Купуючи квартиру чи будинок, сторони завжди шукають баланс безпеки. Покупець боїться віддати гроші до отримання документів, а продавець не хоче підписувати договір без оплати. Надійним рішенням цієї дилеми є договір умовного зберігання (ескроу), який гарантує безпеку розрахунків для обох сторін.
Цей інструмент дозволяє тимчасово заблокувати кошти на спеціальному банківському рахунку. Продавець отримає їх лише після того, як право власності буде офіційно зареєстроване на покупця. Такий підхід повністю нівелює ризики шантажу чи втрати грошей у процесі оформлення правочину.
Коротко про рахунки умовного зберігання
- Повна безпека коштів. Гроші на рахунку ескроу захищені від арештів за боргами покупця, продавця чи самого банку.
- Контроль умов виплати. Банк перераховує гроші продавцю лише після надання чітко визначених документів-тригерів.
- Гарантоване повернення. Якщо угода зривається або закінчується строк договору, банк повертає всю суму покупцю.
Зміст:
Як працює договір умовного зберігання ескроу
За своєю юридичною природою договір умовного зберігання є тристоронньою конструкцією, де банк виступає незалежним посередником (ескроу-агентом). Покупець відкриває спеціальний рахунок, вносить туди обумовлену суму, а банк зобов’язується зберегти ці кошти та перерахувати їх продавцю (бенефіціару) за умови настання конкретної події.
Цей механізм детально регулює стаття 1076-1 Цивільного кодексу України. Згідно з її нормами, банк приймає кошти від володільця рахунку та зобов’язується перерахувати їх бенефіціару або повернути володільцю у разі, якщо умови договору не будуть виконані у встановлений термін. Це створює ідеальний баланс інтересів при купівлі нерухомості.
Розглянемо типову ситуацію: покупець готовий придбати квартиру на вторинному ринку, але боїться перераховувати повну суму до реєстрації права власності, тоді як продавець відмовляється підписувати договір у нотаріуса без підтвердження наявності грошей. Вирішенням проблеми стає відкриття рахунку ескроу: покупець вносить кошти, банк підтверджує їх блокування, сторони оформлюють угоду у нотаріуса, а після надання банку свіжого витягу з реєстру речових прав кошти автоматично перераховуються продавцю.
Які операції дозволено проводити через рахунок ескроу
Рахунок умовного зберігання має суворо цільове призначення, тому перелік операцій за ним є обмеженим. Банк здійснює лише зарахування коштів від володільця, їх блокування, подальше перерахування бенефіціару або повернення покупцеві. Жодних сторонніх розрахунків чи зняття готівки з цього рахунку проводити не можна.
Зарахування грошей може здійснюватися як одноразово, так і періодично, залежно від домовленостей сторін. Наприклад, якщо здійснюється купівля земельної ділянки або офісу в розстрочку, сторони можуть домовитися про періодичне депонування коштів та їх виплату частинами (траншами) після завершення кожного етапу підготовки документів чи будівництва.
Такий гнучкий підхід дозволяє використовувати ескроу не лише для швидких угод на вторинному ринку, але й для тривалого фінансування інвестиційних проектів у сфері будівництва, де ризики заморожування об’єктів є традиційно високими.
Транші та виплата коштів частинами
Закон дозволяє сторонам передбачити у договорі ескроу виплату заблокованої суми частинами. Це зручно при поетапному виконанні зобов’язань продавцем. Кожна частина коштів перераховується лише після надання банку підтвердження виконання конкретного етапу угоди.
Повернення коштів у разі зриву угоди
Якщо умови договору не виконані у визначений термін, вся сума або її частина повертається покупцеві. Наприклад, якщо угода купівлі-продажу будинку зірвалася на етапі підписання у нотаріуса через раптову неявку продавця, покупець не зазнає фінансових втрат. Після закінчення встановленого строку банк автоматично повертає гроші на поточний рахунок покупця.
Покроковий алгоритм розрахунку через рахунок ескроу
- Укладіть попередній договір. Зафіксуйте в ньому домовленість про розрахунки через рахунок умовного зберігання та визначте, хто сплачує банківські комісії.
- Відкрийте рахунок ескроу. Зверніться до банку разом із продавцем для підписання тристороннього договору умовного зберігання коштів.
- Пройдіть фінансовий моніторинг. Надайте банку документи, що підтверджують легальне походження ваших коштів для успішного депонування.
- Підпишіть договір у нотаріуса. Оформіть договір купівлі-продажу нерухомості та дочекайтеся внесення відомостей до Державного реєстру.
- Надайте банку документи-тригери. Подайте оригінал договору та витяг з реєстру речових прав для автоматичного перерахування коштів продавцю.
Як банк перевіряє документи для виплати грошей
Для того щоб продавець отримав гроші, він має надати банку документи, що підтверджують виконання його зобов’язань (документи-тригери). Найчастіше таким документом є витяг про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, отримати який допомагає офіційний сервіс Державна реєстрація права власності на нерухоме майно — Гід онлайн Дія.
Банк здійснює перевірку наданих документів виключно за зовнішніми ознаками. Юристи фінансової установи не проводять глибокого розслідування та не з’ясовують внутрішні суперечки сторін. Якщо документ відповідає формальним вимогам, зазначеним у договорі, банк зобов’язаний здійснити виплату бенефіціару протягом п’яти робочих днів.
На практиці вкрай важливо детально прописати умови виплати коштів бенефіціару. Банк діє як формальний виконавець і не здійснює юридичний аналіз суті спору: якщо вказано надати ‘оригінал витягу з реєстру з мокрою печаткою’, а продавець надасть електронну копію з ЕЦП, банк має повне право відмовити у виплаті до уточнення умов. Тому чіткість формулювань у договорі — це запорука спокою обох сторін.
Запобігання шантажу з боку продавця
Іноді продавці нерухомості намагаються маніпулювати та відмовляються надавати банку оригінал договору купівлі-продажу, вимагаючи від покупця додаткову неофіційну доплату. Цю проблему можна легко вирішити на етапі укладання договору ескроу, прописавши право покупця самостійно надати банку витяг з Державного реєстру речових прав для ініціювання виплати продавцю.
Важливість часового буфера у договорі
Термін дії договору ескроу обов’язково повинен містити часовий буфер. Якщо строк депонування закінчиться хоча б на один день раніше, ніж завершиться реєстрація права власності в Державному реєстрі (наприклад, через технічний збій бази даних Мін’юсту), банк буде зобов’язаний повернути гроші покупцю, і продавець залишиться без оплати. Тому завжди закладайте додаткові 10–15 днів на випадок реєстраційних затримок.
Юридичний супровід угод з рахунками ескроу від ЮРКОНСАЛТ
- Аналіз та підготовка договору. Наші юристи розроблять індивідуальний договір умовного зберігання з чіткими та безпечними документами-тригерами.
- Супровід фінансового моніторингу. Допоможемо підготувати повний пакет документів для підтвердження джерел походження коштів у банку.
- Координація взаємодії з банком та нотаріусом. Забезпечимо повний контроль процесу депонування, підписання угоди та подальшого розблокування коштів.
Чому рахунок ескроу захищає гроші від арешту
Однією з найбільших переваг рахунку умовного зберігання є його унікальний юридичний статус. Відповідно до статті 1076-6 Цивільного кодексу України, накладення арешту або звернення стягнення на заблоковані кошти за власними боргами банку, покупця чи продавця категорично заборонено. Це робить ескроу абсолютно неуразливим для сторонніх кредиторів.
Ця норма захищає сторони від форс-мажорних обставин. Наприклад, якщо під час продажу комерційної нерухомості виникла проблема і на майно продавця раптово спробували накласти арешт за позовом стороннього кредитора безпосередньо в день правочину, депоновані на рахунку ескроу кошти залишаються недоторканними. Кредитори не мають права претендувати на них, що дозволяє юридично чисто завершити транзакцію.
Надійність цього інструменту підтверджує і судова практика. Зокрема, Північний апеляційний господарський суд у справі № 910/12464/22 від 01.11.2023 зазначив, що кошти на ескроу-рахунках не є власністю банку, не включаються до його ліквідаційної маси та мають бути повернуті володільцю позачергово навіть у разі ліквідації фінансової установи.
Як змінити умови або розірвати договір ескроу
Оскільки договір ескроу захищає інтереси обох сторін, внести зміни до нього в односторонньому порядку неможливо. Будь-які коригування умов (наприклад, продовження строку дії договору чи зміна переліку документів-тригерів) вимагають обов’язкової письмової згоди бенефіціара (продавця). Без такої згоди будь-які зміни є нікчемними за законом.
Те саме стосується і розірвання договору. Покупець не може просто передумати та забрати гроші з банку посеред процесу оформлення нерухомості. Розірвання договору допускається лише за спільною заявою володільця рахунку та бенефіціара. Це захищає продавця від ризику, що покупець відкличе кошти в той момент, коли нотаріус проводить реєстраційні дії в базі даних Міністерства юстиції України.
Оскільки розрахунки є невід’ємною частиною угоди, варто детально вивчити всі етапи купівлі нерухомості, щоб уникнути несподіванок. Якщо ж сторони вирішили скасувати угоду за взаємною згодою, вони подають спільну заяву, і банк закриває рахунок, повертаючи кошти покупцю. У разі виникнення будь-ких складнощів із поверненням депонованих коштів, варто звернутися до фахівців — ми маємо успішний кейс захисту покупця у подібних майнових спорах.
Різниця між ескроу та іншими способами розрахунку`
Часто виникає питання, чому не можна скористатися звичайним договором зберігання грошей або іншими альтернативами. Відповідно до статті 954 Цивільного кодексу України, якщо поклажодавець передає зберігачеві гроші, до відносин сторін застосовуються положення про договір позики. Це означає, що зберігач отримує право розпоряджатися цими коштами, що несе додаткові ризики для клієнта.
На відміну від цього, рахунок ескроу має суворий цільовий режим, і банк не може використовувати ці кошти на власний розсуд поза межами гарантування їх виплати. Іншим популярним способом є внесення коштів на депозитний рахунок нотаріуса відповідно до статті 537 ЦКУ. Цей спосіб є надійним, проте він має дещо іншу правову природу.
Внесення боргу на рахунок нотаріуса є офіційним способом виконання зобов’язання перед кредитором, який ухиляється від прийняття оплати. Це підтверджує і судова практика, зокрема Верховний Суд у справі № 311/2420/20 від 31.08.2022, де зазначено, що сплата грошей на рахунок нотаріуса припиняє кредитні зобов’язання та іпотеку, навіть якщо кредитор відмовляється приймати оплату особисто. Проте для класичної комерційної купівлі-продажу нерухомості рахунок ескроу є більш гнучким та зручним інструментом.
Питання про рахунки умовного зберігання
Що таке договір рахунку умовного зберігання ескроу простими словами?
Які переваги має рахунок ескроу порівняно з банківською коміркою?
Чи може покупець забрати гроші з рахунку ескроу в будь-який момент?
Що відбувається з грошима на ескроу-рахунку якщо банк банкрутує?
Чи можна відкрити рахунок ескроу в доларах або євро в Україні?
Отримайте професійний супровід угоди з рахунком ескроу
Купівля нерухомості — це завжди значні фінансові інвестиції, які потребують максимальної юридичної безпеки. Наші фахівці допоможуть вам правильно скласти договір умовного зберігання, розробити надійні умови виплати коштів та повністю захистити ваші інтереси на кожному етапі правочину.
