Які документи потрібні для продажу будинку продавцю

Підготовка та збір документів для продажу будинку — це перший і найважливіший крок до успішного укладення угоди. Без повного пакета паперів нотаріус просто не зможе посвідчити договір, а сама процедура ризикує затягнутися на місяці.

Часто продавці стикаються з проблемами через застарілі технічні паспорти, відсутність кадастрових номерів або неузгоджені питання з іншими співвласниками. Щоб уникнути неприємних несподіванок під час нотаріального оформлення, варто заздалегідь розібратися у всіх юридичних тонкощах.

Які документи потрібні для продажу будинку продавцю

Кожен продавець нерухомості має підготувати базовий пакет особистих документів. Сюди входять паспорти та ідентифікаційні коди всіх власників майна, а також документи, що підтверджують їхній сімейний стан. Якщо власником або співвласником є дитина, процедура суттєво ускладнюється.

Паспорти та ідентифікаційні коди сторін

Для укладення угоди нотаріусу обов’язково надаються оригінали паспортів та реєстраційних номерів облікових карток платників податків (РНОКПП) продавця та покупця. Якщо замість власника діє представник, обов’язково надається нотаріально посвідчена довіреність із чіткими повноваженнями на підписання договору та отримання коштів.

Документи про сімейний стан та згода подружжя

Якщо житловий будинок був придбаний під час шлюбу, він вважається спільною сумісною власністю. У такому випадку для продажу потрібна нотаріально засвідчена згода другого з подружжя. Важливо пам’ятати, що навіть якщо право власності оформлене лише на одного з партнерів, інший все одно має законні права на це майно.

У контексті сімейних спорів та реєстрації майна варто згадати важливу судову практику.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №456/3974/22 від 23.07.2025 зазначив: «реєстрація права власності на будинок лише за одним із подружжя не припиняє права власності іншого та право на спадщину»

Ця судова позиція нагадує, що перед продажем необхідно ретельно перевірити та правильно оформити згоду подружжя, щоб уникнути оскарження угоди в майбутньому.

Правовстановлюючі документи на будинок та землю

Продаж будинку завжди відбувається одночасно з переходом права власності на земельну ділянку, на якій він розташований. Тому продавець повинен надати правовстановлюючі документи на обидва об’єкти нерухомості. Відсутність належного оформлення землі унеможливить реєстрацію самої угоди. Щоб уникнути подібних ризиків, рекомендуємо перевірити земельну ділянку перед купівлею.

Підтвердження права власності на житловий будинок

До правовстановлюючих документів належать договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину або рішення суду. Сучасний нотаріус вимагає не лише старе паперове свідоцтво, а й витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Якщо відомості про ваш будинок ще не внесені до електронного реєстру, це необхідно зробити до підписання договору.

Документи на земельну ділянку під будинком

Для відчуження землі потрібен державний акт на право власності або витяг з Державного земельного кадастру (ДЗК). Кадастровий номер земельної ділянки є істотною умовою договору: якщо його немає, нотаріус відмовить у посвідченні угоди. До договору обов’язково вносяться повні реквізити ділянки, включаючи її площу та кадастровий номер.

У практиці нашого бюро часто виникають ситуації, коли власник має старий державний акт довоєнної приватизації без кадастрового номера. У такому разі ми рекомендуємо ініціювати оформлення технічної документації з землеустрою, провести кадастрову зйомку та отримати витяг з ДЗК. Наші юристи допомагали клієнтам вирішувати подібні питання, наприклад, через судове визнання права власності на земельну ділянку у складних випадках.

Технічний паспорт будинку та оцінка майна

Технічний стан та оціночна вартість будинку мають бути офіційно зафіксовані перед продажем. Нотаріус обов’язково перевіряє відповідність фактичних характеристик будівлі тим даним, які містяться в реєстрах. Будь-які неузгодженості можуть стати причиною відмови в реєстрації права власності.

Чому технічний паспорт будинку має бути актуальним

Технічний паспорт будинку містить детальний план будівлі, опис матеріалів стін та точну площу. Важливо, щоб площа в техпаспорті повністю відповідала відомостям у Державному реєстрі речових прав. Якщо ви здійснювали перепланування або добудову без дозвільних документів, це вважається самочинним будівництвом. У такому разі доведеться спочатку замовити оновлений технічний паспорт у БТІ та легалізувати зміни.

Звіт про оцінку майна для нотаріуса

Звіт про експертну грошову оцінку нерухомості потрібен нотаріусу для правильного нарахування податків та зборів. Оцінку проводить сертифікований оцінювач, який вносить дані до спеціальної бази Фонду державного майна України. Нотаріус звіряє ціну угоди з оціночною вартістю: податки сплачуються з тієї суми, яка є більшою.

Документи для продажу частки будинку та особливі випадки

Продаж нерухомості, яка перебуває у спільній власності або де зареєстровані діти, має свої процедурні нюанси. Ігнорування цих правил може призвести до визнання договору купівлі-продажу недійсним у судовому порядку.

Продаж частки у спільній власності

Якщо ви продаєте частку в будинку, інші співвласники мають переважне право купівлі вашої частки. Ви зобов’язані письмово повідомити їх про намір продажу із зазначенням ціни. Тільки після отримання їхньої нотаріально засвідченої відмови від купівлі або у разі ігнорування повідомлення протягом місяця ви можете продати частку сторонній особі. У спадкових справах часто виникають спори щодо часток, і на практиці ми успішно здійснювали визнання права власності на земельну ділянку у спадок для оформлення подальшого продажу.

Участь неповнолітніх та органів опіки

Якщо малолітні або неповнолітні діти є власниками будинку або просто зареєстровані в ньому, для продажу обов’язково потрібен дозвіл органу опіки та піклування. Нотаріус не посвідчить угоду без цього документа, оскільки держава суворо захищає житлові права дітей. Також обов’язково надається довідка про склад зареєстрованих осіб у житловому приміщенні, яку можна отримати у ЦНАП або місцевій громаді.

Податки та збори при оформленні договору купівлі-продажу

Фінансова складова угоди регулюється податковим законодавством. Продавець та покупець несуть певні витрати на сплату податків, державного мита та зборів. Важливо заздалегідь розрахувати ці витрати, щоб правильно спланувати бюджет угоди.

Скільки сплачує продавець будинку

Продавець сплачує державне мито у розмірі 1% від вартості нерухомості. Оподаткування доходу від продажу залежить від кількості угод за рік та строку володіння майном. Деклараційна кампанія 2026: Від 0 % до 18 % – як оподатковується продаж майна чітко визначає ці правила.

Згідно з ст. 172 Податкового кодексу України: «При продажу нерухомості фізичними особами застосовується податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) у розмірі 5% від суми доходу, отриманого від продажу такого майна.»

Також сплачується військовий збір.

Згідно з ст. 172 Податкового кодексу України: «При продажу нерухомості фізичними особами також сплачується військовий збір у розмірі 1,5% від суми доходу, отриманого від продажу такого майна.»

Якщо майно перебуває у власності понад три роки і це перший продаж за рік, ПДФО та військовий збір становлять 0%. При другому продажі сплачується ПДФО 5% та військовий збір 1,5%. При третьому і наступних продажах ставка ПДФО зростає до 18%.

Витрати покупця при оформленні угоди

Покупець сплачує збір на обов’язкове державне пенсійне страхування у розмірі 1% від вартості будинку. Від сплати цього збору звільняються громадяни, які купують житло вперше, або ті, що перебувають у черзі на отримання житла. Додатково сторони сплачують послуги приватного чи державного нотаріуса за домовленістю.

Прочитати на: мовою