний супровід приватизації землі
- Аналіз документів на будинок. Перевіряємо правовстановлюючі документи на будівлю в електронних реєстрах та наявність можливих обмежень у користуванні землею.
- Контроль землевпорядних робіт. Супроводжуємо розробку технічної документації, погодження меж та взаємодію з інженерами-землевпорядниками.
- Представництво в місцевій раді. Готуємо клопотання, контролюємо строки сесійного розгляду та протидіємо безпідставним відмовам чиновників.
- Державна реєстрація права. Забезпечуємо внесення відомостей до ДРРП та отримання офіційного витягу про право приватної власності.
Державна реєстрація права власності на землю
Право власності на приватизовану земельну ділянку виникає виключно з моменту його внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Рішення сесії ради чи наявність кадастрового номера без запису в електронному реєстрі не роблять громадянина повноправним власником майна.
Для проведення реєстрації заявник звертається до ЦНАП або приватного нотаріуса. Офіційні роз’яснення щодо порядку звернення наводить державна реєстрація права власності на нерухоме майно на порталі Дія. Адміністративний збір за реєстрацію складає 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб, а результат формується у вигляді витягу з ДРРП протягом 5 робочих днів.
Якщо об’єкт нерухомості розташовано в столичному регіоні, практичну допомогу при подачі документів надасть кваліфікований адвокат по земельним питанням у Києві.
Перелік документів для реєстратора
Для внесення запису до ДРРП необхідно підготувати узгоджений пакет документів:
- Заява встановленого зразка. Формується безпосередньо адміністратором ЦНАП або нотаріусом під час прийому.
- Паспорт та РНОКПП. Оригінали документів, що посвідчують особу власника будинку.
- Рішення місцевої ради. Завірена копія рішення про затвердження технічної документації та передачу ділянки у власність.
- Витяг з ДЗК. Документ про земельну ділянку з підтвердженням присвоєного кадастрового номера.
- Квитанція про сплату збору. Документ про сплату адміністративного збору з обов’язковою відміткою або ЕЦП банку.
Особливості приватизації під час воєнного стану
Загальна заборона на безоплатну роздачу земель, запроваджена на період воєнного стану, не поширюється на присадибні ділянки із зареєстрованими будинками. Власники діючої нерухомості мають повне законне право оформлювати землю під своїми будівлями.
Згідно з пп. 5 п. 27 Розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України: «Безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність... забороняється, крім безоплатної передачі земельних ділянок у приватну власність власникам розташованих на таких земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд).»Зразок клопотання про затвердження технічної документації та передачу землі
До [Назва міської / селищної / сільської ради]
Адреса: [Поштовий індекс, область, місто/село, вулиця, номер]Заявник: [Прізвище, ім’я, по батькові власника будинку]
РНОКПП: [Ідентифікаційний номер]
Паспорт: серія [серія/номер або ID-картка], виданий [орган, дата]
Адреса реєстрації: [Індекс, область, місто/село, вулиця, номер будинку]
Телефон: [Номер телефону]
E-mail: [Електронна пошта]ЗАЯВА (КЛОПОТАННЯ)
про затвердження технічної документації із землеустрою та передачу земельної ділянки у приватну власністьЯ є власником житлового будинку, розташованого за адресою: [вказати повну адресу будинку], на підставі [вказати правовстановлюючий документ: договір купівлі-продажу / свідоцтво про право на спадщину / витяг з ДРРП від «___» ________ 20__ р. № _________].
На виконання вимог статей 118, 121, 122 Земельного кодексу України та Закону України «Про землеустрій», сертифікованим інженером-землевпорядником було розроблено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).
Земельну ділянку зареєстровано в Державному земельному кадастрі, їй присвоєно кадастровий номер: [вказати 19-значний кадастровий номер ділянки], площа ділянки становить [вказати площу в гектарах, наприклад 0,1000 га].
Правом на безоплатну приватизацію земельної ділянки за зазначеним цільовим призначенням раніше не користувався(лася).
На підставі викладеного, керуючись статтями 118, 121, 122, 186 Земельного кодексу України, Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні», —
ПРОШУ:
1. Затвердити технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) площею [вказати площу] га (кадастровий номер: [кадастровий номер]), розташованої за адресою: [адреса розташування ділянки].
2. Передати у приватну власність мені, [Прізвище, ім’я, по батькові], зазначену земельну ділянку для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (код цільового призначення 02.01).Додатки:
1. Копія паспорта та РНОКПП заявника.
2. Копія правовстановлюючого документа на житловий будинок (витяг з ДРРП).
3. Копія технічного паспорта на житловий будинок.
4. Примірник технічної документації із землеустрою.
5. Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.[Дата] /Підпис/ [Прізвище, ініціали]
Оформлення землі при спадкуванні та спільній власності
Оформлення ділянки має окремі специфічні правила, якщо житловий будинок належить кільком особам на праві спільної власності або перейшов у спадок без приватизованої землі. У цих випадках важливо правильно визначити суб’єктний склад заявників.
Якщо будівлею володіють кілька співвласників, земля під нею приватизується виключно у спільну часткову власність пропорційно часткам у будинку. Подати заяву має кожен співвласник. Якщо між ними виникає непорозуміння, одноосібно виділити частину землі неможливо без попереднього реального поділу житлового будинку в натурі з присвоєнням окремих адрес.
У практиці зустрічаються ситуації, коли спадкодавець володів будинком, але землю оформити не встиг. Спадкоємець після реєстрації права на будинок успадковує право розпочати або завершити приватизацію ділянки на власне ім’я. У разі виникнення спорів щодо спадкового майна суттєву роль відіграє перевірена практика щодо визнання права на землю через суд.
Успадкування права на завершення оформлення
Якщо померлий родич за життя встиг розпочати землеустрій або отримати рішення ради, його спадкоємці не втрачають напрацьований результат. Правонаступник будинку має повне право завершити процедуру та зареєструвати право власності на ділянку.
Варто зазначити, що схожу справу ми вже виграли, коли захистили законне право громадянина на приватизацію майна без зайвих бюрократичних перешкод з боку органів самоврядування.
Перехід прав на ділянку при купівлі будинку
При придбанні будинку, земля під яким залишилася неприватизованою, право користування ділянкою переходить до нового господаря на тих самих умовах, що були у попереднього власника. Новий власник отримує виключне право завершити приватизацію подвір’я на власне ім’я.
Допомога адвоката у приватизації землі
Процедура оформлення землі під житловим будинком нерідко супроводжується затягуванням строків у раді або суперечками щодо меж із сусідами. Якщо ви зіткнулися з відмовою чи бюрократичною тяганиною, кваліфікований юридичний супровід допоможе захистити ваші права та оформити нерухомість без зайвих ризиків.
Питання про приватизацію землі під будинком
Чи можна приватизувати землю якщо немає документів на будинок
Приватизація земельної ділянки за цією процедурою можлива лише за наявності зареєстрованого права власності на житловий будинок. Якщо об’єкт не введений в експлуатацію або вважається самочинним будівництвом, спершу необхідно узаконити будівлю, внести запис до Реєстру речових прав і лише після цього розпочинати землеустрій.
Чи потрібен дозвіл ради для початку виготовлення технічної документації
Ні, згідно зі статтею 118 Земельного кодексу України, якщо право власності на будинок належним чином оформлене, дозвіл органу місцевого самоврядування на виготовлення документації не потрібен. Ви маєте право одразу укласти договір із сертифікованим інженером-землевпорядником.
Чи можна продати будинок якщо земля під ним не приватизована
Продати житловий будинок можна, але обов’язковою умовою посвідчення нотаріальної угоди є присвоєння земельній ділянці кадастрового номера. Земля може залишатися неприватизованою, проте етап виготовлення технічної документації та внесення відомостей до ДЗК пройти необхідно. Покупець згодом завершить приватизацію на своє ім’я.
Що робити якщо один зі співвласників будинку відмовляється від приватизації
Якщо співвласник перебуває за кордоном, він може надати нотаріально посвідчену довіреність через консульство для оформлення спільної часткової власності. Якщо має місце ухилення або відмова, іншому співвласнику необхідно ініціювати офіційний поділ будинку в натурі на окремі об’єкти або вирішувати питання користування через суд.
Прочитати на: мовою
1 коментар до “Приватизація земельної ділянки під житловим будинком”