Передача землі або майнових прав на неї в заставу є поширеним способом залучення банківського кредитування та фінансових інвестицій для бізнесу й громадян. Оскільки земельні ділянки належать до нерухомого майна, правовідносини щодо їхнього обтяження регулюються сукупністю норм земельного, цивільного та спеціального іпотечного законодавства. Порушення законодавчих вимог при укладенні правочину не лише ставить під загрозу дійсність забезпечувального договору, а й тягне ризик втрати активу або неможливості захистити права кредитора.
У цьому матеріалі адвокати бюро «ЮРКОНСАЛТ» розбирають, які саме земельні ділянки та майнові права можна надати в забезпечення, які суб’єктні обмеження діють для аграрних земель, як юридично грамотно посвідчити договір та як відбувається процедура звернення стягнення за неповернення боргу.
Ключові факти про заставу земельних ділянок в Україні
- Заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них можуть бути виключно банки.
- Земельна ділянка може бути передана в заставу лише за наявності сформованого кадастрового номера та держреєстрації в ДРРП.
- Діє принцип єдності долі землі та споруд: якщо на ділянці є будівля заставодавця, земля передається в іпотеку тільки разом із нею.
- Частина земельної ділянки не може бути заставлена без попереднього виділу в натурі та присвоєння окремого кадастрового номера.
- Право іпотеки на земельну ділянку виникає лише з моменту державної реєстрації обтяження в ДРРП, а не від підписання договору.
- Звернення стягнення через виконавче провадження здійснюється виключно через земельні електронні торги у формі аукціону.
Зміст:
Хто має право передавати землю в заставу та які вимоги до сторін
Передавати земельну ділянку в заставу має право виключно її законний власник, чиє право власності зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Заставодавцем може виступати як сам позичальник за основним фінансовим зобов’язанням, так і третя особа, що діє як майновий поручитель. Якщо йдеться про заставу земель сільськогосподарського призначення, коло потенційних кредиторів суворо обмежене законом.
Аналіз норм законодавства свідчить про встановлення підвищених бар’єрів до учасників таких правочинів задля запобігання тіньовому обігу стратегічних земельних ресурсів.
Банківська монополія на заставу сільськогосподарських угідь
Відповідно до частини 4 статті 133 Земельного кодексу України, заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них, зокрема оренди чи емфітевзису, можуть бути виключно банківські установи. Жодна фізична особа, ломбард, кредитна спілка чи інша небанківська фінансова установа не наділені правом виступати кредитором під забезпечення агроземлею. Будь-яка угода про передачу сільськогосподарського паю у заставу приватній особі є нікчемною в силу закону.
Застава ділянки у спільній власності та згода подружжя
Якщо земельна ділянка перебуває у спільній сумісній власності, її передача в іпотеку допускається виключно за письмовою нотаріально засвідченою згодою другого з подружжя. Відповідно до статті 578 Цивільного кодексу України та частини 2 статті 6 Закону України «Про іпотеку», порушення цієї вимоги дає право визнати іпотечний договір недійсним.
Правову позицію щодо цього питання підтвердив Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду в постанові від 11.03.2021 у справі № 372/3057/19.
Які земельні ділянки та речові права дозволено передавати в заставу
Предметом застави можуть бути сформовані земельні ділянки державної, комунальної або приватної власності з присвоєним кадастровим номером, а також визначені законом майнові права на чужу землю. Практична оборотоздатність кожного окремого об’єкта залежить від наявності чітко закріплених меж у кадастрі та відсутності нерозривно пов’язаних незареєстрованих споруд.
Обов’язковість кадастрового номера та перевірка в кадастрі
Передати земельну ділянку в заставу неможливо без внесення відомостей про неї до Державного земельного кадастру. Нотаріус під час посвідчення правочину перевіряє факт формування ділянки, її межі, цільове призначення та площу. Перевірити актуальний статус земельної ділянки можна через офіційні електронні сервіси Держгеокадастру, отримавши відповідний витяг з ДЗК.
Принцип єдності юридичної долі ділянки та розміщених споруд
Якщо на земельній ділянці розташований житловий будинок або інша нерухомість заставодавця, ділянку передають у заставу разом із цими спорудами. Нотаріус звертає увагу на наявність чи відсутність зареєстрованих об’єктів нерухомості, адже їхній статус впливає на правомочність угоди.
Покроковий алгоритм передачі земельної ділянки в заставу банку
- Здійсніть перевірку відомостей про земельну ділянку в Державному земельному кадастрі та замовте витяг з ДЗК із підтвердженням меж, площі та кадастрового номера.
- Перевірте реєстрацію права власності та відсутність сторонніх арештів чи обтяжень у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
- Перевірте наявність зареєстрованих або незавершених будівель на ділянці: вони обов’язково повинні передаватися в іпотеку разом із землею.
- Отримайте письмову нотаріально засвідчену згоду другого з подружжя або інших співвласників, якщо ділянка належить до спільної сумісної власності.
- Замовте проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки для погодження суми забезпечення із банком-кредитором.
- Укладіть та нотаріально посвідчіть договір іпотеки за місцезнаходженням ділянки або однієї зі сторін.
- Проконтролюйте одночасне внесення нотаріусом до ДРРП двох записів: про реєстрацію іпотеки та накладення публічної заборони відчуження землі.
Які земельні ділянки та права не можуть бути предметом застави
Законодавство України забороняє передавати в заставу земельні сервітути, частки землі, що не виділені в натурі, права користування ділянками державної чи комунальної власності (за винятком випадків, прямо передбачених законом), а також майно, щодо якого накладено судові або податкові арешти.
Заборона застави права користування державною та комунальною землею
Згідно зі статтею 133 Земельного кодексу України, не може бути передано у заставу право постійного користування або право оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності, за винятком випадків, прямо передбачених законодавством. Сервітут також не може бути предметом застави сам по собі.
Неможливість застави частини ділянки без виділу в натурі
Частина земельної ділянки не може бути предметом застави без попереднього виділу в натурі та присвоєння окремого кадастрового номера. Нотаріус відмовить у посвідченні договору, якщо предмет застави не є сформованою одиницею обліку в кадастрі.
Юридичні послуги бюро «ЮРКОНСАЛТ» у сфері земельного права
- Юридичний аудит правовстановлюючих документів на землю та перевірка обтяжень у ДРРП і ДЗК
- Розробка та правовий аналіз договорів застави земельних ділянок, суперфіцію, емфітевзису та прав оренди
- Супровід нотаріального посвідчення угод іпотеки та державної реєстрації обтяжень
- Захист прав боржників і землевласників під час судового або позасудового звернення стягнення
- Представництво інтересів під час проведення земельних електронних торгів та оскарження дій виконавців
Порядок оформлення та істотні умови договору застави землі
Договір застави земельної ділянки підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню та укладається за місцезнаходженням ділянки або за місцезнаходженням однієї зі сторін. Нотаріус перевіряє відсутність арештів, судових спорів та достовірність прав власності заставодавця перед посвідченням.
Істотні умови договору іпотеки земельної ділянки
Договір має містити найменування та реквізити сторін, опис основного зобов’язання, детальний опис предмета застави з кадастровим номером, площею, місцем розташування та цільовим призначенням, грошову оцінку та умови звернення стягнення.
Перевірка відсутності обтяжень та подвійна дія нотаріуса
Нотаріус вносить до Державного реєстру речових прав одночасно два записи: про реєстрацію іпотеки та про накладення заборони відчуження. Відсутність одного з двох записів ставить під загрозу захист прав кредитора.
Зразок заяви про згоду співвласника або другого з подружжя на передачу землі в іпотеку
До приватного нотаріуса Запорізького міського нотаріального округу
Від: Іванової Олени Василівни,
РНОКПП: 2987654321,
що проживає за адресою: м. Запоріжжя, вул. Соборна, буд. 10, кв. 15ЗАЯВА
про надання згоди на передачу земельної ділянки в заставу (іпотеку)Я, Іванова Олена Василівна, цією заявою даю свою добровільну, безумовну та повну згоду своєму чоловікові, Іванову Сергію Петровичу, на передачу в заставу (іпотеку) акціонерному товариству «БАНК» земельної ділянки, яка належить нам на праві спільної сумісної власності подружжя.
Характеристики земельної ділянки:
Кадастровий номер: 2310100000:01:002:0345
Площа: 0.1500 га
Цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд
Місце розташування: Запорізька обл., м. Запоріжжя, вул. Квіткова, 25Зобов’язання, що забезпечується іпотекою: виконання умов кредитного договору на суму 1 500 000 (один мільйон п’ятсот тисяч) гривень зі строком повернення до 15 грудня 2028 року.
Зміст статей 577, 578 Цивільного кодексу України, статей 6, 9, 33 Закону України «Про іпотеку», статті 65 Сімейного кодексу України мені нотаріусом роз’яснено і зрозуміло. Підтверджую, що даний правочин відповідає спільним інтересам нашої сім’ї.
«____» ________________ 20___ року ________________ / О.В. Іванова /
Особливості застави речових прав на чужу земельну ділянку
Застава майнових прав на землю (оренда, емфітевзис, суперфіцій) дозволяє землекористувачу отримати фінансування під заставу своєї господарської позиції. Оборотоздатність похідних прав залежить від умов первинного договору та згоди власника, якщо це передбачено.
Застава емфітевзису та суперфіцію без згоди власника
За загальним правилом право емфітевзису чи суперфіцію може передаватися в заставу землекористувачем без окремої згоди власника, якщо первинний договір не містить заборони. Це робить такі права зручним інструментом забезпечення кредитування агровиробництва.
Судова практика щодо обмеження оборотоздатності права оренди
Судова практика (зокрема позиції Верховного Суду) підтверджує, що можливість відчуження чи застави права оренди визначається текстом договору оренди та законом. Якщо договір містить заборону, її потрібно дотримуватися.
Момент виникнення права застави та його зв’язок з реєстрацією
Право іпотеки на земельну ділянку або майнові права виникає виключно з моменту державної реєстрації відповідного обтяження у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Просте підписання договору без внесення запису до ДРРП не створює заставного права.
Співвідношення норм Закону про заставу та Закону про іпотеку
Спеціальні норми Закону України «Про іпотеку» мають пріоритет щодо порядку виникнення заставних прав на нерухоме майно. Для земельних ділянок чинність обтяження відлічується з моменту внесення запису до ДРРП.
Правові наслідки розпорядження ділянкою заставодавцем
Хоч заставодавець зберігає право володіння та користування, право розпорядження ділянкою обмежене умовами договору і згодою іпотекодержателя. Новостворені об’єкти на заставленій ділянці можуть автоматично підлягати іпотеці за умови передбачення в договорі.
Порядок звернення стягнення на заставлену земельну ділянку
Звернення стягнення на заставлену земельну ділянку здійснюється у судовому порядку з реалізацією через земельні електронні торги або в позасудовому порядку на підставі умов договору іпотеки. Кожен спосіб має власні процесуальні та захисні механізми для боржника та кредитора.
Судовий порядок та реалізація на земельних торгах
Примусова реалізація здійснюється через відкриті електронні земельні торги у формі аукціону. Орендар має переважне право купівлі, а порушення його прав тягне за собою скасування результатів торгів.
Позасудове врегулювання та правові наслідки для залишку боргу
Договором може бути передбачено позасудове врегулювання — наприклад, передача права власності на землю за банком. Верховний Суд констатує, що в разі такої передачі подальші вимоги кредитора щодо боржника можуть вважатися припиненими.
Юридичний супровід застави землі та захист прав землевласників
Оформлення застави або іпотеки земельної ділянки пов’язане з високими правовими ризиками: від прихованих обтяжень у державних реєстрах до ризику втрати майна за позасудовими застереженнями кредитора. Адвокати бюро «ЮРКОНСАЛТ» надають повний комплекс послуг з юридичного аудиту земельних ділянок, перевірки кредитної та іпотечної документації, а також здійснюють представництво інтересів землевласників і кредиторів під час виконавчого та судового звернення стягнення.
Для отримання фахової консультації та захисту ваших майнових інтересів звертайтеся за телефонами (050) 101-8228 або (097) 101-8228.
Поширені запитання про заставу земельних ділянок
Чи можна передати під заставу землю, якщо вона вже перебуває в офіційній оренді?
Так, власник має законне право передати земельну ділянку в заставу без згоди орендаря, якщо інше прямо не встановлено умовами укладеного договору оренди. При цьому чинний договір оренди зберігає юридичну силу як для банку-іпотекодержателя, так і для нового власника в разі примусової реалізації майна.
Чи має право фізична особа позичити гроші іншій людині під заставу сільськогосподарського паю?
Ні, відповідно до частини 4 статті 133 Земельного кодексу України заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них можуть виступати виключно банківські установи. Угода про заставу агроземель на користь приватної особи або небанківської фінансової компанії є недійсною.
Чи можна заставити право оренди земельної ділянки приватної власності?
Право оренди приватної ділянки може бути передано в заставу лише за письмовою згодою власника-орендодавця, якщо інше прямо не передбачено положеннями самого договору оренди. Якщо йдеться про ділянку сільськогосподарського призначення, заставодержателем такого права знову ж таки може бути виключно банк.
Чи можна передати в заставу земельну ділянку, якщо на неї накладено податкову заставу або арешт?
Ні, наявність арештів державної або приватної виконавчої служби, судових заборон або податкової застави в ДРРП робить нотаріальне посвідчення іпотечного договору неможливим до повного скасування та офіційного зняття цих обтяжень.
Як відбувається звернення стягнення на заставлену землю у разі невиконання зобов'язання?
Стягнення відбувається двома шляхами: у судовому порядку з наступним продажем ділянки на земельних торгах через виконавче провадження або у позасудовому порядку через реєстрацію права власності за банком чи продаж іншій особі від імені боржника, якщо це передбачено застереженням в договорі.