Придбання нерухомості з аукціону — це законний спосіб отримати право власності на майно через публічні електронні торги. Для покупця такий механізм є можливістю придбати об’єкт за ціною, що часто нижча за ринкову, за умови чіткого дотримання процедурних вимог та строків оплати.
Головний ризик для учасника полягає не в самій системі торгів, а в юридичній історії лота. Тому успішна купівля починається з аналізу документів і завершується державною реєстрацією права власності на підставі нотаріального свідоцтва.
Головне про придбання майна на аукціоні
- Свідоцтво нотаріуса — єдина підстава для реєстрації права власності.
- На СЕТАМ ціна може знизитися до 70% від початкової оцінки.
- У вас є лише 10 днів на повну оплату лота після перемоги.
- У воєнний стан свідоцтва видають лише нотаріуси зі списку Мін’юсту.
Зміст:
Нормативна база та особливості воєнного стану
Придбання нерухомості з аукціону регулюється Цивільним кодексом, Законом «Про виконавче провадження» та спеціальними порядками для СЕТАМ і Prozorro.Продажі. Кожен тип торгів має свої правила, але загальною вимогою є обов’язкове нотаріальне посвідчення результатів переходу права власності на нерухоме майно.
В умовах воєнного стану діють особливі обмеження щодо вчинення нотаріальних дій. Видати свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів може не кожен фахівець, а лише той нотаріус, який включений до спеціального переліку Міністерства юстиції. Це важливо врахувати ще до моменту подання ставки на лот.
Згідно з ч. 1 ст. 650 Цивільного кодексу України: «Особливості укладення договорів на біржах, аукціонах, конкурсах тощо встановлюються відповідними актами цивільного законодавства.»Правова природа торгів за рішенням суду
Судова практика розглядає електронні торги як особливий різновид договору купівлі-продажу. Це означає, що переможець стає стороною правочину, де продавцем виступає орган державної виконавчої служби або організатор від імені боржника.
Велика Палата Верховного Суду у справі №910/856/17 від 05.06.2018 зазначила: «Набуття майна за результатами електронних торгів є особливим видом договору купівлі-продажу, за яким власником відчужуваного майна є боржник, а продавцями — виконавча служба та організатор торгів.»СЕТАМ чи Prozorro.Продажі: яку платформу обрати
Вибір платформи залежить від статусу майна: СЕТАМ спеціалізується на примусовій реалізації арештованих об’єктів, тоді як Prozorro.Продажі частіше використовується для банкрутства та приватизації. На СЕТАМ ви купуєте майно боржника, яке вилучено виконавчою службою, що створює певні ризики оскарження оцінки майна з боку попереднього власника.
Prozorro.Продажі зазвичай пропонує активи банків, що ліквідуються, або майно в процедурі банкрутства. Такі торги вважаються більш «добровільними» з боку власника (ліквідатора), тому ризик раптового скасування результатів через суд зазвичай нижчий, ніж у виконавчому провадженні.
Захист добросовісного покупця на аукціоні
Закон захищає переможця торгів, який діяв добросовісно. Якщо процедура проведена без порушень, витребувати майно у нового власника вкрай складно, оскільки купівля відбувається в умовах довіри до державних реєстрів.
Велика Палата Верховного Суду у справі №925/1351/19 від 02.11.2021 зазначила: «Майно, продане у порядку виконання судових рішень, має високий ступінь захисту від витребування, оскільки покупець діє в умовах довіри до держави.»Алгоритм дій для переможця аукціону
- Підпишіть протокол. Отримайте автоматично сформований протокол в особистому кабінеті та підпишіть його (ЕЦП або фізично).
- Сплатіть повну вартість. Перерахуйте залишок суми на рахунок виконавця або організатора протягом 10 банківських днів, вказавши номер лота.
- Отримайте акт. Після надходження коштів виконавець готує акт про проведені електронні торги та передає його вам.
- Зверніться до нотаріуса. Надайте акт та документи для видачі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів.
- Зареєструйте право власності. Нотаріус внесе дані до Державного реєстру речових прав, що завершує процедуру купівлі.
Процедура торгів у виконавчому провадженні
Реалізація арештованої нерухомості проходить у кілька етапів, де ціна лота може суттєво знижуватися. Якщо майно не продано на першому аукціоні, призначаються повторні торги: на другому етапі ціна падає до 85%, а на третьому — до 70% від початкової оцінки. Це створює вигідні умови для інвесторів, які готові чекати на зниження вартості.
Для участі необхідно зареєструватися на сайті СЕТАМ, сплатити гарантійний внесок та подати свою заявку. Важливо пам’ятати, що яке майно можуть продати на торгах СЕТАМ, визначає виконавець, і саме він відповідає за підготовку акта про проведені торги, який стане основою для вашого права власності.
Згідно з ч. 1 ст. 61 Закону України «Про виконавче провадження»: «Реалізація арештованого майна здійснюється шляхом проведення електронних аукціонів або за фіксованою ціною.»Особливості оплати та призначення платежу
Після перемоги у вас є 10 банківських днів для повної оплати лота. Критично важливо вказувати в призначенні платежу номер лота та ваші ідентифікаційні дані. Найменша помилка або недоплата навіть кількох гривень комісії банку може стати підставою для дискваліфікації та втрати гарантійного внеску.
Ризики пов’язані з неповнолітніми дітьми
Якщо в об’єкті нерухомості зареєстровані неповнолітні діти, для його продажу потрібна згода органу опіки та піклування. Відсутність такої згоди — це «міцний» аргумент для боржника, щоб скасувати результати торгів у суді. Завжди перевіряйте склад сім’ї боржника перед участю.
Як ми допомагаємо покупцям на аукціонах
- Юридичний аудит лота. Перевіряємо історію об’єкта, наявність прописаних дітей та ризики оскарження оцінки боржником.
- Супровід оплати та оформлення. Контролюємо правильність призначення платежів та взаємодію з виконавчою службою.
- Реєстрація у нотаріуса. Готуємо повний пакет документів для безперешкодного отримання свідоцтва про право власності.
- Зняття обтяжень. Очищуємо реєстр від старих арештів та заборон, які залишилися після завершення торгів.
Купівля об’єктів у процедурі банкрутства
Продаж майна банкрутів відбувається через електронну систему Prozorro.Продажі під контролем арбітражного керуючого. Тут діє інша механіка зниження ціни: на першому повторному аукціоні вартість зменшується на 20%, а на другому — ще на 25% від попередньої ціни. Це дозволяє придбати комерційну нерухомість або промислові об’єкти за дуже привабливою ціною.
На відміну від СЕТАМ, де торги часто відбуваються за ініціативою виконавця, у банкрутстві процес більш структурований з боку кредиторів. Якщо вас цікавлять земельні ділянки, варто звернути увагу на земельні торги через Prozorro, які проходять за схожими правилами.
Згідно з ч. 1 ст. 73 Кодексу України з процедур банкрутства: «Продаж майна боржника здійснюється шляхом проведення аукціону в електронній торговій системі.»Огляд об’єкта перед торгами
На Prozorro.Продажі правила зазвичай дозволяють фізичний огляд майна. Стан об’єкта на фото може суттєво відрізнятися від реальності, тому ми рекомендуємо завжди вимагати зустрічі з арбітражним керуючим для огляду приміщень. Це застрахує вас від купівлі «кота в мішку».
Заява нотаріусу про видачу свідоцтва про придбання майна
До [Назва нотаріального округу / ПІБ нотаріуса]
Від [ПІБ переможця торгів, РНОКПП, адреса]
ЗАЯВА
про видачу свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів
Я, [ПІБ], став переможцем електронних торгів (аукціону), що відбулися [Дата проведення торгів] в системі [СЕТАМ/Prozorro.Продажі], за лотом № [Номер лота]. Об’єктом придбання є нерухоме майно: [Опис майна згідно з Актом: тип, адреса, площа].
Зобов’язання щодо повної оплати вартості лота мною виконані в повному обсязі, що підтверджується Актом про проведені електронні торги від [Дата Акта], виданим [Назва відділу ДВС / ПІБ приватного виконавця].
На підставі ст. 72 Закону України «Про нотаріат» та п. 4 гл. 12 Порядку вчинення нотаріальних дій,
ПРОШУ:
1. Видати свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів на вищезазначений об’єкт нерухомості.
2. Здійснити державну реєстрацію права власності за мною у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Додатки:
1. Оригінал Акта про проведення електронних торгів.
2. Копія протоколу про результати аукціону.
3. Документи, що посвідчують особу та РНОКПП.
4. Докази оплати лота та винагороди організатору.
[Дата] /Підпис/ [ПІБ]
Оформлення права власності та роль нотаріуса
Фінальним етапом придбання є отримання свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів. Цей документ видає нотаріус за місцезнаходженням майна на підставі акта, складеного виконавцем або арбітражним керуючим. Саме свідоцтво, а не протокол торгів, є правовстановлюючим документом для реєстрації у Державному реєстрі речових прав.
Нотаріус не лише видає свідоцтво, а й одночасно виконує функції державного реєстратора. Це означає, що в день візиту до нотаріуса ви офіційно стаєте власником нерухомості в електронній базі даних держави. Схожу справу ми вже виграли — скасування аукціону СЕТАМ, що підтверджує важливість бездоганного оформлення кожного етапу.
Згідно з Розділом X Порядку реалізації арештованого майна: «На підставі складеного державним виконавцем акта про проведений електронний аукціон нотаріус видає переможцеві свідоцтво про придбання майна.»Ключовий документ для реєстрації власності
Важливо розуміти, що ні протокол, ні акт самі по собі не роблять вас власником. Тільки свідоцтво нотаріуса є юридичним підтвердженням завершення угоди.
Касаційний адміністративний суд у справі №825/1078/17 від 08.02.2021 зазначив: «Підставою для державної реєстрації права власності є видане нотаріусом свідоцтво. Саме цей документ, а не протокол і акт, є правовстановлюючим.»Зняття старих арештів та обтяжень
Після торгів виконавець знімає лише свої арешти. Часто в реєстрі залишаються записи від інших кредиторів або судів. Якщо нотаріус бачить такі обтяження, він може відмовити у реєстрації. У таких випадках потрібно звертатися до виконавця або до суду для очищення історії об’єкта. Як це спрацювало на практиці — стягнення збитків з виконавчої служби.
Питання про придбання майна на аукціоні
Чи можна купити нерухомість на аукціоні в кредит або розстрочку?
Хто повинен знімати арешти з нерухомості після завершення торгів?
Чи потрібно новому власнику сплачувати борги за комунальні послуги?
Що станеться з грошима, якщо результати аукціону скасують через суд?
Юридичний супровід купівлі майна на аукціонах
Придбання арештованого майна або активів банкрутів потребує ретельної перевірки документів та супроводу на етапі оформлення у нотаріуса. Ми допоможемо мінімізувати ризики та забезпечити законність переходу права власності.
