Инвестирование в недвижимость закон и новые правила гарантий

Планируя инвестирование в недвижимость закон о гарантировании вещных прав определяет четкие правила защиты покупателей, которые покупают жилье на этапе строительства. Ранее инвесторы часто оставались беззащитными перед недобросовестными застройщиками, рискуя потерять деньги из-за двойных продаж или замораживания объектов.

Новые законодательные механизмы кардинально меняют правила игры на первичном рынке. Они вводят обязательную государственную регистрацию прав на будущие квартиры и создают финансовые предохранители, которые делают процесс финансирования строительства прозрачным и безопасным.

Кто является субъектами и что является объектами инвестирования

Субъектами инвестирования в строительство являются граждане, юридические лица и государственные органы, а объектами выступают будущие квартиры, коммерческие помещения и имущественные права на них. Закон четко разграничивает роли каждого участника процесса, чтобы избежать хаоса и злоупотреблений на первичном рынке недвижимости.

Инвестором считается физическое или юридическое лицо, которое финансирует возведение объекта и регистрирует за собой право на будущее имущество. Застройщик или девелопер обязан действовать исключительно в пределах полученных разрешений и согласованной проектной документации, которая загружается в государственные системы.

Большая Палата Верховного Суда по делу №359/5719/17 от 14.09.2021 указала: «після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права (які за своїм змістом є тотожними праву власності) на об’єкт інвестування. Після завершення будівництва та введення об’єкта в експлуатацію інвестор набуває право власності на об’єкт як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації. Забудовник позбавець права відчужувати об’єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи, що захищає інвестора від подвійного продажу нерухомості».

Инвестор после полной оплаты договора приобретает имущественные права, которыми застройщик не имеет права распоряжаться в пользу других лиц. Это означает, что любые попытки повторной продажи той же самой квартиры являются незаконными и легко оспариваются в суде.

Участники инвестиционного процесса

Основными действующими лицами являются заказчик строительства, девелопер и непосредственный покупатель (инвестор). Заказчик должен иметь законное право на земельный участок и разрешение на выполнение строительных работ, без которых запуск продаж технически невозможен.

Имущество и права как объекты инвестирования

Объектами финансирования могут быть как целостные здания, так и их составные части — квартиры, офисы, гаражные боксы или машиноместа. Благодаря новым правилам, объектом гражданских прав становится не просто абстрактное обещание построить жилье, а конкретное зарегистрированное вещное право.

Делимые и неделимые объекты незавершенного строительства

Делимый объект незавершенного строительства состоит из отдельных будущих квартир или офисов, тогда как неделимый объект возводится как единое целое без внутреннего деления на самостоятельные помещения. Эта классификация определяет, каким образом имущество может находиться в гражданском обороте и продаваться покупателям.

Для наглядности и понимания разницы между этими понятиями стоит обратить внимание на сравнение их ключевых характеристик в таблице ниже.

Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда по делу №344/13538/17 от 17.07.2024 разъяснил: «належне виконання пайовиком своїх зобов’язань за договором про пайову участь у будівництві та невиконання забудовником зобов’язання щодо будівництва житового будинку і введення його в експлуатацію у строк, визначений договором, є підставою для визнання в судовому порядку за пайовиком (або його правонаступниками) права власності на майнові права на об’єкт інвестування».

Если застройщик задерживает сдачу дома, инвестор может признать право на имущественные права через суд. Это дает дополнительный рычаг воздействия на недобросовестных девелоперов, которые нарушают согласованные графики работ.

Особенности делимого объекта

Многоквартирный дом является классическим примером делимого объекта. Сам дом до ввода в эксплуатацию не может быть продан как одно сооружение, но его составные части — будущие объекты недвижимости — становятся самостоятельными предметами сделок после регистрации специальных прав.

Специфика неделимого объекта

Неделимый объект (например, индивидуальный дом) регистрируется в Государственном реестре вещных прав как единое целое. Его продажа возможна только путем отчуждения всего объекта незавершенного строительства, а не его отдельных комнат или этажей.

Специальное имущественное право для защиты покупателя

Специальное имущественное право для защиты покупателя является новой разновидностью вещного права, которое регистрируется в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и гарантирует инвестору приобретение права собственности на квартиру в будущем. Оно исключает повторную продажу той же самой квартиры другому покупателю, поскольку система автоматически блокирует дублирование записей.

Для проверки регистрации такого права инвесторы могут воспользоваться официальными сервисами, такими как Портал Дія — Государственный реестр вещных прав, или осуществить Проверку состояния рассмотрения заявления в ГРВП на сайте Минюста.

Згідно з ч. 1 ст. 5 Закону України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»: «Спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості полягає у правомочності особи, яка зареєструвала такое право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, набути у власність такий об’єкт у майбутньому...»

Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда по делу №914/2070/19 от 16.02.2021 указал: «факт здійснення державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва не змінює його правового статусу та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок, споруду тощо) в розумінні статей 181 та 331 ЦК України. Така реєстрація не звільняє забудовника від обов’язку після завершення будівництва ввести об’єкт в експлуатацію та зареєструвати право власності на новостворене нерухоме майно».

Регистрация незавершенного строительства не превращает стройматериалы в полноценную недвижимость до ввода в эксплуатацию. Однако регистрация специального права надежно защищает денежные вложения инвестора от посягательств третьих лиц.

Суть нового вещного права

Это право по своему статусу приближено к праву собственности. Владелец специального права может свободно распоряжаться будущей квартирой — продавать ее, дарить или передавать по наследству без согласования с застройщиком, если иное не прописано в договоре.

Государственная регистрация и защита от двойного отчуждения

Первичную регистрацию осуществляет сам заказчик строительства на все квартиры в доме. При продаже это право перерегистрируется на покупателя. Поскольку дважды зарегистрировать право на один и тот же объект технически невозможно, риск мошенничества сводится к нулю.

Разрешенные законом способы привлечения средств

Разрешенные законом способы привлечения средств для строительства ограничиваются тремя прозрачными механизмами, что исключает использование серых схем, векселей или сомнительных предварительных договоров. Любые другие методы финансирования новостроек являются незаконными и несут огромные риски для покупателей.

Для детального анализа условий финансирования и избегания юридических ловушек инвесторам часто требуется сопровождение и проведение тщательного юридического анализа договоров недвижимости. Также в нашей практике мы успешно осуществляли уменьшение долга по инвестиционному договору, защищая клиентов от незаконно начисленных застройщиком процентов.

Згідно з ч. 1 ст. 6 Закону України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»: «Пряме чи опосередковане залучення (інвестування, фінансування) замовником будівництва, девелопером будівництва, управителем фонду фінансування будівництва коштів від фізичних та юридичних осіб...»

Новые правила полностью исключили возможность использования компаний по управлению активами и институтов совместного инвестирования для прямого сбора средств с граждан. Это заставило рынок перейти на понятные договоры купли-продажи будущих объектов с обязательным нотариальным удостоверением.

Договор купли-продажи будущих объектов

Это основной инструмент на рынке. В отличие от старого договора купли-продажи имущественных прав, новый договор купли-продажи будущего объекта недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению и является основанием для немедленной регистрации специального вещного права за покупателем.

Фонды финансирования и целевые облигации

Альтернативными легальными путями остаются участие в фондах финансирования строительства (ФФС) и покупка целевых корпоративных облигаций. В этих схемах контроль за финансированием осуществляют финансовые учреждения или эмитенты, что также повышает уровень безопасности.

Гарантийная доля строительства как предохранитель от долгостроев

Гарантийная доля строительства как предохранитель от долгостроев является обязательным процентом площадей в возводимом доме, который застройщик не имеет права продавать до полного ввода объекта в эксплуатацию. Эти квартиры остаются заблокированными в госреестре как финансовая гарантия завершения работ.

Если застройщик обанкротится или остановит работы, заблокированные квартиры из гарантийной доли будут использованы для привлечения другого девелопера или финансирования достройки дома силами кооператива инвесторов.

Згідно з ч. 1 ст. 9 Закону України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»: «Гарантійна частка визначається для кожного подільного об’єкта незавершеного будівництва (кожної черги будівництва/кожного пускового комплексу) у відсотковому відношенні до загальної площі...»

Для вычисления гарантийной доли не допускается включение «частей» будущих объектов недвижимости. Если расчетный процент дает дробное число, застройщик обязан округлить его в большую сторону и заблокировать целую квартиру (например, вместо 0,1 квартиры заблокировать 1 квартиру полностью).

Механизм блокировки квартир

Размер гарантийной доли устанавливается Кабинетом Министров Украины и обычно составляет от 5% до 10% от общей площади дома. Нотариус при первичной регистрации накладывает обременение на эти квартиры, и снять его можно только после сдачи дома.

Округление и финансовая стабильность проекта

Благодаря жесткому правилу округления в большую сторону, государство исключает манипуляции с площадями. Это гарантирует наличие реального ликвидного имущества, которое в случае кризиса покроет расходы на завершение строительства.

Автоматическая регистрация права собственности на готовое жилье

Автоматическая регистрация права собственности на готовое жилье происходит программными средствами государственного реестра в день получения сведений о принятии дома в эксплуатацию. Инвестору больше не нужно собирать стопки бумажных справок и обходить кабинеты регистраторов.

Этот процесс основан на интеграции баз данных. Актуальную информацию о состоянии строительства и разрешительных документах всегда можно проверить через Единую государственную электронную систему в сфере строительства (ЕГЭСССБ). Для детального ознакомления с правилами регистрационного процесса рекомендуем посмотреть наш гайд по государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество.

В случае возникновения регистрационных споров или незаконных действий третьих лиц юристы ЮРКОНСАЛТ успешно осуществляют защиту интересов клиентов, в частности через отмену государственной регистрации права собственности в судебном порядке.

Взаимодействие электронных реестров

Все регистрационные действия относительно специальных прав происходят через автоматический электронный информационный обмен между ГРВП и ЕГЭСССБ. Если застройщик не внес в систему полный пакет проектной документации или разрешений — регистрация продаж будет технически невозможной.

Переход от специального права к собственности

Как только дом официально принимается в эксплуатацию, система автоматически прекращает действие специального имущественного права и регистрирует полноценное право собственности за инвестором. Это значительно упрощает процедуру получения документов на новое жилье.

Наследование специального имущественного права и обременений

Наследование специального имущественного права и обременений происходит по общим правилам гражданского законодательства, обеспечивая переход всех прав и обязанностей инвестора к его правопреемникам. Смерть покупателя не является основанием для расторжения договора со стороны застройщика.

Згідно з ч. 1, 4 ст. 1232-1 Цивільного кодексу України: «До спадкоємців переходять усі права та обов’язки за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж)... Спадкування прав та обов’язків... є підставою для державної реєстрації за спадкоємцем спеціального майнового права...»

Наследники получают право требовать от застройщика завершения строительства и передачи им готовой квартиры после ввода дома в эксплуатацию на тех же условиях, которые были подписаны наследодателем.

Переход прав к наследникам

В состав наследства входят не только права требования, но и обязанности по уплате остатка стоимости имущества, если квартира покупалась в рассрочку. Наследники должны продолжить выплаты согласно графику договора.

Оформление документов у нотариуса

Нотариус по истечении шестимесячного срока выдает свидетельство о праве на наследство. Этот документ становится законным основанием для внесения изменений в Государственный реестр вещных прав и перерегистрации специального имущественного права на наследника.