Правове поле у сфері нерухомості постійно змінюється, встановлюючи нові вимоги до оформлення угод, підтвердження походження коштів та взаємодії з реєстрами. Власникам квартир, будинків і потенційним покупцям важливо своєчасно перевірити статус своїх активів, аби уникнути фінансових втрат або затяжних судових тяганин. Відповідно до частини 1 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», права на нерухомість набувають повної юридичної сили лише після внесення запису до єдиної електронної системи.
Адвокатське бюро «ЮРКОНСАЛТ» підготувало практичний чек-лист підготовки до нових правил. Завчасний юридичний аудит правовстановлюючих документів, розрахунок податків і звірка технічних даних дозволяють гарантувати безпеку кожної операції на ринку нерухомості.
Ключові факти про актуальні вимоги до оформлення нерухомості
- Права власності, зареєстровані до 2013 року в паперових архівах БТІ, залишаються дійсними, проте без оцифрування в ДРРП нотаріус не зможе провести відчуження об’єкта.
- Самостійно перевірити актуальний статус об’єкта та наявність внесених обтяжень можна сформувавши електронну довідку через сервіс Дія.
- Оподаткування доходу від продажу напряму залежить від терміну перебування житла у власності: понад 3 роки — нульова ставка ПДФО за умови одного продажу за рік.
- Будь-який попередній договір щодо нерухомого майна або майбутнього об’єкта підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню під загрозою нікчемності.
- Забудовник зобов’язаний зареєструвати спеціальне майнове право в ЄДЕССБ на кожен майбутній об’єкт житлового комплексу перед його продажем інвесторам.
- Безготівкові розрахунки за угодами відчуження вимагають надання банку документального підтвердження легальності джерел коштів покупця.
Зміст:
Які документи на житло необхідно оцифрувати та звірити
Для безпечного розпорядження майном необхідно переконатися, що відомості про об’єкт внесені до електронного реєстру, а адреса та технічні характеристики повністю співпадають з фактичними даними. Відсутність цифрового запису блокує посвідчення угод у нотаріуса та участь у державних програмах відновлення.
Якщо право власності виникло до 1 січня 2013 року, воно фіксувалося у паперових реєстраційних книгах БТІ або на старих бланках свідоцтв. Хоча закон визнає такі документи дійсними, перед виходом на будь-яку угоду необхідно внести дані до електронної бази. Додатково корисно ознайомитися з матеріалом про те, як відбувається державна реєстрація речових прав на нерухоме майно для розуміння всієї процедури.
Перевірка наявності цифрового запису в електронній системі
Власникам житла рекомендується завчасно сформувати інформаційну довідку через сервіс Дія або звернутися до державного реєстратора в ЦНАП. Якщо виявиться, що об’єкт відсутній у базі, слід подати заяву на первинну реєстрацію разом із паперовим правовстановлюючим документом та технічним паспортом. Це позбавить від кількатижневих затримок і запитів до архівів БТІ в момент укладення важливої угоди.
Звірка адресних даних та технічних перепланувань
Нерідко через декомунізацію або зміну нумерації будівель адреса в документі не збігається з Реєстром будівельної діяльності. У такому разі необхідно заздалегідь отримати розпорядження органу місцевого самоврядування про уточнення поштової адреси. Також будь-які проведені реконструкції з розширенням площі мають бути належним чином узаконені в ЄДЕССБ, інакше нотаріус відмовиться посвідчувати договір відчуження.
Як оцінити фінансові та податкові зобов’язання перед угодою
Фінансовий розрахунок перед продажем нерухомості вимагає визначення строків володіння об’єктом та черговості операцій у поточному календарному році. Відповідно до пункту 172.1 статті 172 Податкового кодексу України, дохід від продажу житлового будинку чи квартири не частіше одного разу на рік за умови перебування у власності понад три роки повністю звільняється від оподаткування.
Якщо майно перебуває у власності менше трьох років або якщо це другий чи третій продаж протягом одного податкового року, ставка податку суттєво зростає. Своєчасний аудит дозволяє уникнути неприємних несподіванок безпосередньо у нотаріуса.
Звірка даних з податковими реєстрами
Платникам податків варто завчасно перевірити електронний кабінет або мобільний застосунок ДПС. Будь-які розбіжності між реальною реєстровою площею та податковими повідомленнями-рішеннями щодо сплати щорічного податку на нерухомість можуть призвести до нарахування штрафних санкцій та зупинки нотаріального посвідчення правочину.
Вимоги первинного фінансового моніторингу
Згідно зі статтею 657 Цивільного кодексу України, договір відчуження нерухомості посвідчується нотаріально. Розрахунки між фізичними особами на значні суми здійснюються у безготівковій формі через банківські установи. Покупцеві необхідно заздалегідь підготувати документи, що підтверджують легальність походження коштів (офіційні доходи, договори попереднього продажу майна, дивіденди), аби платіж не було заблоковано комплаєнс-контролем банку.
Покроковий чек-лист підготовки власника або покупця нерухомості
- Крок 1. Замовте інформаційну довідку з електронного реєстру прав через сервіс Дія або ЦНАП для перевірки наявності цифрового запису.
- Крок 2. Якщо документи видані до 2013 року, завчасно подайте заяву державному реєстратору про внесення відомостей до електронної системи.
- Крок 3. Звірте актуальну поштову адресу та площу об’єкта з технічним паспортом та Реєстром будівельної діяльності.
- Крок 4. Розрахуйте точні податкові зобов’язання, перевіривши строк володіння майном та кількість продажів за календарний рік.
- Крок 5. Підготуйте офіційні документи про походження коштів для безперешкодного проходження банківського фінансового моніторингу.
- Крок 6. При купівлі новобудови перевірте реєстрацію спеціального майнового права та дозвільну документацію на порталі ЄДЕССБ.
- Крок 7. Замовте правову експертизу проекту договору купівлі-продажу та повноважень продавця в адвоката з нерухомості.
Що перевірити перед вкладенням коштів у новобудову
Інвестування в об’єкти незавершеного будівництва вимагає перевірки цільового призначення земельної ділянки, чинності дозволу на будівельні роботи та реєстрації спеціального майнового права в ЄДЕССБ. Відповідно до статті 5 Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», будь-які правочини щодо майбутніх об’єктів підлягають нотаріальному посвідченню.
Укладення договорів у простій письмовій формі у відділах продажу створює колосальний ризик визнання угоди нікчемною та унеможливлює стягнення штрафів у разі зупинки робіт. Крім того, якщо планується придбання об’єкта, де вже перебувають треті особи, варто заздалегідь переглянути чек-лист при купівлі нерухомості з орендарем для мінімізації прихованих конфліктів.
Аудит публічних будівельних реєстрів
Перед передачею коштів слід відкрити портал ЄДЕССБ та перевірити: реєстраційний номер об’єкта, генерального підрядника, чинність дозволу на категорію СС2 або СС3, відповідність поверховості затвердженому проєкту, а також технічні умови на підключення інженерних мереж (електроенергія, водопостачання, опалення).
Судова практика щодо захисту прав покупців житла
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17 суд зазначив, що інвестор, який виконав усі фінансові зобов’язання за договором, набуває майнові права, які трансформуються у право власності після введення будинку в експлуатацію. Водночас у постанові Касаційного цивільного суду від 08.12.2021 у справі № 759/9443/17 підкреслено, що недотримання встановленої законом нотаріальної форми правочину тягне його нікчемність, позбавляючи сторону можливості стягнути кошти або забезпечити примусове виконання умов.
Комплексні юридичні послуги у сфері нерухомості
- Правовий аудит об’єктів нерухомості перед укладенням договорів купівлі-продажу.
- Перевірка дозвільної та містобудівної документації забудовників у системі ЄДЕССБ.
- Внесення відомостей про право власності до Державного реєстру речових прав.
- Супровід безготівкових розрахунків та проходження фінансового моніторингу в банках.
- Судовий захист прав інвесторів та власників у спорах щодо майна будь-якої складності.
Коли потрібен юридичний аудит об’єкта нерухомості
Комплексний юридичний аудит необхідний у випадках придбання об’єкта за довіреністю, частих перепродажів майна за короткий проміжок часу або інвестування за нетиповими фінансовими схемами. Професійна експертиза виявляє приховані судові претензії, корпоративні обмеження керівництва продавця та ризики оскарження угоди.
Як свідчить правовий досвід та аналіз практики провідних колег, зокрема експертів KUPCOVA, завчасне консультування з профільними юристами з нерухомості дозволяє уникнути суперечок, зберегти фінансові активи та захистити статус добросовісного набувача.
Захист добросовісного покупця в суді
У постанові Верховного Суду від 20.06.2024 у справі № 761/22556/18 суд підтвердив залізний принцип: набувач, який добросовісно покладався на публічні дані електронного реєстру та сплатив ринкову вартість майна, не може бути позбавлений об’єкта без доведення вибуття майна поза волею законного власника. Ретельний додоговірний аудит забезпечує створення бездоганної доказової бази добросовісності.
Перевірка повноважень продавця та корпоративних прав
При купівлі майна у юридичної особи критично вивчити статут компанії на предмет обмежень суми угод без погодження загальними зборами або наглядовою радою. У випадку дій за довіреністю юрист обов’язково перевіряє її актуальний статус через реєстр довіреностей та наявність обов’язкового консульського посвідчення або апостилю для документів, складених за кордоном.
Зразок заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень
До державного реєстратора прав на нерухоме майно
(через Центр надання адміністративних послуг)Заявник: [ПІБ власника]
РНОКПП: [номер платника податків]
Адреса: [адреса реєстрації місця проживання]
Контактний телефон: [номер телефону]ЗАЯВА
про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо права власності)Прошу провести державну реєстрацію права власності на об’єкт нерухомого майна:
Тип об’єкта: [квартира / житловий будинок / нежитлове приміщення]
Адреса об’єкта: [повна адреса згідно з правовстановлюючим документом]
Загальна площа: [вказати площу в кв.м]
Підстава набуття права власності: [Договір купівлі-продажу / Свідоцтво про право на спадщину / Свідоцтво про право власності від ДД.ММ.РРРР № ____, видане ______]До заяви додаються:
1. Оригінал правовстановлюючого документа.
2. Оригінал технічного паспорта на об’єкт нерухомості.
3. Копія паспорта громадянина України та РНОКПП заявника.
4. Квитанція про сплату адміністративного збору.«___» _________ 20___ року Підпис: _____________ / [Прізвище, ініціали] /
Юридичний аудит нерухомості від Адвокатського бюро ЮРКОНСАЛТ
Плануєте продаж квартири, купівлю комерційного приміщення або вкладення коштів у новий житловий комплекс? Адвокатське бюро «ЮРКОНСАЛТ» забезпечує повний юридичний супровід та комплексну перевірку об’єктів.
- Глибокий аналіз правовстановлюючих документів та перевірка в державних реєстрах.
- Аудит дозвільної документації забудовників у системі ЄДЕССБ.
- Оцінка податкових ризиків та підготовка контрактів.
- Захист майнових інтересів у судових спорах будь-якої складності.
Зателефонуйте нам за номерами (050) 101-8228 або (097) 101-8228, щоб отримати індивідуальну консультацію провідного адвоката з нерухомості.
Часті запитання про підготовку до змін у законодавстві про нерухомість
Чи потрібно перереєстровувати майно, якщо правовстановлюючий документ виданий до 2013 року?
Законодавство визнає права, оформлені на бланках або в книгах БТІ до 2013 року, чинними без обов’язкової термінової перереєстрації. Проте якщо ви плануєте продаж, дарування, передачу в іпотеку чи оформлення державних компенсацій, рекомендується заздалегідь внести дані до електронного реєстру, щоб уникнути тривалих затримок на етапі нотаріального посвідчення.
Чи має юридичну силу договір завдатку без нотаріального посвідчення?
Попередній договір має укладатися виключно у письмовій нотаріальній формі. Проста письмова розписка або договір завдатку не створює юридичного зобов’язання укласти основний правочин, а суди трактують передані кошти як звичайний аванс, який повертається в одинарному розмірі без сплати штрафів.
Які основні податкові платежі сплачує продавець житла?
За базовим правилом, перший продаж житлового будинку або квартири протягом звітного податкового року за умови володіння понад 3 роки звільняється від сплати ПДФО. Якщо ж це другий або наступний продаж за рік або строк володіння менший трьох років, виникає зобов’язання зі сплати податку на доходи фізичних осіб та військового збору.
Як самостійно перевірити законність будівництва новобудови за відкритими реєстрами?
Необхідно отримати кадастровий номер земельної ділянки та перевірити її цільове призначення за кадастровою картою. Далі на порталі ЄДЕССБ слід перевірити наявність діючого дозволу на будівництво саме цієї категорії складності, містобудівні умови та відсутність судових ухвал про арешт ділянки чи зупинення будівельних робіт.
У яких ситуаціях покупцеві житла обов'язково потрібен комплексний аудит?
Юридичний аудит обов’язковий при покупці за довіреністю, придбанні комерційних приміщень, інвестуванні в об’єкти на етапі фундаменту за попередніми договорами, а також коли майно за короткий період часу кілька разів змінювало власників.