Відновлення орендованого майна та правила ремонту

Відновлення орендованого майна є одним із найбільш дискусійних питань у відносинах між власником та орендарем. Часто сторони не приділяють достатньо уваги фіксації стану об’єкта під час підписання договору, що згодом призводить до серйозних фінансових втрат.

Законодавство чітко розмежовує поточні витрати та капітальні зміни, проте на практиці виникає безліч нюансів, особливо коли йдеться про комерційні об’єкти чи державну власність.

Законодавчі підстави відновлення орендованого майна

Правовою основою, яка регулює відновлення орендованого майна, є Цивільний кодекс України. Саме цей документ визначає базові правила гри для обох сторін договору, незалежно від типу нерухомості.

Коли сторони укладають договір оренди нежитлового приміщення, вони мають детально прописати умови передачі та повернення об’єкта. Передача майна оформлюється актом приймання-передачі, де фіксується його реальний стан.

У сфері комерційної оренди діє принцип свободи договору. Це означає, що сторони можуть домовитися про будь-які умови відновлення, навіть якщо вони відрізняються від стандартних норм законодавства.

Розподіл обов’язків щодо капітального та поточного ремонту

Законодавчий розподіл обов’язків щодо ремонту чітко розмежовує поточні та капітальні роботи. Поточний ремонт завжди проводиться за рахунок орендаря, тоді як капітальний є обов’язком орендодавця.

Важливо розуміти різницю між цими видами робіт. Поточні роботи спрямовані на підтримання об’єкта в робочому стані (наприклад, заміна замків чи фарбування стін), а капітальні — на заміну конструктивних елементів.

Якщо орендодавець ігнорує свій обов’язок щодо капітального ремонту, який перешкоджає використанню площі, орендар має право провести його самостійно. У такому разі витрати можна зарахувати в рахунок майбутніх платежів.

Згідно з ч. 1 та 2 ст. 776 Цивільного кодексу України: «Поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.»

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №906/1423/20 від 17.09.2024 зазначив: «положення статей 776 ЦК України та 778 ЦК України регулюють різні за своєю правовою природою відносини... стаття 776 ЦК України регулює питання здійснення капітального ремонту речі, переданої у найм... а положення статті 778 ЦК України стосуються поліпшення речі»

У нашій практиці був випадок, коли компанія орендувала приватний склад, де взимку прорвало систему опалення. Орендодавець відмовився проводити ремонт через брак коштів. Орендар за власні кошти замінив комунікації, попередньо надіславши дефектний акт та кошторис. Після завершення робіт орендар офіційно заявив про зарахування витрат у рахунок орендної плати. Суд підтвердив правомірність цих дій на підставі ч. 3 ст. 776 ЦКУ.

Для порівняння, правила про те, хто робить ремонт при оренді житла, мають свої особливості та більше захищають права громадян.

Відокремлювані та невід’ємні поліпшення майна

Поліпшення орендованого майна поділяються на дві категорії: відокремлювані та невід’ємні. Головна різниця полягає в тому, чи можна демонтувати елементи без пошкодження самого приміщення.

Відокремлювані поліпшення (наприклад, меблі, кондиціонери чи декоративні елементи) орендар має право забрати з собою після закінчення строку договору. Невід’ємні ж поліпшення стають частиною будівлі.

Якщо невід’ємні поліпшення були проведені без письмової згоди власника, орендар не може вимагати жодної компенсації. Це суворе правило закону, яке часто ігнорують підприємці.

Згідно з ч. 1 та 3 ст. 778 Цивільного кодексу України: «Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за найм речі.»

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №758/12462/20-ц від 29.03.2023 зазначив: «орендар, який зробив це поліпшення за згодою орендодавця, мав право на власний розсуд обрати спосіб захисту його прав, а саме просити суд вилучити поліпшення, якщо вони можуть бути відокремлені від речі без її пошкоджень; відшкодувати вартість необхідних витрат; зарахувати їх вартість в рахунок орендної плати»

У практиці виникають спори навіть щодо очевидних речей. Наприклад, орендар торгової площі встановив скляні перегородки та дизайнерські стійки. При виїзді орендодавець заявив, що демонтаж пошкодить конструкції. Проте залучений експерт зафіксував, що кріплення здійснювалося без порушення капітальних стін. Перегородки визнали відокремлюваними, і орендар зміг їх забрати.

Також варто пам’ятати про ризики підписання договорів із застереженнями. Орендар офісу провів масштабний ремонт за згодою власника, але в договорі було прописано, що всі поліпшення переходять орендодавцю без компенсації. При достроковому розірванні договору суд відмовив у стягненні витрат, оскільки сторони добровільно погодили цю умову.

Поліпшення державного та комунального майна

Для об’єктів публічної власності діють особливі правила проведення ремонтів та поліпшень. Отримати згоду на невід’ємні поліпшення тут значно складніше, ніж у приватному секторі.

Процедура вимагає обов’язкового письмового погодження з балансоутримувачем та орендодавцем. Загальні засади цього процесу регулює оренда державного та комунального майна, яка має чіткі законодавчі обмеження.

Якщо ви плануєте приватизувати об’єкт у майбутньому, невід’ємні поліпшення мають становити не менше 25% його ринкової вартості. Проте з 2026 року правила змінилися: прямий викуп без конкурсу скасовано, і майно продається через Prozorro.Продажі.

Згідно з ч. 1 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»: «Орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна.»

У практиці є багато прикладів, коли орендарі втрачали інвестиції через недбалість. Підприємець орендував комунальне приміщення під ресторан та за усною згодою керівника встановив вентиляцію. Після зміни керівництва новий директор зажадав звільнити приміщення без компенсації. Оскільки письмової згоди уповноваженого органу не було, суд відмовив у виплаті коштів.

У 2026 році набули чинності нові правила приватизації (закон № 4360-IX). Тепер об’єкти з поліпшеннями виставляються на електронний аукціон. Наші юристи допомагають клієнтам правильно зареєструвати участь у торгах, скористатися переважним правом та зарахувати вартість поліпшень у фінальну ціну придбання.

Документи для отримання згоди на поліпшення

Для отримання офіційної згоди на проведення невід’ємних поліпшень орендар державного чи комунального майна має підготувати великий пакет документів. Подання неповного пакета є законною підставою для відмови.

Звертатися за погодженням можна через офіційні державні сервіси. Зокрема, на порталі Дія міститься детальний опис цієї адміністративної послуги та вимоги до заявників.

Чиновники не мають права безпідставно затягувати процес або відмовляти у наданні згоди, якщо всі вимоги виконані. Будь-які процедурні порушення з їхнього боку можна оскаржити в судовому порядку.

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №914/785/20 від 16.02.2022 зазначив: «відмова у погодженні клопотання на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна комунальної власності, яка викладена як лист Управління, не відповідає вимогам чинного Порядку»

Орендар має подати балансоутримувачу: опис робіт та кошторис, експертний звіт щодо кошторису, відомості про амортизацію, звіт про оцінку об’єкта, рецензію на звіт, звіт про результати обстеження та підтвердження відсутності заборгованості.

Зарахування витрат на ремонт в рахунок оренди

Зарахування витрат на капітальний ремонт у рахунок орендної плати можливе лише за умови попереднього погодження кошторису та обсягу робіт. Самовільне припинення платежів вважається порушенням договору.

Після завершення ремонту орендар має надати офіційні акти виконаних робіт за формами КБ-2в та КБ-3, підписані технаглядом. Це єдиний законний спосіб підтвердити реальну вартість витрат.

Якщо виникають спори щодо порушення умов договору оренди, суди детально вивчають кошторисну документацію та наявність дозволів від балансоутримувача.

Згідно з п. 154 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна: «Якщо орендоване майно неможливо використовувати за призначенням внаслідок його незадовільного стану, орендар має право на зарахування витрат на здійснення капітального ремонту в рахунок орендної плати один раз протягом строку оренди.»

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №916/1653/22 від 26.11.2024 зазначив: «чине законодавство передбачає збереження права орендаря, який здійснив невід`ємні поліпшення... на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна»

У практиці оренди державного майна виникають проблеми, якщо орендар відхиляється від погодженого кошторису. Наприклад, коли замість базових матеріалів використовуються дорожчі преміум-матеріали. У такому разі балансоутримувач має право погодити зарахування витрат лише в межах спочатку затвердженого кошторису, а різницю орендар покриває самостійно.

Особливості оренди та відновлення під час війни

Під час дії воєнного стану та протягом одного року після його припинення в Україні діють особливі правила оренди та відновлення майна. Кабінет Міністрів має право встановлювати тимчасові процедури передачі об’єктів.

Строк дії договорів оренди державного майна, укладених у цей період, обмежений і не може перевищувати 12 місяців після завершення воєнного стану. Це варто враховувати при плануванні довгострокових інвестицій у ремонт.

Щоб уникнути ризиків втрати майна або визнання угод недійсними, варто ретельно перевіряти повноваження орендодавців. Ми успішно вели справу про фіктивну оренду складу, де захистили права клієнта від недобросовісних дій власників.