Інвестування в нерухомість закон та нові правила гарантій

Плануючи інвестування в нерухомість закон про гарантування речових прав визначає чіткі правила захисту покупців, які купують житло на етапі будівництва. Раніше інвестори часто залишалися беззахисними перед недобросовісними забудовниками, ризикуючи втратити гроші через подвійні продажі або заморожування об’єктів.

Нові законодавчі механізми кардинально змінюють правила гри на первинному ринку. Вони запроваджують обов’язкову державну реєстрацію прав на майбутні квартири та створюють фінансові запобіжники, які роблять процес фінансування будівництва прозорим та безпечним.

Хто є суб’єктами та що є об’єктами інвестування

Суб’єктами інвестування в будівництво є громадяни, юридичні особи та державні органи, а об’єктами виступають майбутні квартири, комерційні приміщення та майнові права на них. Закон чітко розмежовує ролі кожного учасника процесу, щоб уникнути хаосу та зловживань на первинному ринку нерухомості.

Інвестором вважається фізична або юридична особа, яка фінансує спорудження об’єкта і реєструє за собою право на майбутнє майно. Забудовник або девелопер зобов’язаний діяти виключно в межах отриманих дозволів та погодженої проєктної документації, яка завантажується в державні системи.

Велика Палата Верховного Суду у справі №359/5719/17 від 14.09.2021 зазначила: «після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права (які за своїм змістом є тотожними праву власності) на об’єкт інвестування. Після завершення будівництва та введення об’єкта в експлуатацію інвестор набуває право власності на об’єкт як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації. Забудовник позбавець права відчужувати об’єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи, що захищає інвестора від подвійного продажу нерухомості».

Інвестор після повної оплати договору набуває майнові права, які забудовник не має права відчужувати іншим особам. Це означає, що будь-які спроби повторного продажу тієї самої квартири є незаконними та легко оскаржуються в суді.

Учасники інвестиційного процесу

Основними дійовими особами є замовник будівництва, девелопер та безпосередній покупець (інвестор). Замовник повинен мати законне право на земельну ділянку та дозвіл на виконання будівельних робіт, без яких запуск продажів технічно неможливий.

Майно та права як об’єкти інвестування

Об’єктами фінансування можуть бути як цілісні будівлі, так і їхні складові частини — квартири, офіси, гаражні бокси чи машиномісця. Завдяки новим правилам, об’єктом цивільних прав стає не просто абстрактна обіцянка збудувати житло, а конкретне зареєстроване речове право.

Подільні та неподільні об’єкти незавершеного будівництва

Подільний об’єкт незавершеного будівництва складається з окремих майбутніх квартир чи офісів, тоді як неподільний об’єкт споруджується як єдине ціле без внутрішнього поділу на самостійні приміщення. Ця класифікація визначає, яким чином майно може перебувати у цивільному обороті та продаватися покупцям.

Для наочності та розуміння різниці між цими поняттями варто звернути увагу на порівняння їхніх ключових характеристик у таблиці нижче.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №344/13538/17 від 17.07.2024 роз’яснив: «належне виконання пайовиком своїх зобов’язань за договором про пайову участь у будівництві та невиконання забудовником зобов’язання щодо будівництва житового будинку і введення його в експлуатацію у строк, визначений договором, є підставою для визнання в судовому порядку за пайовиком (або його правонаступниками) права власності на майнові права на об’єкт інвестування».

Якщо забудовник затримує здачу будинку, інвестор може визнати право на майнові права через суд. Це дає додатковий важіль впливу на недобросовісних девелоперів, які порушують узгоджені графіки робіт.

Особливості подільного об’єкта

Багатоквартирний будинок є класичним прикладом подільного об’єкта. Сам будинок до введення в експлуатацію не може бути проданий як одна споруда, але його складові частини — майбутні об’єкти нерухомості — стають самостійними предметами угод після реєстрації спеціальних прав.

Специфіка неподільного об’єкта

Неподільний об’єкт (наприклад, індивідуальний будинок) реєструється в Державному реєстрі речових прав як єдине ціле. Його продаж можливий лише шляхом відчуження всього об’єкта незавершеного будівництва, а не його окремих кімнат чи поверхів.

Спеціальне майнове право для захисту покупця

Спеціальне майнове право для захисту покупця є новим різновидом речового права, яке реєструється в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та гарантує інвестору набуття права власності на квартиру в майбутньому. Воно унеможливлює повторний продаж тієї самої квартири іншому покупцеві, оскільки система автоматично блокує дублювання записів.

Для перевірки реєстрації такого права інвестори можуть скористатися офіційними сервісами, такими як Портал Дія — Державний реєстр речових прав, або здійснити Перевірку стану розгляду заяви у ДРРП на сайті Мін’юсту.

Згідно з ч. 1 ст. 5 Закону України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»: «Спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості полягає у правомочності особи, яка зареєструвала такое право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, набути у власність такий об’єкт у майбутньому...»

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №914/2070/19 від 16.02.2021 зазначив: «факт здійснення державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва не змінює його правового статусу та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок, споруду тощо) в розумінні статей 181 та 331 ЦК України. Така реєстрація не звільняє забудовника від обов’язку після завершення будівництва ввести об’єкт в експлуатацію та зареєструвати право власності на новостворене нерухоме майно».

Реєстрація незавершеного будівництва не перетворює будматеріали на повноцінну нерухомість до введення в експлуатацію. Проте реєстрація спеціального права надійно захищає грошові вкладення інвестора від зазіхань третіх осіб.

Суть нового речового права

Це право за своїм статусом наближене до права власності. Власник спеціального права може вільно розпоряджатися майбутньою квартирою — продавати її, дарувати або передавати у спадок без погодження із забудовником, якщо інше не прописано в договорі.

Державна реєстрація та захист від подвійного відчуження

Первинну реєстрацію здійснює сам замовник будівництва на всі квартири в будинку. Під час продажу це право перереєстровується на покупця. Оскільки двічі зареєструвати право на один і той самий об’єкт технічно неможливо, ризик шахрайства зводиться до нуля.

Дозволені законом способи залучення коштів

Дозволені законом способи залучення коштів для будівництва обмежуються трьома прозорими механізмами, що виключає використання сірих схем, векселів чи сумнівних попередніх договорів. Будь-які інші методи фінансування новобудов є незаконними та несуть величезні ризики для покупців.

Для детального аналізу умов фінансування та уникнення юридичних пасток інвесторам часто потрібен супровід та проведення ретельного юридичного аналізу договорів нерухомості. Також у нашій практиці мы успішно здійснювали зменшення боргу за інвестиційним договором, захищаючи клієнтів від незаконно нарахованих забудовником відсотків.

Згідно з ч. 1 ст. 6 Закону України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»: «Пряме чи опосередковане залучення (інвестування, фінансування) замовником будівництва, девелопером будівництва, управителем фонду фінансування будівництва коштів від фізичних та юридичних осіб...»

Нові правила повністю виключили можливість використання компаній з управління активами та інститутів спільного інвестування для прямого збору коштів з громадян. Це змусило ринок перейти на зрозумілі договори купівлі-продажу майбутніх об’єктів з обов’язковим нотаріальним посвідченням.

Договір купівлі-продажу майбутніх об’єктів

Це основний інструмент на ринку. На відміну від старого договору купівлі-продажу майнових прав, новий договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню та є підставою для негайної реєстрації спеціального речового права за покупцем.

Фонди фінансування та цільові облігації

Альтернативними легальними шляхами залишаються участь у фондах фінансування будівництва (ФФБ) та купівля цільових корпоративних облігацій. У цих схемах контроль за фінансуванням здійснюють фінансові установи або емітенти, що також підвищує рівень безпеки.

Гарантійна частка будівництва як запобіжник довгобудам

Гарантійна частка будівництва як запобіжник довгобудам є обов’язковим відсотком площ у споруджуваному будинку, який забудовник не має права продавати до повного введення об’єкта в експлуатацію. Ці квартири залишаються заблокованими в держреєстрі як фінансова гарантія завершення робіт.

Якщо забудовник збанкрутує або зупинить роботи, заблоковані квартири з гарантійної частки будуть використані для залучення іншого девелопера чи фінансування добудови будинку силами кооперативу інвесторів.

Згідно з ч. 1 ст. 9 Закону України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»: «Гарантійна частка визначається для кожного подільного об’єкта незавершеного будівництва (кожної черги будівництва/кожного пускового комплексу) у відсотковому відношенні до загальної площі...»

Для обчислення гарантійної частки не допускається включення "частин" майбутніх об’єктів нерухомості. Якщо розрахунковий відсоток дає дробове число, забудовник зобов’язаний округлити його у більшу сторону та заблокувати цілу квартиру (наприклад, замість 0,1 квартири заблокувати 1 квартиру повністю).

Механізм блокування квартир

Розмір гарантійної частки встановлюється Кабінетом Міністрів України і зазвичай становить від 5% до 10% від загальної площі будинку. Нотаріус під час первинної реєстрації накладає обтяження на ці квартири, і зняти його можна лише після здачі будинку.

Округлення та фінансова стабільність проєкту

Завдяки жорсткому правилу округлення у більшу сторону, держава унеможливлює маніпуляції з площами. Це гарантує наявність реального ліквідного майна, яке у разі кризи покриє витрати на завершення будівництва.

Автоматична реєстрація права власності на готове житло

Автоматична реєстрація права власності на готове житло відбувається програмними засобами державного реєстру у день отримання відомостей про прийняття будинку в експлуатацію. Інвестору більше не потрібно збирати стоси паперових довідок та обходити кабінети реєстраторів.

Цей процес базується на інтеграції баз даних. Актуальну інформацію про стан будівництва та дозвільні документи завжди можна перевірити через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Для детального ознайомлення з правилами реєстраційного процесу рекомендуємо переглянути наш гайд щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

У разі виникнення реєстраційних спорів чи незаконних дій третіх осіб, юристи ЮРКОНСАЛТ успішно здійснюють захист інтересів клієнтів, зокрема через скасування державної реєстрації права власності у судовому порядку.

Взаємодія електронних реєстрів

Усі реєстраційні дії щодо спеціальних прав відбуваються через автоматичний електронний інформаційний обмін між ДРРП та ЄДЕССБ. Якщо забудовник не вніс у систему повний пакет проєктної документації або дозволів — реєстрація продажів буде технічно неможливою.

Перехід від спеціального права до власності

Як тільки будинок офіційно приймається в експлуатацію, система автоматично припиняє дію спеціального майнового права та реєструє повноцінне право власності за інвестором. Це значно спрощує процедуру отримання документів на нове житло.

Спадкування спеціального майнового права та обтяжень

Спадкування спеціального майнового права та обтяжень відбувається за загальними правилами цивільного законодавства, забезпечуючи перехід усіх прав та обов’язків інвестора до його правонаступників. Смерть покупця не є підставою для розірвання договору з боку забудовника.

Згідно з ч. 1, 4 ст. 1232-1 Цивільного кодексу України: «До спадкоємців переходять усі права та обов’язки за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж)... Спадкування прав та обов’язків... є підставою для державної реєстрації за спадкоємцем спеціального майнового права...»

Спадкоємці отримують право вимагати від забудовника завершення будівництва та передачі їм готової квартири після введення будинку в експлуатацію на тих самих умовах, які були підписані спадкодавцем.

Перехід прав до спадкоємців

До складу спадщини входять не лише права вимоги, а й обов’язки щодо сплати залишку вартості майна, якщо квартира купувалася у розтермінування. Спадкоємці мають продовжити виплати згідно з графіком договору.

Оформлення документів у нотаріуса

Нотаріус після закінчення шестимісячного строку видає свідоцтво про право на спадщину. Цей документ стає законною підставою для внесення змін до Державного реєстру речових прав та перереєстрації спеціального майнового права на спадкоємця.