Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно

Юридичне значення державної реєстрації прав на майно

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно не створює нове право з нічого, а виконує функцію його офіційного публічного засвідчення державою. Доки відповідний запис не з’явиться в електронній базі даних, новий набувач позбавлений можливості законно продати, подарувати або передати об’єкт в іпотеку.

Згідно з ч. 4 ст. 334 Цивільного кодексу України: «Право власності на майно за договором, який підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.»

Варто враховувати позицію найвищої судової інстанції щодо сутності таких записів у державному реєстрі.

Велика Палата Верховного Суду у справі № 911/3594/17 від 12.03.2019 зазначила: «державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації.»

Запис у реєстрі створює презумпцію наявності права, проте первинні правовстановлюючі документи зберігають вирішальне юридичне значення.

Статус реєстрації для власників старих документів

Якщо правовстановлюючі документи видані до 2013 року, відомості про них здебільшого містяться лише в паперових книгах БТІ. Перед укладенням будь-якого правочину власнику необхідно обов’язково оцифрувати свій статус, провівши реєстраційну дію в сучасній електронній системі.

Відсутність даних в електронному реєстрі створює поле для шахрайських дій і підробки дублікатів. У такій складній ситуації наш аналіз судової практики щодо визнання права власності підтверджує, що своєчасний архівний аудит рятує майно від незаконного відчуження.

Захист права власності від неправомірних дій

Наявність актуального електронного запису слугує бар’єром проти спроб рейдерського захоплення чи повторного перепродажу одного й того ж приміщення. Будь-яка суперечність між паперовими носіями та цифровими даними вирішується на користь законного власника, який має належну первинну документальну базу.

Які речові права та обтяження підлягають реєстрації

Обов’язковому внесенню до електронної бази підлягають не лише базові права власності, але й широке коло похідних речових прав разом із встановленими обмеженнями. Це гарантує прозорість цивільного обороту, дозволяючи учасникам ринку завчасно виявляти приховані юридичні застереження.

Потенційному покупцю важливо знати реальний стан об’єкта ще до передачі забезпечувальних сум. Для детального ознайомлення з процедурою отримання офіційних виписок варто вивчити порядок надання інформації з Державного реєстру речових прав, що допоможе правильно скласти запит.

Основні та похідні речові права

Законодавство чітко розмежовує категорії прав, які мають бути обов’язково зафіксовані уповноваженим реєстратором:

• Право власності та довірчої власності. Закріплює абсолютне володіння, користування та розпорядження об’єктом.
• Право постійного користування та сервітут. Фіксує можливість обмеженого використання земельної ділянки чи споруди.
• Оренда та довгостроковий найм. Обов’язковій реєстрації підлягає найм будівель строком від трьох років і більше.
• Емфітевзис і суперфіцій. Права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або забудови.

Обтяження як блокуючий фактор для угод

Окрему групу відомостей становлять заборони відчуження, арешти органів виконавчої служби та іпотечні обтяження банківських установ. Наявність активного обтяження повністю унеможливлює проведення будь-якої нотаріальної дії до моменту його анулювання. У нашій практиці скасування арешту на нерухомість у суді дозволило довірителю розблокувати законну можливість продажу квартири.

Об’єкти нерухомості що реєструємо а що ні

Державній реєстрації підлягають виключно ті об’єкти, переміщення яких без їх знецінення та істотної зміни призначення є неможливим. Нерухомість повинна мати капітальний характер та бути нерозривно пов’язаною із земельною ділянкою міцним фундаментом.

Якщо споруда є пересувною або збірно-розбірною, вона вважається рухомим майном і не потребує внесення відомостей до державних реєстрів незалежно від її площі чи матеріалів виконання.

Об’єкти обов’язкового обліку в системі

До вичерпного переліку нерухомого майна, яке підлягає обов’язковому внесенню до електронного обліку, відносяться земельні ділянки, житлові будинки, квартири, гаражні бокси, відокремлені нежитлові приміщення та цілісні майнові комплекси. Крім того, окремо реєструються спеціальні майнові права на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості.

Споруди та елементи що не підлягають внесенню

Згідно з нормами спеціального законодавства, державний облік не проводиться щодо таких об’єктів:

• Тимчасові споруди. До них належать побутові металеві вагончики, торговельні кіоски та малі архітектурні форми без фундаменту.
• Інженерні мережі. Газопроводи, електричні лінії, теплотраси та автомобільні дороги загального користування.
• Природні об’єкти. Багаторічні насадження, сади, меліоративні смуги та корисні копалини в надрах.

Суб’єкти реєстрації та куди звертатися громадянам

Повноваженнями щодо проведення реєстраційних дій наділені нотаріуси та державні реєстратори центрів надання адміністративних послуг. Вибір органу залежить від способу набуття права: при посвідченні договору купівлі-продажу нотаріус зобов’язаний самостійно внести запис одразу після підписання правочину.

Якщо ж особа оформлює право на підставі спадщини, судового рішення або архівних актів, заяву можна подати реєстратору органу місцевого самоврядування або будь-якому нотаріусу в межах відповідного реєстраційного округу.

Повноваження нотаріусів та посадових осіб ЦНАП

Нотаріуси та державні реєстратори мають однаковий рівень доступу до електронних баз даних. Законодавство закріплює за нотаріусом широкі повноваження щодо витребування підтверджуючих відомостей з інших організацій для перевірки законності правочину.

Згідно з ч. 1 ст. 46 Закону України «Про нотаріат»: «Нотаріуси або посадові особи, які вчиняють нотаріальні дії, мають право витребовувати від підприємств, установ і організацій відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії.»

Це дозволяє посадовій особі офіційно звертатися до архівів комунальних підприємств БТІ за відсутності відомостей в автоматизованих реєстрах.

Оформлення заявки через сервіс Дія

Для окремих регіонів та категорій нерухомості громадянам доступна електронна подача заяви через портал Дія. Послуга дозволяє дистанційно завантажити скан-копії паперових правовстановлюючих документів, виданих до 2013 року, після чого реєстратор проводить верифікацію даних без черг.

Зразок заяви про державну реєстрацію права власності

Документи для реєстрації права власності та обтяжень

Для внесення запису заявник повинен надати реєстратору виключно оригінали документів разом із документом, що посвідчує особу, та податковим номером. Посадова особа здійснює сканування паперів, прикріплює цифрові копії до електронної заяви та негайно повертає оригінали заявнику.

Будь-які копії, навіть завірені печатками організацій чи підприємств, не можуть бути підставою для внесення реєстраційного запису про виникнення або перехід права власності на нерухомість.

Документи що виступають правовою підставою

Залежно від шляху набуття майна базовим правовстановлюючим документом є нотаріально посвідчений договір, свідоцтво про право на спадщину або судове рішення, що набрало законної сили. Якщо реєстрація проводиться за судовим актом, реєстратор обов’язково перевіряє факт його наявності у відкритій судовій базі.

У спірних випадках, коли сторона намагається зареєструвати об’єкт без законних підстав, своєчасне звернення до суду дозволяє відновити баланс. У нашій практиці скасування незаконної реєстрації права власності за ПУМБ підтвердило обов’язковість суворого дотримання встановлених процесуальних процедур.

Вимоги до об’єктів незавершеного будівництва

Оформлення недобудованого майна потребує розширеного комплекту документації. Заявник надає документ на право користування земельною ділянкою, діючий дозвіл на виконання будівельних робіт та технічний паспорт за результатами проведеної інвентаризації із зазначенням відсотка готовності споруди.

Строки та вартість реєстрації нерухомого майна

Розмір адміністративного збору розраховується у відсотках від прожиткового мінімуму для працездатних осіб, встановленого законом на 1 січня поточного року, та округлюється до найближчих десяти гривень. Загальний термін розгляду поданих документів за стандартною процедурою становить п’ять робочих днів.

Для зручності громадян передбачена можливість скорочення строку реєстрації до кількох годин за умови внесення підвищеного збору до державного бюджету.

Ставки збору залежно від терміновості дії

Діючі законодавчі норми визначають чітку диференціацію розміру збору залежно від оперативності отримання результату:

За проведення дій щодо інших речових прав (зокрема, довгострокової оренди чи сервітуту) стандартна ставка становить 0,05 прожиткового мінімуму для працездатних осіб.

Категорії осіб зі звільненням від сплати

Від сплати адміністративного збору під час стандартної реєстрації звільнені учасники бойових дій, особи з інвалідністю першої та другої груп, а також громадяни, які постраждали внаслідок аварії на ЧАЕС. Проте у разі подання заяви на скорочену процедуру за дві години пільга не діє, і збір сплачується у повному розмірі.

Підстави для відмови у державній реєстрації прав

Державний реєстратор приймає рішення про відмову у внесенні запису виключно за наявності вичерпних підстав, визначених профільним законом. Найчастіше негативне рішення приймається через неповний комплект документів або виявлені суперечності між заявленими правами та вже наявними даними.

У рішенні про відмову реєстратор зобов’язаний детально викласти мотиви та вказати, які саме законодавчі вимоги було порушено заявником.

Типові помилки та процесуальні перешкоди

До найбільш частих причин зупинення або відмови у вчиненні дій належать подання документів неповноважною особою, наявність технічних виправлень у первинних текстах або зареєстровані судові арешти. За наявності сумнівів щодо об’єкта завжди рекомендується завчасна перевірка права власності на квартиру в Держреєстрі через уповноважених фахівців.

Специфіка роботи реєстрів під час воєнного стану

В умовах воєнного стану діють тимчасові обмеження, встановлені постановами Кабінету Міністрів. Реєстраційні дії мають право проводити лише ті нотаріуси та посадові особи, яких включено до офіційного переліку Міністерства юстиції, з дотриманням принципу територіальності та безпекових протоколів.

Як діяти під час тимчасової недоступності реєстрів

Тимчасовий технічний збій або блекаут доступу до Державного реєстру речових прав повністю блокує можливість нотаріального посвідчення основного договору відчуження нерухомості. Жодна розписка чи простий письмовий договір не передають юридичного права власності, оскільки без внесення запису покупець не стає законним власником.

Проте сторони можуть безпечно зафіксувати наміри, провести перевірку документів та укласти нотаріальний попередній договір із чіткими фінансовими запобіжниками до відновлення нормальної роботи державних електронних систем.

Алгоритм перевірки документів для сторін

До моменту відновлення доступу до електронних баз покупець і продавець повинні здійснити комплексну перевірку наявних паперових носіїв інформації:

• Аудит правовстановлюючих документів. Перевірте наявність оригіналів договорів або свідоцтв з обов’язковими штампами БТІ або реєстраційними написами, виданими до 2013 року.
• Перевірка судових спорів. Використовуйте портал Судова влада України для встановлення відсутності відкритих майнових позовів чи арештів щодо продавця.
• Автономні реєстри нотаріату. Нотаріус має можливість перевірити дійсність спеціальних нотаріальних бланків та довіреностей через реєстри, які продовжують функціонувати.

Попередній договір та відкладальна умова

Щоб закріпити домовленість і ціну об’єкта, сторони укладають попередній договір, який обов’язково посвідчується нотаріусом.

Згідно з ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України: «Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.»

У попередньому договорі доцільно передбачити відкладальну обставину відповідно до ст. 212 ЦК України: обов’язок підписання основного договору виникає виключно після офіційного відновлення доступу до реєстрів та за умови відсутності нововиявлених арештів.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 570 Цивільного кодексу України: «Завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів... Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.»

Верховний Суд неодноразово підкреслював, що будь-який платіж за попереднім договором без належної фіксації є авансом і підлягає поверненню, якщо угода не відбулася через об’єктивні перешкоди. Для безпечного розрахунку рекомендується використовувати депозитний рахунок нотаріуса або банківський ескроу-рахунок.

Прочитати на: мовою