Купівля нерухомості нерезидентом в Україні: повний гайд

Купівля нерухомості нерезидентом в Україні — це абсолютно легальна процедура, яка дозволяє іноземцям та закордонним компаніям інвестувати в український ринок житла та комерції. Законодавство встановлює рівні права для громадян України та іноземців у більшості питань, проте існують специфічні обмеження щодо земельних ділянок та фінансових розрахунків.

Неправильне оформлення документів або ігнорування лімітів готівкових платежів може призвести до зупинки угоди нотаріусом або проблем з фінансовим моніторингом банку. Тому перед початком пошуку об’єкта важливо чітко розуміти свій юридичний статус та підготувати необхідну базу для безпечного переказу коштів.

Юридичне визначення нерезидента та іноземця в Україні

Нерезидентами в Україні вважаються фізичні особи, які мають постійне місце проживання за межами країни, а також іноземні юридичні особи, створені за законодавством інших держав. Це визначення є критичним для розуміння того, які податкові та процедурні правила будуть застосовуватися під час укладення договору купівлі-продажу.

До категорії нерезидентів також відносяться іноземні дипломатичні представництва, консульські установи та міжнародні організації, що мають імунітет. Для кожної з цих груп існують свої особливості реєстрації в державних реєстрах України перед проведенням правочину. Наприклад, іноземні компанії повинні зареєструватися в податкових органах, навіть якщо вони не планують відкривати постійне представництво.

Різниця між іноземцем та нерезидентом

Іноземець — це особа, яка не є громадянином України. Проте іноземець може бути резидентом України, якщо він постійно тут проживає. Для купівлі нерухомості важливий саме статус нерезидента, оскільки він впливає на порядок відкриття банківських рахунків та валютний контроль.

Статус іноземних юридичних осіб

Юридичні особи, зареєстровані за кордоном, можуть купувати нерухомість в Україні для ведення підприємницької діяльності. Для цього їм необхідно отримати ідентифікаційний код ЄДРПОУ, що займає від 5 до 10 робочих днів у податковій службі.

Обмеження щодо типів нерухомості та земельних ділянок

Іноземці та нерезиденти можуть вільно купувати квартири, житлові будинки, офіси та інші об’єкти комерційної нерухомості. Проте головне обмеження стосується земель сільськогосподарського призначення — вони не можуть передаватися у власність іноземним громадянам або компаніям за жодних умов, окрім спадкування з обов’язковим подальшим продажем.

Щодо несільськогосподарських земель, іноземці мають право на їх придбання в межах населених пунктів, якщо на ділянці розташована їхня нерухомість або вони планують будівництво для бізнесу. За межами населених пунктів купівля землі можлива лише разом із придбанням об’єкта нерухомого майна, який вже на ній розташований.

Законодавчі обмеження для іноземців

Згідно з нормами Земельного кодексу України, існують чіткі рамки для іноземних власників:

Згідно з ч. 2 ст. 81 Земельного кодексу України: «Іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.»

Це означає, що купити порожню ділянку в полі під забудову іноземцю значно складніше, ніж ділянку в межах міста.

Автоматичний перехід права на землю

Важливим нюансом є те, що при купівлі будинку право на землю переходить до покупця автоматично. Це підтверджує і судова практика, зокрема судова практика щодо визнання права власності на землю вказує на принцип єдності долі будівлі та ділянки.

Велика Палата Верховного Суду у справі №689/26/17 від 16.06.2020 зазначила: «У разі набуття права власності на об’єкт нерухомості, право власності на земельну ділянку виникає у набувача одночасно з правом на будівлю.»

Порядок придбання земель державної та комунальної власності

Придбання нерухомості, що перебуває у державній або комунальній власності, вимагає особливої процедури погодження. Якщо іноземна компанія або держава планує викупити таку ділянку, рішення приймається на рівні Кабінету Міністрів України, а в окремих випадках — за погодженням з Верховною Радою України.

Для іноземних юридичних осіб обов’язковою умовою є реєстрація постійного представництва з правом ведення господарської діяльності в Україні. Без такого представництва викуп державної землі неможливий. Процес зазвичай включає проведення експертної грошової оцінки та участь у земельних торгах або процедуру прямого викупу за наявності на ділянці власної нерухомості компанії.

Погодження з Кабінетом Міністрів

Продаж земель державної власності іноземним юридичним особам здійснюється КМУ за погодженням з парламентом. Це складна бюрократична процедура, яка вимагає детального обґрунтування мети використання землі. Схожі правила діють і для комунальної власності, де рішення приймає місцева рада.

Права іноземних компаній на комерційну землю

Іноземні компанії мають право на землю під купленими будівлями незалежно від згоди попередніх користувачів. Це значно спрощує визнання права власності на земельну ділянку в суді, якщо виникають суперечки з органами влади щодо оформлення документів.

Фінансові ліміти та безготівкові розрахунки за нерухомість

Найважливіше фінансове правило при купівлі нерухомості в Україні — це обмеження готівкових розрахунків. Будь-які платежі між фізичними особами на суму понад 50 000 гривень мають здійснюватися виключно у безготівковій формі через банківські рахунки або депозит нотаріуса.

Для іноземця це означає необхідність відкриття інвестиційного рахунку в українському банку. Розрахунок за договором проводиться у національній валюті — гривні. Якщо іноземець ввозить валюту, вона має бути офіційно задекларована та продана банку для зарахування гривневого еквівалента на рахунок продавця. Нотаріус не зможе посвідчити договір, якщо не отримає документального підтвердження безготівкового переказу коштів.

Граничні суми розрахунків готівкою

Це обмеження встановлено нормативними актами Національного банку України для забезпечення прозорості ринку нерухомості.

Згідно з Постановою НБУ № 148: «Суб'єкти господарювання мають право здійснювати розрахунки готівкою з фізичними особами у розмірі до 50 000 (п'ятдесяти тисяч) гривень включно.»

Фінансовий моніторинг та джерела походження коштів

Якщо сума угоди перевищує 400 000 гривень, банк обов’язково проведе фінансовий моніторинг. Покупцю-нерезиденту доведеться надати документи, що підтверджують легальність походження грошей: податкові декларації, довідки про доходи або договори продажу майна за кордоном.

Процедура оформлення угоди для іноземних покупців

Процес придбання нерухомості іноземцем починається з отримання ідентифікаційного коду (РНОКПП). Без цього номера неможливо відкрити рахунок у банку та підписати договір у нотаріуса. Для отримання коду потрібно подати до податкової служби нотаріально завірений переклад паспорта, що займає до 5 робочих днів.

Наступним кроком є юридичний аналіз договорів нерухомості та перевірка самого об’єкта. Важливо переконатися, що на майно не накладено арештів та немає обтяжень у державних реєстрах. Лише після повної перевірки можна переходити до підписання основного договору у нотаріуса та реєстрації права власності.

Необхідні документи для іноземця

Для оформлення угоди іноземцю знадобляться:

• Закордонний паспорт. З офіційним перекладом на українську мову, засвідченим нотаріусом.
• Ідентифікаційний код (РНОКПП). Отриманий у територіальному органі податкової служби.
• Документи про шлюб. Якщо покупець перебуває у шлюбі, необхідна згода другого з подружжя, також перекладена та завірена.

Перед візитом до нотаріуса обов’язково проводиться перевірка права власності на квартиру в Держреєстрі для підтвердження повноважень продавця.

Купівля через представника за довіреністю

Іноземець не обов’язково має бути присутнім на угоді особисто. Він може видати довіреність на представника в Україні. Якщо довіреність видається за кордоном, вона має бути апостильована або легалізована (залежно від країни) та перекладена в Україні.