Податок на нерухоме майно в Україні: ставки та пільги

Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, є обов’язковим платежем для багатьох українців, які володіють житловими чи комерційними об’єктами. Держава щорічно нараховує цей збір, проте далеко не всі власники знають про свої права на пільги або про те, як правильно розрахувати суму до сплати. Несвоєчасна сплата або ігнорування податкових повідомлень може призвести до штрафів та навіть арешту рахунків, тому важливо розібратися в тонкощах законодавства.

У цьому матеріалі ми детально розберемо, хто саме має сплачувати податок на нерухоме майно, які ставки діють у різних регіонах, хто повністю звільнений від цього обов’язку під час воєнного стану та як діяти, якщо податкова припустилася помилки у розрахунках.

Хто сплачує податок на нерухоме майно та що є об’єктом

Платниками податку на нерухоме майно є фізичні та юридичні особи, включаючи іноземців, які є офіційними власниками житлової або нежитлової нерухомості. Відповідно до статті 266 Податкового кодексу України, оподаткуванню підлягають як цілі об’єкти, так і їхні частки, якщо вони належать особі на правах власності.

Згідно з ч. 1 ст. 266 Податкового кодексу України: «Платниками податку є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості. Об'єктом оподаткування є об'єкт житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його частка.»

Важливо розуміти, що обов’язок сплати виникає лише після офіційної державної реєстрації речових прав на об’єкт нерухомості. Якщо ви побудували індивідуальний житловий, садовий чи дачний будинок, ввели його в експлуатацію, але ще не зареєстрували право власності у встановленому законом порядку, такий об’єкт не є базою для нарахування податку. Податкова служба здійснює розрахунки виключно на основі відомостей з Державного реєстру речових прав.

У випадку, коли майно перебуває у спільній власності кількох осіб, діють особливі правила. Якщо це спільна часткова власність, кожен власник платить податок за свою частку. Якщо ж майно перебуває у спільній сумісній власності без виділення часток у натурі (наприклад, квартира подружжя), співвласники за взаємною згодою обирають одну особу, яка буде платником, якщо інше не визначено судовим рішенням.

Ставки податку на нерухомість та правила нарахування

Ставки податку на нерухомість встановлюються рішеннями місцевих рад (сільських, селищних або міських) залежно від розташування та типу нерухомого майна. Законом чітко обмежено максимальний розмір цієї ставки: вона не може перевищувати 1,5 відсотка від розміру мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного року, за кожен квадратний метр бази оподаткування.

Оскільки цей податок нараховується за попередній календарний рік, для розрахунків використовується показник мінімальної зарплати саме за звітний період. Для фізичних осіб розрахунок здійснює Державна податкова служба за місцем реєстрації власника. Податківці самостійно формують та надсилають податкове повідомлення-рішення до 1 липня кожного року.

Натомість юридичні особи зобов’язані самостійно обчислювати суму податку станом на 1 січня звітного року та подавати відповідну декларацію. Якщо компанія купує нерухомість посеред року, наприклад на підставі договору дарування нерухомого майна або договору купівлі-продажу, вона має подати декларацію протягом 30 календарних днів з моменту виникнення права власності.

Окремо передбачено додаткове оподаткування для власників так званої "елітної" нерухомості. Якщо площа квартири перевищує 300 квадратних метрів, або площа житлового будинку перевищує 500 квадратних метрів, сума податку автоматично збільшується на 25 000 гривень на рік за кожен такий об’єкт.

Пільги з податку на нерухомість для фізичних осіб

Пільги з податку на нерухомість суттєво зменшують фінансове навантаження на громадян, оскільки держава звільняє від оподаткування певну площу житла. Відповідно до підпункту 266.4.1 Податкового кодексу України, база оподаткування для фізичних осіб зменшується на встановлені ліміти незалежно від кількості об’єктів у власності.

Згідно з пп. 266.4.1 п. 266.4 ст. 266 Податкового кодексу України: «База оподаткування об'єкта/об'єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності фізичної особи - платника податку, зменшується: а) для квартири/квартир незалежно від їх кількості - на 60 кв. метрів; б) для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості - на 120 кв. метрів; в) для різних типів об'єктів житлової нерухомості... - на 180 кв. метрів.»

Проте існують випадки, коли державна пільга повністю анулюється. Податкові пільги не надаються, якщо загальна площа нерухомості перевищує п’ятикратний розмір неоподатковуваної площі. Також ви втратите право на пільгу, якщо майно використовується для отримання доходу — здається в оренду, лізинг, позичку або використовується у підприємницькій діяльності. Наприклад, якщо ви здаєте квартиру площею 70 кв. м в оренду, податок буде нараховано на всі 70 кв. м, а не на "надлишкові" 10 кв. м.

Також варто зазначити, що фізичні особи-підприємці (ФОП) сплачують цей податок на загальних підставах. Оскільки в Податковому кодексі немає окремого статусу платника "ФОП" для цього податку, підприємці володіють майном як звичайні громадяни та сплачують податок за нормами, передбаченими для фізичних осіб.

Яке нерухоме майно повністю звільнене від оподаткування

Податковий кодекс України містить широкий перелік об’єктів нерухомості, які взагалі не підлягають оподаткуванню. Це стосується як державного та комунального майна, так і деяких категорій приватних будівель, що мають соціальне або господарське значення.

Зокрема, до переліку майна, яке не оподатковується, відносяться:

• будівлі дитячих будинків сімейного типу та гуртожитки;
• житлова нерухомість, яка визнана непридатною для проживання через аварійний стан за рішенням місцевої ради;
• об’єкти, що належать дітям-сиротам, дітям з інвалідністю, які виховуються одинокими батьками (але не більше одного об’єкта на дитину);
• будівлі промисловості (код 125 Класифікатора НК 018:2023) та сільськогосподарські будівлі, за умови їх використання за призначенням безпосередньо виробниками та без здачі в оренду;
• об’єкти релігійних організацій, що використовуються виключно для статутної діяльності;
• будівлі дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладів незалежно від форми власності;
• житлова нерухомість багатодітних або прийомних сімей, у яких виховується 5 і більше дітей.

У разі виникнення спірних питань щодо належності майна до пільгових категорій або після реєстрації права власності на нерухомість, отриману у спадок, власнику варто звернутися до податкових органів для проведення звірки та підтвердження свого статусу.

Особливості сплати податку на нерухомість під час воєнного стану

Податок на нерухомість під час воєнного стану зазнав суттєвих змін з метою підтримки громадян та бізнесу, чиє майно постраждало від бойових дій або опинилося в окупації. Закон України № 3050-IX вніс важливі зміни до підпункту 69.22 Перехідних положень Податкового кодексу України.

Згідно з пп. 69.22 п. 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України: «Тимчасово, на період дії воєнного стану... не нараховується та не сплачується податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки... за об'єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України...»

Згідно з новими правилами, звільнення діє з першого числа місяця, в якому для відповідної території було визначено дату початку бойових дій або окупації, до останнього числа місяця, в якому бойові дії чи окупацію було офіційно завершено (відповідно до Переліку Мінреінтеграції).

Також від оподаткування повністю звільнено майно, яке було зруйноване або серйозно пошкоджене внаслідок збройної агресії РФ. Для отримання цієї пільги власнику необхідно зафіксувати руйнування та внести відомості про об’єкт до Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного (РПЗМ). Окрім цього, органи місцевого самоврядування мають право самостійно знижувати ставки податку або повністю звільняти від сплати власників майна, яке зазнало навіть незначних пошкоджень.

У нашій практиці ми часто допомагаємо клієнтам захистити свої права у відносинах з податковими органами. Наприклад, юристам бюро вдалося забезпечити скасування податкового повідомлення рішення у складних податкових спорах. Також у нашій практиці є успішні кейси, такі як оскарження податкових повідомлень-рішень для промислових підприємств, де нам вдалося довести незаконність дій контролюючих органів.