Придбання об’єкта незавершеного будівництва та його ризики

Плануючи придбання об’єкта незавершеного будівництва, важливо розуміти, що купівля недобудованого будинку або комерційної споруди суттєво відрізняється від придбання готової нерухомості. Головна особливість полягає в тому, що до моменту введення в експлуатацію такий об’єкт юридично вважається сукупністю будівельних матеріалів, якщо на нього не зареєстровано спеціальне майнове право.

Для покупця це означає підвищені юридичні ризики: від проблем із правами на земельну ділянку до складнощів із переоформленням дозвільної документації. Без ретельної перевірки документів можна отримати купу цегли на чужій землі замість омріяного котеджу чи офісу.

Який правовий статус має недобудова за законом

Законодавство чітко розділяє поняття готової нерухомості та об’єкта, який ще будується. Згідно з цивільним правом, недобудований об’єкт не вважається повноцінною нерухомою річчю, оскільки його не прийнято в експлуатацію. До моменту державної реєстрації права власності або спеціального майнового права покупець фактично купує матеріали, використані в процесі будівництва.

Цей принцип прямо закріплений у законодавстві.

Згідно з ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України: «До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).»

Тобто, якщо ви купуєте незареєстрований об’єкт, юридично ви укладаєте договір щодо земельної ділянки та будівельних матеріалів. Саме тому вкрай важливо детально прописати в договорі перехід права власності на всі наявні конструкції, щоб уникнути претензій продавця у майбутньому.

Різниця між неподільними та подільними об’єктами

Неподільним об’єктом є будівля, у складі якої відсутні окремі майбутні об’єкти нерухомості — наприклад, приватний житловий будинок або невеликий склад. Подільним об’єктом вважається споруда, де проєктом передбачено два чи більше самостійних об’єкти, як-от багатоквартирний будинок чи великий офісний центр. Оборотоздатність таких об’єктів суттєво відрізняється, оскільки подільні об’єкти підпорядковуються жорсткішим правилам інвестування.

Що дає реєстрація спеціального майнового права

Для об’єктів, будівництво яких розпочато після жовтня 2022 року, діють правила гарантування речових прав на майбутні об’єкти. Це передбачає реєстрацію спеціального майнового права (СМП). Власник СМП отримує гарантії, аналогічні праву власності, і може вимагати через суд завершення будівництва або визнання права власності після здачі об’єкта в експлуатацію.

Як зареєструвати недобудований об’єкт під час війни

Оформлення недобудованого майна в умовах воєнного стану має свої процедурні обмеження. Державна реєстрація речових прав на недобудови регулюється спеціальними постановами уряду, які покликані захистити ринок від шахрайства та забезпечити безпеку даних у реєстрах.

Згідно з Постановою Кабінету Міністрів України № 209: «в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень... проводиться з урахуванням визначених особливостей та обмежень»

Зокрема, заборонено проводити реєстраційні дії нотаріусами, чиє робоче місце розташоване на територіях активних бойових дій або тимчасово окупованих територіях. Також діє важливе обмеження щодо оборотоздатності: не можна перепродати придбану недобудову протягом 30 днів після реєстрації права за новим власником. Цей мораторій унеможливлює швидкі спекулятивні перепродажі на ринку.

Як оформити придбання об’єкта незавершеного будівництва

Договір про відчуження об’єкта незавершеного будівництва обов’язково укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Без участі нотаріуса така угода є нікчемною, а державний реєстратор просто відмовить у реєстрації переходу прав. Нотаріус проводить реєстрацію права власності або спеціального майнового права безкоштовно безпосередньо під час посвідчення правочину.

Важливо враховувати дату початку будівництва об’єкта. Якщо зведення розпочалося після жовтня 2022 року, звичайного договору відступлення майнових прав у простій письмовій формі буде недостатньо. Для таких об’єктів обов’язковою є попередня реєстрація спеціального майнового права в ДРРП та укладення нотаріального договору купівлі-продажу СМП.

Крім того, купівля недобудови не означає автоматичного переоформлення дозвільних документів на нового власника. Після підписання угоди покупець зобов’язаний самостійно подати повідомлення про зміну даних про замовника будівництва через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (Портал Дія). Це необхідно, щоб законно продовжувати будівельні роботи.

Які істотні умови договору першого продажу недобудови

Закон встановлює суворі вимоги до змісту договору першого продажу об’єкта незавершеного будівництва. Оскільки покупець інвестує в об’єкт, який ще не готовий, договір має максимально захищати його права та фіксувати всі технічні й фінансові параметри майбутньої будівлі.

Згідно з ч. 1 ст. 4 Закону України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»: «Спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права»

При першому продажу СМП договір обов’язково повинен містити відомості про замовника та девелопера, точну назву та технічні характеристики об’єкта (площа, поверховість, клас енергоефективності), а також кадастровий номер земельної ділянки. Також обов’язковим є ідентифікатор об’єкта в ЄДЕССБ, ціна, запланований термін здачі в експлуатацію та порядок повернення коштів у разі розірвання договору.

У деяких випадках інвесторам доводиться відстоювати свої права через суд, наприклад, коли площа збудованого об’єкта не відповідає заявленій. Наша практика показує, що такі спори є успішними — ми здійснювали стягнення переплати з забудовника у судовому порядку.

Як відбувається приватизація та спадкування недобудованого майна

Придбання недобудованого майна можливе не лише у приватних осіб, а й у держави чи територіальних громад. Приватизація таких об’єктів регулюється спеціальним законодавством і відбувається виключно через прозорі процедури.

Згідно з ч. 2 ст. 15 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»: «Приватизація об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом їх продажу на аукціонах в електронній торговій системі відповідно до цього Закону.»

Для участі в таких аукціонах інвестори використовують Електронну торгову систему Prozorro.Продажі, де публікуються всі оголошення від Фонду державного майна України. Покупець державного ОНБ після повної сплати вартості та підписання акта приймання-передачі автоматично набуває право на довгострокову оренду земельної ділянки під об’єктом терміном не менше 50 років.

Особливості спадкування недобудованого будівництва

У разі смерті забудовника його права та обов’язки переходять до спадкоємців.

Згідно з ч. 3 ст. 1225 Цивільного кодексу України: «До спадкоємців житлового будинку, інших будівель та споруд, об'єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності/спеціальне майнове право, переходить право власності або право користування земельною ділянкою, яка необхідна для їх обслуговування»

Якщо право власності на ОНБ було зареєстровано за життя спадкодавця (наприклад, у БТІ або реєстрі), нотаріус видає свідоцтво про право на спадщину на цей об’єкт. Проте, якщо за життя реєстрація не проводилася, але будівництво велося законно, спадкоємці змушені оформлювати право на завершення будівництва та будівельні матеріали у судовому порядку. У таких випадках незамінним є професійне визнання права власності на майно через суд для легалізації спадкових прав.

Якщо ж виникають спори щодо правовстановлюючих документів минулих років, юристи ЮРКОНСАЛТ допомагають підтвердити права власності. Зокрема, у нашому портфоліо є успішне визнання договору міни дійсним, що дозволило спадкоємцю захистити своє майно.

Як безпечно перевірити недобудований об’єкт перед купівлею

Купівля недобудови вимагає набагато глибшого юридичного та технічного аудиту, ніж придбання звичайного будинку. Помилка на етапі перевірки може призвести до того, що ви отримаєте об’єкт, який неможливо добудувати або ввести в експлуатацію. Наші фахівці завжди радять починати з детального аналізу земельної ділянки та дозвільних документів.

Перш за все, перевірте цільове призначення землі. Якщо ви купуєте недобудований котедж на ділянці, призначеній для особистого селянського господарства (ОСГ), органи контролю відмовлять у видачі дозволу на будівництво. Покупцеві довелося пройти тривалу процедуру зміни цільового призначення ділянки. Також обов’язково перевірте правовий статус землі: якщо договір оренди комунальної ділянки закінчився і не був продовжений, купівля об’єкта на такій землі несе ризик його знесення.

Особливу увагу під час війни слід приділити фізичному стану конструкцій. Перед підписанням договору обов’язково замовте технічну експертизу стін та фундаменту. Об’єкт міг зазнати прихованих пошкоджень від вибухових хвиль сусідніх обстрілів, що робить його подальшу добудову економічно недоцільною. Після введення об’єкта в експлуатацію вам також знадобиться реєстрація права власності на новозбудований будинок, тому всі вихідні документи мають бути бездоганними.