Інвестування в нерухомість на етапі котловану або будівництва — це завжди баланс між вигідною ціною та високими ризиками. Забудовники пропонують привабливі умови, але за яскравими буклетами часто ховаються сумнівні схеми фінансування, відсутність дозволів або кабальні умови договорів. Щоб омріяні квадратні метри не перетворилися на роки судової тяганини, потрібен ретельний юридичний аудит. Розберімося, на що звернути увагу перед підписанням угоди та як захистити свої інвестиції.
Зміст:
Які схеми фінансування будівництва є законними
Перше, що перевіряє юрист — це механізм залучення коштів. Держава суворо обмежує способи, якими забудовник може збирати гроші з інвесторів, щоб мінімізувати ризики будівельних пірамід.
Згідно зі статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»: Інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів... може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом випуску цільових облігацій.Якщо вам пропонують укласти договір про спільну діяльність або просто сплатити готівку за «бронювання», це тривожний сигнал. Юридичні нюанси при купівлі квартири вимагають детального аналізу саме фінансової моделі забудовника.
Перевірка дозвільної документації забудовника
Навіть надійна фінансова схема не врятує, якщо будинок зводиться незаконно. Відсутність хоча б одного ключового документа робить будівництво самочинним.
Згідно зі статтею 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»: Замовник має право виконувати будівельні роботи після... видачі замовнику дозволу на виконання будівельних робіт — щодо об’єктів, які за класом наслідків належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками.Адвокат обов’язково перевіряє цільове призначення земельної ділянки, містобудівні умови та наявність дозволу на виконання робіт. Як свідчить судова практика (постанова Верховного Суду у справі № 826/4893/18), відсутність відведення землі або проекту є виключною підставою для скасування дозволів на будівництво.
Як самостійно перевірити новобудову перед купівлею
- Перевірка землі. Знайдіть ділянку на Кадастровій карті та переконайтеся, що її цільове призначення відповідає житловому будівництву.
- Аналіз дозволів. Перевірте наявність дозволу на виконання будівельних робіт у Реєстрі будівельної діяльності (ЄДЕССБ).
- Вивчення забудовника. Знайдіть компанію в Єдиному державному реєстрі судових рішень, щоб виявити можливі суди з іншими інвесторами або державними органами.
- Оцінка договору. Уважно прочитайте умови розірвання угоди, терміни здачі об’єкта та відповідальність забудовника за їх порушення.
Аналіз попереднього договору та штрафні санкції
Найчастіше на ринку первинної нерухомості використовують попередні договори або договори купівлі-продажу майнових прав. Вони фіксують намір сторін укласти основну угоду в майбутньому.
Згідно зі статтею 635 Цивільного кодексу України: Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.Важливо розуміти, що такі угоди часто прописані виключно на користь забудовника. Наприклад, інвестори сподіваються стягнути пеню за затримку будівництва за законом про захист прав споживачів. Проте Верховний Суд у справі № 587/823/19 роз’яснив, що пеня у розмірі 3% за кожен день прострочення не поширюється на договори купівлі-продажу майнових прав. Тому всі штрафні санкції мають бути чітко прописані в самому контракті.
Як ми супроводжуємо купівлю квартири в новобудові
- Глибокий аудит забудовника. Ми перевіряємо історію компанії, наявність боргів, судових спорів та зв’язки з іншими юридичними особами.
- Аналіз дозвільної документації. Адвокат вивчає документи на землю, містобудівні умови та дозволи на будівництво, щоб виключити ризик самочинного будівництва.
- Експертиза договору. Ми детально аналізуємо запропонований контракт, виявляємо приховані ризики та пропонуємо зміни для захисту ваших інтересів.
- Супровід угоди. Наш спеціаліст особисто присутній під час підписання документів у нотаріуса або в офісі забудовника.
- Судовий захист. Якщо забудовник порушує строки або відмовляється передавати документи, ми готуємо позов та захищаємо ваші права в суді.
Введення в експлуатацію та реєстрація права власності
Фінальний етап — це отримання сертифіката готовності об’єкта та оформлення права власності. З 2022 року в Україні діють нові правила, які захищають інвесторів ще на етапі будівництва.
Згідно зі статтею 18 Закону України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна...»: Спеціальне майнове право виникає з моменту державної реєстрації такого права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.Це означає, що перевірка права власності на квартиру тепер можлива ще до завершення робіт. Якщо ж будинок збудований, але забудовник затягує процес передачі документів, покупець має право звернутися до суду. Велика Палата Верховного Суду у справі № 344/16879/15-ц підтвердила право інвестора вимагати визнання права власності на готову квартиру в судовому порядку.
Поширені питання про купівлю квартири в новобудові
Чи можна повернути гроші, якщо забудовник затримує здачу будинку?
Так, якщо це прямо передбачено вашим договором. У разі відсутності такого пункту, розірвати договір та повернути кошти можна через суд, довівши істотне порушення умов з боку забудовника.
Що таке спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості?
Це новий правовий механізм, який дозволяє інвестору зареєструвати своє право на квартиру в державному реєстрі ще до завершення будівництва. Це унеможливлює подвійні продажі однієї і тієї ж квартири.
Чи варто підписувати попередній договір купівлі-продажу?
Попередній договір є законним інструментом, але він лише зобов’язує сторони укласти основний договір у майбутньому. Важливо, щоб він був нотаріально посвідчений та містив чіткі строки і відповідальність забудовника.
Потрібна допомога з перевіркою новобудови?
Купівля квартири на первинному ринку — це серйозний крок, який не терпить поспіху. Якщо ви обрали об’єкт, але маєте сумніви щодо надійності забудовника або умов договору, звертайтеся до нашого бюро. Досвідчений адвокат з нерухомості проведе повний юридичний аудит та забезпечить безпеку ваших інвестицій. Ми працюємо онлайн по всій Україні, а також чекаємо на вас в офісах у Києві та Запоріжжі. Напишіть нам у чат для швидкої консультації.
Вітаю, я хотів би дізнатися, як мені діяти в ситуації, коли мій товар не був доставлений, а продавець ігнорує мої запити. Які у мене права в такому випадку і що робити далі? Дякую!
У вашій ситуації, коли товар не був доставлений, а продавець ігнорує ваші запити, ви маєте право на захист своїх інтересів. Рекомендується зафіксувати всі комунікації з продавцем та спробувати вирішити питання через службу підтримки платформи, де ви здійснили покупку. Якщо це не дасть результату, ви можете звернутися до захисту прав споживачів або подати позов до суду. Якщо потрібна додаткова консультація, звертайтеся в Telegram або Viber чаті.