Порядок доступу до Державного реєстру речових прав

Отримати безпосередній доступ до Державного реєстру речових прав є критично важливим завданням для багатьох професіоналів. Адвокати, нотаріуси та державні службовці щоденно використовують цей інструмент для швидкої та точної перевірки відомостей про нерухоме майно.

Проте процедура підключення до системи та робота в ній під час воєнного стану мають суворі технічні та юридичні рамки. Помилки при подачі документів або використання неналежних електронних підписів можуть призвести до відмови у наданні доступу чи його раптового блокування.

Нормативноправова база доступу до ДРРП

Державне регулювання порядку роботи з реєстрами є основою для захисту прав на нерухомість. Основні правила та вимоги, за якими здійснюється доступ до Державного реєстру речових прав, зафіксовані у профільному законодавстві та урядових постановах.

Головним нормативним актом у цій сфері є Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Саме він визначає загальні засади функціонування системи та окреслює коло осіб, які мають право отримувати інформацію безпосередньо.

Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень": «Інформація з Державного реєстру прав про зареєстровані права та їх обтяження надається у паперовій та/або електронній формі, що мають однакову юридичну силу та містять обов’язкове посилання на Державний реєстр прав.»

Окрім закону, процедуру деталізують підзаконні акти, зокрема Порядок ведення Державного реєстру та Порядок доступу до нього, затверджені Кабміном. Ці документи встановлюють технічні регламенти взаємодії користувачів з базою даних.

На практиці правильне застосування норм права захищає не лише інтереси користувачів, а й права власників майна. Наприклад, у судах часто вирішуються спори щодо законності дій реєстраторів. Наша команда успішно супроводжує такі справи, зокрема ми вибороли скасування державної реєстрації права власності у випадках, коли процедура була грубо порушена.

Хто має доступ до Державного реєстру речових прав

Право на безпосередній доступ до Державного реєстру речових прав мають виключно уповноважені суб’єкти у зв’язку зі здійсненням ними професійних повноважень. До цього переліку належать суди, правоохоронні органи, державні виконавці, нотаріуси та адвокати.

Це означає, що звичайні громадяни не можуть отримати такий тип доступу — для них передбачена спрощена процедура отримання інформаційних довідок. Якщо вам потрібна звичайна перевірка права власності на квартиру в Держреєстрі, варто скористатися кабінетом електронних послуг Дія або звернутися до фахівців.

Відповідно до ч. 3 ст. 32 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень": «Суди, органи прокуратури, organs Служби безпеки України, Національне антикорупційне бюро України, Національне агентство з питань запобігання корупції, органи внутрішніх справ, органи Національної поліції, органи Бюро економічної безпеки України, інші органи державної влади (посадові особи), приватні виконавці, адвокати, нотаріуси отримують інформацію з Державного реєстру прав шляхом безпосереднього доступу до нього.»

Адвокати використовують цей інструмент як альтернативу тривалим запитам. В нашій практиці був випадок, коли адвокат надіслав письмовий адвокатський запит до виконавчого органу міської ради з вимогою надати паперові копії документів із реєстраційної справи щодо спірного об’єкта нерухомості. Отримавши відмову з посиланням на закон, юрист оперативно уклав договір з ДП «НАІС» і через особистісний кабінет самостійно завантажив усі необхідні документи у сертифікованому електронному вигляді. Це дозволило не втрачати час на судові оскарження відмов.

Порядок укладення договору з технічним адміністратором

Укладення договору з ДП «НАІС» є обов’язковим кроком для отримання технічної можливості роботи з базою даних. Договір приєднання регулює фінансові, технічні та юридичні умови надання інформаційних послуг.

Згідно з п. 2 Порядку доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно: «Безпосередній доступ користувачів до Державного реєстру прав здійснюється на підставі договору про надання інформаційних послуг з Державного реєстру прав, укладеного з технічним адміністратором Державного реєстру прав, та за умови використання кваліфікованого електронного підпису.»

Процедура підписання договору має свої особливості залежно від статусу користувача. Для державних установ, які фінансуються з державного бюджету, укладення договорів є безоплатним. Проте закупівля захищених апаратних носіїв (токенів) та послуг технічного обслуговування все одно вимагає проходження казначейських процедур.

Приватні нотаріуси, адвокати та приватні виконавці укладають договори безпосередньо як фізичні особипідприємці або самозайняті особи. Важливо враховувати регіональну специфіку подачі документів: заяви про приєднання та замовлення на отримання ідентифікаторів не можна відправляти до центрального офісу в Києві. Вони подаються виключно до регіональної філії ДП «НАІС» за фактичним місцезнаходженням робочого місця.

Якщо у користувача змінюються анкетні дані, процедуру доведеться проходити знову. Наприклад, у нас був кейс, коли в адвокатському об’єднанні один з партнерів змінив прізвище та перейшов до іншої колегії. Спроба автоматично оновити дані в кабінеті не вдалася. Проблема вирішилася лише після того, як адвокат подав до регіональної філії ДП «НАІС» паперову заяву про зміну відомостей разом з новим замовленням на ідентифікатори.

Вимоги до використання КЕП та припинення доступу

Авторизація в системі ДРРП можлива виключно за умови використання сертифікованого кваліфікованого електронного підпису. Вимоги безпеки виключають використання простих файлових ключів, які легко скопіювати або викрасти.

Звичайні засоби ідентифікації, які використовуються в побутових сервісах, не підходять для професійного кабінету. Допускається використання лише КЕП з високим рівнем довіри, збереженого на захищеному апаратному носії (токені) або у захищеному хмарному середовищі.

Недотримання цих правил веде до блокування. Наприклад, приватний виконавець намагався увійти до кабінету з нового комп’ютера, використовуючи файл КЕП (.dat) з жорсткого диска, але система заблокувала вхід. Проблема вирішилася лише після придбання апаратного токена та перереєстрації сертифіката в НАІС.

Також закон зобов’язує держоргани негайно (протягом двох робочих днів) повідомляти адміністратора про звільнення працівників для скасування їхнього доступу. У разі виявлення порушень Мін’юст може заблокувати доступ самого реєстратора чи нотаріуса.

Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №640/21299/19 від 29.06.2023 зазначив: «хоча закон не встановлює конкретних строків блокування доступу до Державного реєстру речових прав, застосування цього заходу має відповідати принципам законності, пропорційності та індивідуалізації відповідальності.»

Строк блокування доступу до реєстру має бути чітко обґрунтованим та пропорційним порушенню.

Якщо виникає суперечка щодо законності блокування, нотаріуси часто намагаються зупинити дію наказу через суд. Проте варто пам’ятати, що суди неохоче йдуть на це як захід забезпечення позову, оскільки це фактично вирішує спір по суті ще до фінального рішення.

Особливості отримання інформації та оплата адміністративного збору

Отримання відомостей з реєстру здійснюється на платній основі шляхом автоматичного формування інформації за параметрами пошуку. Користувач зобов’язаний чітко зазначати підставу для запиту, наприклад, норму закону чи реквізити справи.

Згідно з п. 11 Порядку доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно: «За надання інформації з Державного реєстру прав шляхом безпосереднього доступу до нього справляється плата, розмір якої встановлюється Кабінетом Міністрів України, крім випадків, передбачених законом.»

Для великих компаній та банків НАІС надає можливість автоматизованої інтеграції через прикладний програмний інтерфейс (API). Ця послуга тарифікується за двома моделями: стандартна абонентська плата із встановленим лімітом запитів та додаткова плата за кожен запит понад цей ліміт.

Під час налаштування API важливо дотримуватися технічних вимог. Наприклад, інтегратор фінансової компанії налаштував автоматичний скоринг заставного майна через API ДРРП, проте згодом усі запити почали відхилятися. Проблема виникла через те, що розробники не врахували оновлення технічного опису НАІС щодо обов’язкового передання інформації про кінцевого користувача (фізичну особу), який ініціював пошук. Після додавання метаданих про співробітника банку роботу системи було відновлено.

Особливості доступу до реєстру в умовах воєнного стану

В умовах воєнного стану робота державних реєстрів підпорядковується спеціальним правилам безпеки для запобігання витоку даних. Доступ користувачів обмежується на територіях, де ведуться активні бойові дії або які є тимчасово окупованими.

Згідно з пп. 1 п. 1 Постанови Кабінету Міністрів України № 209: «В умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, надання відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно здійснюються з урахуванням установлених цією постановою особливостей та обмежень.»

Зокрема, Постанова КМУ № 209 регулює географічні обмеження доступу. Якщо виникає загроза несанкціонованого доступу, адміністратор негайно припиняє роботу системи у відповідному регіоні. Наприклад, нотаріус у Харкові виявив тимчасове припинення роботи ДРРП під час проведення транзакції. Її довелося відкласти до підтвердження безпеки, а підключення робочого місця додатково перевіряли через захищений канал VPN.

Також під час війни діють обмеження щодо відображення точних адрес та кадастрових номерів майна юридичних осіб у відкритих АРІзапитах для захисту оборонних локацій. Проте фінансові установи можуть отримати виняток. Так, один з банків здійснював моніторинг активів підприємства через API, і коли адреси зникли, він підтвердив свій статус фінансової установи та уклав спеціалізований договір про надання сервісної послуги з ДП «НАІС» для отримання повних даних.

Якщо вам потрібна детальна інформація про те, як здійснюється державна реєстрація речових прав на нерухоме майно в цілому, ви можете ознайомитися з нашим загальним гайдом.