Інвестування в нерухомість закон та нові правила гарантій

Хто є суб’єктами та що є об’єктами інвестування

Суб’єктами інвестування в будівництво є громадяни, юридичні особи та державні органи, а об’єктами виступають майбутні квартири, комерційні приміщення та майнові права на них. Закон чітко розмежовує ролі кожного учасника процесу, щоб уникнути хаосу та зловживань на первинному ринку нерухомості.

Інвестором вважається фізична або юридична особа, яка фінансує спорудження об’єкта і реєструє за собою право на майбутнє майно. Забудовник або девелопер зобов’язаний діяти виключно в межах отриманих дозволів та погодженої проєктної документації, яка завантажується в державні системи.

Перед укладенням угоди обов’язково перевіряється правоздатність контрагента через Єдиний державний реєстр юридичних осіб та ФОП, а також зіставляються повноваження землекористувача та безпосереднього замовника.

Велика Палата Верховного Суду у справі №359/5719/17 від 14.09.2021 зазначила: «після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права (які за своїм змістом є тотожними праву власності) на об'єкт інвестування. Після завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію інвестор набуває право власності на об'єкт як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації. Забудовник позбавлений права відчужувати об'єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи, що захищає інвестора від подвійного продажу нерухомості».

Інвестор після повної оплати договору набуває майнові права, які забудовник не має права відчужувати іншим особам. Це означає, що будь-які спроби повторного продажу тієї самої квартири є незаконними та скасовуються в судовому порядку.

Учасники інвестиційного процесу

Основними дійовими особами є замовник будівництва, девелопер та безпосередній покупець (інвестор). Замовник повинен мати законне право на земельну ділянку та дозвіл на виконання будівельних робіт, без яких запуск продажів технічно неможливий.

Якщо договір підписує компанія-девелопер або управитель, інвестор повинен перевірити ланцюжок договірних повноважень між землекористувачем і цією компанією, щоб уникнути недійсності підписаного правочину.

Майно та права як об’єкти інвестування

Об’єктами фінансування можуть бути як цілісні будівлі, так і їхні складові частини — квартири, офіси, гаражні бокси чи машиномісця. Завдяки новим правилам, об’єктом цивільних прав стає не просто абстрактна обіцянка збудувати житло, а конкретне зареєстроване речове право.

Для перевірки параметрів майбутнього об’єкта інвестор може використати публічний портал ЄДЕССБ, де фіксуються поверховість, функціональне призначення та статус проєктування.

Подільні та неподільні об’єкти незавершеного будівництва

Подільний об’єкт незавершеного будівництва складається з окремих майбутніх квартир чи офісів, тоді як неподільний об’єкт споруджується як єдине ціле без внутрішнього поділу на самостійні приміщення. Ця класифікація визначає, яким чином майно може перебувати у цивільному обороті та продаватися покупцям.

Для наочності та розуміння різниці між цими поняттями варто звернути увагу на порівняння їхніх ключових характеристик у таблиці нижче.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №344/13538/17 від 17.07.2024 роз'яснив: «належне виконання пайовиком своїх зобов’язань за договором про пайову участь у будівництві та невиконання забудовником зобов’язання щодо будівництва житлового будинку і введення його в експлуатацію у строк, визначений договором, є підставою для визнання в судовому порядку за пайовиком (або його правонаступниками) права власності на майнові права на об’єкт інвестування».

Якщо забудовник затримує здачу будинку, інвестор може визнати право на майнові права через суд. Це дає додатковий важіль впливу на недобросовісних девелоперів, які порушують узгоджені графіки робіт.

Особливості подільного об’єкта

Багатоквартирний будинок є класичним прикладом подільного об’єкта. Сам будинок до введення в експлуатацію не може бути проданий як одна споруда, але його складові частини — майбутні об’єкти нерухомості — стають самостійними предметами угод після реєстрації спеціальних прав.

Для тих, кого цікавить купівля об’єкта незавершеного будівництва, закон передбачає чіткі обмеження щодо первинного продажу таких площ.

Специфіка неподільного об’єкта

Неподільний об’єкт (наприклад, індивідуальний житловий будинок) реєструється в Державному реєстрі речових прав як єдине ціле. Його продаж можливий лише шляхом відчуження всього об’єкта незавершеного будівництва, а не його окремих кімнат чи поверхів.

Спеціальне майнове право для захисту покупця

Спеціальне майнове право для захисту покупця є новим різновидом речового права, яке реєструється в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та гарантує інвестору набуття права власності на квартиру в майбутньому. Воно унеможливлює повторний продаж тієї самої квартири іншому покупцеві, оскільки система автоматично блокує дублювання записів.

Згідно з ч. 1 ст. 5 Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»: «Спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості полягає у правомочності особи, яка зареєструвала таке право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, набути у власність такий об’єкт у майбутньому».

Такий механізм прямо пов’язує права покупця з цифровим записом у держреєстрі, відсікаючи будь-які схеми тіньового перепродажу об’єктів.

Суть нового речового права

Це право за своїм статусом наближене до права власності. Власник спеціального права може вільно розпоряджатися майбутньою квартирою — продавати її, дарувати або передавати у спадок без обов’язкового погодження із забудовником, якщо інше прямо не передбачено договором.

Також покупець може передавати об’єкт в іпотеку або укладати похідні угоди, подібно до того, як це регулює договір оренди нежитлового приміщення у сфері комерційної нерухомості.

Державна реєстрація та захист від подвійного відчуження

Первинну реєстрацію здійснює сам замовник будівництва на всі квартири в будинку. Під час продажу це право перереєстровується на покупця. Оскільки двічі зареєструвати право на один і той самий об’єкт технічно неможливо, ризик шахрайства зводиться до нуля.

У разі спору щодо фінансових розрахунків інвестор захищений чіткою фіксацією зобов’язань, як це підтверджує наш кейс щодо інвестиційного договору та нарахованих відсотків, де вдалося суттєво зменшити безпідставні фінансові претензії.

Дозволені законом способи залучення коштів

Дозволені законом способи залучення коштів для будівництва обмежуються трьома прозорими механізмами, що виключає використання сірих схем, векселів чи сумнівних попередніх договорів. Будь-які інші методи фінансування новобудов є незаконними та несуть величезні ризики для покупців.

Згідно з ч. 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», залучення коштів фізичних та юридичних осіб у житлове будівництво здійснюється виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, емісію цільових облігацій або через інші прямо визначені законом способи.

Нові правила змусили ринок перейти на зрозумілі договори купівлі-продажу майбутніх об’єктів з обов’язковим нотаріальним посвідченням і державною реєстрацією спеціального речового права.

Договір купівлі-продажу майбутніх об’єктів

Це основний інструмент на ринку. На відміну від старого договору купівлі-продажу майнових прав, новий договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню та є підставою для негайної реєстрації спеціального речового права за покупцем.

У разі виникнення розбіжностей за обсягами площ закон дозволяє ефективно захищати майнові інтереси, що підтверджує схожий кейс із забудовником та переплатою за квадратні метри.

Фонди фінансування та цільові облігації

Альтернативними легальними шляхами залишаються участь у фондах фінансування будівництва (ФФБ) та купівля цільових корпоративних облігацій. У цих схемах контроль за фінансуванням здійснюють фінансові установи або емітенти, що також підвищує рівень безпеки.

Кожен з цих механізмів вимагає дотримання чітких законодавчих процедур емісії та фінансового моніторингу за цільовим використанням коштів інвесторів.

Істотні умови та договірні застереження в будівництві

Інвестиційний договір на будівництво є консенсуальним оплатним правочином, який визначає порядок взаємних зобов’язань інвестора та забудовника. Щоб договір мав юридичну силу і захищав покупця, сторони зобов’язані узгодити всі істотні умови.

Згідно з ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України, договір вважається укладеним лише тоді, коли сторони досягли згоди з усіх істотних умов, зокрема щодо предмета договору та умов, необхідних для договорів цього виду.

У тексті угоди критично закріпити захисні положення щодо вартості квадратного метра та умов коригування площ за результатами технічної інвентаризації.

Обов’язкові пункти інвестиційного договору

До істотних та обов’язкових умов інвестиційної угоди належать наступні пункти:

• Деталізований предмет. Повна будівельна адреса, черга, секція, поверх, проектний номер і чіткий графічний план приміщення.
• Фіксація вартості. Ціна за 1 кв.м, загальна сума інвестицій та фіксований графік внесення платежів.
• Строки завершення робіт. Запланований квартал введення в експлуатацію та граничний термін фактичної передачі ключів інвестору.
• Порядок перерахунку площі. Гранична межа допустимого відхилення площі за даними БТІ та фіксована ціна для проведення взаєморозрахунків.

Застереження щодо форс-мажору та зміни проєкту

У тексті договору неприпустимо залишати абстрактні формулювання, які дозволяють забудовнику в односторонньому порядку переносити строки через здорожчання матеріалів або проблеми з підрядниками. Настання форс-мажорних обставин повинно підтверджуватися виключно індивідуальним сертифікатом Торгово-промислової палати України.

Також договір повинен містити пряму заборону забудовнику вносити суттєві зміни до конфігурації приміщення чи поверховості без письмового погодження з інвестором.

Гарантійна частка будівництва як запобіжник довгобудам

Гарантійна частка будівництва як запобіжник довгобудам є обов’язковим відсотком площ у споруджуваному будинку, який забудовник не має права продавати до повного введення об’єкта в експлуатацію. Ці квартири залишаються заблокованими в держреєстрі як фінансова гарантія завершення робіт.

Якщо забудовник збанкрутує або зупинить роботи, заблоковані квартири з гарантійної частки будуть використані для залучення іншого девелопера чи фінансування добудови будинку силами кооперативу інвесторів.

Згідно з ч. 1 ст. 9 Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»: «Гарантійна частка визначається для кожного подільного об’єкта незавершеного будівництва (кожної черги будівництва/кожного пускового комплексу) у відсотковому відношенні до загальної площі».

Для обчислення гарантійної частки не допускається включення дробових частин. Забудовник зобов’язаний округлити розрахунок у більшу сторону та заблокувати цілу квартиру.

Механізм блокування квартир

Розмір гарантійної частки встановлюється Кабінетом Міністрів України і зазвичай становить від 5% до 10% від загальної площі будинку. Нотаріус під час первинної реєстрації накладає обтяження на ці квартири, і зняти його можна лише після здачі будинку.

Округлення та фінансова стабільність проєкту

Завдяки жорсткому правилу округлення у більшу сторону, держава унеможливлює маніпуляції з площами. Це гарантує наявність реального ліквідного майна, яке у разі кризи покриє витрати на завершення будівництва.

Автоматична реєстрація права власності на готове житло

Автоматична реєстрація права власності на готове житло відбувається програмними засобами державного реєстру у день отримання відомостей про прийняття будинку в експлуатацію. Інвестору більше не потрібно збирати стоси паперових довідок та обходити кабінети реєстраторів.

Цей процес базується на інтеграції державних реєстрів. Актуальну інформацію про хід будівництва та дозвільні документи завжди можна перевірити через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва.

Після введення новобудови в експлуатацію запис про спеціальне майнове право автоматично трансформується у право власності без додаткових бюрократичних звернень.

Взаємодія електронних реєстрів

Усі реєстраційні дії щодо спеціальних прав відбуваються через автоматичний електронний інформаційний обмін між ДРРП та ЄДЕССБ. Якщо забудовник не вніс у систему повний пакет проєктної документації або дозволів, реєстрація продажів буде технічно неможливою.

Перехід від спеціального права до власності

Як тільки будинок офіційно приймається в експлуатацію, система автоматично припиняє дію спеціального майнового права та реєструє повноцінне право власності за інвестором. Це значно спрощує процедуру отримання документів на нове житло.

Спадкування спеціального майнового права та обтяжень

Спадкування спеціального майнового права та обтяжень відбувається за загальними правилами цивільного законодавства, забезпечуючи перехід усіх прав та обов’язків інвестора до його правонаступників. Смерть покупця не є підставою для розірвання договору з боку забудовника.

Згідно з ч. 1, 4 ст. 1232-1 Цивільного кодексу України, до спадкоємців переходять усі права та обов’язки за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості, а прийняття спадщини є підставою для реєстрації спеціального майнового права за спадкоємцем.

Спадкоємці отримують повне право вимагати від забудовника завершення робіт та передачі їм готової квартири на умовах первинного договору.

Перехід прав до спадкоємців

До складу спадщини входять не лише права вимоги, а й обов’язки щодо сплати залишку вартості майна, якщо квартира купувалася у розтермінування. Спадкоємці продовжують виплати згідно з узгодженим графіком платежів.

Оформлення документів у нотаріуса

Нотаріус після закінчення шестимісячного строку видає свідоцтво про право на спадщину. Цей документ стає законною підставою для внесення змін до Державного реєстру речових прав та перереєстрації спеціального майнового права на спадкоємця.

Прочитати на: мовою