Придбання житла в новобудові завжди пов’язане з високими фінансовими ризиками для покупця. Держава зробила суттєвий крок до детінізації первинного ринку нерухомості, ухваливши Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» № 2518-IX. Відтепер девелопери та замовники будівництва позбавлені можливості вести непрозору діяльність: закон прямо зобов’язує їх вести офіційний веб-сайт та оприлюднювати повні технічні й юридичні відомості про кожний багатоквартирний будинок.
У цій статті адвокати бюро розбирають, які саме дані мають бути у відкритому доступі на сайті забудовника, у які строки публікуються щомісячні фотозвіти, яку фінансову відповідальність несуть компанії за приховування інформації та як покупцеві захистити свої права у разі порушення вимог відкритості.
Ключові факти про вимоги до сайтів забудовників
- Стаття 8 Закону № 2518-IX зобов’язує замовника і девелопера вести сайт з вичерпними даними про об’єкт ще до підписання першого договору відчуження.
- Щомісячний фотозвіт з фіксацією реального стану конструктивних елементів будинку публікується обов’язково не пізніше 15-го числа кожного місяця.
- Усі зміни в дозвільній чи реєстраційній документації підлягають обов’язковому оновленню на веб-сайті протягом 10 робочих днів.
- Забудовник повинен обов’язково розмістити ідентифікатор об’єкта в системі ЄДЕССБ для перевірки дозвільного статусу в державному реєстрі.
- На сайті публікується перелік проданих і доступних до продажу приміщень, що захищає покупців від подвійних продажів.
- За відсутність обов’язкових відомостей або фотозвітів на замовника накладається штраф 10 прожиткових мінімумів з обов’язковим приписом.
- У разі невиконання припису контролюючого органу протягом встановленого терміну розмір штрафу подвоюється до 20 прожиткових мінімумів.
Зміст:
Що саме має бути розміщено на сайті забудовника — перелік обов’язкових відомостей
Забудовник зобов’язаний розкрити на власному веб-сайті повний комплекс технічних, реєстраційних та комерційних відомостей про подільний об’єкт будівництва ще до укладення першого договору відчуження квартири чи приміщення. Ця імперативна вимога закріплена статтею 8 Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» для забезпечення повної прозорості ринку.
Обов’язок розкриття поширюється солідарно як на замовника будівництва, так і на девелопера та управителя фонду фінансування будівництва (за їх наявності), що унеможливлює спроби перекласти відповідальність за відсутність сайту чи інформації між контрагентами.
Ідентифікатор в ЄДЕССБ та технічні параметри об’єкта
На офіційному веб-ресурсі новобудови обов’язково публікується унікальний ідентифікатор об’єкта будівництва в електронній системі, визначений відповідно до статті 22-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Це дозволяє кожному інвестору безпосередньо зіставити рекламні обіцянки з державною базою даних.
Крім ідентифікатора, сайт має містити вичерпні технічні характеристики: поверховість, кількість секцій, загальну площу, конструктивні матеріали, а також запланований квартал і рік введення будинку в експлуатацію. Замовчування будь-якого з цих параметрів є прямим правопорушенням.
Учасники будівництва та дозвільні документи
Законодавець зобов’язує розкривати повні найменування та реєстраційні коди ЄДРПОУ замовника, девелопера, генерального підрядника, а також відомості про їхніх кінцевих бенефіціарних власників. Споживач повинен чітко бачити, хто саме несе юридичну та фінансову відповідальність за проєкт.
Окремим розділом розміщується інформація про право на виконання будівельних робіт (номер, дата та орган видачі дозволу) разом із реквізитами документів, що посвідчують право користування або власності на земельну ділянку. Щоб детальніше розібратися у специфіці перевірки партнерів, зверніть увагу на матеріал про те, як відбувається перевірка забудовника на прикладі реальних кейсів.
Публічність цін, проєкту договору та пулу вільних квартир
Однією з найважливіших новел закону є обов’язок забудовника публікувати на сайті актуальні дані про всі майбутні об’єкти нерухомості (квартири, комори, машиномісця), які вже продані, та ті, що залишаються у відкритому продажу. Це виключає ризик шахрайських схем подвійних продажів одного й того ж приміщення різним покупцям.
Також сайт повинен містити чіткі умови придбання, офіційну ціну за квадратний метр або об’єкт цілком та відкритий проєкт типового договору купівлі-продажу. Інвестор має право ознайомитися з проєктом майбутнього договору заздалегідь, без примусу підписувати його під час першого візиту до відділу продажів.
Як перевірити на сайті, чи об’єкт внесений в реєстри (ЄДЕССБ) — покроково
Наявність ідентифікатора на сайті забудовника дозволяє миттєво підтвердити законність будівництва через публічний портал Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Покупець може зробити це самостійно за кілька хвилин, скопіювавши номер з веб-сторінки комплексу.
Якщо на сайті розміщено лише красиві рендери без цифрового коду об’єкта або зазначено фіктивний номер, це свідчить про умисне приховування даних від інвесторів та регуляторних органів.
Пошук та верифікація ідентифікатора на державному порталі
Для верифікації скопіюйте цифровий код ідентифікатора з сайту забудовника та перейдіть на Портал Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ). У розділі пошуку реєстрів введіть отриманий номер у поле «Ідентифікатор об’єкта будівництва».
Система відкриє електронну картку будинку, де зафіксовано актуальний статус будівництва, точну дату видачі дозволу, проєктну поверховість та суб’єктів будівництва. Будь-яка розбіжність між даними на сайті та карткою ЄДЕССБ є підставою для висування претензій забудовнику.
Зіставлення дозволів та обмежень щодо відчуження
В електронному реєстрі обов’язково перевірте, чи не зупинено дію дозволу на будівельні роботи органом архітектурно-будівельного контролю. Також реєстр відображає наявність обтяжень чи судових заборон щодо земельної ділянки або об’єкта незавершеного будівництва.
Якщо вас цікавить ширший алгоритм дій при виборі нерухомості на первинному ринку, ознайомтеся з тим, як безпечно перевірити недобудований об’єкт перед купівлею, щоб уникнути втрати коштів на ризикових об’єктах.
Покроковий алгоритм дій інвестора при перевірці інформації на сайті забудовника
- Зайдіть на офіційний веб-сайт житлового комплексу та перевірте наявність обов’язкових розділів про дозвільні документи, учасників будівництва та стан робіт.
- Знайдіть ідентифікатор об’єкта в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ) та перевірте його статус на порталі e-construction.gov.ua.
- Звірте наявність щомісячних фотографій будівництва та графіка робіт станом на 15 число поточного місяця, переконавшись, що це реальні фото, а не графічні рендери.
- Перевірте публікацію пулу проданих і доступних приміщень, а також наявність проєкту типового договору купівлі-продажу для відкритого ознайомлення.
- У разі відсутності або неповноти відомостей зафіксуйте екран комп’ютера за допомогою скріншотів із зазначенням URL-адреси, дати та точного часу.
- Надішліть письмову вимогу керівництву замовника/девелопера з вимогою усунути порушення статті 8 Закону № 2518-IX у 10-денний строк.
- Якщо інформацію не оновлено, подайте офіційну скаргу до Держпродспоживслужби та звернення до ДІАМ для притягнення порушника до відповідальності.
Терміни оновлення інформації та фотозвітів: як контролювати графік будівництва
Забудовник зобов’язаний публікувати актуальні фотозвіти та стан виконання робіт щомісяця, не пізніше 15-го числа місяця, наступного за звітним, а будь-які реєстраційні зміни — протягом 10 робочих днів. Невиконання цієї вимоги кваліфікується як регуляторне правопорушення з накладенням штрафу.
Такий чіткий таймінг позбавляє девелоперів можливості маніпулювати реальними темпами виконання робіт та вводити покупців в оману щодо стадії готовності будинку.
Щомісячний фотозвіт будівництва: вимоги до змісту
Відповідно до частини другої статті 8 Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», фотозвіт має публікуватися до 15-го числа кожного місяця. Закон вимагає саме реальних фотографій з фіксацією конструктивних елементів будинку з різних ракурсів.
Публікація 3D-рендерів, загальних планів мікрорайону або фотографій будівельного паркану без демонстрації прогресу зведення поверхів і покрівлі є прямим порушенням стандарту розкриття даних. Інвестор має право бачити динаміку фактичного бетонування, кладки та монтажу мереж.
Строк у 10 робочих днів для оновлення відомостей
Усі інші параметри проєкту (зміна генерального підрядника, заміна дозвільної документації, коригування експертизи, зміна юридичної адреси або керівників компаній) повинні вноситися на сайт упродовж 10 робочих днів з дня настання змін. Інформація на сайті повинна завжди відповідати дійсності.
Якщо на будмайданчику виникають затримки або девелопер порушує договірні зобов’язання, корисно знати алгоритм того, що робити, якщо забудовник зірвав строки, аби вчасно розпочати юридичні дії.
Послуги адвоката з нерухомості від бюро «ЮРКОНСАЛТ»
- Правовий аудит об’єкта будівництва та перевірка даних на офіційному сайті девелопера
- Верифікація відомостей в ЄДЕССБ, перевірка ліцензій, дозволів та земельних реєстрів
- Юридичний аналіз проєктів договорів інвестування, купівлі-продажу та участі у фондах фінансування
- Складання та подання адвокатських запитів і претензій забудовнику щодо усунення порушень
- Підготовка офіційних скарг до Держпродспоживслужби та ДІАМ з фіксацією порушень вимог закону
- Комплексний юридичний захист прав інвесторів у судовому та адміністративному порядку
Послідовність дій інвестора, якщо забудовник не виконує розкриття інформації
Якщо девелопер не публікує обов’язкові дані або приховує фотографії об’єкта, інвестору слід зафіксувати порушення та звернутися до контролюючих органів. Компетентні органи наділені правом вимагати виправлення ситуації та застосовувати фінансові санкції.
Діяти необхідно послідовно: від належної цифрової фіксації до направлення досудової вимоги та подання офіційної скарги до органів державного нагляду.
Фіксація порушень та вебархівування сторінок
Перед тим як звертатися до забудовника, збережіть цифровий стан сайту. Для цього використовують роздруківки скріншотів сторінок із фіксацією URL-адреси, дати й системного часу або інструменти електронного нотаріального посвідчення чи публічного вебархівування.
Це необхідно для того, щоб компанія не могла поспіхом опублікувати відсутні документи заднім числом після отримання скарги, заявивши про відсутність порушення з її боку.
Куди звертатися та судова практика захисту
Основним органом контролю у сфері дотримання статті 8 Закону № 2518-IX є органи захисту прав споживачів (Держпродспоживслужба), а за дотриманням будівельних норм наглядає Державна інспекція архітектури та містобудування України (ДІАМ).
Судова практика Верховного Суду стоїть на захисті інвесторів. Зокрема, у постанові КЦС ВС від 24.01.2024 у справі № 487/7152/21 суд підтвердив, що покупець майбутнього житла наділений повним обсягом прав, тотожних правам власника, а забудовник зобов’язаний діяти добросовісно. А згідно з постановою КАС ВС від 14.06.2023 у справі № 826/22842/15 органи держархбудконтролю зобов’язані своєчасно реагувати на звернення громадян та припиняти свавілля недобросовісних забудовників.
Зразок скарги до Держпродспоживслужби щодо порушення забудовником обов’язку розкриття інформації на сайті
До Головного управління Держпродспоживслужби в [Область / місто]
Адреса: [Поштова адреса органу]
Електронна пошта: [e-mail органу]Заявник (споживач/інвестор): [Прізвище, ім’я, по батькові]
РНОКПП: [Номер]
Адреса проживання: [Повна адреса]
Телефон: (050) 101-8228
E-mail: [Електронна адреса]Суб’єкт оскарження: [Найменування замовника будівництва / девелопера]
Код ЄДРПОУ: [Код]
Адреса місцезнаходження: [Юридична адреса]
Веб-сайт об’єкта: [URL-адреса веб-сайту]СКАРГА
про порушення вимог статті 8 Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» щодо обов’язкового розкриття інформації на веб-сайті[Дата] мною під час ознайомлення з офіційним веб-сайтом [вказати адресу веб-сайту], присвяченим будівництву подільного об’єкта незавершеного будівництва — багатоквартирного житлового будинку за адресою: [вказати адресу об’єкта], було виявлено грубі порушення обов’язку щодо розкриття інформації, встановленого статтею 8 Закону України від 15.08.2022 № 2518-IX.
Зокрема, станом на [Дата фіксації] на зазначеному веб-сайті:
1. Повністю відсутні щомісячні фотографії об’єкта будівництва та відомості про стан виконання графіка будівельних робіт за [вказати звітний місяць] рік (порушення пункту 7 частини 1 статті 8 Закону № 2518-IX, яким закріплено обов’язок щомісячного оновлення не пізніше 15 числа);
2. Не оприлюднено ідентифікатор об’єкта будівництва в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ) та проєкт типового договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (порушення пунктів 1 та 10 частини 1 статті 8 Закону № 2518-IX);
3. Не розміщено актуальні відомості про кількість проданих та тих, що пропонуються до продажу, майбутніх об’єктів нерухомості (порушення пункту 8 частини 1 статті 8 Закону № 2518-IX).Факт відсутності зазначеної обов’язкової інформації станом на [Дата і точний час] зафіксовано за допомогою знімків екрана (скріншотів) веб-сторінок з відображенням URL-адреси та системного часу.
Відповідно до частини 4 статті 8 Закону № 2518-IX, за порушення вимог щодо розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва на замовника будівництва (девелопера) накладається штраф у розмірі 10 прожиткових мінімумів для працездатних осіб разом із винесенням обов’язкового припису про усунення порушення.
Згідно з частиною 8 статті 8 Закону № 2518-IX, справи про зазначені правопорушення розглядаються центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державного контролю за додержанням законодавства про захист прав споживачів.На підставі викладеного, керуючись статтями 8 Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», статтями 1, 15, 16 Закону України «Про звернення громадян»,—
ПРОШУ:
1. Прийняти цю скаргу до розгляду та провести перевірку дотримання вимог статті 8 Закону України № 2518-IX суб’єктом містобудування — [найменування суб’єкта] на веб-сайті [URL-адреса].
2. Зафіксувати факт неоприлюднення (несвоєчасного оновлення) обов’язкової інформації про об’єкт будівництва.
3. Притягнути замовника будівництва (девелопера) до відповідальності, передбаченої частиною 4 статті 8 Закону України № 2518-IX, шляхом накладення штрафу у розмірі 10 прожиткових мінімумів для працездатних осіб.
4. Винести припис про зобов’язання суб’єкта будівництва невідкладно оприлюднити повний обсяг відомостей, передбачених законом, на офіційному веб-сайті.
5. Про результати розгляду скарги та вжиті заходи реагування повідомити мене у встановлений законом строк.Додатки:
1. Роздруківки скріншотів веб-сайту із зазначенням URL-посилань та часу фіксації на [вказати кількість] арк.
2. Копія досудової вимоги до забудовника від [Дата] (за наявності) на [вказати кількість] арк.[Дата подання] / [Особистий підпис або КЕП] / [Прізвище, ініціали]
Які санкції передбачені: розмір штрафів та порядок накладання припису
За порушення вимог щодо обов’язкового розкриття інформації на замовника будівництва або девелопера накладається адміністративно-господарський штраф у розмірі 10 прожиткових мінімумів для працездатних осіб. Разом зі штрафом виноситься припис про негайне усунення порушення протягом встановленого строку.
Якщо забудовник проігнорує вимоги регулятора та не розмістить необхідні відомості після первинного штрафу, до нього застосовуються жорсткіші повторні санкції.
Розмір первинного та повторного штрафу
Відповідно до частини четвертої статті 8 Закону № 2518-IX, первинний штраф становить 10 прожиткових мінімумів для працездатних осіб (понад 30 тисяч гривень на поточний момент).
Якщо суб’єкт містобудування не виконає обов’язковий припис органу контролю про усунення виявлених порушень у 30-денний термін, розмір повторного штрафу подвоюється і становить 20 прожиткових мінімумів для працездатних осіб.
Компетенція регулятора та процесуальні наслідки
Справи про накладення фінансових санкцій розглядаються уповноваженими посадовими особами контролюючого органу на підставі актів перевірок або моніторингу відкритих вебресурсів. Постанова про накладення штрафу є виконавчим документом.
Крім прямих фінансових втрат, наявність приписів та несплачених штрафів негативно впливає на можливість реєстрації наступних об’єктів будівництва та створює додаткові підстави для перевірок дозвільної документації з боку ДІАМ.
Потрібна допомога адвоката з перевірки новобудови чи оскарження дій забудовника?
Не ризикуйте власними збереженнями, підписуючи договір наосліп. Юристи Адвокатського бюро «ЮРКОНСАЛТ» спеціалізуються на захисті прав інвесторів у первинну нерухомість. Ми ретельно проаналізуємо дотримання забудовником вимог законодавства щодо розкриття інформації, допоможемо зафіксувати порушення та підготуємо аргументовані скарги до контролюючих органів.
Для запису на консультацію телефонуйте: (050) 101-8228 або (097) 101-8228. Ми гарантуємо професійний юридичний супровід та ефективний захист ваших прав.
Часті запитання про обов’язки забудовника щодо розкриття даних на сайті
Яку саме інформацію забудовник зобов'язаний опублікувати на своєму веб-сайті?
Замовник зобов’язаний розкрити: ідентифікатор об’єкта в ЄДЕССБ, детальні технічні характеристики будинку, відомості про замовника, девелопера, генпідрядника та їх кінцевих бенефіціарів, реквізити дозволу на будівництво, документи на право користування землею, хід будівництва з щомісячними фото та графіком виконання робіт, перелік проданих і доступних до продажу приміщень, ціну, умови купівлі та проєкт типового договору.
У які строки забудовник повинен оновлювати фотозвіти на сайті?
Відомості про хід робіт, фактичний стан графіка будівництва та реальні щомісячні фотографії з будівельного майданчика повинні публікуватися на веб-сайті щомісяця, не пізніше 15-го числа місяця, наступного за звітним.
Коли оновлюється решта інформації при зміні даних чи підрядника?
Будь-які зміни в реєстраційних даних компаній-учасників, дозвільних документах, генеральному плані, земельних ділянках чи проєктній документації повинні бути відображені на сайті протягом 10 робочих днів з моменту настання таких змін.
Який штраф передбачений за порушення вимог статті 8 Закону 2518-IX?
За неоприлюднення або несвоєчасне оновлення інформації на замовника або девелопера накладається штраф у розмірі 10 прожиткових мінімумів для працездатних осіб разом із обов’язковим приписом про усунення порушення. За невиконання припису накладається подвійний штраф у розмірі 20 прожиткових мінімумів.
Куди інвестору подавати скаргу, якщо забудовник приховує інформацію на сайті?
Скаргу на порушення статті 8 Закону № 2518-IX слід подавати до територіального органу Держпродспоживслужби як регулятора у сфері захисту прав споживачів. Додатково можна повідомити ДІАМ для комплексної перевірки будівельного майданчика та дозвільної документації.