Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів — це обов’язковий юридичний етап, без якого зведена будівля вважається лише набором будівельних матеріалів. Поки ця процедура не пройдена повністю, об’єкт неможливо підключити до постійних інженерних комунікацій, офіційно продати, подарувати або здати в оренду.
Сьогодні базовий процес регулюється Постановою КМУ №461, проте під час дії воєнного стану застосовуються спрощення, передбачені Постановою №722. Головне правило системи полягає у чіткому розмежуванні: для приватних будинків та невеликих споруд працює спрощений декларативний принцип, тоді як для великих житлових комплексів та промислових об’єктів передбачена складна процедура сертифікації з обов’язковим виїзним оглядом інспектора.
Головне про прийняття об’єктів в експлуатацію
- Для об’єктів СС1 подається безоплатна декларація про готовність до експлуатації.
- Для об’єктів СС2 та СС3 обов’язковим є акт готовності та платний сертифікат.
- Реєстрація права власності не захищає від скасування декларації у разі виявлення обману.
- Подати документи можна онлайн через Портал Дія та систему ЄДЕССБ.
Зміст:
Як працює декларація про готовність для об’єктів СС1
Для об’єктів з незначними наслідками (СС1) та тих, що будуються на підставі будівельного паспорта, діє спрощений декларативний принцип. Це означає, що замовник реєструє декларацію про готовність об’єкта до експлуатації, і ця процедура є повністю безоплатною для заявника.
Згідно з ч. 1 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»: «Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), та об’єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об’єкта до експлуатації.»
Огляд інспектором у цьому випадку не є обов’язковим, проте дані в декларації мають точно збігатися з технічним паспортом та дозвільними документами. Декларація вважається зареєстрованою з моменту появи її номера в Реєстрі будівельної діяльності, що одразу дає законне право на укладання договорів про надання комунальних послуг.
На практиці часто виникають проблеми через розбіжності в площах. Наприклад, якщо площа в технічному паспорті перевищує ту, що вказана в будівельному паспорті, електронна система автоматично заблокує реєстрацію. У такому разі спочатку потрібно внести зміни до вихідних даних. Також важливо дочекатися, поки технік БТІ завантажить електронну копію техпаспорта в реєстр, інакше система відхилить заяву.
Практика Верховного Суду суттєво посилила контроль за достовірністю даних у деклараціях СС1. У постановах Касаційного адміністративного суду від 16.02.2026 у справі № 640/36731/21 та від 19.02.2026 у справі № 120/14651/24 суд визначив, що виявлення недостовірних даних є безумовною підставою для скасування реєстрації декларації. Навіть якщо об’єкт уже збудований, а право власності зареєстроване, це не створює абсолютного імунітету від скасування дозвільних документів, якщо замовник вказав неправдиву інформацію.
Як отримати сертифікат для об’єктів СС2 та СС3
Прийняття в експлуатацію об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками здійснюється виключно на підставі акта готовності. Після його перевірки орган державного архітектурно-будівельного контролю видає відповідний платний сертифікат.
Ця процедура є значно складнішою і передбачає обов’язковий виїзний огляд об’єкта інспектором ДІАМ. Перевіряється все: від наявності повної виконавчої документації до дотримання жорстких вимог інклюзивності та доступності. Важливий технічний нюанс полягає в тому, що акт готовності має бути підписаний кваліфікованими електронними підписами (КЕП) замовника, генерального підрядника та осіб, що здійснювали технічний і авторський нагляд.
Якщо великий житловий комплекс вводиться чергами, кожна черга потребує окремого акта та окремого сертифіката. У практиці часто трапляються випадки, коли інспектори відмовляють у видачі документа через відсутність пандусів, підйомників або непередані на баланс міста інженерні мережі. Тому підготовка до огляду має бути максимально ретельною.
Порядок дій для введення об’єкта в експлуатацію
- Проведіть технічну інвентаризацію. Замовте виготовлення технічного паспорта в БТІ та переконайтеся, що інженер завантажив його електронну копію до ЄДЕССБ.
- Підготуйте акт готовності. Для об’єктів СС2 та СС3 сформуйте документ та підпишіть його за допомогою КЕП усіх відповідальних осіб (замовник, підрядник, нагляд).
- Подайте заяву. Заповніть декларацію або заяву на видачу сертифіката через електронний кабінет на Порталі Дія.
- Сплатіть збір. Якщо ваш об’єкт належить до класу СС2 або СС3, внесіть офіційну плату за видачу сертифіката за відповідними реквізитами.
- Отримайте результат. Дочекайтеся реєстрації номера документа в Реєстрі будівельної діяльності, що є офіційним підтвердженням готовності об’єкта.
Як подати документи через Портал Дія та ЄДЕССБ
Найшвидший спосіб подати документи на прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів — використати електронний кабінет на Порталі Дія або безпосередньо Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Для об’єктів класів СС2 та СС3 електронна подача є обов’язковою вимогою закону.
Цифровізація процесу значно зменшила корупційні ризики та пришвидшила обробку даних. Система автоматично підтягує інформацію з інших державних реєстрів, що мінімізує ризик механічних помилок при заповненні. Проте, якщо об’єкт реконструювався зі зміною цільового призначення, можуть виникнути складнощі з некоректною прив’язкою до земельної ділянки в кадастрі.
Під час дії воєнного стану Постанова №722 дозволяє завантажувати скановані копії відновленої проектної документації до ЄДЕССБ, якщо оригінали були втрачені або знищені через бойові дії. Це робиться на підставі наявних реєстрових записів або після проведення технічного обстеження стану конструкцій.
Допомога адвоката з нерухомості при введенні в експлуатацію
- Аудит документів. Перевіряємо відповідність технічного паспорта вихідним даним, будівельному паспорту та дозвільній документації перед подачею.
- Супровід подачі. Допомагаємо коректно заповнити декларацію або заяву в ЄДЕССБ, щоб уникнути автоматичних відмов системи через технічні помилки.
- Оскарження рішень. Захищаємо інтереси клієнта у разі безпідставної відмови ДІАМ у видачі сертифіката або спроб неправомірно скасувати реєстрацію декларації.
Скільки коштує та як довго триває введення в експлуатацію
Строк розгляду документів для реєстрації декларації або видачі сертифіката за законом становить 10 робочих днів. Реєстрація декларації для об’єктів СС1 є безкоштовною, а за сертифікат для СС2 та СС3 доведеться сплатити офіційний збір, який прив’язаний до прожиткового мінімуму.
Розмір плати за видачу сертифіката для закінчених будівництвом об’єктів із середніми (СС2) наслідками становить 4,6 прожиткового мінімуму для працездатних осіб, а із значними (СС3) наслідками — 5,2 прожиткового мінімуму. Слід враховувати, що під час дії воєнного стану строки розгляду заяв можуть офіційно подовжуватися, якщо проведення виїзного огляду несе загрозу життю інспекторів.
Для багатьох власників стає несподіванкою, що навіть автоматична реєстрація права власності на готове житло не захищає об’єкт від ризиків, якщо його первинні дозвільні документи були оформлені з порушенням закону або поданням недостовірних даних.
Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №814/1109/16 від 29.03.2021 зазначив: «Право забороняти експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, не введених в експлуатацію, реалізується органом контролю виключно шляхом видання вмотивованого письмового рішення, а не припису.»
Заборона експлуатації об’єкта має оформлюватися окремим рішенням, а не просто приписом. Проте ігнорувати вимогу про введення в експлуатацію не варто, адже це прямий шлях до штрафів та відключення від комунікаційних мереж.
Зразок позовної заяви про скасування декларації
До Одеського окружного адміністративного суду
Позивач: [Назва Департаменту ДАБК або уповноваженого органу]
Адреса: [Повна адреса органу контролю]
Відповідач: [ПІБ або назва особи, яка зареєструвала декларацію]
Третя особа: [ПІБ або назва нового власника майна]
ПОЗОВНА ЗАЯВА
про скасування реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації та припинення права на виконання будівельних робіт
У зв’язку з виявленням факту подання недостовірних даних у декларації про готовність об’єкта до експлуатації № [номер] від [дата], що виразилося у проведенні фактичної реконструкції об’єкта замість заявленого капітального ремонту без отримання містобудівних умов та обмежень, керуючись статтями 36, 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»,
ПРОШУ:
1. Скасувати реєстрацію декларації про готовність об’єкта до експлуатації № [номер] від [дата].
2. Зобов’язати відповідача привести у відповідність записи у Реєстрі будівельної діяльності ЄДЕССБ.
Додатки:
1. Копія оскаржуваної декларації.
2. Акт технічного обстеження / висновок експерта.
3. Докази сплати судового збору.
[Дата] ____________________ / Підпис / ПІБ представника
Коли ДІАМ відмовляє у видачі документів та що робити
Найчастішими причинами відмови у видачі сертифіката або повернення декларації є подання недостовірних даних, невідповідність збудованого об’єкта проектній документації або порушення вимог пожежної безпеки. Також відмова гарантована, якщо адреса в декларації не збігається з рішенням про присвоєння поштової адреси.
Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №814/944/18 від 02.02.2021 зазначив: «Реєстрація декларації про готовність об’єкта до експлуатації підлягає скасуванню лише у разі виявлення факту подання недостовірних даних, які є підставою вважати об’єкт самочинним будівництвом.»
Декларацію можна скасувати лише за недостовірні дані, що роблять будівництво самочинним. Якщо ж ви самостійно виявили технічну помилку у вже зареєстрованій декларації, закон дозволяє подати заяву про внесення змін протягом трьох робочих днів.
Чек-лист для власника при загрозі скасування декларації
Якщо виникла загроза скасування дозвільних документів, рекомендуємо діяти за таким алгоритмом:
- Проведіть технічний аудит. Перевірте відповідність проекту, фактичних параметрів будівлі та технічного паспорта.
- Зафіксуйте відповідність робіт. Замовте незалежну будівельно-технічну експертизу для підтвердження безпечності конструкцій.
- Залучіть адвоката з нерухомості. Своєчасно подайте заперечення на позов або клопотання про участь у судовій справі.
- Розгляньте альтернативні варіанти. Якщо порушення дійсно мали місце, проаналізуйте позасудовий шлях узаконення самочинного будівництва для виправлення ситуації.
Нові прецеденти Верховного Суду щодо скасування декларацій
У лютому 2026 року Верховний Суд сформував нові прецеденти, які суттєво змінюють правила гри. Раніше вважалося, що після реєстрації права власності в ДРРП державний архітектурно-будівельний контроль уже не може скасувати дозвільні документи. Проте постанови КАС ВС від 16.02.2026 у справі № 640/36731/21 та від 19.02.2026 у справі № 120/14651/24 повністю спростували це твердження.
Суд застосував принцип переваги суті над формою (substance over form). Якщо замовник задекларував роботи як «капітальний ремонт», але фактично провів «реконструкцію» (зі зміною геометричних розмірів чи поверховості), такі дії кваліфікуються за фактичним результатом. Внесені до декларації дані визнаються недостовірними, що є підставою для скасування реєстрації документа в ЄДЕССБ.
Передбачене законом право контролюючих органів вимагати скасування реєстрації декларації може реалізовуватися через суд навіть без проведення попередніх виїзних перевірок, якщо факт обману є очевидним і підтверджується іншими наявними доказами.
Зокрема, Верховний Суд у справі № 640/36731/21 від 16.02.2026 зазначив:
«Ключовим критерієм розмежування реконструкції та капітального ремонту є зміна геометричних розмірів об'єкта та основних техніко-економічних показників (функціонального призначення).»Також у рішенні від 19.02.2026 у справі № 120/14651/24 суд наголосив, що подання недостовірних даних у декларації чи повідомленні суперечить принципу добросовісності та є безумовною підставою для скасування реєстраційних записів.
Юридичні ризики для покупців та власників нерухомості
Для покупців нерухомості нові рішення Верховного Суду несуть серйозні виклики. Наявність запису про право власності в ДРРП більше не є абсолютним захистом від претензій контролюючих органів. Якщо первинне прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів відбулося з порушеннями, дозвільні документи можуть бути анульовані судом за позовом ДІАМ, прокуратури чи міської ради.
Після скасування декларації об’єкт автоматично втрачає статус введеного в експлуатацію та переходить у розряд самочинного будівництва. Це тягне за собою критичні наслідки для нового власника:
- Неможливість продажу. Нотаріуси не зможуть посвідчити будь-яку угоду щодо об’єкта із скасованою декларацією.
- Відключення від мереж. Постачальники послуг мають законні підстави розірвати договори на постачання води, газу та електроенергії.
- Загроза судових позовів. Орган контролю може ініціювати позов про знесення або приведення об’єкта до первинного стану.
Наші адвокати мають успішний досвід у подібних складних реєстраційних спорах. Зокрема, нам вдалося забезпечити скасування реєстрації Дніпрофінансгруп, захистивши права власника майна. Також судова практика показує, що своєчасне скасування державної реєстрації права власності, яка була здійснена на підставі незаконних документів, допомагає попередити подальше перепродаж проблемного майна третім особам.
Питання про введення в експлуатацію об’єктів будівництва
Чи може орган ДАБК скасувати декларацію після реєстрації права власності?
Які типові підстави для скасування декларації?
Що робити покупцю, якщо він дізнався про судове оскарження декларації після купівлі?
Чи можна запобігти ризику скасування декларації при купівлі майна?
Потрібна допомога з введенням об’єкта в експлуатацію
Бюрократичні нюанси, розбіжності в технічних паспортах та несподівані зміни в судовій практиці часто затягують процес легалізації будівлі на місяці. Наші адвокати з нерухомості проаналізують вашу ситуацію, підготують правильний пакет документів та забезпечать успішну реєстрацію в органах архітектурно-будівельного контролю.
Прочитати на: мовою