🇺🇦 Географія роботи
Офіси у Києві та Запоріжжі. Дистанційна робота з клієнтами з усіх регіонів.
Оцінюючи **ризики продавця довіреність**, багато власників житла помилково вважають, що небезпека під час угоди загрожує лише покупцеві. Насправді власник майна ризикує не менше, адже недобросовісний представник може залишити його і без нерухомості, і без грошей.
Проте судова практика свідчить, що навіть близькі люди можуть діяти у власних інтересах. Якщо довірена особа продасть майно за заниженою ціною або просто не передасть вам отримані кошти, повернути житло буде вкрай складно.
Коротко про ризики продажу за довіреністю
- Цифрові довіреності в Дія станом на 2026 рік не підтримують операції з нерухомістю, тому документ має бути нотаріальним.
- Презумпція доброї віри представника ускладнює оскарження угод у судовому порядку.
- Типовою помилкою є видача довіреності без обмеження мінімальної ціни продажу майна.
- Найнадійніший спосіб захисту — безготівковий розрахунок безпосередньо на IBAN довірителя.
Зміст:
Чому продаж нерухомості за довіреністю несе ризики для продавця
Продаж нерухомості за довіреністю створює значні ризики для продавця через те, що представник отримує повне право розпоряджатися майном, а довірений власник втрачає безпосередній контроль над процесом угоди та передачею грошей. Якщо повірений виявиться недобросовісним, власник ризикує залишитися без житла та без отриманої оплати.
У більшості випадків довіреність видається на основі усної домовленості (так званий усний договір доручення). Це означає, що між сторонами немає письмового документа, який би детально регламентував обов’язки повіреного. Крім того, у типових договорах купівлі-продажу майже завжди міститься стандартне формулювання про те, що продавець підтверджує отримання коштів повністю до підписання договору. Оскільки угоду підписує представник, він підтверджує отримання грошей, навіть якщо власник фактично не бачив жодної гривні.
Оскільки відчуження квартири чи будинку вимагає обов’язкової нотаріальної форми, реєстрація нотаріальних дій є обов’язковим етапом для законності угоди.
Згідно зі ст. 245 Цивільного кодексу України: «Форма довіреності повинна відповідати формі, в якій відповідно до закону має вчинятися правочин.»Згідно зі ст. 657 Цивільного кодексу України: «Договір купівлі-продажу житлового будинку, квартири, іншого об'єкта нерухомості укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.»Як обмежити повноваження повіреного та захистити свої гроші
Обмежити повноваження повіреного можна шляхом внесення чітких застережень до тексту довіреності, зокрема встановлення мінімальної ціни продажу, заборони передоручення та визначення конкретного покупця. Без таких лімітів представник має повну свободу дій, що суттєво підвищує фінансову небезпеку для власника.
Типовою помилкою багатьох власників є видача так званої "генеральної" довіреності з формулюванням "з правом відчуження та отримання коштів на власний розсуд". Щоб захистити себе, необхідно чітко прописати умови продажу. Наприклад, вкажіть конкретний об’єкт нерухомості (з кадастровим номером або адресою) та мінімальну суму, за яку представник має право його продати.
Також обов’язково використовуйте положення закону та прямо забороняйте передоручення повноважень іншим особам. Це унеможливить передачу ваших прав невідомим третім особам без вашої згоди.
Якщо ви плануєте складну угоду, Допомога адвоката з попередніми договорами нерухомості допоможе зафіксувати всі умови та ціну ще до моменту видачі основної довіреності.
Покроковий алгоритм безпечного продажу нерухомості через представника
- Узгодьте умови. Обговоріть із повіреним та покупцем усі фінансові деталі, ціну та спосіб розрахунку перед візитом до нотаріуса.
- Складіть текст довіреності. Зверніться до юриста, щоб прописати обмеження ціни, конкретний IBAN для оплати та заборону передоручення.
- Посвідчіть документ. Оформіть довіреність у нотаріуса в Україні або через консульство чи апостиль за кордоном.
- Контролюйте оплату. Вимагайте від покупця безготівковий переказ на ваш рахунок або підписання акта приймання-передачі грошей у присутності нотаріуса.
Як довести отримання коштів від представника
Довести отримання коштів від представника найпростіше за допомогою банківського переказу на особистий рахунок (IBAN) продавця, реквізити якого мають бути прямо зазначені в довіреності як єдиний можливий спосіб розрахунку. Якщо оплата здійснюється готівкою, обов’язковим є складання нотаріального акта приймання-передачі грошей.
Коли довіреність дозволяє представнику просто "отримувати кошти", нотаріус посвідчить угоду, але продавець не матиме жодних гарантій, що гроші дійдуть до нього. Найкращий захист — прописати в довіреності, що повірений має право лише ініціювати реєстраційні дії після того, як покупець перерахує всю суму безпосередньо на банківський рахунок власника.
Якщо представник бере готівку і зникає, власник змушений буде стягувати ці кошти через суд. Судова практика підтверджує цей обов’язок представника.
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі №727/3425/24 від 02.04.2026 зазначив: «Суд підтвердив обов'язок повіреного негайно передати довірителю кошти, отримані від продажу майна; стягнуто відповідну суму на користь довірителя.»Обов’язок повіреного передати довірителю кошти від продажу майна: стягнення отриманих за довіреністю сум
Як юридичне бюро ЮРКОНСАЛТ захищає інтереси продавців
- Аналіз ризиків угоди. Детально вивчаємо умови майбутнього продажу та оцінюємо надійність схеми розрахунків.
- Розробка індивідуальної довіреності. Складаємо текст документа з надійними фінансовими застереженнями та лімітами повноважень повіреного.
- Супровід розрахунків. Допомагаємо правильно оформити акти приймання-передачі коштів або налаштувати безготівковий платіж.
- Захист у суді. Представляємо інтереси клієнтів у спорах щодо стягнення коштів з недобросовісних представників.
Судова практика у спорах щодо відчуження майна представниками
Судова практика показує, що суди зазвичай захищають добросовісних покупців, а не довірителів, тому скасувати договір через недобросовісність вашого представника майже неможливо. Власник, який видав чинну довіреність, може лише вимагати стягнення неотриманих грошей безпосередньо зі свого повіреного.
Яскравим прикладом є судова справа № 694/1099/22. У цій справі чоловік намагався визнати недійсним договір міни земельної ділянки, який від його імені уклали повірені. Позивач стверджував, що угоду оформили без його відома, а грошей він не отримував. Проте суди всіх трьох інстанцій відмовили в позові. Суд підкреслив, що довіреність була оформлена належним чином, повноваження представників не були скасовані, а доказів змови між повіреними та покупцем позивач не надав.
У нашій практиці ми часто стикаємося з подібними майновими спорами. Наприклад, юристи бюро успішно супроводжували справу про визнання договору міни дійсним, де захистили інтереси клієнта. Також ми вели справу про визнання права власності на земельну ділянку, де підтвердили права власника в судовому порядку.
Зразок акта приймання-передачі грошових коштів
Акт приймання-передачі грошових коштів при продажу нерухомості
Місто: [місто] Дата: [дд.мм.рррр]
Ми, що нижче підписалися:
1) Продавець (довіритель): [ПІБ], паспорт: [серія №], ІПН: [номер], адреса: [адреса];
2) Повірений (представник): [ПІБ], паспорт: [серія №], ІПН: [номер], адреса: [адреса];
3) Покупець: [ПІБ або ЮРНАЗВА], паспорт/ЄДРПОУ: [дані], адреса: [адреса];
Підставa: Договір купівлі-продажу нерухомого майна від [дата] № [номер] / Довіреність від [дата] № [реєстр/нотаріус].
З А К О Н С Т А Т У В А Л И:
1. Покупець передав Повіреному грошові кошти у сумі ________ (________) грн, з яких:
- Сума цифрами: ______ грн;
- Сума прописом: [сума прописом] гривень.
2. Спосіб передачі: [ ] готівка; [ ] банківський переказ; [ ] інше: __________.
3. Реквізити для отримання коштів (якщо оплата безготівкова): отримувач — [ПІБ], IBAN: [номер], банк: [назва банку].
4. Сторони підтверджують, що за станом на дату підписання акта Продавець (довіритель) не має взаємних претензій щодо зазначеної суми та рахунок вважається розрахованим при фактичному надходженні коштів на вказаний рахунок або підписанні цього акта в присутності нотаріуса (в разі готівки).
5. У випадку передачі готівки: Повірений підтверджує отримання в присутності нотаріуса/свідків і зобов’язується впродовж [кількість] днів перерахувати суму на IBAN довірителя; докази надходження надаються у вигляді банківської виписки.
6. Сторони засвідчують, що передача коштів здійснена добровільно, без примусу, і що підписанти мають достатню дієздатність.
Підписи:
Продавець (довіритель): ____________________ / [ПІБ]
Повірений: _______________________________ / [ПІБ]
Покупець: _______________________________ / [ПІБ]
Нотаріус (якщо присутній): __________________ / [ПІБ], печатка
Оформлення довіреності за кордоном: важливі нюанси
Оформлення довіреності за кордоном вимагає сувого дотримання консульської процедури або апостилювання та легалізації документа, залежно від країни перебування власника. Без належного міжнародного оформлення український нотаріус відмовить у посвідченні договору купівлі-продажу майна.
Якщо ви перебуваєте за межами країни, довіреність можна оформити в консульстві або у місцевого нотаріуса з подальшим проставленням апостиля та перекладом. Крім того, нотаріуси перед посвідченням угоди обов’язково перевіряють актуальність витягу з реєстру прав власності (він має бути не старшим за 30 днів).
Власник може самостійно отримати довідку про реєстрацію права власності на нерухоме майно через портал Дія, щоб перевірити статус своїх документів перед початком процедури.
На практиці ріелтори та нотаріуси рекомендують проводити додатковий відеозв’язок із довірителем безпосередньо під час підписання договору купівлі-продажу. Відеозапис підтверджує ваше волевиявлення на момент угоди та слугує додатковим доказом у разі можливих судових спорів.
Питання про ризики продажу за довіреністю
Чи можна заборонити повіреному отримувати готівку?
Як зафіксувати отримання коштів, якщо покупець наполягає на готівці?
Чи скасує суд договір, якщо представник продавця перевищив повноваження?
Що зробити продавцю перед підписанням довіреності на продаж?
Захистіть свої фінанси під час продажу нерухомості
Продаж майна через представника потребує максимальної юридичної обережності. Зверніться до юристів бюро ЮРКОНСАЛТ, щоб розробити безпечну довіреність та гарантувати отримання грошей від угоди.
Прочитати на: мовою