Придбання житлового чи комерційного приміщення в інших державах стало для багатьох громадян способом збереження активів або забезпечення власної родини надійним житлом. Проте процедура містить специфічні нюанси, які суттєво відрізняються від вітчизняних правил оформлення власності. Щоб безпечно купити нерухомість за кордоном, покупцю необхідно завчасно структурувати валютні розрахунки, успішно подолати банківський комплаєнс та провести детальний аудит майна за місцевим законодавством.
Адвокатське бюро «ЮРКОНСАЛТ» супроводжує міжнародні угоди на всіх етапах: від первинного аудиту титулу власності до безпечного переказу коштів і захисту завдатку. Нижче наведено детальний юридичний огляд процедури придбання іноземних активів, чинних обмежень і судової практики вищих інстанцій.
Ключові правові аспекти купівлі нерухомості за кордоном
- Транскордонні SWIFT-перекази з українських рахунків на купівлю іноземних активів обмежені постановою НБУ № 18, тому розрахунки здійснюються з наявних закордонних рахунків або задекларованої готівки.
- Європейські банки вимагають офіційного підтвердження джерела походження коштів (Source of Funds), включно з податковими деклараціями та договорами відчуження майна.
- При перетині кордону обов’язковому письмовому декларуванню підлягають суми від 10 000 євро з наданням банківських довідок про зняття готівки з особистих рахунків.
- У багатьох країнах ЄС діють жорсткі законодавчі обмеження на готівкові розрахунки (від 1 000 євро), а розрахунки за нерухомість проводяться лише безготівково через нотаріальні рахунки.
- Купівля нерухомості може стати підставою для визнання особи податковим резидентом іноземної держави через формування постійного центру життєвих інтересів.
- Автоматичний обмін фінансовими даними за стандартом CRS передбачає щорічну передачу до податкових органів України відомостей про закордонні рахунки та операції резидентів.
Зміст:
Чому важливо провести перевірку об’єкта та продавця перед покупкою
Комплексний правовий аудит іноземного майна є обов’язковим кроком для виявлення прихованих обтяжень, комунальних боргів або містобудівних порушень, які не перевіряються місцевими публічними посадовцями за замовчуванням. Згідно з частиною 1 статті 38 Закону України «Про міжнародне приватне право», право власності та інші речові права визначаються за правом держави місцезнаходження нерухомості, тому процедура перевірки підпорядковується виключно нормам країни придбання.
Багато покупців помилково вважають, що закордонний нотаріус гарантує повну безпеку угоди для інтересів набувача. На практиці нотаріуси в більшості європейських країн є нейтральними представниками публічної влади, чиї повноваження обмежуються посвідченням особи сторін, перевіркою базового витягу з реєстру та фіксацією переходу титулу. Глибоке дослідження технічного стану будівлі, законності прибудов або претензій третіх осіб покладається на незалежного юридичного радника покупця.
Як легально переказати кошти за кордон з урахуванням валютних обмежень
Легальний розрахунок за іноземну нерухомість вимагає суворого дотримання валютних правил регулятора та бездоганного документального підтвердження легальності капіталу перед фінансовими установами. Згідно з частиною 1 статті 9 Закону України «Про валюту і валютні операції», фізичні особи мають законне право відкривати рахунки в іноземних фінансових установах, однак використання коштів під час особливого періоду обмежене чинними розпорядженнями регулятора.
В умовах обмежень, встановлених постановою Національного банку України № 18, транскордонні інвестиційні перекази безпосередньо з вітчизняних банківських рахунків на придбання закордонних активів заблоковані. Розрахунки проводяться за рахунок заощаджень, які вже розміщені на закордонних рахунках резидента, або шляхом задекларованого вивезення готівкових коштів через державний кордон.
Покроковий порядок дій при купівлі закордонної нерухомості
- Вибір об’єкта та визначення правового статусу нерухомості згідно з національним законодавством відповідної юрисдикції.
- Підготовка пакета документів Source of Funds для підтвердження законного джерела походження коштів (податкові декларації, договори, банківські виписки).
- Юридичний аудит об’єкта та продавця за реєстрами обтяжень, містобудівними базами та кадастровими записами із залученням незалежного юриста.
- Узгодження умов попереднього договору купівлі-продажу з обов’язковим внесенням застереження про повернення завдатку у разі комплаєнс-відмови банку.
- Проходження банківського комплаєнсу, відкриття спеціального рахунку (ескроу чи нотаріального депозиту) та здійснення оплати за безготівковою процедурою.
- Підписання основного договору у місцевого нотаріуса та внесення відповідних записів до публічного реєстру речових прав іноземної держави.
Які податкові наслідки виникають після набуття майна в іншій державі
Сам факт набуття у власність закордонного об’єкта не тягне за собою обов’язку сплати податку на нерухомість в Україні, проте створення центру життєвих інтересів за кордоном та отримання прибутків від користування майном зумовлює суттєві фінансові наслідки. Відповідно до підпункту 170.11.1 пункту 170.11 статті 170 Податкового кодексу України, будь-які доходи, отримані резидентом з іноземних джерел, підлягають обов’язковому включенню до загального річного оподатковуваного доходу зі складанням відповідної звітності.
Придбання постійного житла часто оцінюється податковими органами країни перебування як безумовний зв’язок особи з цією державою. Якщо фізична особа проводить у державі значний час або проживає там разом із сім’єю, вона ризикує стати податковим резидентом нової країни, що означає необхідність декларування та оподаткування абсолютно всіх світових доходів.
Послуги адвоката при купівлі нерухомості за кордоном
- Комплексний юридичний аудит об’єктів нерухомості та правовстановлюючих документів у закордонних юрисдикціях.
- Підготовка та юридична експертиза документів щодо підтвердження джерела походження коштів (Source of Funds).
- Супровід процедур банківського комплаєнсу та відкриття рахунків для проведення міжнародних розрахунків.
- Розробка та узгодження попередніх договорів купівлі-продажу із застереженнями про повернення завдатку.
- Консультування з питань податкового резидентства, звітності за стандартами CRS та декларування іноземних доходів.
Що врахувати у попередньому договорі щоб не втратити завдаток
Попередній контракт у закордонній практиці має обов’язкову юридичну силу, а внесений гарантійний платіж за замовчуванням вважається безповоротним у разі зриву угоди з вини покупця. Щоб уникнути втрати коштів через раптові банківські перевірки, текст договору має містити чітко визначені умови звільнення від цивільної відповідальності.
Суттєва небезпека криється у різниці між простим авансом і завдатком (контракти arras або reservation agreement). Якщо закордонний банк затягує схвалення транзакції або відмовляє у зарахуванні грошей за критеріями комплаєнсу, продавець без спеціального договірного застереження залишає собі завдаток у повному обсязі.
Зразок застереження про банківський комплаєнс у попередньому договорі
Зразок застереження про походження коштів та фінансовий моніторинг (Financing & AML Clause)
«Цей Попередній договір укладений під відкладальною умовою успішного проходження Покупцем процедури фінансового моніторингу (AML/KYC Compliance) та підтвердження джерела походження коштів (Source of Funds) уповноваженим банком Покупця та банком Продавця/Нотаріуса.
У разі якщо обслуговуючий банк або банк Продавця/Нотаріуса відмовиться прийняти або заблокує здійснення платежу за цим Договором з причин, незалежних від волі Покупця (включаючи ненадання погодження щодо достатності документів про легальність походження коштів), або за умови неможливості завершення комплаєнс-перевірки у строк до [Вказати дату], кожна зі Сторін має право в односторонньому порядку відмовитися від виконання цього Договору без сплати штрафних санкцій.
У такому випадку сума внесеного гарантійного платежу (завдатку/депозиту) у розмірі [Сума та валюта] підлягає поверненню Покупцю у повному обсязі протягом 5 (п’яти) банківських днів з моменту отримання Продавцем письмового повідомлення про відмову або затримку банку.»
Потрібен безпечний юридичний супровід іноземної угоди
Купівля житла в іншій країні вимагає бездоганного фінансового комплаєнсу, перевірки місцевих публічних реєстрів та захисту завдатку в попередньому договорі. Помилка у формулюванні умов або неналежне оформлення документів щодо походження коштів може призвести до блокування переказу та повної втрати грошей.
Фахівці Адвокатського бюро «ЮРКОНСАЛТ» надають всебічну підтримку: формують пакет Source of Funds для європейських банків, здійснюють юридичний аудит об’єкта та погоджують безпечні договірні застереження для збереження ваших коштів. Для індивідуального аналізу звертайтеся за номерами (050) 101-8228 або (097) 101-8228.
Поширені питання про придбання нерухомості за кордоном
Чи можна оформити право власності на закордонну нерухомість дистанційно
Так, придбання нерухомості без особистого виїзду є законною та поширеною практикою. Для цього оформлюється нотаріальна довіреність на ім’я адвоката або уповноваженого представника в країні перебування об’єкта. Довіреність посвідчується вітчизняним нотаріусом з подальшим проставленням штампа апостиль та виконанням присяжного перекладу, або посвідчується безпосередньо у консульській установі відповідної держави. Водночас деякі закордонні банки вимагають особистої присутності клієнта для відкриття власного поточного рахунку.
Чи надає купівля житла за кордоном автоматичне право на отримання посвідки на проживання
Сам по собі факт купівлі житлової площі не надає автоматичного права на постійне чи тимчасове проживання. Певні держави мають спеціальні інвестиційні програми («золоті візи»), однак вони передбачають високі фінансові пороги (зазвичай від 250 000 до 500 000 євро) і наразі в багатьох країнах ЄС суттєво обмежуються. В інших випадках зареєстроване житло слугує доказом забезпеченості місцем проживання для відкриття візи цифрового кочівника або фінансово незалежної особи.
Чи потрібно сплачувати податки в Україні якщо нерухомість придбано за кордоном
Якщо нерухомість призначена виключно для особистого проживання або відпочинку і не генерує орендного доходу, сплачувати податки в Україні не потрібно. Проте, якщо об’єкт здається в оренду або надалі відчужується, отриманий дохід набуває статусу іноземного та підлягає обов’язковому щорічному декларуванню в Україні за ставкою ПДФО 18% та військовим збором. Суми податків, фактично сплачені за кордоном, можуть бути зараховані в Україні лише за умови підтвердження довідкою іноземного фіскального органу згідно з чинними міжнародними конвенціями.
Чи можна розрахуватися за придбане за кордоном житло криптовалютою
Прямий розрахунок криптоактивами за нерухоме майно у більшості розвинених юрисдикцій не дозволений або не посвідчується нотаріусами, оскільки перехід права власності фіксується виключно в офіційній безготівковій фіатній валюті через банківські рахунки. Будь-які спроби неофіційної конвертації криптовалюти через фізичні обмінники створюють високий ризик відмови закордонного банку у проведенні транзакції. Легальний розрахунок можливий лише через ліцензованих криптоброкерів з наданням повного аудиторського звіту щодо законності набуття цифрових активів.
Прочитати на: мовою