Введення в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів — це обов’язковий юридичний етап, без якого будівля вважається лише набором будівельних матеріалів. Поки ця процедура не пройдена, об’єкт неможливо підключити до постійних інженерних комунікацій, продати, подарувати або здати в офіційну оренду.
Сьогодні базовий процес регулюється Постановою КМУ №461, проте під час дії воєнного стану застосовуються спрощення, передбачені Постановою №722. Головне правило системи полягає у розмежуванні: для приватних будинків та невеликих споруд працює декларативний принцип, тоді як для великих житлових комплексів та промислових об’єктів передбачена складна процедура сертифікації з виїзним оглядом.
Головне про введення в експлуатацію
- Для об’єктів СС1 подається безоплатна декларація про готовність.
- Для об’єктів СС2 та СС3 обов’язковим є акт готовності та платний сертифікат.
- Експлуатація будівель без офіційного прийняття заборонена законом.
- Подати документи можна онлайн через Портал Дія та ЄДЕССБ.
Зміст:
Як працює декларація про готовність для об’єктів СС1
Для об’єктів з незначними наслідками (СС1) та тих, що будуються за будівельним паспортом, діє декларативний принцип. Це означає, що замовник просто реєструє декларацію про готовність об’єкта до експлуатації, і ця процедура є повністю безоплатною.
Згідно з ч. 1 ст. 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності": «Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), та об’єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об’єкта до експлуатації.»Огляд інспектором у цьому випадку не є обов’язковим. Головне — щоб дані в декларації точно збігалися з технічним паспортом та дозвільними документами. Декларація вважається поданою з моменту появи її номера в Реєстрі будівельної діяльності, навіть якщо паперовий примірник ще не отримано на руки. Це одразу дає законне право на укладання договорів про надання комунальних послуг.
На практиці часто виникають проблеми через розбіжності в площах. Наприклад, якщо площа в технічному паспорті перевищує ту, що вказана в будівельному паспорті, електронна система автоматично заблокує реєстрацію. У такому разі спочатку потрібно внести зміни до вихідних даних. Також важливо дочекатися, поки технік БТІ завантажить електронну копію техпаспорта в реєстр, інакше система відхилить заяву.
Як отримати сертифікат для об’єктів СС2 та СС3
Прийняття в експлуатацію об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками здійснюється виключно на підставі акта готовності. Після його перевірки орган державного архітектурно-будівельного контролю видає відповідний сертифікат.
Ця процедура значно складніша і передбачає обов’язковий виїзний огляд об’єкта інспектором. Перевіряється все: від наявності повної виконавчої документації до дотримання вимог інклюзивності. Важливий технічний нюанс полягає в тому, що акт готовності має бути підписаний кваліфікованими електронними підписами (КЕП) замовника, генерального підрядника та осіб, що здійснювали технічний і авторський нагляд.
Якщо великий житловий комплекс вводиться чергами, кожна черга потребує окремого акта та окремого сертифіката. У практиці часто трапляються випадки, коли інспектори відмовляють у видачі документа через відсутність пандусів, підйомників або непередані на баланс міста інженерні мережі. Тому підготовка до огляду має бути максимально ретельною.
Порядок дій для введення об’єкта в експлуатацію
- Проведіть технічну інвентаризацію. Замовте виготовлення технічного паспорта в БТІ та переконайтеся, що інженер завантажив його електронну копію до ЄДЕССБ.
- Підготуйте акт готовності. Для об’єктів СС2 та СС3 сформуйте документ та підпишіть його за допомогою КЕП усіх відповідальних осіб (замовник, підрядник, нагляд).
- Подайте заяву. Заповніть декларацію або заяву на видачу сертифіката через електронний кабінет на Порталі Дія.
- Сплатіть збір. Якщо ваш об’єкт належить до класу СС2 або СС3, внесіть офіційну плату за видачу сертифіката за відповідними реквізитами.
- Отримайте результат. Дочекайтеся реєстрації номера документа в Реєстрі будівельної діяльності, що є офіційним підтвердженням готовності об’єкта.
Як подати документи через Портал Дія та ЄДЕССБ
Найшвидший спосіб подати документи — використати електронний кабінет на Порталі Дія або Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Для об’єктів СС2 та СС3 електронна подача є обов’язковою вимогою.
Цифровізація процесу значно зменшила корупційні ризики та пришвидшила обробку даних. Система автоматично підтягує інформацію з інших державних реєстрів, що мінімізує ризик механічних помилок при заповненні. Проте, якщо об’єкт реконструювався зі зміною цільового призначення, можуть виникнути складнощі з некоректною прив’язкою до земельної ділянки в кадастрі.
Під час дії воєнного стану Постанова №722 дозволяє завантажувати скановані копії відновленої проектної документації до ЄДЕССБ, якщо оригінали були втрачені або знищені через бойові дії. Це робиться на підставі наявних реєстрових записів або після проведення технічного обстеження стану конструкцій.
Допомога адвоката з нерухомості при введенні в експлуатацію
- Аудит документів. Перевіряємо відповідність технічного паспорта вихідним даним, будівельному паспорту та дозвільній документації перед подачею.
- Супровід подачі. Допомагаємо коректно заповнити декларацію або заяву в ЄДЕССБ, щоб уникнути автоматичних відмов системи через технічні помилки.
- Оскарження рішень. Захищаємо інтереси клієнта у разі безпідставної відмови ДІАМ у видачі сертифіката або спроб неправомірно скасувати реєстрацію декларації.
Скільки коштує та як довго триває введення в експлуатацію
Строк розгляду документів для реєстрації декларації або видачі сертифіката за законом становить 10 робочих днів. Реєстрація декларації для об’єктів СС1 є безкоштовною, а за сертифікат для СС2 та СС3 доведеться сплатити офіційний збір, який прив’язаний до прожиткового мінімуму.
Розмір плати за видачу сертифіката для закінчених будівництвом об’єктів із середніми (СС2) наслідками становить 4,6 прожиткового мінімуму для працездатних осіб, а із значними (СС3) наслідками — 5,2 прожиткового мінімуму. Важливо враховувати, що під час дії воєнного стану строки розгляду заяв можуть офіційно подовжуватися, якщо проведення виїзного огляду несе загрозу життю інспекторів.
Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №814/1109/16 від 29.03.2021 зазначив: «Право забороняти експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, не введених в експлуатацію, реалізується органом контролю виключно шляхом видання вмотивованого письмового рішення, а не припису.»Заборона експлуатації об’єкта має оформлюватися окремим рішенням, а не просто приписом. Проте ігнорувати вимогу про введення в експлуатацію не варто, адже це прямий шлях до штрафів та відключення від мереж.
Зразок акта готовності об’єкта до експлуатації
АКТ ГОТОВНОСТІ ОБ’ЄКТА ДО ЕКСПЛУАТАЦІЇ
1. Назва об’єкта: [Повна назва згідно з проектом]
2. Адреса: [Повна адреса з ЄДЕССБ]
3. Замовник: [Назва організації або ПІБ, код ЄДРПОУ/РНОКПП]
4. Генеральний підрядник: [Назва, ліцензія]
5. Проектувальник: [Назва, ПІБ ГАПа/ГІПа, сертифікат]
6. Дані про дозвільний документ: [Номер та дата повідомлення або дозволу]
Техніко-економічні показники:
- Площа забудови: [кв.м]
- Загальна площа: [кв.м]
- Кількість поверхів: [число]
- Будівельний об’єм: [куб.м]
Підтвердження:
- Будівельно-монтажні роботи виконані у повному обсязі згідно з проектом.
- Обладнання встановлено та випробувано (акт випробування № від …).
- Інженерні мережі підключені.
- Заходи з інклюзивності та енергоефективності виконані.
ПІДПИСИ (КЕП):
Замовник: ________
Генпідрядник: ________
Технічний нагляд: ________
Авторський нагляд: ________
Коли ДІАМ відмовляє у видачі документів та що робити
Найчастішими причинами відмови у видачі сертифіката або повернення декларації є подання недостовірних даних, невідповідність збудованого об’єкта проектній документації або порушення вимог пожежної безпеки. Також відмова гарантована, якщо адреса в декларації не збігається з рішенням органу місцевого самоврядування про присвоєння поштової адреси.
Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №814/944/18 від 02.02.2021 зазначив: «Реєстрація декларації про готовність об'єкта до експлуатації підлягає скасуванню лише у разі виявлення факту подання недостовірних даних, які є підставою вважати об'єкт самочинним будівництвом.»Декларацію можна скасувати лише за недостовірні дані, що роблять будівництво самочинним. Якщо ж ви самостійно виявили технічну помилку (описку чи арифметичну неточність) у вже зареєстрованій декларації, закон дозволяє подати заяву про внесення змін протягом трьох робочих днів. Дрібні технічні помилки не є підставою для скасування документа контролюючим органом.
Після успішного проходження всіх етапів та отримання зареєстрованої декларації або сертифіката, фінальним кроком для власника є реєстрація права власності на новозбудований будинок у Державному реєстрі речових прав.
Питання про введення в експлуатацію об’єктів будівництва
Яка вартість реєстрації декларації для приватного будинку (СС1)?
Чи можна ввести в експлуатацію будинок без внутрішнього оздоблення?
Що робити, якщо під час війни проектна документація була втрачена?
Які наслідки експлуатації об’єкта, не введеного в експлуатацію?
Потрібна допомога з введенням об’єкта в експлуатацію?
Бюрократичні нюанси, розбіжності в технічних паспортах та помилки в реєстрах часто затягують процес легалізації будівлі на місяці. Наші адвокати з нерухомості проаналізують вашу ситуацію, підготують правильний пакет документів та забезпечать успішну реєстрацію в органах архітектурно-будівельного контролю.
