Відмова від поновлення договору оренди землі — це законне право власника паю, яке дозволяє повернути ділянку для самостійного обробітку або передачі іншому орендарю. Багато орендодавців досі перебувають у полоні міфів про те, що під час воєнного стану всі договори продовжуються автоматично, проте законодавство в цьому питанні вже змінилося.
Головний ризик для власника полягає в мовчанні: якщо вчасно не заявити про своє небажання продовжувати співпрацю, договір може бути поновлений без вашої згоди. Тому важливо знати точні дати, строки та порядок дій, щоб не втратити контроль над своєю землею ще на кілька років.
Головне про припинення оренди паю під час війни
- Автоматичне поновлення оренди на 1 рік не діє для договорів, що закінчуються після 19.11.2022.
- Власник має рівно один місяць на надання відповіді орендарю після отримання його пропозиції.
- Відмова має бути надіслана цінним листом з описом вкладення для фіксації доказів.
- Мовчання власника у відповідь на лист орендаря може бути розцінене як згода на поновлення.
- Закінчення строку договору є підставою для негайного повернення землі за актом.
Зміст:
Чи діє автоматичне поновлення оренди під час війни
Автоматичне поновлення договорів оренди землі на один рік без волевиявлення сторін було тимчасовим заходом, який наразі вже не діє для більшості угод. Це правило стосувалося лише тих договорів, строк дії яких закінчився у період з 7 квітня 2022 року по 19 листопада 2022 року.
Після 19 листопада 2022 року дія цієї норми припинилася. Це означає, що власники землі повернули собі право припиняти орендні відносини у загальному порядку, передбаченому законом. Якщо ваш договір закінчується зараз, ніякого автоматичного ‘воєнного’ продовження не відбувається, і ви маєте діяти згідно з умовами самого договору та Земельного кодексу.
Важливо розуміти, що посилання орендаря на воєнний стан як на підставу для автоматичного утримання землі є безпідставним. Ви маєте повне право вимагати повернення свого паю, якщо термін оренди вичерпано і ви дотрималися процедури повідомлення про відмову.
Як працює переважне право орендаря на пай
Переважне право орендаря означає, що він має пріоритет перед іншими особами на укладення договору на новий строк, але тільки за умови належного виконання своїх обов’язків. Це право не є абсолютним і не зобов’язує власника продовжувати оренду, якщо він вирішив обробляти землю самостійно.
Згідно з законом, орендар, який хоче скористатися цим правом, повинен виконати наступні умови:
- Повідомлення власника. Надіслати лист-повідомлення не пізніше ніж за один місяць до закінчення договору.
- Проєкт угоди. Додати до листа проєкт додаткової угоди або нового договору.
- Належне виконання. Не мати заборгованості з орендної плати та використовувати землю за призначенням.
Якщо орендар пропустив строк повідомлення або надіслав лише лист без проєкту договору, він втрачає своє переважне право. У такому разі власник може навіть не відповідати на звернення, хоча юристи рекомендують все одно зафіксувати свою відмову письмово.
Як власнику паю припинити договір оренди правильно
- Перевірте дату. Знайдіть свій примірник договору та подивіться дату його закінчення.
- Отримайте пропозицію. Орендар має надіслати вам лист із проєктом нової угоди за місяць до кінця терміну.
- Підготуйте відмову. Напишіть повідомлення про заперечення у поновленні договору (скористайтеся нашим зразком).
- Надішліть лист. Відправте відмову цінним листом з описом вкладення або вручіть особисто під підпис.
- Підпишіть акт. Після закінчення строку договору вимагайте підписання акту приймання-передачі земельної ділянки.
Процедура відмови в укладенні нового договору оренди
Відмова від поновлення договору оренди землі має бути чітко оформлена у відповідь на пропозицію орендаря. Після того, як ви отримали лист про намір поновити оренду, у вас є рівно один місяць, щоб надати офіційну відповідь. Ігнорування цього листа є небезпечним, оскільки закон може трактувати мовчання як згоду на продовження відносин.
У своїй відповіді ви можете обрати один із варіантів: запропонувати свої зміни до тексту договору або категорично відмовити. Найбільш захищеною позицією для власника є відмова у зв’язку з наміром самостійно господарювати на власній земельній ділянці. Така підстава є вагомим аргументом у разі, якщо орендар вирішить оскаржити вашу відмову в суді.
Ваша відповідь має бути однозначною. Орендар повинен чітко зрозуміти, що ви не плануєте продовжувати оренду на будь-яких умовах. Зволікання з відповіддю понад місяць створює ризик того, що договір буде вважатися поновленим на тих самих умовах і на той самий строк.
Юридичний супровід повернення земельного паю з оренди
- Аналіз договору. Перевіримо ваш договір на наявність прихованих умов про автоматичну пролонгацію.
- Підготовка документів. Складемо юридично грамотне повідомлення про відмову, яке неможливо буде оскаржити.
- Комунікація з орендарем. Проведемо переговори з агрохолдингом або фермером щодо мирного повернення ділянки.
- Судовий захист. Якщо орендар незаконно утримує землю, ми подамо позов про витребування майна та стягнення збитків.
Як правильно надіслати повідомлення про відмову орендарю
Спосіб доставки повідомлення про відмову має вирішальне значення, якщо справа дійде до суду. Ви повинні мати на руках беззаперечний доказ того, що орендар був проінформований про вашу позицію у встановлений законом строк.
Ми рекомендуємо використовувати два перевірені способи:
- Цінний лист з описом вкладення. Це найнадійніший варіант. В описі обов’язково вкажіть: ‘Повідомлення про відмову в поновленні договору оренди землі №… від …’. Зберігайте фіскальний чек та копію опису.
- Особисте вручення. Ви можете передати лист представнику орендаря (директору або юристу агрофірми), але обов’язково вимагайте відмітку про отримання на вашій копії (дата, підпис, посада, печатка).
Важливо знати, що для реалізації вашого права не обов’язково мати підтвердження, що орендар фактично відкрив або прочитав лист. Суду достатньо доказу того, що ви направили повідомлення на офіційну адресу орендаря. Це знімає ризики, пов’язані з навмисним неотриманням пошти орендарем.
Зразок повідомлення про відмову в поновленні договору оренди паю
Керівнику [Назва орендаря/агрофірми]
Адреса: [Юридична адреса орендаря]
Від: [ПІБ власника паю]
Адреса: [Ваша адреса]
Тел: [Ваш номер телефону]
ПОВІДОМЛЕННЯ
про заперечення у поновленні договору оренди землі
Між мною, [ПІБ], та [Назва орендаря] було укладено договір оренди земельної ділянки (паю) № [номер] від [дата], строк дії якого закінчується [дата закінчення].
Цим листом повідомляю Вас про свою відмову у поновленні (пролонгації) вищевказаного договору оренди на новий строк у зв’язку з моїм наміром самостійно господарювати на належній мені земельній ділянці.
Відповідно до вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», висловлюю своє заперечення щодо укладення додаткової угоди на новий строк та вимагаю повернути земельну ділянку після закінчення строку договору за актом приймання-передачі.
[Дата] /Підпис/ [Прізвище, ініціали]
Порядок повернення земельної ділянки власнику паю
Після закінчення строку дії договору та отримання вашої відмови, орендар зобов’язаний повернути земельну ділянку у стані, не гіршому за той, у якому він її отримав. Процес повернення обов’язково має супроводжуватися підписанням акту приймання-передачі (повернення) земельної ділянки.
Часто орендарі намагаються маніпулювати поняттям ‘сільськогосподарського року’, стверджуючи, що вони мають право зібрати врожай або завершити цикл робіт після закінчення договору. Проте закон чітко вказує: закінчення строку договору є безумовною підставою для припинення права користування землею. Будь-яке утримання ділянки після цієї дати є незаконним.
Якщо орендар відмовляється підписувати акт або звільняти землю, він несе відповідальність за завдані збитки. Ви можете вимагати відшкодування у розмірі орендної плати за весь час незаконного користування, а також збитків, пов’язаних з неможливістю самостійно засіяти ділянку.
Аналіз судової практики щодо поновлення оренди паю
Судова практика у питаннях оренди землі часто стає на бік орендодавця, якщо він дотримується процедурних моментів. Ключовим фактором є своєчасність та форма заперечення проти поновлення договору.
Розглянемо важливу позицію суду:
Верховний Суд у справі №914/1218/19 від 18.11.2020 зазначив: «якщо орендодавець у місячний строк не надав заперечень проти поновлення договору, а орендар продовжує користуватися ділянкою, додаткова угода вважається укладеною»Це рішення підкреслює критичну важливість місячного строку для надання відповіді. Також суди вказують на те, що власник має право оформити право власності на земельну частку (пай) та розпоряджатися нею на власний розсуд, включаючи припинення оренди для особистого господарювання.
Інші судові рішення, зокрема Постанова ВСУ від 18 січня 2017 року у справі № 532/129/16-ц, підтверджують можливість витребування ділянки з незаконного користування, якщо орендар продовжує її обробляти після закінчення строку договору без згоди власника.
Питання про відмову від оренди землі
Чи можна відмовити орендарю, якщо він справно платив гроші?
Що робити, якщо орендар не забирає лист на пошті?
Чи може орендар засіяти поле перед самим закінченням договору?
Допомога адвоката у земельних спорах з орендарями
Якщо орендар ігнорує вашу відмову, відмовляється підписувати акт приймання-передачі або продовжує незаконно обробляти землю, вам знадобиться фахова юридична допомога. Ми допоможемо захистити ваше право власності в судовому порядку та стягнути збитки за незаконне користування паєм.
