Викуп земельних ділянок понад норму для фермерського та особистого господарства

Викуп земельної ділянки фермерським господарством або власниками ОСГ сьогодні є чи не єдиним реальним способом легалізувати право власності на землю, яка перебуває у користуванні понад встановлені ліміти. В умовах воєнного стану, коли безоплатна приватизація більшості земель фактично заблокована, механізм викупу за нормативною грошовою оцінкою стає пріоритетним інструментом для аграріїв.

Головна перевага цього процесу полягає у можливості отримати землю у власність без проведення аукціонів та з гарантованою розстрочкою платежу на 10 років. Це дозволяє фермерам не лише захистити свої активи від рейдерства, а й використовувати землю як повноцінний фінансовий інструмент, наприклад, для отримання банківських кредитів під заставу.

Хто має право на пільговий викуп землі без аукціону

Право на викуп земельних ділянок без проведення земельних торгів мають громадяни, які володіють землею на праві постійного користування або довічного успадкованого володіння. Це правило також поширюється на орендарів, які переоформили своє право постійного користування у право оренди до 2010 року. Важливо, що з 2024 року таке право отримали і юридичні особи, які успадкували або перейняли ці права від засновників фермерських господарств.

Верховний Суд у своїй практиці чітко визначив, що таке право є «законним очікуванням» особи. Це означає, що якщо ви належним чином звернулися до ради з актом на постійне користування, орган місцевого самоврядування не має права вам відмовити просто так. Це не дискреційне право ради (хочу — продам, хочу — ні), а її обов’язок за умови дотримання вами процедури.

Окремо варто зазначити, що право на викуп зберігається і за спадкоємцями засновників фермерських господарств. Навіть якщо державний акт виписаний на померлого голову ФГ, господарство продовжує користуватися землею, а його члени можуть ініціювати процедуру викупу. Ми часто допомагаємо клієнтам, коли виникає успішне оформлення землі у спадок через суд, що стає першим кроком до подальшого викупу.

Ціна за нормативною оцінкою та умови розстрочки на 10 років

Ціна викупу для земель сільськогосподарського призначення встановлюється на рівні їхньої нормативної грошової оцінки (НГО). Це ключова фінансова пільга, оскільки ринкова вартість землі часто значно вища. Орган місцевого самоврядування за законом позбавлений права вимагати проведення експертної оцінки для встановлення вищої ціни, що підтверджено численними рішеннями судів.

Ще однією вагомою перевагою є право на розстрочку платежу терміном до 10 років. Це право є імперативним — тобто рада зобов’язана надати розстрочку, якщо ви про це просите у своїй заяві. Відмова депутатів у розстрочці є незаконною і може бути успішно оскаржена. При цьому право власності на ділянку переходить до вас вже після сплати першого платежу, який зазвичай становить 1/10 від загальної суми.

Однак варто пам’ятати про певні обмеження при купівлі з розстрочкою:

• Заборона відчуження. До повної сплати вартості землі ви не зможете її продати або подарувати. В Реєстрі речових прав буде зафіксовано відповідне обтяження.
• Ризик розірвання договору. Систематичне пропущення щорічних платежів може стати підставою для судового позову від громади про розірвання договору та повернення землі.
• Іпотека. Попри заборону продажу, викуплену землю можна використовувати як заставу для отримання кредитів, що критично важливо для розвитку агробізнесу.

Як викупити надлишки землі для ОСГ понад 2 гектари

Загальна норма безоплатної приватизації для ведення особистого селянського господарства (ОСГ) становить не більше 2,0 гектара. Проте багато громадян ще з 90-х років мають у користуванні ділянки площею 3, 5 або навіть 7 гектарів. Все, що перевищує 2 гектари, вважається «надлишком», який ніколи не можна було отримати безкоштовно. Процедура за Постановою КМУ №118 дозволяє викупити всю площу, що перебуває у вашому користуванні.

Уявімо ситуацію: ви користуєтеся ділянкою 5 га для ОСГ на підставі старого державного акта. Оскільки приватизація землі під час воєнного стану для таких цілей заборонена, ви не можете отримати навіть законні 2 га задарма. Виходом є подання заяви на викуп усіх 5 га за ціною НГО. Це дозволяє легалізувати все землеволодіння одним договором купівлі-продажу, не чекаючи завершення війни та відновлення процесів безоплатної передачі.

Такий підхід особливо актуальний для тих, хто планує масштабувати своє господарство. Викуплена земля стає вашою приватною власністю, що дає впевненість у завтрашньому світі та захищає від спроб вилучення ділянки для потреб громади або інших осіб.

Процедура оформлення викупу під час дії воєнного стану

Процес викупу починається з подання клопотання до місцевої ради за місцем знаходження ділянки. До заяви обов’язково додаються копія державного акта на право постійного користування та витяг з ДЗК. Якщо ваша ділянка ще не має кадастрового номера або не внесена до реєстру, першим кроком буде розробка технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж.

Місцева рада зобов’язана розглянути вашу заяву протягом місяця. Після прийняття позитивного рішення готується договір купівлі-продажу, який обов’язково засвідчується нотаріально. Важливо простежити, щоб у договорі були чітко прописані умови розстрочки, якщо ви на неї претендуєте. Оформлення права власності в Реєстрі речових прав відбувається одразу після підписання договору та сплати першого внеску.

Під час війни діють особливі правила регулювання земельних відносин, але вони не скасовують право на викуп. Навпаки, через заборону безоплатної приватизації, викуп став основним легальним шляхом переходу землі з державної у приватну власність. Розуміння того, як працює ринок землі в Україні 2024-2026, допоможе вам правильно оцінити інвестиційну привабливість викупу вашої ділянки вже зараз.

Що робити у разі відмови місцевої ради у продажу ділянки

На практиці фермери часто стикаються з відмовами або затягуванням розгляду заяв. Типові причини відмов, як-от «відсутність ділянки в плані приватизації» або «необхідність проведення аукціону», є незаконними. Згідно з пунктом 6-1 Перехідних положень Земельного кодексу України, ви маєте пряме право на викуп без торгів.

Якщо рада ігнорує вашу заяву понад місяць або надала письмову відмову, єдиним ефективним шляхом є звернення до суду. Верховний Суд у справі №619/2762/23 підтвердив, що за наявності всіх документів рада зобов’язана прийняти рішення про продаж. У таких випадках ми забезпечуємо судовий захист права власності на землю, змушуючи орган місцевого самоврядування виконати вимоги закону.

Не варто боятися судового процесу — практика у таких спорах зараз переважно на боці фермерів. Головне — мати належним чином зафіксований факт звернення до ради та повний пакет документів, що підтверджують ваше право користування ділянкою.