Планируя покупку или отчуждение жилья, крайне важно заранее просчитать все налоги и сборы при операциях с недвижимостью, включая налоги при заключении договоров, чтобы избежать непредвиденных финансовых расходов во время нотариального удостоверения сделок. Понимание налоговой нагрузки позволяет сторонам правильно оценить реальную стоимость сделки и избежать споров в кабинете нотариуса.
Часто покупатели и продавцы узнают о необходимости уплаты дополнительных процентов непосредственно перед подписанием договора. Незнание правил начисления НДФЛ, военного сбора или пенсионного взноса может привести к срыву договоренностей или затягиванию процесса регистрации права собственности.
Кратко о платежах при операциях с недвижимостью
- При первой продаже жилья за год при условии владения более 3 лет НДФЛ не уплачивается.
- Покупатель уплачивает 1% сбора в Пенсионный фонд, кроме случаев покупки жилья впервые.
- Государственная пошлина составляет 1% от суммы договора и имеет льготы для отдельных категорий.
- Оценка имущества в Єдиній базі ФДМУ является обязательной для расчета налоговых платежей.
Содержание:
Общие правила налогообложения сделок с недвижимым имуществом
Налогообложение операций с недвижимым имуществом в Украине основывается на четком распределении платежей между покупателем и продавцом. По общему правилу, отчуждение имущества предполагает уплату налога на доходы физических лиц (НДФЛ), военного сбора, государственной пошлины и пенсионного сбора.
Для обычных граждан действует важная льгота: если вы продаете жилую недвижимость впервые в отчетный налоговый год, владеете ею более трех лет и этот участок не превышает лимиты безвозмездной передачи, доход от такой продажи вообще не облагается НДФЛ и военным сбором. Эта норма существенно облегчает финансовую нагрузку при стандартной смене жилья.
В частности, Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі № 810/3116/18 від 23.05.2022 указал, что продажа нескольких объектов недвижимости обычным физическим лицом не является автоматически основанием для признания его предпринимателем, а значит, доход должен облагаться по ставке 5%, а не 18%.
Згідно з ч. 172.1 ст. 172 Податкового кодексу України: «Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року об'єктів нерухомого майна... за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.»Налоги при купле-продаже квартиры и дома
Основные налоги при купле-продаже квартиры и дома включают НДФЛ по ставке 5% и военный сбор в размере 5% для продавца, а также 1% пенсионного сбора для покупателя. Для иностранцев (нерезидентов) ставка НДФЛ при продаже украинской недвижимости составляет 18%.
Если имущество находится в собственности менее трех лет, возникает обязанность уплатить налог с продажи недвижимости. Однако, если продавец имеет официальные документы, подтверждающие расходы на приобретение или строительство данного объекта, налогообложению подлежит только чистая прибыль (разница между ценой продажи и реальными расходами).
В случае быстрой перепродажи имущества стоит детально проанализировать все риски, в частности продажу квартиры после покупки, где действуют специфические правила расчета налоговых обязательств. Также действует исключение для имущества, полученного в наследство — на него не распространяется требование трехлетнего срока владения для освобождения от налогообложения во время первой сделки за год. Подробнее об этом можно узнать, анализируя продажу унаследованной недвижимости.
| Вид операции | Государственная пошлина | НДФЛ | Военный сбор | Пенсионный сбор |
|---|---|---|---|---|
| Купля-продажа квартиры/дома | 1% | 5% (18% для иностранцев) | 5% | 1% (покупатель) |
| Купля-продажа земли | 1% | 5% (18% для иностранцев) | 5% | 0% |
Пошаговый алгоритм действий при уплате налогов
- Проверьте. Оцените стоимость объекта недвижимости через Єдину базу даних звітів про оцінку для точного расчета платежей.
- Сверьте. Уточните наличие льгот по уплате государственной пошлины или сбора в Пенсионный фонд.
- Уплатите. Осуществите оплату НДФЛ, военного сбора и государственной пошлины через банк перед визитом к нотариусу.
- Зарегистрируйте. Получите у нотариуса подтверждение государственной регистрации права собственности в Реєстрі речових прав.
Налогообложение операций по дарению и обмену недвижимости<
Налогообложение дарения недвижимости и ее обмена существенно отличается от классического договора купли-продажи. Подробнее об налогообложении подарков 2026 и правилах для граждан вы можете узнать в отдельной статье. При дарении имущества близким родственникам первого и второго степеней родства ставка НДФЛ и военного сбора составляет 0%.
Например, если бабушка дарит квартиру внуку, налоги не начисляются, поскольку внуки относятся ко второй степени родства. Однако если одаряемый является нерезидентом (например, гражданином другой страны) или не является близким родственником, ставка налога может достигать 18% НДФЛ и 5% военного сбора.
При подписании договора мены (обмена) пенсионный сбор в размере 1% вообще не уплачивается, однако государственная пошлина 1% рассчитывается от стоимости имущества, которое обменивается. Наши юристы успешно решают сложные споры в этой сфере, в частности через суд обеспечивая признание договора мены действительным, если сделка заключалась через товарную биржу.
Згідно з ч. 174.2 ст. 174 Податкового кодексу України: «Об'єкти спадщини [та дарування] оподатковуються: за нульовою ставкою — об'єкти, що отримуються у дарунок членами сім'ї дарувальника першого та другого ступенів споріднення...»Сопровождение операций с недвижимостью адвокатами бюро
- Консультация. Анализ запланированной сделки и детальный расчет налоговых обязательств для обеих сторон.
- Проверка. Аудит юридической чистоты объекта недвижимости и документов продавца перед подписанием договора.
- Возврат сбора. Судебное сопровождение взыскания необоснованно уплаченного 1% пенсионного сбора за первую покупку жилья.
Льготы при уплате государственной пошлины и пенсионного сбора
Законодательство предусматривает широкий круг льгот, которые позволяют полностью освободить отдельные категории граждан от уплаты государственной пошлины и сбора в Пенсионный фонд при покупке квартиры. Льгота по государственной пошлине регулируется Декретом Кабінету Міністрів, а освобождение от пенсионного сбора — специальным профильным законом.
От уплаты государственной пошлины (1%) полностью освобождаются пострадавшие вследствие Чорнобильської катастрофи (1-4 категории), лица с инвалидностью вследствие Второй мировой войны, семьи погибших воинов, а также лица с инвалидностью I и II групп.
Поскольку в Украине нет единого реестра первых покупателей, нотариусы часто требуют уплатить сбор в Пенсионный фонд при покупке квартиры даже от тех, кто покупает жилье впервые. Однако, Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі № 813/1126/17 від 28.11.2018 зазначив, що саме Пенсійний фонд, а не гражданин, должен доказывать факт повторной покупки жилья. Кроме того, в деле № 280/9714/20 от 25.11.2021 Верховный Суд подтвердил, что Пенсионный фонд обязан вернуть уплаченный сбор, если покупатель первого жилья ошибочно уплатил его у нотариуса. В целом механизмы возврата излишне уплаченных средств или получения налоговых скидок — важный аспект финансового планирования для граждан. Узнайте, как оформить налоговую скидку на репродуктивные технологии и возврат денег.
Згідно з п. 9 ст. 1 Закону України «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування»: «Платниками збору... є фізичні особи, які придбавають нерухоме майно, за винятком... громадян, які придбавають житло вперше або перебувають у черзі на одержання житла.»Згідно з п. 3 ст. 3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито»: «За посвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, дач, садових будинків, гаражів, а також інших об'єктів нерухомого майна — 1 відсоток суми договору»Заявление о возврате пенсионного сбора
До Управління Пенсійного фонду України
Заявник: [ПІБ заявника]
РНОКПП: [Ідентифікаційний код]
Адреса для листування: [Ваша адреса]
Телефон: [Номер телефону]ЗАЯВА
про повернення безпідставно сплаченого збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з операції купівлі-продажу нерухомого майна[Дата] року між мною (Покупець) та [ПІБ продавця] (Продавець) було укладено договір купівлі-продажу квартири, що розташована за адресою: [Адреса квартири]. Договір посвідчено приватним нотаріусом [ПІБ нотаріуса] за реєстровим номером № [Номер].
Перед посвідченням договору мною було сплачено збір на обов’язкове державне пенсійне страхування в розмірі 1% від вартості майна, що становить [Сума] грн., згідно з квитанцією № [Номер] від [Дата].
Зазначаю, що вказане житло придбано мною вперше. Відповідно до пункту 9 статті 1 Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування», громадяни, які придбавають житло вперше, звільняються від сплати вказаного збору. Таким чином, кошти у сумі [Сума] грн. були сплачені безпідставно.
На підставі викладеного та керуючись Порядком повернення коштів, затвердженим Наказом Мінфіну № 787 від 03.09.2013 року,
ПРОШУ:
1. Прийняти цю заяву до розгляду та сформувати подання про повернення мені безпідставно сплачених коштів збору на обов’язкове державне пенсійне страхування у розмірі [Сума] грн.
2. Перерахувати кошти у сумі [Сума] грн. на мої карткові реквізити: IBAN [Номер рахунку в форматі UA…] у банку [Назва банку], МФО [Код банку].Додатки:
1. Копія договору купівлі-продажу квартири.
2. Копія квитанції про сплату 1% пенсійного збору.
3. Інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав (підтвердження першої купівлі).
4. Копія паспорта та РНОКПП заявника.
5. Довідка банку з реквізитами рахунку.[Дата] __________________ (Підпис)
Единая база отчетов об оценке и определения стоимости
Определение стоимости недвижимости для целей налогообложения осуществляется через государственную автоматизированную систему — Єдину базу даних звітів про оцінку. Нотариус не имеет права удостоверить договор отчуждения, если цена имущества указана ниже его официальной оценочной стоимости.
Владелец базы — Фонд державного майна України. Оценка может проводиться автоматически (модулем базы) с выдачей бесплатной справки либо профессиональным оценщиком, если владелец не согласен с автоматическим расчетом. Получить справку об оценочной стоимости или зарегистрировать отчет оценщика можно через официальный портал Єдина база даних звітів про оцінку — Фонд державного майна України.
Некоторые стороны пытаются искусственно занизить цену договора, чтобы уменьшить государственную пошлину при продаже квартиры и другие налоги. Однако это несет огромные риски: в случае признания сделки недействительной в судебном порядке покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая была официально указана в договоре.
Стоимость и сроки регистрации права собственности
Завершающим этапом любой операции с недвижимостью является государственная регистрация права собственности в Реєстрі речових прав. За проведение этой процедуры уплачивается административный сбор, размер которого зависит от срочности оформления документов.
Подать заявление на регистрацию можно лично у нотариуса, в ЦНАП или воспользоваться онлайн-услугой Державна реєстрація прав на нерухоме майно — Портал Дія. Также перед сделкой рекомендуется проверить объект, используя сервис Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно — Портал Дія.
В случаях, когда возникают проблемы с оформлением документов (например, утерян ордер или другие первичные документы), право собственности приходится защищать в суде. Например, юристами бюро был успешно проведен процесс, в котором клиенту была обеспечена приватизация квартиры без ордера. Стоит помнить, что трехлетний срок владения для новостроек начинает исчисляться именно с момента государственной регистрации права собственности в Реєстрі речових прав, а не с даты заключения инвестиционного договора.
Згідно з ч. 1 ст. 34 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»: «За державну реєстрацію права власності... справляється адміністративний збір у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб.»Вопросы о налогообложении недвижимости
Кто должен уплачивать государственную пошлину при купле-продаже недвижимости?
Нужно ли платить 1% в Пенсионный фонд при получении квартиры в подарок?
Какие налоги возникают при дарении недвижимости не родственнику?
Как доказать, что я покупаю жилье впервые для освобождения от пенсионного сбора?
Какой срок действия отчета об оценке имущества?
Получите профессиональную помощь адвоката по недвижимости
Налоговое законодательство в сфере недвижимости имеет множество скрытых нюансов, которые могут стоить вам значительных финансовых потерь. Если вы планируете сделку или стремитесь вернуть необоснованно уплаченные средства, наши юристы обеспечат полное сопровождение процесса и защиту ваших интересов.
Прочитати на: мові