Шахрайство з орендою житла найчастіше будується на штучному ажіотажі та вимозі терміново скинути гроші на картку. Головне правило безпеки — жодних платежів до особистого огляду квартири, перевірки оригіналів документів та підписання угоди.
Багато орендарів втрачають кошти, бо вірять копіям паспортів у месенджерах або оплачують "бронювання" до зустрічі з власником. Якщо ви знаєте, що саме перевіряти в реєстрах та як фіксувати передачу грошей, ризик бути ошуканим зводиться до нуля.
Головне про безпечну оренду житла
- Перевірка права власності через Дію або реєстр Мін’юсту — обов’язковий крок до оплати.
- Вимога передоплати до перегляду квартири — це 100% ознака шахрайської схеми.
- Якщо є кілька співвласників, договір підписують усі або надається нотаріальна згода.
- Усі платежі варто проводити безготівково із чітким призначенням платежу.
Зміст:
Чому не можна платити завдаток до перегляду квартири
Платити завдаток до перегляду квартири не можна, оскільки це найпопулярніша схема обману, коли "власник" зникає одразу після отримання коштів на картку. Будь-які вимоги переказати гроші для "бронювання" через велику чергу охочих є абсолютним стоп-сигналом.
У практиці зустрічається ситуація, коли орендодавець по телефону повідомляє про шалений ажіотаж і просить скинути 1000 гривень на картку, щоб притримати об’єкт. Після транзакції телефон вимикається, а оголошення зникає. Тому категорично відмовляйтеся від будь-яких фінансових операцій до зустрічі на об’єкті.
Навіть якщо ви переказали кошти, юридично це не завдаток. Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі № 201/6648/20 від 26.11.2025 зазначив, що у разі відсутності оформленого основного договору оренди нерухомості, будь-яка передана сума вважається авансом та підлягає безумовному поверненню. Тобто, без підписаного паперу ніякі розписки чи переписки не роблять платіж завдатком.
Які документи вимагати в орендодавця перед угодою
Перед укладенням угоди орендодавець зобов’язаний надати оригінал паспорта, ідентифікаційний код та правовстановлюючий документ на житло (витяг з реєстру, договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину). Також варто попросити останні квитанції про оплату комунальних послуг, щоб не отримати чужі борги.
Найнадійніший спосіб переконатися, що перед вами реальний господар — замовити витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно через портал Дія. Це займає кілька хвилин і показує актуального власника та наявність арештів.
Згідно з ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»: «державна реєстрація речових прав на нерухоме майно... офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу і припинення речових прав»Якщо право власності на квартиру виникло до 1 січня 2013 року, відомості про неї можуть бути відсутні у електронному реєстрі. У такому випадку обов’язково вимагайте паперові оригінали з відміткою БТІ. Додатково можна перевірити чинність паспорта через офіційний сервіс ДМС України, щоб виключити використання вкраденого документа.
Як безпечно орендувати квартиру: покроковий алгоритм
- Огляньте житло особисто. Ніколи не погоджуйтесь на онлайн-перегляди або оплату до візиту на об’єкт.
- Перевірте документи власника. Звірте паспортні дані з витягом з реєстру нерухомості.
- Зафіксуйте стан майна. Запишіть показники лічильників та сфотографуйте наявні дефекти меблів чи техніки.
- Підпишіть письмову угоду. Переконайтеся, що в тексті вказані правильні реквізити та умови повернення депозиту.
- Проводьте оплату через банк. Уникайте готівки, а при переказі вказуйте призначення платежу.
Що робити, якщо житло здає представник або співвласник
Якщо житло здає представник, він повинен мати нотаріальну довіреність із чітко прописаним правом здавати нерухомість в оренду та отримувати гроші. Якщо квартира має кількох співвласників, договір підписують усі, або один із них надає нотаріальну згоду від інших.
Бувають випадки, коли житло показує родич з копією паспорта господаря, а через місяць з’являється справжній власник і вимагає звільнити приміщення. Щоб цього уникнути, довіреність представника треба перевіряти через Єдиний реєстр довіреностей у будь-якого нотаріуса.
Якщо угоду підписала людина без повноважень, вона вважається недійсною. У нашій практиці був кейс про фіктивну оренду нерухомості, де суд підтвердив незаконність таких дій. Тому завжди звіряйте ПІБ у документах на квартиру з паспортом людини, яка стоїть перед вами.
Чим допоможе адвокат по нерухомості
- Перевірка орендодавця. Аналізуємо реєстри на наявність арештів, боргів та судових спорів щодо квартири.
- Аналіз документів. Виявляємо приховані ризики в тексті угоди та перевіряємо чинність довіреностей.
- Супровід переговорів. Допомагаємо узгодити безпечні умови передачі коштів та майна.
- Повернення коштів. Готуємо позови про стягнення безпідставно набутих грошей, якщо ви натрапили на шахраїв.
Які умови в договорі захищають від втрати грошей
Для захисту ваших коштів у договорі обов’язково мають бути вказані банківські реквізити власника (IBAN), чіткий розмір орендної плати та умови повернення страхового депозиту. Усі розрахунки краще проводити безготівково із зазначенням призначення платежу. Дізнайтеся більше, як захистити свої права та депозит при оренді житла.
Згідно з ч. 1 ст. 810 Цивільного кодексу України: «За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.»Закон не вимагає йти до нотаріуса, якщо строк оренди менше трьох років — звичайний письмовий папір має повну юридичну силу. Щоб при виїзді власник не привласнив депозит за нібито зламану техніку, обов’язково фіксуйте стан майна та показники лічильників у спеціальному документі при передачі ключів. Схожу справу ми вже виграли — як ми повертали кошти за орендою після непередачі приміщення, де ключовим доказом стала правильна фіксація стану об’єкта.
Зразок документа для фіксації стану квартири
АКТ ПРИЙМАННЯ-ПЕРЕДАЧІ ЖИТЛА ТА МАЙНА
до Договору оренди житла від [Дата] № [Номер]м. [Місто] [Дата]
Ми, що нижче підписалися:
Наймодавець: [ПІБ, паспортні дані, РНОКПП]
та
Наймач: [ПІБ, паспортні дані, РНОКПП],склали цей Акт про наступне:
1. Наймодавець передав, а Наймач прийняв у тимчасове користування квартиру за адресою: [Адреса квартири].
2. На момент передачі приміщення перебуває в належному технічному та санітарному стані.
3. На момент підписання цього Акта зафіксовані наступні показники приладів обліку (лічильників):
- Електроенергія: [Показники]
- Холодна вода: [Показники]
- Гаряча вода: [Показники]
- Газ: [Показники]
4. Разом із житловим приміщенням Наймачу передано наступне майно та побутову техніку:
- [Перелік меблів та техніки з вказівкою наявних дефектів/пошкоджень, наприклад: Холодильник Samsung — справний, розкладний диван — справний, подряпина на паркеті у вітальні].
5. Наймодавець передав Наймачу [Кількість] комплект(и) ключів від вхідних дверей квартири.
6. Претензій щодо стану приміщення та майна на момент прийняття Наймач не має.ПІДПИСИ СТОРІН:
Наймодавець: ____________ / [ПІБ]
Наймач: ____________ / [ПІБ]
Як діяти, якщо ви вже переказали кошти шахраям
Якщо ви переказали кошти шахраям, негайно зверніться до свого банку для блокування транзакції як спірної та подайте заяву до поліції. Швидкість дій у перші години критично впливає на шанси повернути гроші.
Заяву про злочин найшвидше подати онлайн через Систему електронного звернення громадян Кіберполіції. Обов’язково збережіть усі докази: скриншоти оголошення, переписку, квитанції та номери телефонів.
Навіть якщо гроші пішли на рахунок підставної особи, їх можна стягнути через суд як безпідставно набуте майно. Верховний Суд у справі № 755/7716/20 від 08.02.2024 підтвердив, що особа, яка отримала гроші без укладеного договору, зобов’язана повернути їх у повному обсязі з урахуванням інфляційних втрат.
Потрібна допомога з перевіркою нерухомості?
Якщо ви сумніваєтесь у надійності орендодавця або хочете безпечно укласти угоду, зверніться до наших спеціалістів. Ми перевіримо всі реєстри, проаналізуємо документи та захистимо ваші гроші від шахрайських схем.
Питання про безпечну оренду житла
Чи можна перераховувати завдаток для бронювання квартири до її перегляду?
Ні, категорично ні. Вимога перераховувати гроші на картку до особистої зустрічі у квартирі та перевірки документів — це стандартна схема шахрайства. Усі розрахунки здійснюються лише після огляду житла.
Чи потрібно завіряти договір оренди квартири у нотаріуса?
Ні, закон цього не вимагає. Договір найму житла укладається у письмовій формі і не потребує обов’язкового нотаріального посвідчення, якщо строк оренди становить менше трьох років.
Що робити, якщо квартира придбана у шлюбі?
У такому випадку договір має підписати кожен із співвласників особисто, або власник повинен надати нотаріально завірену згоду другого з подружжя на здачу майна та отримання коштів.
Прочитати на: мовою