Будівництво житлових або комерційних комплексів нерідко реалізується у партнерстві: одна сторона володіє земельною ділянкою, а інша виступає девелопером та фінансує будівельні роботи. У таких випадках розподіл часток у будівництві стає центральним питанням, від якого залежить не лише комерційна вигода, а й правова безпека обох партнерів. Без належно оформленого договору та державної реєстрації прав існує висока ймовірність судових спорів, податкових донарахувань або втрати майна.
Відносини між землевласником і забудовником регулюються низкою нормативних актів, серед яких фундаментальне значення мають норми про право користування ділянкою під забудову за статтею 413 Цивільного кодексу України, а також положення статті 5 Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Практика показує: усні домовленості або загальні рамкові меморандуми не захищають сторони. Юристи нашого бюро детально розбирають моделі розподілу часток, податкові наслідки та реєстраційні процедури, які убезпечать ваш будівельний проєкт.
Головні факти про розподіл часток в об'єктах будівництва
- Закон України № 2518-IX зобов’язує сторони реєструвати спеціальне майнове право (СМП) на кожен майбутній об’єкт нерухомості (МОН) у ДРРП, що технічно блокує подвійний продаж.
- У проєкті будівництва обов’язково резервується гарантійна частка (від 5% до 10% площ), яка залишається під обтяженням держави до введення будинку в експлуатацію та не підлягає відчуженню.
- Визначення частки землевласника абстрактним відсотком без поквартирної специфікації призводить до виділення неліквідних технічних чи підвальних приміщень.
- Передача зведених приміщень власнику ділянки податкова служба вважає першим постачанням товару, що формує базу оподаткування ПДВ за ставкою 20%.
- Отримання частки нерухомості фізичною особою — власником землі без підтвердження зустрічних витрат розглядається як негрошовий дохід або додаткове благо з нарахуванням ПДФО 18% та військового збору.
Зміст:
Моделі розподілу прав на новозведений об’єкт
Розподіл майбутніх приміщень між девелопером та власником земельної ділянки завжди базується на балансі вартості землі та витрат на будівельні роботи. На практиці застосовують три основні моделі оформлення: реєстрація 100% за забудовником із виплатою компенсації, оформлення 100% на власника землі або спільна часткова власність. Кожна модель має специфічні правові передумови, реєстраційні нюанси та ризики для обох сторін.
Реєстрація повної власності на будівельну компанію
За такої структури будівельна компанія оформлює на себе функції єдиного замовника, дозвільну документацію, здійснює будівництво і після введення будівлі в експлуатацію набуває первинне право власності на всі 100% площ. Власник землі отримує компенсацію за надання права забудови або у грошовій формі, або шляхом подальшого викупу/передачі узгодженої частини приміщень за окремим договором.
Юридичним базисом виступає стаття 413 Цивільного кодексу України, яка врегульовує право суперфіцію. Якщо землевласник не закріпить свої права прямим обтяженням чи іпотекою, він ризикує залишитися без гарантованих приміщень у разі продажу девелопером всього пулу площ третім особам.
Оформлення всієї зведеної будівлі на власника землі
Ця модель застосовується переважно у випадках, коли землевласник виступає генеральним замовником, а будівельна компанія залучається на умовах генерального підряду або специфічного девелопменту з відстрочкою розрахунку. Після введення об’єкта в експлуатацію 100% площ реєструється на фізичну чи юридичну особу — власника ділянки, а розрахунок із девелопером здійснюється коштами від реалізації або правом користування частиною об’єкта.
Головний недолік моделі для забудовника полягає у відсутності прямого майнового контролю над об’єктом під час будівництва. Для власника ділянки такий варіант виглядає найнадійнішим, проте він несе суттєві податкові виклики, які потребують завчасного планування.
Спільна часткова власність або пропорційний поділ площ
Найбільш поширений варіант партнерства — це пропорційний розподіл площ (наприклад, 70/30% або 60/40%), де частка землевласника відповідає вартості переданої під забудову земельної ділянки. Застосовуючи цю модель, сторони укладають договір, що поєднує елементи суперфіцію та взаємних зобов’язань, або діють за правилами статті 1130 Цивільного кодексу України щодо спільної діяльності.
Критично важливо не обмежуватися фіксацією абстрактного відсотка. Якщо в договорі закріплено лише «40% загальної площі», забудовник може передати землевласнику найменш привабливі технічні чи підвальні приміщення. Тому обов’язковим додатком має бути поквартирна специфікація конкретних майбутніх об’єктів нерухомості із зазначенням поверхів, осей та секцій.
Інвестиційний договір забудовник власник землі та його ключові умови
Інвестиційний договір між забудовником і власником землі є базовим установчим документом, що визначає статус замовника, черговість фінансування, графік виконання робіт і порядок розподілу приміщень. Від чіткості його формулювань залежить можливість фактичного оформлення прав у реєстрах і захист у разі недобросовісних дій контрагента. Судова палата КГС Верховного Суду у постанові від 18.05.2023 у справі № 910/7975/21 наголосила, що змішування змісту будівельного інвестування із загальною спільною діяльністю без чіткого розмежування прав та обов’язків створює ризик визнання договору недійсним.
Фіксація статусу замовника та права на землю
У договорі обов’язково розмежовується статус сторін: чи залишається землевласник єдиним замовником будівництва з делегуванням функцій девелоперу, чи оформлюється спільне замовництво. При цьому перевіряється цільове призначення ділянки. Зведення житлового багатоквартирного комплексу можливе виключно на землях житлової та громадської забудови (коди 02.03 або 02.10).
Власник землі надає забудовнику право виконувати будівельні роботи на підставі нотаріально посвідченого договору суперфіцію. Слід уникати безстрокових прав: строк суперфіцію має бути прив’язаний до планового введення будинку в експлуатацію з розумним часовим запасом.
Поквартирний розподіл та врахування гарантійної частки
Кожен майбутній об’єкт нерухомості (квартира, офіс, машиномісце) закріплюється за відповідною стороною за будівельним номером ще до початку реєстраційних дій. Закон України № 2518-IX встановлює імперативну вимогу: у проєкті формується обов’язкова гарантійна частка (10% у містах з населенням понад 1 млн осіб або 5% в інших населених пунктах), обтяження на яку зберігається до прийняття об’єкта в експлуатацію.
Якщо об’єкти землевласника помилково потраплять до переліку гарантійної частки, він не зможе зареєструвати на них право або відчужити їх до повного завершення всього комплексу. Тому перелік гарантійної частки завжди виділяється окремим пунктом угоди.
Порядок врегулювання похибки фактичної площі
Під час зведення об’єкта фактична площа приміщень за наслідками інвентаризації БТІ майже завжди відрізняється від проєктної. Якщо різниця не врегульована в договорі, девелопер може заблокувати видачу документів, вимагаючи доплату за ринковими цінами на день введення в експлуатацію, або навпаки — землевласник вимагатиме повернення коштів.
У договір обов’язково закладається допустима похибка (наприклад, +/- 2%), яка не тягне взаєморозрахунків. Якщо площа відхиляється понад цей ліміт, сторони здійснюють компенсацію за фіксованою у договорі ставкою за 1 кв.м, а не за спотовими ринковими цінами, що підтверджує схожий спір із забудовником щодо площі, успішно проведений нашими адвокатами.
Покроковий алгоритм дій для безпечного розподілу часток у будівництві
- Провести правовий аудит земельної ділянки на відповідність цільового призначення кодам багатоквартирної забудови та перевірити відсутність арештів.
- Укласти договір суперфіцію з чітким строком дії та правом одностороннього припинення у разі простою робіт понад 180 днів.
- Розробити та нотаріально посвідчити інвестиційний договір (договір організації будівництва) із фіксацією статусу замовників та розподілу часток.
- Скласти пооб’єктну специфікацію майбутніх об’єктів нерухомості із зазначенням поверхів, номерів та секцій, виключивши гарантійну частку.
- Внести проєктну документацію та договірні умови розподілу до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ).
- Зареєструвати спеціальні майнові права (СМП) на закріплені об’єкти за кожною зі сторін у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
- Після введення комплексу в експлуатацію провести звірку фактичних площ БТІ та підтвердити остаточне право власності на об’єкти.
Податкові наслідки розподілу прав та ризики для фізичних осіб
Передача збудованих площ від компанії-девелопера землевласнику розглядається податковими органами як господарська операція постачання з відповідними податковими наслідками. Якщо власником ділянки є фізична особа, безграмотно структурована угода може призвести до донарахування податку на доходи фізичних осіб (ПДФО), військового збору та штрафних санкцій. Для повного контролю фінансової безпеки бізнесу потрібен комплексний податковий аналіз ризиків операції ще до підписання основного договору.
Кваліфікація передачі майна як додаткового блага або негрошового доходу
Якщо фізична особа передає право користування земельною ділянкою і натомість безкоштовно отримує збудовані квартири, податкова служба може кваліфікувати таку передачу як дохід у негрошовій формі або додаткове благо згідно з підпунктом 164.2.17 пункту 164.2 статті 164 Податкового кодексу України. У цьому випадку база оподаткування обчислюється із застосуванням підвищувального натуркоефіцієнта, ставка ПДФО становить 18%, а додатково стягується військовий збір.
Щоб уникнути необґрунтованих претензій ДПС, у договорі слід чітко прописувати еквівалентність зустрічного надання: надання земельної ділянки або суперфіцію має визначену грошову оцінку, яка повністю покриває вартість отриманих майбутніх приміщень, виключаючи категорію безоплатно отриманого блага.
Податок на додану вартість та формування витрат забудовника
Для забудовника операція передачі збудованих квартир землевласнику трактується як перше постачання житла, що підлягає оподаткуванню ПДВ за основною ставкою 20%. Відповідно, забудовник повинен скласти та зареєструвати податкову накладну у встановленому законом порядку.
Якщо договірна модель побудована як проста передача 100% будівлі фізособі без чіткого обґрунтування компенсації понесених компанією витрат, девелопер втрачає право на податковий кредит за будівельними матеріалами та підрядними роботами, а податкова може зняти витрати з фінансового результату до оподаткування податком на прибуток.
Послуги адвокатського бюро у сфері нерухомості та будівництва
- Юридичний аудит правовстановлюючих документів на землю та перевірка містобудівних умов і обмежень
- Розробка інвестиційних договорів, договорів суперфіцію та угод про організацію фінансування будівництва
- Складання деталізованих специфікацій розподілу площ та врегулювання гарантійної частки в ЄДЕССБ
- Податкове планування передачі нерухомості фізичним та юридичним особам для мінімізації ризиків ПДФО і ПДВ
- Супровід державної реєстрації спеціальних майнових прав та оформлення права власності в ДРРП
- Представництво інтересів девелоперів та землевласників у судових спорах щодо виконання умов забудови
Порядок оформлення прав у Державному реєстрі речових прав
Оформлення прав на об’єкти будівництва здійснюється за оновленим законодавчим алгоритмом, впровадженим Законом України № 2518-IX. На зміну паперовим довідкам прийшла автоматизована реєстрація спеціальних майнових прав (СМП) на кожен майбутній об’єкт нерухомості ще під час будівельного процесу. Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду у постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, право на новостворене майно нерозривно пов’язане із правовим статусом земельної ділянки, а належним способом захисту прав інвестора чи землекористувача є саме визнання речових прав, а не просто вимога підписати акт.
Внесення даних та договору до ЄДЕССБ
Першим кроком є внесення проєктної документації та договору про організацію і фінансування будівництва до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ). У системі формується перелік усіх майбутніх об’єктів нерухомості (квартир, паркомісць, нежитлових блоків) з присвоєнням кожному індивідуального реєстраційного номера.
У договорі, що завантажується в систему, чітко розмежовуються права замовника та девелопера. Саме на підставі електронних відомостей ЄДЕССБ державний реєстратор відкриває розділи в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Первинна реєстрація спеціальних майнових прав
Спеціальне майнове право (СМП) відповідно до частини 1 статті 5 Закону № 2518-IX виникає виключно після його державної реєстрації у ДРРП. Замовник та девелопер реєструють первинні СМП на визначені договором квартири безпосередньо за собою.
Наявність зареєстрованого СМП надає стороні право відчужувати свої об’єкти третім особам через нотаріальні договори купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості, виключаючи будь-яку можливість повторного продажу одного й того самого приміщення різним покупцям. Якщо ви плануєте інвестувати або входити в проєкт недобудови, важливо також завчасно оцінити ризики купівлі об’єкта незавершеного будівництва на вторинному чи первинному ринку.
Трансформація майнового права у право власності
Після завершення будівельних робіт, виготовлення технічних паспортів та отримання сертифіката про прийняття об’єкта в експлуатацію відбувається остаточна трансформація прав. Касаційний цивільний суд Верховного Суду у постанові від 26.10.2022 у справі № 569/2823/18 підтвердив, що зареєстроване майнове право інвестора автоматично перетворюється на повне право власності після введення будинку в експлуатацію.
Реєстратор на підставі даних про введення об’єкта в експлуатацію, переданих із ЄДЕССБ до ДРРП у порядку електронної інформаційної взаємодії, змінює статус права зі «спеціального майнового права» на «право власності» без необхідності подання громіздких додаткових пакетів документів.
Зразок акта розподілу майбутніх об'єктів нерухомості
АКТ РОЗПОДІЛУ ОБ’ЄКТІВ (ПЛОЩ)
до Договору про організацію та фінансування будівництва № ___ від «___» ________ 20__ рокум. ______________ «___» ____________ 20__ року
Ми, що нижче підписалися:
1. [ПІБ або Назва юридичної особи землевласника], надалі — «Землевласник / Замовник», в особі [Посада, ПІБ], що діє на підставі [Статуту / Довіреності], з однієї сторони, та
2. [Назва будівельної компанії], надалі — «Девелопер», в особі [Посада, ПІБ], що діє на підставі [Статуту / Довіреності], з іншої сторони,
разом іменовані «Сторони», склали цей Акт про наступне:
- Сторони погодили, що відповідно до затвердженої проєктної документації в ЄДЕССБ за адресою: [Адреса], кадастровий номер ділянки: [Кадастровий номер], загальна площа квартир становить [Цифра] кв.м., нежитлових приміщень — [Цифра] кв.м.
- Відповідно до узгодженої частки ([Відсоток]% / [Відсоток]%), у власність (для реєстрації спеціального майнового права) ЗЕМЛЕВЛАСНИКУ передаються наступні майбутні об’єкти нерухомості (МОН):
- Секція [Номер], поверх [Номер], проєктний номер [Номер], тип: [Квартира], проєктна площа: [Цифра] кв.м., номер в ЄДЕССБ: [Номер];
- Секція [Номер], поверх [Номер], проєктний номер [Номер], тип: [Приміщення], проєктна площа: [Цифра] кв.м., номер в ЄДЕССБ: [Номер].
Загальна проєктна площа об’єктів Землевласника: [Цифра] кв.м.
- У власність ДЕВЕЛОПЕРУ (для реєстрації СМП та подальшого продажу) передаються всі інші майбутні об’єкти нерухомості, за винятком обов’язкової гарантійної частки у розмірі [5% / 10%], визначеної згідно із Законом України № 2518-IX.
- Перелік МОН гарантійної частки визначений у Додатку № 1 та не підлягає розподілу чи відчуженню до введення будинку в експлуатацію.
- У разі відхилення фактичної площі за результатами технічної інвентаризації понад [2]% від проєктної, Сторони здійснюють взаєморозрахунки за фіксованою ставкою [Сума] грн за 1 кв.м відхилення.
- Цей Акт є невід’ємною частиною основного Договору та є підставою для внесення відомостей до ЄДЕССБ та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
ПІДПИСИ ТА РЕКВІЗИТИ СТОРІН:
Від Землевласника:
________________ / [ПІБ]
М.П.Від Девелопера:
________________ / [ПІБ]
М.П.
Юридичні запобіжники для захисту інтересів сторін угоди
Головний ризик власника землі полягає у зупинці будівництва, банкрутстві девелопера або недобросовісному розпорядженні приміщеннями без його згоди. Для девелопера основна небезпека — безпідставне відкликання прав користування ділянкою чи накладення судових арештів на землю через борги землевласника. Для нейтралізації цих загроз сторони використовують перевірені юридичні інструменти.
Іпотека майбутніх об’єктів як гарантія завершення робіт
Землевласник має законне право вимагати передачі в іпотеку частини майбутніх об’єктів нерухомості девелопера на забезпечення виконання зобов’язання зі спорудження будівлі у визначені строки. Обтяження іпотекою вноситься до ДРРП та блокує можливість відчуження чи застави цих об’єктів третім особам до моменту виконання забудовником усіх гарантійних зобов’язань перед партнером.
Право на одностороннє припинення суперфіцію при зупинці робіт
Стандартний договір суперфіцію без спеціальних умов вкрай складно розірвати навіть у судовому порядку, якщо будівництво заблоковане. Тому до угоди включають відкладальні та скасувальні умови: якщо девелопер затримує будівельний графік більш ніж на 180 календарних днів без форс-мажорних обставин, землевласник отримує безумовне право на односторонню позасудову відмову від договору суперфіцію та право залучення нового підрядника.
Попередній правовий аудит ділянки та контрагента
Перед укладенням базового правочину девелопер зобов’язаний провести перевірку правовстановлюючих документів на ділянку через Державну реєстрацію прав на нерухоме майно для виявлення прихованих арештів, іпотек чи сервітутів. Одночасно аналізується наявність судових позовів через Єдиний державний реєстр судових рішень, що унеможливлює укладення сумнівних угод із проблемними активами.
Юридичний супровід розподілу часток у будівництві
Оформлення партнерства між забудовником і власником землі вимагає бездоганного структурування договорів, обліку податкових зобов’язань та реєстрації прав у реєстрах. Адвокатське бюро «ЮРКОНСАЛТ» забезпечує повний юридичний супровід будівельних проєктів:
- розробка індивідуальних договорів суперфіцію та спільних інвестиційних угод;
- складання деталізованих специфікацій розподілу майбутніх об’єктів нерухомості (МОН);
- податковий аудит операцій та запобігання нарахуванню штрафних санкцій;
- супровід реєстрації спеціальних майнових прав у ЄДЕССБ та ДРРП;
- захист майнових інтересів сторін у разі невиконання зобов’язань контрагентом.
Зверніться до наших фахівців за телефонами (050) 101-8228 або (097) 101-8228 для аудиту вашого проєкту та підготовки безпечного пакету документів.
Часті питання про розподіл часток у будівництві
Яка договірна модель найбільш безпечна для землевласника під час передачі землі девелоперу
Найбільш безпечною моделлю є нотаріально посвідчений договір суперфіцію з договором про організацію будівництва та обов’язковою державною реєстрацією спеціальних майнових прав (СМП) на конкретні приміщення за кожною зі сторін відповідно до Закону України № 2518-IX.
Коли власник землі стає повноцінним власником своєї частки зведеної нерухомості
Спеціальне майнове право (СМП) виникає у землевласника з моменту державної реєстрації в ДРРП після внесення проєкту до ЄДЕССБ. Повноцінне право власності оформлюється автоматично після прийняття будинку в експлуатацію та обміну даними між реєстрами.
Чи може землевласник продавати свою частку квартир під час активної фази будівництва
Так, за умови реєстрації СМП на визначені майбутні об’єкти нерухомості у Державному реєстрі речових прав землевласник має право вільно продавати їх третім особам за нотаріальними договорами купівлі-продажу СМП ще під час будівництва.
Що відбувається з землею та часткою землевласника у разі банкрутства забудовника
Якщо спеціальні майнові права на квартири були офіційно зареєстровані в ДРРП за власником землі, вони не включаються до ліквідаційної маси компанії-банкрута. Право на земельну ділянку залишається за власником, що дає змогу найняти нового генпідрядника.
Як сторонам врегулювати різницю фактичної площі після завершення будівництва
У договорі передбачають допустиму технічну похибку (зазвичай до 2% без взаєморозрахунків). Якщо розбіжність перевищує цей поріг, сторони здійснюють доплату або повернення коштів за фіксованою у договорі ціною за квадратний метр.
Прочитати на: мовою