Придбання нерухомості з аукціону — це врегульована законодавством процедура купівлі арештованого майна, активів банкрутів або об’єктів малої приватизації через електронні торгові системи з переходом права власності до переможця. Такий спосіб дозволяє придбати житловий будинок, квартиру чи комерційну площу з суттєвим дисконтом, проте вимагає суворого дотримання банківських дедлайнів та обов’язкового юридичного аудиту обтяжень. У цьому практичному посібнику адвокати бюро ЮРКОНСАЛТ розкривають правила перевірки лотів, алгоритм взаємодії з виконавцями й арбітражними керуючими, а також порядок нотаріального посвідчення прав набувача.
Головне про придбання майна на торгах
- Свідоцтво нотаріуса за місцезнаходженням нерухомості є єдиним правовстановлюючим документом для державної реєстрації права власності.
- На сплату залишку вартості лота на СЕТАМ переможець має рівно 10 календарних днів, прострочення веде до втрати гарантійного внеску.
- В умовах воєнного стану видачу свідоцтва проводять лише нотаріуси, включені до спеціального переліку Мін’юсту за Постановою № 480.
- Арешти, накладені судом у межах кримінального чи цивільного провадження, виконавець не має повноважень скасовувати самостійно.
Зміст:
Як підготуватися до участі в аукціоні: перевірка лота і документи
Успішне придбання нерухомості з аукціону розпочинається задовго до подання першої ставки в електронній системі. Покупець зобов’язаний самостійно перевірити юридичну історію об’єкта, оскільки організатори та виконавці не несуть відповідальності за приховані дефекти або судові заборони третіх осіб. Ретельний аудит реєстрів мінімізує небезпеку придбання майна з нерозв’язними проблемами.
Обов’язковий чекліст аудиту лота перед поданням заявки
Перед сплатою гарантійного внеску інвестору необхідно зібрати вичерпний масив даних про обрану квартиру чи будинок. Це дозволяє вчасно виявити обставини, які можуть заблокувати оформлення власності у нотаріуса після перемоги.
- Отримання актуальної інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на порталі Дія;
- Перевірка Єдиного реєстру судових рішень щодо наявності поточних спорів щодо лота;
- З’ясування наявності зареєстрованих неповнолітніх дітей або недієздатних осіб;
- Аналіз наявності згоди органу опіки та піклування на примусовий продаж житла;
- Перевірка повноважень державного чи приватного виконавця або арбітражного керуючого;
- Звірка фактичного планування приміщення з даними технічного паспорта БТІ;
- Контроль відсутності арештів, накладених у кримінальних провадженнях слідчими суддями;
- З’ясування структури заборгованості за житлово-комунальні послуги перед ОСББ чи ЖЕКом.
Фаховий адвокат з нерухомості допоможе детально інтерпретувати виявлені обтяження та попередити фінансові втрати. Своєчасний правовий аудит гарантує, що процедура переходу права власності завершиться без несподіваних ускладнень.
Ризики кримінальних арештів та прав неповнолітніх мешканців
Найбільш поширеною пасткою для покупця є наявність судових заборон, які виконавець не має права скасовувати власною постановою. Відповідно до статті 61 Закону України «Про виконавче провадження» виконавець знімає виключно ті арешти, які були накладені органами примусового виконання.
Якщо на майно накладено арешт слідчого судді або ухвалу про забезпечення цивільного позову, нотаріус відмовить у вчиненні нотаріальних дій. Крім того, відчуження житла з прописаними неповнолітніми дітьми без дозволу опікунської ради створює постійну загрозу судового оскарження правочину батьками.
СЕТАМ vs Prozorro.Продажі: яка електронна торгова система підходить саме вам
Вибір торговельного майданчика визначає юридичний статус майна, що виставляється на торги, та порядок розрахунків. Державна система СЕТАМ реалізує переважно майно боржників у межах виконавчих проваджень, тоді як Prozorro.Продажі забезпечує прозору реалізацію майна збанкрутілих підприємств і ліквідованих банків. Розуміння відмінностей дозволяє покупцю ефективно спланувати бюджет і терміни оформлення.
Купівля квартири на СЕТАМ у виконавчому провадженні
Офіційним державним майданчиком для реалізації конфіскованого та арештованого майна є портал ДП «СЕТАМ» (OpenMarket). Тут купівля квартири на СЕТАМ відбувається в умовах примусового стягнення боргу, де продавцем de facto виступає виконавча служба. Дисконт на повторних торгах може сягати значних розмірів, проте колишній власник часто чинить опір передачі житла.
Ціна об’єкта знижується поступово: на других торгах вартість може становити 85%, а на третіх — до 70% від початкової експертної оцінки. Інвестор повинен бути готовим до того, що після отримання правовстановлюючих документів доведеться окремо вирішувати питання щодо фізичного звільнення приміщення через законні процедури.
Торги у процедурі банкрутства нерухомість на Prozorro.Продажі
Коли здійснюється офіційний продаж майна на аукціоні боржника через Prozorro.Продажі, процедуру контролює призначений судом арбітражний керуючий. Такі торги у процедурі банкрутства нерухомість регулюються нормами Кодексу України з процедур банкрутства. Оскільки ліквідатор діє на підставі судового рішення про банкрутство, ризик оскарження оцінки тут є значно нижчим, ніж у виконавчому провадженні.
Зниження вартості на повторних аукціонах у банкрутстві має власний алгоритм: перший повторний аукціон проводиться зі зниженням на 20%, а другий — ще на 25% від попередньої ціни. Учасники мають законне право оглянути нерухомість у натурі за попереднім погодженням з ліквідатором, що суттєво мінімізує ризик купівлі пошкодженого об’єкта.
Покроковий алгоритм дій переможця електронних торгів
- Завантажте протокол електронних торгів в особистому кабінеті системи СЕТАМ або Prozorro.Продажі та підпишіть його кваліфікованим електронним підписом (КЕП).
- Сплатіть залишок вартості придбаного лота та винагороду організатора торгів через банківську установу не пізніше встановленого 10-денного строку, зазначивши номер лота у призначенні платежу.
- Отримайте від державного або приватного виконавця оригінал затвердженого акта про проведені електронні торги та постанову про зняття виконавчих арештів.
- Зверніться до нотаріуса за місцем знаходження придбаного нерухомого майна, який входить до спеціального переліку Мін’юсту, подавши повний пакет документів та заяву.
- Отримайте нотаріальне свідоцтво про придбання нерухомості з прилюдних торгів та витяг з Державного реєстру речових прав про зареєстроване право власності.
Покрокова процедура торгів та строки оплати після перемоги
Після завершення торгів переможець вступає в найбільш критичну фазу, де будь-яке зволікання призводить до анулювання результатів. Законодавство висуває жорсткі вимоги до термінів перерахування грошових коштів на рахунки організаторів та органів виконання. Помилка в реквізитах або призначенні банківського переказу позбавляє набувача права на лот.
Правила банківського переказу та формулювання призначення платежу
На майданчику СЕТАМ переможець зобов’язаний повністю внести різницю вартості лота на депозитний рахунок виконавця протягом 10 календарних днів з дня формування протоколу. Крім того, окремим платежем підлягає сплаті додаткова винагорода організатора аукціону. Якщо кошти не надійдуть вчасно, система автоматично дискваліфікує переможця, а внесений гарантійний внесок списується на користь стягувача.
У банківському призначенні платежу обов’язково зазначаються точний номер лота, реквізити виконавчого провадження та повні ідентифікаційні дані покупця. Переказ рекомендовано здійснювати щонайменше за 2-3 банківські дні до дедлайну, враховуючи тривалість міжбанківських транзакцій та графік роботи казначейської служби.
Отримання акта виконавця та постанови про зняття обтяжень
Згідно з нормами статті 61 Закону України «Про виконавче провадження», виконавець складає акт про проведені електронні торги протягом 5 робочих днів після повного зарахування грошей. Одночасно не пізніше наступного робочого дня державний або приватний виконавець виносить постанову про зняття накладених ним арештів. У процедурі банкрутства ліквідатор та переможець підписують двосторонній акт передачі нерухомості у строк до 3 робочих днів.
Складений та належним чином скріплений печаткою акт є обов’язковим процесуальним документом для подальших нотаріальних дій. Однак сам по собі акт не підтверджує виникнення права власності у покупця, а лише констатує виконання фінансових зобов’язань за результатами аукціону.
Послуги адвоката при купівлі нерухомості з аукціонів
- Комплексний юридичний аудит об’єкта нерухомості перед сплатою гарантійного внеску та поданням ставки на торгах
- Перевірка відсутності прав малолітніх дітей, зареєстрованих осіб та суміжних спадкових спорів щодо обраного лота
- Контроль дотримання виконавцем строків складання акта торгів та своєчасного скасування виконавчих арештів
- Супровід процесу видачі нотаріального свідоцтва та державної реєстрації права власності набувача в ДРРП
- Скасування застарілих судових обтяжень, кримінальних арештів і заборон відчуження попередніх власників
Оформлення у нотаріуса: необхідні документи та порядок отримання свідоцтва
Завершальним і вирішальним кроком купівлі є нотаріальне посвідчення прав набувача за місцем фактичного розташування придбаного майна. Свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів виступає єдиним законним правовстановлюючим документом, що підтверджує перехід права на нерухомість. Без візиту до нотаріуса інвестор залишається лише переможцем процедури торгів без титулу законного власника.
Вимоги статті 72 Закону України Про нотаріат та воєнний стан
Відповідно до статті 72 Закону України «Про нотаріат» оформлення нерухомості здійснюється виключно нотаріусом того нотаріального округу, де географічно розташований об’єкт. Звернення до фахівця з іншого регіону призведе до правомірної відмови у вчиненні нотаріальної дії.
В умовах діючого воєнного стану видавати відповідні свідоцтва мають право лише ті фахівці, які внесені до затвердженого Міністерством юстиції Переліку нотаріусів. Для отримання документа переможець подає заяву, оригінал акта виконавця, протокол торгів, квитанції про повну оплату та свій паспорт із реєстраційним номером платника податків.
Державна реєстрація права власності в ДРРП
Згідно зі статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» внесення запису про нового власника проводиться безпосередньо на підставі нотаріального свідоцтва. Нотаріус у день звернення одночасно виконує функції державного реєстратора речових прав.
Після внесення запису до Державного реєстру речових прав покупець отримує офіційний витяг про проведену реєстрацію. Саме з цієї секунди особа набуває повного обсягу правомочностей власника щодо володіння, користування та розпорядження купленим майном.
Зразок заяви нотаріусу про видачу свідоцтва про придбання нерухомості з торгів
До: Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу
Від заявника: Іваненка Івана Івановича
РНОКПП: 2987654321
Адреса: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 1, кв. 10
Тел: +38 (050) 111-22-33ЗАЯВА
про видачу свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгівЯ, Іваненко Іван Іванович, є переможцем електронних торгів (аукціону), проведених 15 листопада 2024 року в системі ДП «СЕТАМ» (номер лота 543210). Об’єктом придбання є двокімнатна квартира загальною площею 64,5 кв.м, розташована за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, буд. 25, кв. 14.
Зобов’язання щодо повної оплати вартості придбаного лота мною виконані своєчасно та в повному обсязі, що підтверджується Актом про проведені електронні торги від 22 листопада 2024 року, складеним приватним виконавцем виконавчого округу міста Києва.
Керуючись статтею 72 Закону України «Про нотаріат» та статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», —
ПРОШУ:
- Видати на моє ім’я свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (електронного аукціону) на квартиру за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, буд. 25, кв. 14.
- Провести державну реєстрацію мого права власності на зазначений об’єкт нерухомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Додатки:
1. Оригінал Акта приватного виконавця про проведені електронні торги.
2. Протокол проведення електронних торгів.
3. Копія паспорта та реєстраційного номера облікової картки платника податків.
4. Платіжні документи, що підтверджують повний розрахунок за придбане майно.«25» листопада 2024 року ____________________ (Іваненко І.І.)
Судовий захист добросовісного покупця на публічних торгах
Коли здійснюється продаж нерухомості через аукціон, новий власник може стикнутися з намаганнями боржника оскаржити результати торгів або дії державного виконавця. Проте національне законодавство та сформована практика вищих судових інстанцій гарантують підвищений рівень стабільності прав добросовісного переможця. Правопорядок захищає набувача, який покладався на публічні дані державних реєстрів.
Правова позиція Великої Палати Верховного Суду
Фундаментальний правовий висновок закріплено у постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 922/3537/17 від 23 жовтня 2019 року. Суд зазначив, що прилюдні торги у межах виконавчого провадження є найбезпечнішим способом придбання майна, а добросовісний набувач не може відповідати за допущені виконавцем процедурні помилки.
Держава гарантує непорушність результатів публічного аукціону, якщо покупець діяв добросовісно та не знав про внутрішні недоліки провадження. Якщо у вас виникли труднощі із застарілими заборонами після торгів, своєчасне зняття арешту з нерухомості через правові механізми дозволить уникнути судових розглядів.
Комунальні борги та порядок передачі приміщення
Відповідно до статті 322 Цивільного кодексу України тягар утримання майна несе його дійсний власник. Це означає, що заборгованість за комунальні послуги, накопичена боржником до моменту проведення аукціону, не переходить на нового господаря. Переможець подає свідоцтво нотаріуса постачальникам послуг для відкриття нових особових рахунків з чистою історією.
Що стосується фізичного доступу до придбаної квартири, новий власник не повинен вчиняти самоуправних дій. Якщо колишні мешканці відмовляються звільнити житло добровільно, питання вирішується шляхом звернення до суду з позовом про усунення перешкод у користуванні та виселення, що підтверджено судовою практикою.
Юридичний супровід придбання нерухомості на торгах
Купівля нерухомого майна через електронні торги несе в собі приховані ризики, пов’язані з незнятими кримінальними арештами, судовими спорами або зареєстрованими малолітніми дітьми. Адвокатське бюро ЮРКОНСАЛТ надає комплексний правовий супровід інвесторів на всіх етапах участі в публічних аукціонах.
Ми здійснюємо глибокий аудит інформації в державних реєстрах, контролюємо підготовку актів виконавцями, супроводжуємо нотаріальне оформлення свідоцтва та захищаємо інтереси добросовісного переможця. Звертайтеся до нашої команди через онлайн-чат на сайті jurconsult.pro або заповніть форму зворотного зв’язку для отримання професійної консультації.
Часті запитання покупців нерухомості з аукціонів
Які документи підтверджують право власності на нерухомість з аукціону?
Основним правовстановлюючим документом є видане нотаріусом свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів разом із витягом з Державного реєстру речових прав. Відповідно до статті 72 Закону України «Про нотаріат» та статті 27 Закону про держреєстрацію прав, протокол торгів чи акт виконавця лише засвідчують хід аукціону, проте не є правовстановлюючими актами. Оформлення завершується виключно внесенням запису про право власності до державного реєстру.
Скільки часу є на повну оплату лота після перемоги в торгах?
На майданчику СЕТАМ переможець має рівно 10 календарних днів з дати формування електронного протоколу торгів для перерахування повної вартості лота. Пропуск цього строку навіть на один банківський день веде до дискваліфікації переможця, скасування результатів та неповернення гарантійного внеску. У процедурі банкрутства на Prozorro.Продажі строки визначаються умовами аукціону і зазвичай становлять від 10 до 20 робочих днів.
Чи можна купити нерухомість на аукціоні в кредит або розстрочку?
Ні, придбати майно безпосередньо в розстрочку чи за програмою іпотечного кредитування на електронних торгах законодавством не дозволено. Покупець зобов’язаний внести повну вартість лота власними коштами протягом 10 днів після завершення аукціону. Оформити кредит під заставу придбаного житла можливо лише як самостійний банківський договір після того, як нотаріус видасть свідоцтво та внесе відомості до ДРРП.
До якого нотаріуса потрібно звертатися для отримання свідоцтва?
Звертатися дозволено виключно до нотаріуса за місцезнаходженням купленої нерухомості, як це імперативно закріплено у статті 72 Закону України «Про нотаріат». Крім того, в період дії воєнного стану нотаріус повинен обов’язково перебувати у затвердженому Міністерством юстиції Переліку нотаріусів, які вчиняють дії щодо цінного майна. Звернення до нотаріуса іншого округу тягне за собою законну відмову у видачі свідоцтва.
Чи зобов'язаний покупець сплачувати комунальні борги боржника?
Борги за житлово-комунальні послуги попереднього власника не переходять автоматично на покупця об’єкта з публічних торгів. Відповідно до статті 322 Цивільного кодексу України обов’язок утримання майна покладається на його власника, тому заборгованість залишається персональним боргом колишнього господаря. Новий власник подає до комунальних служб нотаріальне свідоцтво та витяг з реєстру для відкриття нових особових рахунків з дати набуття власності.
Прочитати на: мовою