Налоги и сборы при операциях с недвижимостью

Планируя приобретение или отчуждение жилья, крайне важно заранее рассчитать все налоги и сборы при операциях с недвижимостью, включая налоги при заключении договоров, чтобы избежать непредвиденных финансовых расходов во время нотариального удостоверения сделок. Понимание налоговой нагрузки позволяет сторонам правильно оценить реальную стоимость сделки и избежать споров в кабинете нотариуса.

Часто покупатели и продавцы узнают о необходимости уплаты дополнительных процентов непосредственно перед подписанием договора. Незнание правил начисления НДФЛ, военного сбора или пенсионного взноса может привести к срыву договоренностей или затягиванию процесса регистрации права собственности.

Общие правила налогообложения сделок с недвижимым имуществом

Налогообложение операций с недвижимым имуществом в Украине основывается на четком распределении платежей между покупателем и продавцом. По общему правилу отчуждение имущества предполагает уплату налога на доходы физических лиц (НДФЛ), военного сбора, госпошлины и пенсионного сбора.

Для обычных граждан действует важная льгота: если вы продаете жилую недвижимость впервые за отчетный налоговый год, владеете ею более трех лет и этот участок не превышает лимиты бесплатной передачи, доход от такой продажи вообще не облагается НДФЛ и военным сбором. Эта норма существенно облегчает финансовую нагрузку при стандартной смене жилья.

В частности, Кассационный административный суд в составе Верховного Суда в деле № 810/3116/18 от 23.05.2022 указал, что продажа нескольких объектов недвижимости обычным физическим лицом не является автоматически основанием для признания его предпринимателем, а значит, доход должен облагаться по ставке 5%, а не 18%.

Згідно з ч. 172.1 ст. 172 Податкового кодексу України: «Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року об'єктів нерухомого майна... за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.»

Налоги при купле-продаже квартиры и дома

Основные налоги при покупке-продаже квартиры и дома включают НДФЛ по ставке 5% и военный сбор в размере 5% для продавца, а также 1% пенсионного сбора для покупателя. Для иностранцев (нерезидентов) ставка НДФЛ при продаже украинской недвижимости составляет 18%.

Если имущество находится в собственности менее трех лет, возникает обязанность уплатить налог с продажи недвижимости. Однако, если продавец имеет официальные документы, подтверждающие расходы на приобретение или строительство этого объекта, налогообложению подлежит только чистая прибыль (разница между ценой продажи и реальными расходами).

В случае быстрой перепродажи имущества стоит детально проанализировать все риски, в том числе продажу квартиры после покупки, где действуют специфические правила расчета налоговых обязательств. Также действует исключение для имущества, полученного по наследству — на него не распространяется требование трехлетнего срока владения для освобождения от налогообложения при первой сделке за год. Подробнее об этом можно узнать, анализируя продажу унаследованной недвижимости.

Налогообложение операций по дарению и обмену недвижимости<

Налогообложение дарения недвижимости и ее обмена существенно отличается от классического договора купли-продажи. Подробнее про налогообложение подарков 2026 и правила для граждан вы можете узнать в отдельной статье. При дарении имущества близким родственникам первой и второй степеней родства ставка НДФЛ и военного сбора составляет 0%.

Например, если бабушка дарит квартиру внуку, налоги не начисляются, поскольку внуки относятся ко второй степени родства. Однако, если одаряемый является нерезидентом (например, гражданином другой страны) или не является близким родственником, ставка налога может достигать 18% НДФЛ и 5% военного сбора.

При подписании договора мены (обмена) пенсионный сбор в размере 1% не уплачивается вообще, однако госпошлина 1% рассчитывается от стоимости имущества, которое обменивается. Наши юристы успешно решают сложные споры в этой сфере, в том числе через суд обеспечивая признание договора мены действительным, если сделка заключалась через товарную биржу.

Згідно з ч. 174.2 ст. 174 Податкового кодексу України: «Об'єкти спадщини [та дарування] оподатковуються: за нульовою ставкою — об'єкти, що отримуються у дарунок членами сім'ї дарувальника першого та другого ступенів споріднення...»

Льготы при уплате государственной пошлины и пенсионного сбора

Законодательство предусматривает широкий круг льгот, которые позволяют полностью освободить отдельные категории граждан от уплаты государственной пошлины и сбора в Пенсионный фонд при покупке квартиры. Льгота по государственной пошлине регулируется Декретом Кабинета Министров, а освобождение от пенсионного сбора — специальным профильным законом.

От уплаты государственной пошлины (1%) полностью освобождаются пострадавшие вследствие Чернобыльской катастрофы (1–4 категории), лица с инвалидностью вследствие Второй мировой войны, семьи погибших воинов, а также лица с инвалидностью I и II групп.

Поскольку в Украине нет единого реестра первых покупателей, нотариусы часто требуют уплатить сбор в пенсионный фонд при покупке квартиры даже от тех, кто покупает жилье впервые. Однако Кассационный административный суд в составе Верховного Суда в деле № 813/1126/17 от 28.11.2018 указал, что именно Пенсионный фонд, а не гражданин, должен доказывать факт повторной покупки жилья. Кроме того, в деле № 280/9714/20 от 25.11.2021 Верховный Суд подтвердил, что Пенсионный фонд обязан вернуть уплаченный сбор, если покупатель первого жилья ошибочно уплатил его у нотариуса. В целом механизмы возврата излишне уплаченных средств или получения налоговых вычетов являются важным аспектом финансового планирования для граждан. Узнайте, как оформить налоговый вычет на репродуктивные технологии и возврат денег.

Згідно з п. 9 ст. 1 Закону України «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування»: «Платниками збору... є фізичні особи, які придбавають нерухоме майно, за винятком... громадян, які придбавають житло вперше або перебувають у черзі на одержання житла.»

Згідно з п. 3 ст. 3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито»: «За посвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, дач, садових будинків, гаражів, а також інших об'єктів нерухомого майна — 1 відсоток суми договору»

Единая база отчетов об оценке и определение стоимости

Определение стоимости недвижимости для целей налогообложения осуществляется через государственную автоматизированную систему — Единую базу данных отчетов об оценке. Нотариус не имеет права удостоверить договор отчуждения, если цена имущества указана ниже его официальной оценочной стоимости.

Владелец базы — Фонд государственного имущества Украины. Оценка может проводиться автоматически (модулем базы) с выдачей бесплатной справки, либо профессиональным оценщиком, если владелец не согласен с автоматическим расчетом. Получить справку о оценочной стоимости или зарегистрировать отчет оценщика можно через официальный портал Единая база данных отчетов об оценке — Фонд государственного имущества Украины.

Некоторые стороны пытаются искусственно занизить цену договора, чтобы уменьшить госпошлину при продаже квартиры и другие налоги. Однако это несет огромные риски: в случае признания сделки недействительной в судебном порядке покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая была официально указана в договоре.

Стоимость и сроки регистрации права собственности

Завершающим этапом любой операции с недвижимостью является государственная регистрация права собственности в Реестре вещных прав. За проведение этой процедуры уплачивается административный сбор, размер которого зависит от срочности оформления документов.

Подать заявление на регистрацию можно лично у нотариуса, в ЦНАП или воспользоваться онлайн-услугой Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — Портал Дія. Также перед сделкой рекомендуется проверить объект, используя сервис Информация из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество — Портал Дія.

В случаях, когда возникают проблемы с оформлением документов (например, утерян ордер или другие первичные документы), право собственности приходится защищать в суде. Например, юристами бюро был успешно проведен процесс, в котором клиенту была обеспечена приватизация квартиры без ордера. Стоит помнить, что трехлетний срок владения для новостроек начинается считать с момента государственной регистрации права собственности в Реестре вещных прав, а не с даты заключения инвестиционного договора.

Згідно з ч. 1 ст. 34 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»: «За державну реєстрацію права власності... справляється адміністративний збір у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб.»

Прочитати на: мові