Порядок обліку та набуття права на безхазяйне нерухоме майно

Безхазяйне нерухоме майно в Україні часто стає об’єктом юридичних процедур, оскільки занедбані будівлі та приміщення потребують належного управління. Якщо об’єкт не має власника або його неможливо встановити, закон передбачає чіткий механізм його передачі територіальній громаді.

Для органів місцевого самоврядування це можливість отримати додаткові ресурси на баланс, проте недотримання процедури веде до скасування реєстрації. Фізичні особи також мають свої інтереси, намагаючись захистити права на фактично використовувані приміщення.

Що таке безхазяйна нерухома річ за законом

Безхазяйна нерухома річ — це об’єкт нерухомості, який не має законного власника або власник якого є абсолютно невідомим. Згідно із законом, ключовою ознакою такого майна є повна відсутність особи, яка могла б юридично оспорити право власності на нього.

Часто виникає плутанина між майном, у якого немає власника, та майном, де власник просто не зареєстрував свої права за новими правилами. Наші юристи часто стикаються з ситуаціями, коли громада намагається оформити будівлю як безхазяйну, хоча її власник володіє нею на підставі старих радянських документів.

Відмінність безхазяйного майна від відумерлої спадщини

Хоча обидві процедури ведуть до переходу майна у комунальну власність, вони мають принципово різну правову природу. Відумерла спадщина виникає тоді, коли власник майна відомий, але він помер, і немає спадкоємців за законом чи заповітом. Процедура передачі відумерлої спадщини ОМС регулюється статтею 1277 Цивільного кодексу України.

Згідно з ч. 1 ст. 1277 Цивільного кодексу України: «У разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття орган місцевого самоврядування за місцем відкриття спадщини... зобов'язаний звернутися до суду з заявою про визнання спадщини відумерлою.»

Тобто, у випадку відумерлості ми знаємо попереднього власника, а у випадку безхазяйності — ні.

Чому відсутність реєстрації не означає безхазяйність

Багато посадовців вважають, що якщо у сучасному Державному реєстрі речових прав немає відомостей про власника, то об’єкт можна сміливо брати на облік як безхазяйний. Це серйозна помилка. Право власності могло виникнути раніше і бути зареєстрованим на паперових носіях у БТІ. Верховний Суд чітко вказує, що відсутність відомостей у реєстрі не робить майно безхазяйним автоматично.

Як відбувається виявлення та взяття на облік безхазяйного майна

Виявлення та взяття на облік безхазяйного майна здійснюється шляхом подання відповідної заяви органом місцевого самоврядування до органу державної реєстрації прав на нерухомість. Процедура обліку є обов’язковим першим кроком, без якого неможливо розпочати процес комуналізації об’єкта.

Будь-яка особа, яка виявила занедбану будівлю, може повідомити про це місцеву рада. Далі ОМС зобов’язаний ініціювати процедуру обліку. Це не право, а прямий обов’язок громади щодо ефективного управління територією.

Відповідно до ч. 2 ст. 335 Цивільного кодексу України: «Безхазяйні нерухомі речі беруться на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого вони розташовані.»

Процедура виявлення та звернення ОМС

Місцева рада створює спеціальну комісію, яка проводить обстеження об’єкта та складає акт. Після цього виготовляється технічний паспорт через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва, і лише тоді уповноважена особа звертається до державного реєстратора.

Важливість публікації оголошення у друкованих ЗМІ

Після взяття майна на облік закон вимагає обов’язкового оприлюднення інформації. Публікація оголошення про взяття майна на облік як безхазяйного має відбуватися суворо у друкованих виданнях, наприклад, місцевих газетах. Офіційні державні послуги з цього приводу можна знайти на порталі Дія, де описано Взяття на облік безхазяйного нерухомого майна. Якщо ОМС опублікує оголошення лише на своєму сайті або у соцмережах, суд згодом відмовить у передачі майна через порушення процедури.

Коли державний реєстратор може відмовити у взятті на облік

Державний реєстратор може відмовити у взятті безхазяйного майна на облік, якщо в Державному реєстрі прав уже наявні записи про зареєстроване право власності на цей об’єкт або якщо із заявою звернулася неналежна особа. Також відмова правомірна, якщо майно за законом взагалі не підлягає такому обліку.

Реєстратор ретельно перевіряє всі подані документи та відомості про технічну інвентаризацію. Якщо виявляється, що право власності було припинено, але немає запису про відмову власника (коли це є підставою), це також завадить реєстрації. ОМС має ретельно готувати пакет документів, щоб уникнути відмов.

До типових підстав для відмови належать:

• Наявність чинного власника. Якщо в ДРРП є відомості про реєстрацію права власності.
• Неналежний заявник. Якщо заяву подав не уповноважений орган місцевого самоврядування.
• Відсутність технічної інвентаризації. Якщо відомості про об’єкт відсутні в ЄДЕССБ.

Судовий порядок передачі безхазяйного майна у комунальну власність

Судовий порядок передачі безхазяйного майна у комунальну власність передбачає звернення ОМС до суду за місцезнаходженням об’єкта після спливу одного року з дня взяття його на облік. Справа розглядається в порядку окремого провадження за участю представників громади.

Раніше ніж через рік звернутися до суду неможливо — закон дає цей час на випадок, якщо з’явиться законний власник. Якщо власник з’явиться до ухвалення судового рішення, ОМС зобов’язаний зняти майно з обліку та повернути його.

Звернення до суду та річний строк

Заява подається до суду з детальним описом характеристик речі та доказами публікації оголошення у друкованій пресі. Судовий збір за таку заяву становить 0,5 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб. Процесуальні норми чітко регламентують цей процес.

Згідно з ч. 1 ст. 330 Цивільного процесуального кодексу України: «Заява про передачу безхазяйної нерухомої речі у власність територіальної громади за умов, визначених Цивільним кодексом України, подається до суду за місцезнаходженням цієї речі органом, уповноваженим управляти майном відповідної територіальної громади.»

Фінальна стадія реєстрації комунальної власності

Після ухвалення судом рішення процедура не завершується автоматично. ОМС не може просто поставити майно на баланс. Спочатку місцева рада на сесії ухвалює рішення про прийняття об’єкта у комунальну власність, після чого проводиться незалежна оцінка сертифікованим оцінювачем. Тільки після цього уповноважена особа звертається до держреєстратора, щоб здійснити Державна реєстрація права власності на нерухоме майно — Гід Дія.

Альтернативний шлях оформлення прав фактичними володільцями

Альтернативним шляхом оформлення прав на занедбане майно для фізичних та юридичних осіб є тривале, відкрите та безперервне володіння ним. Якщо громадянин користується майном понад 10 років, він може спробувати легалізувати свої права в судовому порядку.

Часто виникає конфлікт інтересів між ОМС, який намагається взяти майно на облік як безхазяйне, та фактичним володільцем, який користується ним роками. Закон захищає права таких осіб. Якщо громадянин володів занедбаним приміщенням понад 10 років, взяття його на облік громадою не позбавляє його права звернутися до суду.

Для успішного захисту прав важливо правильно визнати право власності на майно через суд, спираючись на тривале фактичне користування.

Відповідно до ч. 1 ст. 344 Цивільного кодексу України: «Особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом десяти років або рухомим майном - протягом п'яти років, набуває право власності на це майно (набувальна давність), якщо інше не встановлено цим Кодексом.»

Критерій добросовісності при заволодінні майном

Добросовісність є ключовою умовою. Вона має існувати саме в момент заволодіння річчю. Якщо особа спочатку знала, що у майна є інший законний власник, або їй було відомо про співвласників, суд відмовить у позові, навіть якщо користування тривало 15 років.

У нашій практиці є успішні кейси, наприклад, визнання права власності за набувальною давністю на житловий будинок, де клієнт довів відкритість та безперервність користування.

Особливості оформлення прав на земельну ділянку

Важливо розуміти, що загальні правила про безхазяйне майно не поширюються на земельні ділянки. Оформлення прав на землю регулюється виключно Земельним кодексом України. Не можна подати прямий позов про визнання права на землю за давністю без попереднього звернення до місцевої ради з відповідним клопотанням.

Ми допомагали клієнтам у складних ситуаціях, здійснюючи визнання права власності на земельну ділянку за набувальною давністю через суд після отримання всіх необхідних доказів.

Аналіз судової практики щодо безхазяйного майна

Аналіз судової практики щодо безхазяйного майна свідчить, що суди суворо перевіряють дотримання процедури обліку, публікації оголошень та відсутність реальних власників чи фактичних користувачів об’єкта. Будь-які процедурні порушення ОМС ведуть до відмови у задоволенні заяв.

Судова практика багата на різні прецеденти. Наприклад, Касаційний кримінальний суд у складі Верховного Суду у справі № 520/1470/18 від 27.04.2021 зазначив, що сама лише відсутність відомостей про власника у Державному реєстрі речових прав не робить майно безхазяйним автоматично. Суд наголосив на обов’язковості встановлення фактичного статусу об’єкта.

З іншого боку, Касаційний адміністративний суд у справі № 340/11130/21 від 20.06.2023 підкреслив, що саме на орган місцевого самоврядування покладається імперативний обов’язок вчиняти дії щодо взяття на облік безхазяйного майна.

Щодо прав фактичних володільців, Велика Палата Верховного Суду у справі № 910/17274/17 від 14.05.2019 визначила, що добросовісність є ключовою умовою і має існувати саме на момент заволодіння майном, а її відсутність повністю виключає можливість набуття права власності.

При розгляді спорів про нерухомість суди також досліджують архівні документи. Наприклад, визнання права власності на житловий будинок часто базується на архівних довідках та показаннях свідків, якщо оригінали документів було втрачено.