Оформлення права власності на кооперативну квартиру

Багато українців вважають, що якщо у них є кооперативна квартира, то вони автоматично є її повноправними власниками. Проте сама лише членська книжка чи ордер не підтверджують право власності у сучасному правовому полі. Без належної державної реєстрації ви не зможете продати, подарувати чи передати у спадок своє житло.

Щоб уникнути неприємних сюрпризів під час укладення угод або оформлення спадщини, необхідно пройти процедуру внесення відомостей до Державного реєстру речових прав. У цій статті ми детально розберемо, як правильно оформити документи та що робити у складних ситуаціях.

Чому членська книжка ЖБК не замінює право власності

Членська книжка житлово-будівельного кооперативу (ЖБК) підтверджує лише ваше членство в організації та право користування житлом, але не є документом про право власності. Повноцінним власником кооперативної квартири ви стаєте лише після державної реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Тільки після цього виникає законне право розпоряджатися майном.

За часів дії старого закону про власність право власності члена житлового кооперативу на квартиру дійсно виникало з моменту повної виплати паю і не вимагало обов’язкової реєстрації. Це досі вводить багатьох людей в оману. Проте сучасні правила однозначні: без запису в електронному реєстрі жоден нотаріус не зможе посвідчити угоду купівлі-продажу, дарування чи оформити спадщину.

Якщо ви цікавитеся сучасними новобудовами, зверніть увагу на особливості, які має інвестування в будівництво через ЖБК, адже там діють зовсім інші юридичні механізми.

Різниця між користуванням та володінням квартирою

Користування житлом на підставі членства в кооперативі дає право проживати в ньому разом із родиною. Проте весь будинок, включаючи прибудови та прибудинкову територію, юридично перебуває у власності самого кооперативу. Тільки після повної сплати пайового внеску та державної реєстрації права власності конкретна квартира виділяється як окремий об’єкт права власності фізичної особи.

Ризики для спадкоємців та при угодах купівлі-продажу

В нашій практиці був випадок, коли власник повністю сплатив пай у 1991 році, проте не реєстрував житло в сучасному реєстрі. Коли він вирішив продати майно, покупець та нотаріус відмовили в угоді без витягу з ДРРП. Власнику довелося терміново отримувати довідку від чинного голови ЖБК, замовляти технічний паспорт та вносити відомості до реєстру, щоб успішно завершити продаж.

Ще більші проблеми виникають при спадкуванні. Якщо спадкодавець не зареєстрував право власності за життя, нотаріус відмовить спадкоємцям у видачі свідоцтва про право на спадщину. У такому разі доведеться звертатися до суду для визнання права власності в порядку спадкування.

Чому ОСББ не видає довідки про сплату паю

ОСББ не має юридичного права видавати довідки про членство в кооперативі та виплату пайового внеску, оскільки воно не є правонаступником ЖБК. Ці організації мають різну правову природу: ЖБК створювався для будівництва, а ОСББ — для управління вже збудованим спільним майном. Передача функцій з утримання будинку від ЖБК до ОСББ не означає передачу архівних прав кооперативу.

ОСББ, яке функціонує в кооперативному будинку, не має права видавати довідки про членство та сплату паю ЖБК, якщо тільки ОСББ не було утворено шляхом реорганізації ЖБК із передачею відповідних архівних прав, що на практиці трапляється вкрай рідко. Тому звертатися до голови ОСББ за такими документами немає сенсу.

Крім того, оформлення землі під кооперативом також має свої особливості, якими часто займається саме ОСББ або діючий кооператив для належного утримання прибудинкової території.

Правовий статус ЖБК та ОСББ у будинку

Житлово-будівельний кооператив є юридичною особою, яка створювалася для будівництва будинку. Після завершення будівництва та повної виплати паїв членами кооперативу його функція фактично змінюється на обслуговування. ОСББ створюється власниками квартир виключно для управління та утримання спільного майна будинку. ОСББ не володіє майновими правами на квартири та не зберігає фінансові архіви ЖБК щодо сплати паїв.

Де шукати архіви ліквідованого кооперативу

Якщо ЖБК вже ліквідовано, а замість нього створено ОСББ, документи кооперативу мають бути передані до місцевої державної архівної установи. Спадкоємцям або власникам квартир слід звертатися саме туди для отримання архівних копій рішень виконкому про затвердження списків членів ЖБК та довідок про сплату пайових внесків.

Які документи необхідні для реєстрації права власності

Для реєстрації права власності на кооперативну квартиру вам знадобляться паспорт, ідентифікаційний код, оригінал довідки ЖБК про членство та повну сплату паю, ордер на вселення (або його копія) та технічний паспорт на квартиру. Без цього базового пакета документів державний реєстратор не зможе внести відомості до реєстру. Всі документи подаються в оригіналах та належним чином засвідчених копіях.

Особливу увагу слід приділити датам та підписам на документах. Будь-які розбіжності у прізвищах або відсутність печаток можуть стати підставою для відмови у реєстрації. Якщо оформленням документів займається представник, обов’язково потрібна нотаріально посвідчена довіреність.

Вимоги до довідки про виплату паю

Довідка житлово-будівельного кооперативу про членство та повне внесення пайового внеску є головним документом-підставою. У ній обов’язково мають бути зазначені: дата прийняття до членів кооперативу, дата повної сплати паю, підпис голови кооперативу та печатка. Державна реєстрація права власності на кооперативну квартиру за довідкою ЖБК, яка була видана після смерті члена кооперативу, є незаконною та підлягає скасуванню. Довідка повинна бути датована виключно періодом життя спадкодавця, інакше спадкоємцям доведеться звертатися до суду.

Особливості оформлення технічного паспорта в БТІ

Технічний паспорт виготовляється після виїзду інженера на об’єкт та проведення обмірів житла. Його може виготовити як комунальне БТІ, так і приватні сертифіковані суб’єкти господарювання. Якщо при виготовленні нового технічного паспорта виявлено самовільне перепланування, реєстратор може відмовити у реєстрації права власності до моменту узаконення таких змін або приведення квартири до первинного стану згідно зі старим планом.

Покроковий алгоритм оформлення квартири в кооперативі

Процес оформлення кооперативної квартири у власність складається з трьох основних кроків: отримання довідки від голови ЖБК, замовлення технічного паспорта в БТІ та безпосередня державна реєстрація права в ЦНАП або у нотаріуса. Дотримання цієї послідовності дозволяє швидко отримати витяг з реєстру. Кожен етап потребує уважності до деталей.

Державна реєстрація права власності здійснюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Цікаво, що подібна логіка підтвердження сплати паю діє і для інших об’єктів, наприклад, під час приватизації гаража в кооперативі.

Звернення до державного реєстратора або нотаріуса

З підготовленим пакетом документів (довідка ЖБК, ордер, техпаспорт, паспорт, ІПН) необхідно звернутися до ЦНАП або до будь-якого державного чи приватного нотаріуса. Заявник подає заяву встановленої форми та сплачує адміністративний збір. Строк розгляду заяви зазвичай становить до 5 робочих днів, після чого відомості вносяться до Державного реєстру речових прав.

Отримання витягу з Державного реєстру речових прав

З 1 січня 2016 року видача паперових свідоцтв про право власності не передбачена. Замість цього державний реєстратор видає витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в електронній або паперовій формі (без використання спеціальних бланків). Цей витяг є офіційним підтвердженням того, що ваша кооперативна квартира тепер належить вам на правах приватної власності.

Що робити якщо кооператив ліквідовано або голова відмовляє

Якщо кооператив ліквідовано або голова правління неправомірно відмовляється видати довідку про сплату паю, єдиним ефективним шляхом захисту є звернення до суду з позовом про визнання права власності. Будь-які спроби оскаржити дії голови чи внутрішні документи ЖБК без заяви вимог про право власності є неефективними.

У таких випадках неефективно оскаржувати дії голови або внутрішні документи.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №686/4698/20 від 31.05.2022 зазначив: «вимога про визнання недійсними витягів із списку членів кооперативу й довідок, виданих житлово-будівельним кооперативом, є неналежним способом захисту. Захист права має здійснюватися шляхом пред'явлення вимог про визнання права власності»

Оскаржувати довідки ЖБК у суді безглуздо — потрібно одразу вимагати визнання права власності.

Якщо вам потрібно визнання права власності на нерухомість у судовому порядку, судова практика на нашому боці. Також юристи нашого бюро допомагають оформити квартиру через суд навіть за відсутності первинних документів.

Алгоритм дій при ліквідації ЖБК

У нашій практиці був випадок, коли член ЖБК виявив, що кооператив ліквідовано, а замість нього створено ОСББ. Голова ОСББ відмовився видати довідку про сплату паю через відсутність архівів. Громадянин звернувся до місцевого державного архіву, де знайшов рішення виконкому та протоколи ЖБК про повну виплату паїв, після чого в судовому порядку визнав право власності на квартиру.

Також трапляються ситуації, коли голова діючого ЖБК відмовляється видавати довідку через борги по комунальних послугах або вимогу сплатити додаткові внески. Борги є предметом окремого спору і не можуть бути причиною відмови у видачі документів про сплату паю, який був виплачений десятки років тому. У такому разі допомагає офіційний адвокатський запит.

Захист права власності у судовому порядку

Якщо документи повністю втрачено, а архів не зберіг відомостей, або якщо виник спір щодо спадкування, єдиний вихід — подання позовної заяви до суду. Суди стають на бік громадян, якщо пайовий внесок був повністю сплачений. Зокрема, суди захищають спадкоємців від претензій міських рад, які намагаються визнати такі квартири відумерлою спадщиною через відсутність реєстрації в ДРРП.