Заміна сторін у договорі оренди землі — це юридична процедура, яка дозволяє зберегти орендні відносини навіть тоді, коли власник ділянки чи її користувач змінюються. Багато хто помилково вважає, що продаж землі або смерть орендаря автоматично припиняють договір, проте закон стоїть на боці стабільності землекористування.
Головне правило правонаступництва полягає в тому, що новий суб’єкт приймає на себе всі права та обов’язки за вже чинним документом. Щоб уникнути судових спорів та штрафів, важливо вчасно повідомити контрагента про зміни та правильно зареєструвати їх у Державному реєстрі речових прав.
Коротко про заміну сторін в оренді землі
- Договір оренди не припиняється автоматично при продажу землі або смерті власника.
- Новий власник зобов’язаний повідомити орендаря про зміну протягом одного місяця.
- Спадкоємці орендаря мають право продовжувати оренду на тих самих умовах.
- Реорганізація агрофірми не є підставою для розірвання договору власником паю.
- Будь-яка зміна сторони має бути зареєстрована в Державному реєстрі речових прав.
Зміст:
Зміна орендодавця при відчуженні земельної ділянки
При продажу, даруванні або іншій зміні власника земельної ділянки договір оренди продовжує діяти, а новий господар автоматично стає орендодавцем. Новий власник не має права в односторонньому порядку змінювати умови договору, наприклад, вимагати вищу орендну плату, якщо це не передбачено самим документом.
Згідно з ч. 2 ст. 148-1 Земельного кодексу України: «Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов’язана повідомити про це її користувача в порядку, визначеному законом.»
Якщо ви купили землю, яка вже перебуває в оренді, ви стаєте стороною вже чинного договору. Будь-які зміни ціни чи строків можливі лише за згодою орендаря або через суд, якщо для цього є вагомі підстави.
Обов’язок повідомлення орендаря про зміну власника
Новий власник зобов’язаний надіслати орендарю офіційне повідомлення з новими реквізитами для оплати. Поки орендар не отримав такого повідомлення, він може законно платити старому господарю, і це не буде вважатися заборгованістю. Це критично важливий момент, адже затримка з повідомленням позбавляє вас права вимагати штрафні санкції за несплату.
Винятки щодо припинення договору при продажу
Загальне правило про збереження оренди можна обійти, якщо в самому договорі прямо прописано відповідне застереження. Свобода договору дозволяє таку норму, і в цьому випадку оренда дійсно зупиниться. Більше про юридичні нюанси завершення орендних відносин ви можете дізнатися у нашій статті про припинення договору оренди землі.
Спадкування прав та обов’язків за договором оренди
Після смерті власника землі або орендаря їхні права та обов’язки переходять до спадкоємців у повному обсязі. Спадкоємець орендодавця отримує право на орендну плату, а спадкоємець орендаря — право продовжувати користуватися ділянкою до закінчення строку договору.
У нашій практиці часто зустрічається визнання права власності на земельну ділянку в порядку спадкування, що є фундаментом для офіційної заміни сторони у договорі.
Згідно з ч. 1 ст. 7 Закону України «Про оренду землі»: «Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи - орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців…»
Дії спадкоємця власника земельної ділянки
Після реєстрації права власності спадкоємець має протягом місяця повідомити орендаря. Важливо пам’ятати: спадкоємець не може розірвати договір за несплату, якщо сам вчасно не надав нові реквізити для платежів. Це підтверджує Верховний Суд у справі №155/555/20 від 30.06.2021.
На практиці виникають ситуації, коли орендар продовжує перераховувати орендну плату на картковий рахунок померлого орендодавця, оскільки не знає про його смерть. Якщо спадкоємець з’явився через рік і вимагає сплати пені, закон буде на боці орендаря. Оскільки спадкоємець не надіслав орендарю письмового повідомлення про зміну власника з новими реквізитами, орендар діяв добросовісно. Орендар зобов’язаний виплатити кошти за рік лише після надання спадкоємцем документів, але без сплати жодних штрафних санкцій.
Також важливим є спосіб сповіщення. Наприклад, якщо спадкоємець отримав пай і надіслав орендарю повідомлення про зміну власника через месенджер Viber, додавши фотографію свідоцтва, а орендар проігнорував це — суд зазначить, що повідомлення через месенджери не вважається належним сповіщенням за ст. 148-1 Земельного кодексу України. Спадкоємцю необхідно надіслати офіційний рекомендований лист із описом вкладення.
Права спадкоємців орендаря на продовження оренди
Спадкоємець орендаря не починає строк оренди заново, а «добуває» той період, що залишився за договором. Якщо спадкоємці не хочуть займатися землеробством, вони мають право відмовитися від виконання договору, що призведе до його законного припинення.
Алгоритм дій при заміні сторони договору оренди
- Отримайте документи. Заберіть у нотаріуса свідоцтво про право на спадщину або підготуйте інший документ-підставу переходу права власності.
- Надішліть повідомлення. Протягом місяця письмово повідомте орендаря про зміну власника з наданням нових банківських реквізитів.
- Укладіть додаткову угоду. Складіть за згодою сторін документ, який зафіксує заміну сторони та нові платіжні реквізити.
- Зареєструйте зміни. Зверніться до державного реєстратора або нотаріуса для внесення даних про нового орендодавця до Реєстру речових прав.
Орендна плата та зміна умов договору для нового власника
Спадкування орендованої земельної ділянки накладає на нового власника певні обов’язки, але й відкриває перед ним майнові права. Головне з них — право на отримання орендної плати. Проте, щоб це право реалізувати без юридичних ускладнень, необхідно пройти чітко визначену процедуру сповіщення та документального оформлення.
Згідно з ч. 1 ст. 148-1 Земельного кодексу України, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, переходять усі права та обов’язки попереднього власника. Це означає, що ви не просто отримуєте землю, а стаєте повноцінним орендодавцем за вже чинним договором.
Обов’язкові реквізити повідомлення орендаря про зміну власника
Повідомлення про зміну власника паю обов’язково надсилається рекомендованим листом з описом вкладення та повідомленням про вручення. У разі відправки звичайним листом або через месенджери, спадкоємець не матиме юридичних доказів отримання листа орендарем. Відповідно до закону, у такому повідомленні обов’язково зазначаються:
- Кадастровий номер земельної ділянки (за наявності), її площа та місце розташування.
- Найменування або ПІБ нового власника, його адреса реєстрації та поштова адреса для листування.
- Платіжні реквізити у форматі IBAN для безготівкового перерахування орендної плати.
До повідомлення обов’язково додаються завірені копії свідоцтва про право на спадщину та витягу з ДРРП. Якщо для оформлення спадщини та подальшого повідомлення орендаря ділянка не має кадастрового номера, спочатку доведеться вирішити це питання. Детальніше про це читайте у матеріалі про відмова від поновлення договору оренди землі.
Порядок стягнення орендної плати за період оформлення спадщини
Особа, яка набула у порядку спадкування право власності на земельну ділянку, має право на отримання орендної плати у повному обсязі за період, який вона фактично її не отримувала (з моменту смерті спадкодавця). За загальним правилом, строк позовної давності для стягнення таких коштів становить 3 роки відповідно до ст. 257 Цивільного кодексу України.
Проте на період дії карантину та воєнного стану строки позовної давності в Україні продовжено. Це дозволяє спадкоємцям стягувати заборгованість з орендної плати за період, що перевищує стандартні три роки, якщо оформлення спадщини тривало довго через судові спори.
Також існують серйозні ризики виплати неналежній особі. Наприклад, якщо після смерті власника землі один із його родичів, який не мав оформленої спадщини, звернувся до орендаря та отримав орендну плату готівкою, а згодом офіційний спадкоємець зажадав виплати за той самий рік — орендар зобов’язаний виплатити кошти законному спадкоємцю повторно, а свої збитки стягувати з особи, яка неправомірно отримала гроші.
У разі виникнення злісної несплати, ви можете ініціювати розірвання відносин. Ознайомтеся з нашою практикою, де відбулося розірвання договору оренди через систематичну несплату.
Процедура внесення змін до договору оренди та перелік документів для реєстрації додаткової угоди
Внесення змін до чинного договору оренди землі стосовно інформації про нового орендодавця не вимагається законом і здійснюється лише за згодою сторін. Тобто підписання додаткової угоди не є обов’язковим для зміни орендодавця. Якщо орендар відмовляється підписувати додаткову угоду, мотивуючи це тим, що він не хоче змінювати умови договору, спадкоємцю достатньо надіслати письмове повідомлення з реквізитами — орендар зобов’язаний здійснювати виплати на підставі цього повідомлення.
Якщо ж сторони дійшли згоди укласти додаткову угоду, вона набирає чинності з моменту підписання сторонами (для договорів після 2013 року). Для її державної реєстрації в Реєстрі речових прав необхідно подати:
- Заяву про реєстрацію змін речового права.
- Додаткову угоду про зміну умов договору оренди землі.
- Документи, що підтверджують сплату адміністративного збору.
- Документ, що посвідчує особу заявника (паспорт, РНОКПП).
Загальну інформацію про зміну умов ви можете знайти у статті про зміна умов договору оренди землі.
Як ми допомагаємо при заміні сторін в оренді
- Правовий аудит договору. Перевіримо умови вашого договору на наявність заборон щодо заміни сторін або автоматичного припинення оренди.
- Підготовка документів. Складемо юридично грамотне повідомлення про зміну власника та проект додаткової угоди про заміну сторони.
- Супровід реєстрації. Забезпечимо швидку реєстрацію змін у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
- Вирішення спорів. Захистимо ваші інтереси в суді, якщо інша сторона відмовляється визнавати правонаступництво або платити оренду.
Заміна орендаря внаслідок реорганізації юридичної особи
При реорганізації компанії (злиття, приєднання, перетворення) всі права та обов’язки за договором оренди переходять до новоствореної юридичної особи-правонаступника. Згода орендодавця на таку заміну зазвичай не потрібна, якщо інше прямо не вказано в договорі.
Згідно з ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі»: «…реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.»
Власники паїв іноді намагаються розірвати договори, коли агрофірма змінює назву через приєднання до іншого холдингу. Проте суди захищають орендаря, оскільки правонаступництво відбувається автоматично в силу закону.
Ризики при виділі нової юридичної особи
Будьте обережні з процедурою «виділу». Якщо компанія передає права на державні землі новій структурі через виділ, прокуратура може трактувати це як приховане відчуження права оренди без аукціону, що є незаконним.
Повідомлення власника про реорганізацію орендаря
Хоча згода не потрібна, орендар зобов’язаний письмово повідомити власника землі про зміну реквізитів та назви компанії, щоб забезпечити правильність подальших розрахунків та документообігу.
Відчуження права оренди та згода власника землі
На відміну від автоматичного правонаступництва, добровільна передача (продаж) права оренди іншій особі потребує чітного дотримання процедури. Головний нюанс — необхідність отримання письмової згоди орендодавця.
Для приватних земель заміна орендаря через договір купівлі-продажу права оренди земельної ділянки можлива лише за згодою власника. Верховний Суд у справі №130/8/23 наголосив, що без такої згоди правочин може бути визнаний недійсним.
Обмеження для земель державної власності
Для земель державної та комунальної власності заміна орендаря шляхом «переуступки» практично неможлива без проведення нових торгів. Винятки становлять лише випадки спадкування, реорганізації або купівлі нерухомості, що стоїть на цій землі.
Автоматична заміна при купівлі будівлі
Якщо ви купуєте будинок на орендованій ділянці, право оренди переходить до вас автоматично. Це принцип єдності долі землі та будівлі, підтверджений Верховним Судом у справі №912/1581/19. У такому разі згода орендодавця на заміну орендаря не потрібна.
Порядок оформлення додаткової угоди та реєстрація змін
Хоча в багатьох випадках заміна сторони відбувається автоматично, її необхідно зафіксувати документально. Найкращий спосіб — укладення додаткової угоди до договору оренди, де будуть вказані нові реквізити та підстава заміни (свідоцтво про спадщину, договір купівлі-продажу тощо).
Будь-які внесення змін до договору оренди землі мають бути належним чином оформлені. Якщо сторони не можуть дійти згоди щодо тексту угоди, спір вирішується в суді.
Державна реєстрація в Реєстрі речових прав (ДРРП)
Сама по собі додаткова угода не завершує процес. Зміна орендаря чи орендодавця має бути зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тільки з моменту реєстрації нові права стають чинними для третіх осіб.
Технічні нюанси реєстрації старих договорів
Якщо договір був укладений до 2013 року і не внесений до нового реєстру, перед реєстрацією заміни сторони доведеться спочатку перенести дані про саму оренду з Поземельної книги до ДРРП.
Питання про заміну сторін в оренді землі
Чи потрібно переоформлювати договір оренди землі після отримання її у спадок?
У який строк спадкоємець має повідомити орендаря про зміну власника?
Які документи потрібно надіслати орендарю разом із повідомленням?
Чи маю я право отримати орендну плату за період, коли спадщина ще оформлювалася?
Чи застосовується 3-річна позовна давність до виплат за період оформлення спадщини?
Чи може орендар відмовитися платити, якщо немає додаткової угоди?
Допомога адвоката із земельних питань
Заміна сторони в оренді землі часто супроводжується технічними труднощами в реєстрах або небажанням іншої сторони підписувати документи. Наші юристи допоможуть правильно оформити правонаступництво, підготувати додаткову угоду та захистити ваші інтереси в разі виникнення будь-якого конфлікту з орендарем чи орендодавцем.
Прочитати на: мовою