Инвестирование в недвижимость: закон и новые правила гарантий

Кто является субъектами и что выступает объектами инвестирования

Субъектами инвестирования в строительство являются граждане, юридические лица и государственные органы, а объектами выступают будущие квартиры, коммерческие помещения и имущественные права на них. Закон четко разграничивает роли каждого участника процесса, чтобы избежать хаоса и злоупотреблений на первичном рынке недвижимости.

Инвестором считается физическое или юридическое лицо, которое финансирует возведение объекта и регистрирует за собой право на будущее имущество. Застройщик или девелопер обязан действовать исключительно в пределах полученных разрешений и согласованной проектной документации, которая загружается в государственные системы.

Перед заключением сделки обязательно проверяется правоспособность контрагента через Единый государственный реестр юридических лиц и ФЛП, а также сопоставляются полномочия землепользователя и непосредственного заказчика.

Большая Палата Верховного Суда по делу №359/5719/17 от 14.09.2021 указала: «после выполнения условий инвестиционного договора инвестор приобретает имущественные права (которые по своему содержанию тождественны праву собственности) на объект инвестирования. После завершения строительства и введения объекта в эксплуатацию инвестор приобретает право собственности на объект как первоначальный собственник путем проведения государственной регистрации. Застройщик лишен права отчуждать объект инвестирования в пользу любого другого лица, что защищает инвестора от двойной продажи недвижимости».

Инвестор после полной оплаты договора приобретает имущественные права, которые застройщик не имеет права отчуждать другим лицам. Это означает, что любые попытки повторной продажи той же квартиры являются незаконными и отменяются в судебном порядке.

Участники инвестиционного процесса

Основными действующими лицами являются заказчик строительства, девелопер и непосредственный покупатель (инвестор). Заказчик должен иметь законное право на земельный участок и разрешение на выполнение строительных работ, без которых запуск продаж технически невозможен.

Если договор подписывает компания-девелопер или управляющий, инвестор должен проверить цепочку договорных полномочий между землепользователем и этой компанией, чтобы избежать недействительности подписанной сделки.

Имущество и права как объекты инвестирования

Объектами финансирования могут быть как целостные здания, так и их составные части — квартиры, офисы, гаражные боксы или машиноместа. Благодаря новым правилам объектом гражданских прав становится не просто абстрактное обещание построить жилье, а конкретное зарегистрированное вещное право.

Для проверки параметров будущего объекта инвестор может использовать публичный портал ЕГЕДССБ, где фиксируются этажность, функциональное назначение и статус проектирования.

Делимые и неделимые объекты незавершенного строительства

Делимый объект незавершенного строительства состоит из отдельных будущих квартир или офисов, тогда как неделимый объект возводится как единое целое без внутреннего разделения на самостоятельные помещения. Такая классификация определяет, каким образом имущество может находиться в гражданском обороте и продаваться покупателям.

Для наглядности и понимания разницы между этими понятиями стоит обратить внимание на сравнение их ключевых характеристик в таблице ниже.

Касационный гражданский суд в составе Верховного Суда по делу №344/13538/17 от 17.07.2024 разъяснил: «надлежащее исполнение пайщиком своих обязательств по договору о паевом участии в строительстве и невыполнение застройщиком обязательства по строительству жилого дома и введению его в эксплуатацию в срок, определенный договором, является основанием для признания в судебном порядке за пайщиком (или его правопреемниками) права собственности на имущественные права на объект инвестирования».

Если застройщик задерживает сдачу дома, инвестор может признать право на имущественные права через суд. Это дает дополнительный рычаг воздействия на недобросовестных девелоперов, нарушающих согласованные графики работ.

Особенности делимого объекта

Многоквартирный дом является классическим примером делимого объекта. Сам дом до ввода в эксплуатацию не может быть продан как одно сооружение, но его составные части — будущие объекты недвижимости — становятся самостоятельными предметами сделок после регистрации специальных прав.

Для тех, кого интересует покупка объекта незавершенного строительства, закон предусматривает четкие ограничения по первичной продаже таких площадей.

Специфика неделимого объекта

Неделимый объект (например, индивидуальный жилой дом) регистрируется в Государственном реестре вещных прав как единое целое. Его продажа возможна только путем отчуждения всего объекта незавершенного строительства, а не его отдельных комнат или этажей.

Специальное имущественное право для защиты покупателя

Специальное имущественное право для защиты покупателя — это новый вид вещного права, которое регистрируется в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и гарантирует инвестору приобретение права собственности на квартиру в будущем. Оно исключает повторную продажу той же квартиры другому покупателю, поскольку система автоматически блокирует дублирование записей.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона Украины «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем»: «Специальное имущественное право на будущий объект недвижимого имущества заключается в правомочности лица, которое зарегистрировало такое право в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, приобрести в собственность такой объект в будущем».

Этот механизм напрямую связывает права покупателя с цифровой записью в реестре, отсекая любые схемы теневого перепродажи объектов.

Суть нового вещного права

По своему статусу это право приближено к праву собственности. Владелец специального права может свободно распоряжаться будущей квартирой — продавать ее, дарить или передавать по наследству без обязательного согласования с застройщиком, если иное прямо не предусмотрено договором.

Также покупатель может передавать объект в ипотеку или заключать производные сделки, подобно тому, как это регулирует договор аренды нежилого помещения в сфере коммерческой недвижимости.

Государственная регистрация и защита от двойного отчуждения

Первичную регистрацию осуществляет сам заказчик строительства на все квартиры в доме. При продаже это право перерегистрируется на покупателя. Поскольку дважды зарегистрировать право на один и тот же объект технически невозможно, риск мошенничества сводится к нулю.

В случае спора относительно финансовых расчетов инвестор защищен четкой фиксацией обязательств, что подтверждает наш кейс по инвестиционному договору и начисленным процентам, где удалось существенно уменьшить необоснованные финансовые претензии.

Допустимые законом способы привлечения средств

Допустимые законом способы привлечения средств для строительства ограничиваются тремя прозрачными механизмами, что исключает использование серых схем, векселей или сомнительных предварительных договоров. Любые другие методы финансирования новостроек являются незаконными и несут огромные риски для покупателей.

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», привлечение средств физических и юридических лиц в жилищное строительство осуществляется исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, эмиссию целевых облигаций или через иные прямо определенные законом способы.

Новые правила заставили рынок перейти на понятные договоры купли-продажи будущих объектов с обязательным нотариальным удостоверением и государственной регистрацией специального вещного права.

Договор купли-продажи будущих объектов

Это основной инструмент на рынке. В отличие от старого договора купли-продажи имущественных прав, новый договор купли-продажи будущего объекта недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению и является основанием для немедленной регистрации специального вещного права за покупателем.

При возникновении разногласий по объемам площадей закон позволяет эффективно защищать имущественные интересы, что подтверждает схожий кейс с застройщиком и переплатой за квадратные метры.

Фонды финансирования и целевые облигации

Альтернативными легальными путями остаются участие в фондах финансирования строительства (ФФБ) и покупка целевых корпоративных облигаций. В этих схемах контроль за финансированием осуществляют финансовые учреждения или эмитенты, что также повышает уровень безопасности.

Каждый из этих механизмов требует соблюдения четких законодательных процедур эмиссии и финансового мониторинга за целевым использованием средств инвесторов.

Существенные условия и договорные оговорки в строительстве

Инвестиционный договор на строительство является консенсуальным возмездным сделкой, который определяет порядок взаимных обязательств инвестора и застройщика. Чтобы договор имел юридическую силу и защищал покупателя, стороны обязаны согласовать все существенные условия.

Согласно ч. 1 ст. 638 Гражданского кодекса Украины, договор считается заключенным только тогда, когда стороны достигли согласия по всем существенным условиям, в частности по предмету договора и условиям, необходимым для договоров этого вида.

В тексте сделки критически важно закрепить защитные положения относительно стоимости квадратного метра и условий корректировки площадей по результатам технической инвентаризации.

Обязательные пункты инвестиционного договора

К существенным и обязательным условиям инвестиционного соглашения относятся следующие пункты:

• Детализированный предмет. Полный строительный адрес, очередь, секция, этаж, проектный номер и четкий графический план помещения.
• Фиксация стоимости. Цена за 1 кв.м, общая сумма инвестиций и фиксированный график внесения платежей.
• Сроки завершения работ. Запланированный квартал ввода в эксплуатацию и предельный срок фактической передачи ключей инвестору.
• Порядок перерасчета площади. Предельная граница допустимого отклонения площади по данным БТИ и фиксированная цена для проведения взаиморасчетов.

Оговорки о форс-мажоре и изменении проекта

В тексте договора недопустимо оставлять абстрактные формулировки, которые позволяют застройщику в одностороннем порядке переносить сроки из-за удорожания материалов или проблем с подрядчиками. Наступление форс-мажорных обстоятельств должно подтверждаться исключительно индивидуальным сертификатом Торгово-промышленной палаты Украины.

Также договор должен содержать прямой запрет застройщику вносить существенные изменения в конфигурацию помещения или этажность без письменного согласования с инвестором.

Гарантийная доля строительства как предохранитель против долгостроев

Гарантийная доля строительства как предохранитель против долгостроев — это обязательный процент площади в строящемся доме, который застройщик не имеет права продавать до полного ввода объекта в эксплуатацию. Эти квартиры остаются заблокированными в госреестре как финансовая гарантия завершения работ.

Если застройщик обанкротится или остановит работы, заблокированные квартиры из гарантийной доли будут использованы для привлечения другого девелопера или финансирования достройки дома силами кооператива инвесторов.

Согласно ч. 1 ст. 9 Закона Украины «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем»: «Гарантийная доля определяется для каждого делимого объекта незавершенного строительства (каждой очереди строительства/каждого пускового комплекса) в процентном отношении к общей площади».

Для расчета гарантийной доли не допускается включение дробных частей. Застройщик обязан округлить расчет в большую сторону и заблокировать целую квартиру.

Механизм блокирования квартир

Размер гарантийной доли устанавливается Кабинетом Министров Украины и обычно составляет от 5% до 10% от общей площади дома. Нотариус при первичной регистрации накладывает обременение на эти квартиры, и снять его можно только после сдачи дома.

Округление и финансовая стабильность проекта

Благодаря жесткому правилу округления в большую сторону государство исключает манипуляции с площадями. Это гарантирует наличие реального ликвидного имущества, которое в случае кризиса покроет расходы на завершение строительства.

Автоматическая регистрация права собственности на готовое жилье

Автоматическая регистрация права собственности на готовое жилье происходит с помощью программных средств государственного реестра в день получения сведений о принятии дома в эксплуатацию. Инвестору больше не нужно собирать кипы бумажных справок и обходить кабинеты регистраторов.

Этот процесс основывается на интеграции государственных реестров. Актуальную информацию о ходе строительства и разрешительных документах всегда можно проверить через Единый государственный электронный систему в сфере строительства.

После ввода новостройки в эксплуатацию запись о специальном имущественном праве автоматически трансформируется в право собственности без дополнительных бюрократических обращений.

Взаимодействие электронных реестров

Все регистрационные действия в отношении специальных прав осуществляются через автоматический электронный информационный обмен между ГРВП и ЕГЕДССБ. Если застройщик не внес в систему полный пакет проектной документации или разрешений, регистрация продаж будет технически невозможной.

Переход от специального права к собственности

Как только дом официально принимается в эксплуатацию, система автоматически прекращает действие специального имущественного права и регистрирует полноценное право собственности за инвестором. Это существенно упрощает процедуру получения документов на новое жилье.

Наследование специального имущественного права и обременений

Наследование специального имущественного права и обременений происходит по общим правилам гражданского законодательства, обеспечивая переход всех прав и обязанностей инвестора к его правопреемникам. Смерть покупателя не является основанием для расторжения договора со стороны застройщика.

Согласно ч. 1, 4 ст. 1232-1 Гражданского кодекса Украины, к наследникам переходят все права и обязанности по договору купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества, а принятие наследства является основанием для регистрации специального имущественного права за наследником.

Наследники получают полное право требовать от застройщика завершения работ и передачи им готовой квартиры на условиях первоначального договора.

Переход прав к наследникам

В состав наследства входят не только права требования, но и обязанности по уплате остатка стоимости имущества, если квартира приобреталась в рассрочку. Наследники продолжают выплаты согласно согласованному графику платежей.

Оформление документов у нотариуса

Нотариус по истечении шестимесячного срока выдает свидетельство о праве на наследство. Этот документ становится законным основанием для внесения изменений в Государственный реестр вещных прав и перерегистрации специального имущественного права на наследника.

Прочитати на: мові