Відчуження частки майна у спільній власності та процедура

Процедура, за якою відбувається відчуження частки майна, що перебуває у спільній власності, часто викликає багато юридичних труднощів. Коли майном володіють кілька осіб, кожен крок щодо продажу чи дарування має чітко відповідати закону, інакше угоду можуть легко скасувати через суд.

Головна складність полягає в тому, що правила розпорядження майном кардинально відрізняються залежно від виду спільної власності. Помилка на етапі підготовки документів або ігнорування прав інших співвласників може призвести до тривалих судових спорів та фінансових втрат.

Як розрізняють спільну сумісну та часткову власність

Щоб правильно розпочати відчуження частки майна, необхідно чітко визначити юридичний статус цього майна. Законодавство виділяє два основні види спільної власності, і процедура продажу або дарування для кожного з них є абсолютно різною. Неправильне визначення режиму власності на початку може повністю заблокувати нотаріальну угоду.

Перший вид — це спільна сумісна власність, де частки кожного з власників заздалегідь не визначені. Яскравим прикладом є майно, придбане подружжям під час шлюбу. Другий вид — це спільна часткова власність, де кожен співвласник має чітко визначену частку (наприклад, 1/2 або 1/3) у праві власності, що обов’язково відображається у документах.

Для детальнішого ознайомлення з природою ідеальної частки та правилами її визначення ви можете звернутися до нашого матеріалу про особливості спільної часткової власності. На практиці часто виникає потреба переходу від одного режиму до іншого, щоб зробити продаж реальним.

Особливості спільної сумісної власності

У спільній сумісній власності всі співвласники володіють та розпоряджаються майном виключно разом. Оскільки конкретні частки не виділені, жоден із них не може просто так продати "свою половину" квартири чи будинку сторонній особі. Для будь-якої дії потрібна абсолютна згода всіх учасників процесу.

На практиці часто трапляється ситуація, коли дружина вирішує продати свою половину квартири, придбаної у шлюбі, проте чоловік виступає категорично проти. Оскільки майно перебуває у спільній сумісній власності (без визначення часток), нотаріус не зможе посвідчити продаж безпосередньо. Клієнтці спочатку доведеться пройти етап поділу квартири — добровільно за договором у нотаріуса або через суд визначити ідеальні частки (по 1/2 за кожним). Лише після реєстрації за собою права спільної часткової власності у ДРРП вона зможе ініціювати процедуру відчуження.

Також ми маємо значний досвід у вирішенні подібних конфліктів, наприклад, у нашому кейсі щодо пооб’єктного поділу майна, де через суд вдалося справедливо розподілити нерухомість та автомобілі між колишнім подружжям.

Особливості спільної часткової власності

Спільна часткова власність дає співвласникам набагато більше свободи. Тут частка кожного учасника чітко зафіксована у відсотках або дробах. Кожен має право самостійно розпоряджатися своєю часткою, але з обов’язковим дотриманням прав інших співвласників, зокрема їхнього переважного права на купівлю.

Відчуження майна за спільної сумісної власності

Процес, за яким здійснюється спільна сумісна власність відчуження, вимагає обов’язкової згоди всіх співвласників майна. Оскільки частки не визначені, будь-який правочин стосовно такого майна вважається вчиненим за згодою всіх учасників, якщо закон не вимагає іншого. Проте для цінного майна, такого як нерухомість чи автомобілі, правила є набагато суворішими.

Якщо угода підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, згода інших співвласників має бути висловлена виключно у письмовій формі та посвідчена нотаріусом. Це захищає права всіх сторін від несанкціонованого продажу спільного майна одним із власників.

Коли потрібна згода подружжя на відчуження

При розпорядженні спільним майном подружжя нотаріус завжди вимагає письмову згоду іншого з подружжя, навіть якщо майно зареєстроване лише на одного з них. Це є базовою вимогою сімейного права для захисту спільних інтересів сім’ї.

Згідно з ч. 3 ст. 65 Сімейного кодексу України: «Для укладення одним із подружжя договорів стосовно цінного майна згода другого з подружжя має бути подана письмово і нотаріально засвідчена.»

Нехтування цією нормою тягне за собою серйозні судові ризики для покупця. Судова практика однозначно стоїть на захисті прав подружжя у таких ситуаціях.

Велика Палата Верховного Суду у справі №372/504/17 від 21.11.2018 зазначила: «Відсутність нотаріально посвідченої згоди іншого зі співвласників (другого з подружжя) на укладення договору про розпорядження спільним майном (зокрема, договору іпотеки) позбавляє співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень. Такий договір може быть визнаний недійсним у судовому порядку, причому закон не ставить можливість оскарження в залежність від добросовісності сторін договору чи контрагента.»

Відсутність згоди подружжя на розпорядження спільним майном робить правочин недійсним незалежно від добросовісності покупця.

У випадках, коли один із подружжя перебуває за кордоном, а другий планує відчуження нерухомості в Україні, яка є спільною сумісною власністю, діє спеціальна процедура. Щоб не повертатися в Україну, дружина звернулася до Генерального консульства України в Кракові, де оформила офіційну заяву-згоду на продаж майна чоловіком. Цю заяву надіслали в Україну, де нотаріус без перешкод прийняв її для посвідчення договору купівлі-продажу.

Винятки коли згода іншого з подружжя непотрібна

Існують випадки, коли майно, хоч і набуте під час шлюбу, вважається особистою приватною власністю одного з подружжя. У таких ситуаціях згода іншого партнера на відчуження не потрібна. Це стосується майна, отриманого в дарунок, у спадок, або придбаного за особисті кошти.

Як приклад, у нашій практиці ми спираємося на висновки у справі про визнання майна особистою власністю, де суд підтвердив, що майно, придбане за особисті кошти одного з подружжя під час шлюбу, не є спільною сумісною власністю. Також, якщо один із подружжя відчужує частку в статутному капіталі підприємства чи корпоративні права, згода другого з подружжя на такий правочин нотаріусом не вимагається, оскільки розпорядження корпоративними правами регулюється спеціальними нормами корпоративного права, а не загальними правилами сімейного законодавства.

Продаж частки у спільній частковій власності

Коли здійснюється спільна часткова власність продаж частки, власник має право діяти самостійно, але з обов’язковим дотриманням законодавчих обмежень. Головним із таких обмежень є переважне право купівлі частки, яке мають інші співвласники цього ж майна. Це означає, що ви не можете просто продати свою частку сторонній особі, не запропонувавши її спочатку іншим учасникам спільної власності.

Це правило покликане зменшити кількість співвласників майна та запобігти появі сторонніх осіб у спільній власності без згоди інших. Проте воно застосовується лише до договорів купівлі-продажу та міни, і не діє у разі дарування чи спадкування.

Як діє переважне право купівлі частки

Переважне право купівлі частки зобов’язує продавця спочатку звернутися до своїх співвласників із пропозицією викупу. Тільки якщо вони відмовляться або проігнорують пропозицію, майно можна продавати третім особам.

Згідно з ч. 1 ст. 361 Цивільного кодексу України: «Співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності.»

Проте самостійне розпорядження при продажу завжди обмежене процедурою сповіщення, яка детально описана у статті 362 ЦК України. Якщо серед співвласників є малолітня або неповнолітня дитина, або дитина просто зареєстрована у житлі, де продається частка, процедура вимагає обов’язкового отримання попереднього дозволу органу опіки та піклування. Без цього дозволу будь-який правочин з відчуження буде заблокований нотаріусом.

Вибір покупця серед кількох співвласників

Якщо бажання придбати частку виявили одразу кілька співвласників, у продавця виникає право вибору. Він не зобов’язаний продавати її комусь конкретному чи ділити частку між ними.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №712/2579/21 від 02.08.2022 зазначив: «Продавець частки у праві спільної часткової власності має право на власний розсуд обрати покупця серед інших співвласників цього майна, які виявили бажання її придбати. У такому випадку правило переважного права купівлі не застосовується, оскільки всі співвласники мають рівні права, а вибір конкретного покупця є виключним правом продавця.»

Якщо кілька співвласників хочуть купити частку, продавець сам обирає, кому саме її продати.

Як правильно повідомити співвласників про продаж

Правильне сповіщення інших співвласників — це ключовий етап, без якого відчуження частки майна не може бути завершене. Будь-які усні домовленості чи навіть звичайні приватні листи не мають юридичної сили для нотаріуса. Процедура має бути чітко задокументована.

Продавець зобов’язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Для цього найкраще скористатися послугами нотаріуса, який надішле офіційну заяву.

Офіційне повідомлення через нотаріуса та строки

Нотаріальне повідомлення є єдиним беззаперечним доказом того, що продавець виконав свій обов’язок перед іншими співвласниками. Нотаріус фіксує зміст заяви та дату її відправлення.

Згідно з ч. 2 ст. 362 Цивільного кодексу України: «Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна – протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.»

Для підготовки правочину та перевірки актуального статусу об’єкта нерухомості, точного кола співвласників та наявних обтяжень, продавець може скористатися електронним сервісом Отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на порталі Дія.

Для нотаріального посвідчення продажу частки нерухомого майна недостатньо самостійно надіслати співвласникам цінного листа з описом. Єдиним беззаперечним доказом інформування для нотаріуса є свідоцтво про передачу заяви, оформлене нотаріусом відповідно до статті 84 Закону України «Про нотаріат». Будь-яка зміна умов продажу (особливо зниження ціни) вимагає повторного письмового повідомлення співвласників. Наприклад, якщо продавець запропонував співвласнику купити частку за 15 000 доларів, той відмовився, а потім продавець вирішив знизити ціну до 12 000 доларів для стороннього покупця, він зобов’язаний знову надіслати нове повідомлення з новою ціною.

Що робити якщо співвласник ігнорує листи

Часто співвласники навмисно уникають отримання листів, сподіваючись таким чином заблокувати продаж. Проте закон захищає продавця від такої недобросовісної поведінки.

У практиці зустрічається ситуація, коли клієнт намагається продати свою частку в нежитловій будівлі, проте інший співвласник навмисно ігнорує поштові повідомлення від нотаріуса, через що листи повертаються із позначкою «за закінченням терміну зберігання». На практиці така поведінка вважається належним інформуванням. Отримавши повернутий конверт з описом вкладення, нотаріус після спливу 30 днів має право видати свідоцтво про передачу заяви та посвідчити договір купівлі-продажу із сторонньою особою.

Наслідки порушення переважного права інших співвласників

Продаж частки у спільному майні з порушенням встановленого законом порядку повідомлення тягне за собою серйозні правові наслідки. Покупець, який придбав таку частку, ризикує втратити її у судовому порядку, якщо інші співвласники вирішать захистити свої права.

Закон не визнає таку угоду автоматично недійсною, але надає ображеним співвласникам спеціальний інструмент захисту — право вимагати переведення на них прав та обов’язків покупця через суд.

Позов про переведення прав та обов’язків покупця

Якщо співвласник дізнався, що частку продали без його відома або за нижчою ціною, ніж йому пропонували, він має право звернутися до суду.

Згідно з ч. 4 ст. 362 Цивільного кодексу України: «У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.»

Важливо розуміпи, що звичайне оскарження договору купівлі-продажу у таких спорах не працює, про що чітко зазначає судова практика.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №362/3810/16-ц від 29.05.2019 зазначив: «Визнання недійсним договору купівлі-продажу, який порушує переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності, не є належним способом захисту, оскільки це не відновлює порушеного переважного права співвласника. Належним способом захисту є позов про переведення прав та обов'язків покупця.»

Порушення переважного права купівлі частки не дає права вимагати визнання договору недійсним, натомість слід просити переведення прав покупця.

При цьому позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. Після переведення прав та обов’язків новий власник може скористатися державною онлайн-послугою Державна реєстрація прав на нерухоме майно на порталі Дія для офіційного закріплення переходу права власності.

Ризики оформлення договору дарування замість продажу

Намагаючись обійти переважне право купівлі, деякі продавці оформлюють договір дарування частки сторонній особі, хоча насправді отримують за це гроші. Це створює величезні ризики як для продавця, так і для покупця.

У практиці ми часто бачимо подібні маніпуляції. Наприклад, співвласник вирішив продати свою частку у будинку сторонній особі та, аби обійти переважне право купівлі іншого співвласника, оформив договір дарування цієї частки. Інший співвласник звернувся до суду, представивши непрямі докази (інтернет-оголошення про продаж, зняття готівки набувачем, відсутність родинних зв’язків). Суд визнав договір дарування удаваним, кваліфікував його як договір купівлі-продажу та перевів на позивача права покупця. Покупець у такому разі ризикує втратити і майно, і сплачені неофіційно кошти.

Особливості відчуження майна під час воєнного стану

Введення воєнного стану в Україні внесло суттєві корективи у роботу нотаріату та процедуру відчуження нерухомого майна. Держава встановила додаткові обмеження для запобігання шахрайству та захисту національних інтересів під час війни.

Зокрема, питання нотаріату наразі регулюються спеціальною постановою Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 року № 164. Ці правила є обов’язковими для всіх нотаріусів та громадян, які планують будь-які правочини з нерухомістю.

Спеціальні обмеження воєнного стану

Під час дії воєнного стану діють жорсткі обмеження щодо осіб, пов’язаних з країною-агресором, а також особливі вимоги до оформлення документів за довіреністю.

Згідно з Постановою КМУ від 28 лютого 2022 р. № 164: «незавершені нотаріальні дії за зверненням особи, пов'язаної з державою-агресором, зупиняються... нотаріус відмовляє у вчиненні нотаріальної дії у разі звернення особи, пов'язаної з державою-агресором»

Також діють жорсткі часові ліміти при відчуженні частки нерухомості за довіреністю: якщо довіреність видана в Україні і з моменту її підписання минуло більше місяця (або більше двох місяців, якщо вона оформлена за кордоном), нотаріусу обов’язково надається додаткова заява-підтвердження від довірителя про те, що дія довіреності не припинена. Це унеможливлює використання застарілих або відкликаних довіреностей.

Виділ частки через борги співвласника

У деяких випадках відчуження майна відбувається примусово через наявність боргів у одного із співвласників. Тоді кредитори можуть ініціювати процедуру виділу частки боржника. Більше деталей про судові процедури та стягнення на майно подружжя ви можете дізнатися у нашій статті про нюанси виділу частки із спільного майна.