Базові права та обов’язки орендодавця і орендаря житла чітко регламентовані Цивільним кодексом України, і їх не можна просто скасувати усною домовленістю. Головне правило приватного найму: власник передає майно у безпечному стані та не заважає жити, а наймач вчасно платить і нічого не ламає. Розуміння цих меж дозволяє уникнути більшості конфліктів ще на етапі підписання паперів.
На практиці суперечки найчастіше виникають навколо побутових речей: хто має купувати новий бойлер замість згорілого, чи можна завести кота і за скільки часу треба попереджати про виїзд. Якщо ці моменти не прописані детально, сторонам доводиться спиратися виключно на закон, який має свої чіткі алгоритми вирішення таких ситуацій.
Ключові факти про оренду житла
- Поточний ремонт робить орендар, а капітальний — власник квартири.
- Орендар має переважне право купити квартиру, якщо власник вирішив її продати.
- Без письмової згоди власника здавати кімнати в суборенду заборонено.
- Договір автоматично продовжується, якщо сторони не заявили про його припинення.
Зміст:
Як правильно передати квартиру та зафіксувати її стан
При передачі квартири в оренду головний обов’язок сторін — зафіксувати її реальний технічний стан в акті приймання-передачі. Якщо орендар приймає житло без зауважень, юридично вважається, що воно передане в належному стані, і всі подальші поломки чи подряпини можуть бути покладені на нього.
Частою помилкою є ігнорування цього документа при виїзді.
Касаційний цивільний суд у справі №548/1269/18 від 06.02.2020 зазначив: «відсутність акта прийому-передачі при поверненні майна позбавляє орендодавця можливості довести факт завдання збитків саме орендарем»Ще один важливий нюанс стосується доступу до приміщення. Типова помилка власників — входити до квартири за відсутності наймача. Юридично це розцінюється як порушення меж приватного життя. Тому графік візитів варто чітко прописувати в обов’язках сторін.
Хто робить ремонт у квартирі: поточний та капітальний
Розподіл обов’язків щодо ремонту залежить від його типу: капітальний ремонт при оренді квартири завжди робить власник, а поточний — орендар, якщо інше не прописано в договорі. Це означає, що заміну труб чи проводки оплачує орендодавець, а заміну лампочок чи ремонт змішувача — наймач.
Згідно з ч. 1, 2 ст. 819 Цивільного кодексу України: «Поточний ремонт житла, переданого у найм, зобов'язаний здійснювати наймач... Капітальний ремонт житла... зобов'язаний здійснювати наймодавець»У практиці часто виникають суперечки щодо побутової техніки. Уявімо ситуацію: у квартирі вийшов з ладу бойлер через природний знос. Власник відмовляється купувати новий, бо технікою користується квартирант. Проте заміна техніки, що є невід’ємною частиною інженерних мереж, прирівнюється до відновлення майна, тому це прямий обов’язок власника. Окрім ремонту, власник несе відповідальність за податки з оренди житла, що є його фінансовим зобов’язанням.
Якщо ж власник ігнорує аварійний стан мереж (наприклад, протікання труб), наймач має право самостійно провести ремонт. Після цього він може вимагати зарахувати вартість робіт у рахунок майбутньої орендної плати або пропорційно знизити щомісячний платіж.
Що перевірити перед підписанням договору оренди
- Перевірте документи. Переконайтеся, що перед вами реальний власник, попросивши витяг з реєстру речових прав на нерухомість.
- Зафіксуйте стан. Складіть детальний акт приймання-передачі з фотографіями меблів та показниками лічильників.
- Пропишіть ремонти. Чітко розмежуйте в тексті угоди, хто купує нову техніку, а хто міняє крани.
- Визначте порядок візитів. Вкажіть, скільки разів на місяць власник може приходити для перевірки житла.
Кого можна підселити у квартиру та правила суборенди
Орендар має право вселити у квартиру інших осіб або здати кімнату в суборенду виключно за попередньою письмовою згодою орендодавця. Без такого дозволу проживання сторонніх осіб є незаконним і дає власнику право вимагати негайного виселення та розірвання договору.
Обов’язки наймача житла включають використання приміщення суворо за призначенням та складом осіб, вказаним у документах. Якщо наймач без відома власника здав одну з кімнат знайомому, це пряме порушення закону. Власник у такій ситуації має повне право ініціювати виселення.
Проте є винятки, які стосуються найближчих членів сім’ї. Наприклад, якщо в орендаря народилася дитина, а власник категорично проти її вселення. Закон і судова практика у таких випадках стають на бік батьків, оскільки право дитини на проживання разом із сім’єю визнається пріоритетним над формальною згодою орендодавця.
Як адвокат допомагає у питаннях оренди нерухомості
- Аналіз договору. Перевіряємо текст угоди на наявність прихованих ризиків та незаконних штрафів для клієнта.
- Захист від виселення. Допомагаємо орендарям відстояти свої права у разі незаконних спроб власника змінити замки.
- Стягнення боргів. Супроводжуємо процес стягнення несплаченої орендної плати та компенсації за пошкоджене майно.
Переважне право орендаря на купівлю житла та продовження договору
Переважне право орендаря на купівлю житла означає, що у разі продажу квартири власник зобов’язаний спочатку запропонувати її наймачу на тих самих умовах, що й іншим покупцям. Також орендар має пріоритетне право на укладення договору оренди на новий строк після його закінчення.
Важливо знати, що це право працює лише тоді, коли договір був укладений офіційно і його строк перевищує один рік. Якщо власник таємно продав квартиру третій особі, закон дозволяє відновити справедливість.
Касаційний цивільний суд у справі №727/4168/17 від 21.04.2021 зазначив: «належним та ефективним способом захисту переважного права наймача на придбання житла є позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця»Якщо ж квартира просто змінила власника, а орендар не хоче її купувати, договір не анулюється. Новий власник не може вимагати виселення протягом двох днів — орендар має законне право дожити до кінця строку договору на старих умовах. А якщо строк закінчився, і жодна зі сторін не заявила про припинення відносин, договір автоматично поновлюється.
Зразок розділу договору про права та обов’язки
РОЗДІЛ: ПРАВА ТА ОБОВ’ЯЗКИ СТОРІН
1. ОБОВ’ЯЗКИ НАЙМАЧА (ОРЕНДАРЯ):
1.1. Використовувати Житло виключно для проживання фізичних осіб.
1.2. Своєчасно та в повному обсязі вносити орендну плату та плату за комунальні послуги.
1.3. Підтримувати Житло в належному стані, проводити за власний рахунок поточний ремонт (заміна лампочок, ремонт змішувачів тощо).
1.4. Не здійснювати переобладнання, перепланування або реконструкцію Житла без письмової згоди Орендодавця.
1.5. Допускати Орендодавця до Житла для перевірки його стану за попереднім узгодженням.
2. ОБОВ’ЯЗКИ ОРЕНДОДАВЦЯ:
2.1. Передати Наймачеві Житло у стані, придатному для проживання, разом із ключами та необхідним обладнанням.
2.2. Здійснювати за власний рахунок капітальний ремонт Житла та його інженерних мереж.
2.3. Не чинити перешкод Наймачеві у користуванні Житлом протягом строку дії Договору.
3. ПРАВА НАЙМАЧА:
3.1. За згодою Орендодавця вселяти у Житло інших осіб для постійного проживання.
3.2. Мати переважне право на укладення договору на новий строк та переважне право купівлі Житла у разі його продажу (згідно ст. 822 ЦКУ).
Підстави для розірвання договору оренди житла
Розірвання договору оренди житла підстави має чітко визначені: орендар може виїхати в будь-який час, попередивши власника за три місяці, а орендодавець може виселити квартиранта через суд за борги (від 2 до 6 місяців) або за псування майна.
Згідно з ч. 1 ст. 825 Цивільного кодексу України: «Наймач житла має право... у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці»Якщо орендар вирішив переїхати терміново і повідомив про це за тиждень, власник має законне право вимагати оплату за наступні три місяці як компенсацію. Щоб уникнути непорозумінь, варто правильно оформлювати повідомлення про припинення оренди.
З боку власника підставою для розірвання може стати систематичне порушення прав сусідів (наприклад, постійний шум) або використання житла під офіс. При цьому фінансові зобов’язання орендаря не зникають у день виїзду.
Велика Палата ВС у справі №127/14633/16-ц від 16.05.2018 зазначила: «фактом припинення орендних правовідносин є підписання акта приймання-передачі нерухомого майна»Чи може власник виселити мене посеред зими, якщо я затримав оплату на тиждень?
Чи маю я право завести домашню тварину без дозволу власника?
Що робити, якщо власник хоче підняти ціну вдвічі через місяць після в’їзду?
Чи можу я замінити замки у квартирі без відома власника?
Допомога адвоката у спорах щодо оренди житла
Орендні спори часто заходять у глухий кут, коли сторони починають діяти на емоціях, замість того щоб спиратися на закон. Якщо власник погрожує незаконним виселенням, або квартирант відмовляється платити за пошкоджене майно, адвокат з нерухомості допоможе врегулювати конфлікт до суду або захистить ваші інтереси в судовому порядку.
