Плануючи придбання або відчуження житла, вкрай важливо заздалегідь прорахувати всі податки та збори при операціях з нерухомістю, щоб уникнути непередбачених фінансових витрат під час нотаріального посвідчення угод. Розуміння податкового навантаження дозволяє сторонам правильно оцінити реальну вартість угоди та уникнути суперечок у кабінеті нотаріуса.
Часто покупці та продавці дізнаються про необхідність сплати додаткових відсотків безпосередньо перед підписанням договору. Незнання правил нарахування ПДФО, військового збору чи пенсійного внеску може призвести до зриву домовленостей або затягування процесу реєстрації права власності.
Коротко про платежі при операціях з нерухомістю
- При першому продажу житла за рік за умови володіння понад 3 роки ПДФО не сплачується.
- Покупець сплачує 1% збору до Пенсійного фонду, крім випадків купівлі житла вперше.
- Державне мито становить 1% від суми договору і має пільги для окремих категорій.
- Оцінка майна в Єдиній базі ФДМУ є обов’язковою для розрахунку податкових платежів.
Зміст:
Загальні правила оподаткування угод з нерухомим майном
Оподаткування операцій з нерухомим майном в Україні базується на чіткому розподілі платежів між покупцем та продавцем. За загальним правилом, відчуження майна передбачає сплату податку на доходи фізичних осіб (ПДФО), військового збору, державного мита та пенсійного збору.
Для звичайних громадян діє важлива пільга: якщо ви продаєте житлову нерухомість вперше за звітний податковий рік, володієте нею понад три роки і ця ділянка не перевищує ліміти безоплатної передачі, дохід від такого продажу взагалі не оподатковується ПДФО та військовим збором. Ця норма суттєво полегшує фінансове навантаження при стандартній зміні житла.
Зокрема, Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі № 810/3116/18 від 23.05.2022 зазначив, що продаж кількох об’єктів нерухомості звичайною фізичною особою не є автоматичною підставою для визнання її підприємцем, а отже, дохід має оподатковуватися за ставкою 5%, а не 18%.
Згідно з ч. 172.1 ст. 172 Податкового кодексу України: «Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року об'єктів нерухомого майна... за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.»Податки при купівлі продажу квартири та будинку
Основні податки при купівлі продажу квартири та будинку включають ПДФО за ставкою 5% та військовий збір у розмірі 5% для продавця, а також 1% пенсійного збору для покупця. Для іноземців (нерезидентів) ставка ПДФО при продажу української нерухомості становить 18%.
Якщо майно перебуває у власності менше трьох років, виникає обов’язок сплатити податок на продаж нерухомості. Проте, якщо продавець має офіційні документи, що підтверджують витрати на придбання або будівництво цього об’єкта, оподаткуванню підлягає лише чистий прибуток (різниця між ціною продажу та реальними витратами).
У разі швидкого перепродажу майна варто детально проаналізувати всі ризики, зокрема продаж квартири після купівлі, де діють специфічні правила розрахунку податкових зобов’язань. Також діє виняток для майна, отриманого у спадок — на нього не поширюється вимога щодо трирічного терміну володіння для звільнення від оподаткування під час першої угоди за рік. Детальніше про це можна дізнатися, аналізуючи продаж успадкованої нерухомості.
| Вид операції | Держмито | ПДФО | Військовий збір | Пенсійний збір |
|---|---|---|---|---|
| Купівля-продаж квартири/будинку | 1% | 5% (18% для іноземців) | 5% | 1% (покупець) |
| Купівля-продаж землі | 1% | 5% (18% для іноземців) | 5% | 0% |
Покроковий алгоритм дій при сплаті податків
- Перевірте. Оцініть вартість об’єкта нерухомості через Єдину базу даних звітів про оцінку для точного розрахунку платежів.
- Звірте. З’ясуйте наявність пільг щодо сплати державного мита або збору до Пенсійного фонду.
- Сплатіть. Здійсніть оплату ПДФО, військового збору та державного мита через банк перед візитом до нотаріуса.
- Зареєструйте. Отримайте у нотаріуса підтвердження державної реєстрації права власності в Реєстрі речових прав.
Оподаткування операцій з дарування та обміну нерухомості<
Оподаткування дарування нерухомості та її обміну суттєво відрізняється від класичного договору купівлі-продажу. Детальніше про оподаткування подарунків 2026 та правила для громадян ви можете дізнатися в окремій статті. При даруванні майна близьким родичам першого та другого ступенів споріднення ставка ПДФО та військового збору становить 0%.
Наприклад, якщо бабуся дарує квартиру онуку, податки не нараховуються, оскільки онуки належать до другого ступеня споріднення. Однак, якщо обдарований є нерезидентом (наприклад, громадянином іншої країни) або не є близьким родичем, ставка податку може сягати 18% ПДФО та 5% військового збору.При підписанні договору міни (обміну) пенсійний збір у розмірі 1% не сплачується взагалі, проте держмито 1% розраховується від вартості майна, що обмінюється. Наші юристи успішно вирішують складні спори в цій сфері, зокрема через суд забезпечуючи визнання договору міни дійсним, якщо угода укладалася через товарну біржу.
Згідно з ч. 174.2 ст. 174 Податкового кодексу України: «Об'єкти спадщини [та дарування] оподатковуються: за нульовою ставкою — об'єкти, що отримуються у дарунок членами сім'ї дарувальника першого та другого ступенів споріднення...»Супровід операцій з нерухомістю адвокатами бюро
- Консультація. Аналіз запланованої угоди та детальний розрахунок податкових зобов’язань для обох сторін.
- Перевірка. Аудит юридичної чистоти об’єкта нерухомості та документів продавця перед підписанням договору.
- Повернення збору. Судовий супровід стягнення безпідставно сплаченого 1% пенсійного збору за першу купівлю житла.
Пільги при сплаті державного мита та пенсійного збору
Законодавство передбачає широке коло пільг, які дозволяють повністю звільнити окремі категорії громадян від сплати державного мита та збору до Пенсійного фонду при купівлі квартири. Пільга з державного мита регулюється Декретом Кабінету Міністрів, а звільнення від пенсійного збору — спеціальним профільним законом.
Від сплати державного мита (1%) повністю звільняються постраждалі внаслідок Чорнобильської катастрофи (1-4 категорії), особи з інвалідністю внаслідок Другої світової війни, сім’ї загиблих воїнів, а також особи з інвалідністю І та ІІ груп.
Оскільки в Україні немає єдиного реєстру перших покупців, нотаріуси часто вимагають сплатити збір до пенсійного фонду при купівлі квартири навіть від тих, хто купує житло вперше. Проте, Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі № 813/1126/17 від 28.11.2018 зазначив, що саме Пенсійний фонд, а не громадянин, має доводити факт повторної купівлі житла. Крім того, у справі № 280/9714/20 від 25.11.2021 Верховний Суд підтвердив, що Пенсійний фонд зобов’язаний повернути сплачений збір, якщо покупець першого житла помилково сплатив його у нотаріуса. Загалом, механізми повернення зайво сплачених коштів або отримання податкових знижок є важливим аспектом фінансового планування для громадян. Дізнайтеся, як оформити податкову знижку на репродуктивні технології та повернення грошей.
Згідно з п. 9 ст. 1 Закону України «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування»: «Платниками збору... є фізичні особи, які придбавають нерухоме майно, за винятком... громадян, які придбавають житло вперше або перебувають у черзі на одержання житла.»Згідно з п. 3 ст. 3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито»: «За посвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, дач, садових будинків, гаражів, а також інших об'єктів нерухомого майна — 1 відсоток суми договору»Заява про повернення пенсійного збору
До Управління Пенсійного фонду України
Заявник: [ПІБ заявника]
РНОКПП: [Ідентифікаційний код]
Адреса для листування: [Ваша адреса]
Телефон: [Номер телефону]
ЗАЯВА
про повернення безпідставно сплаченого збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з операції купівлі-продажу нерухомого майна
[Дата] року між мною (Покупець) та [ПІБ продавця] (Продавець) було укладено договір купівлі-продажу квартири, що розташована за адресою: [Адреса квартири]. Договір посвідчено приватним нотаріусом [ПІБ нотаріуса] за реєстровим номером № [Номер].
Перед посвідченням договору мною було сплачено збір на обов’язкове державне пенсійне страхування в розмірі 1% від вартості майна, що становить [Сума] грн., згідно з квитанцією № [Номер] від [Дата].
Зазначаю, що вказане житло придбано мною вперше. Відповідно до пункту 9 статті 1 Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування», громадяни, які придбавають житло вперше, звільняються від сплати вказаного збору. Таким чином, кошти у сумі [Сума] грн. були сплачені безпідставно.
На підставі викладеного та керуючись Порядком повернення коштів, затвердженим Наказом Мінфіну № 787 від 03.09.2013 року,
ПРОШУ:
1. Прийняти цю заяву до розгляду та сформувати подання про повернення мені безпідставно сплачених коштів збору на обов’язкове державне пенсійне страхування у розмірі [Сума] грн.
2. Перерахувати кошти у сумі [Сума] грн. на мої карткові реквізити: IBAN [Номер рахунку в форматі UA…] у банку [Назва банку], МФО [Код банку].
Додатки:
1. Копія договору купівлі-продажу квартири.
2. Копія квитанції про сплату 1% пенсійного збору.
3. Інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав (підтвердження першої купівлі).
4. Копія паспорта та РНОКПП заявника.
5. Довідка банку з реквізитами рахунку.
[Дата] __________________ (Підпис)
Єдина база звітів про оцінку та визначення вартості
Визначення вартості нерухомості для цілей оподаткування здійснюється через державну автоматизовану систему — Єдину базу даних звітів про оцінку. Нотаріус не має права посвідчити договір відчуження, якщо ціна майна вказана нижче за його офіційну оціночну вартість.
Власником бази є Фонд державного майна України. Оцінка може проводитися автоматично (модулем бази) з видачею безкоштовної довідки, або професійним оцінювачем, якщо власник не згоден з автоматичним розрахунком. Отримати довідку про оціночну вартість або зареєструвати звіт оцінювача можна через офіційний портал Єдина база даних звітів про оцінку — Фонд державного майна України.
Деякі сторони намагаються штучно занизити ціну договору, щоб зменшити держмито при продажу квартири та інші податки. Однак це несе величезні ризики: у разі визнання угоди недійсною в судовому порядку, покупець зможе повернути лише ту суму, яка була офіційно вказана в договорі.
Вартість та терміни реєстрації права власності
Завершальним етапом будь-якої операції з нерухомістю є державна реєстрація права власності в Реєстрі речових прав. За проведення цієї процедури сплачується адміністративний збір, розмір якого залежить від терміновості оформлення документів.
Подати заяву на реєстрацію можна особисто у нотаріуса, в ЦНАП або скористатися онлайн-послугою Державна реєстрація прав на нерухоме майно — Портал Дія. Також перед угодою рекомендується перевірити об’єкт, використовуючи сервіс Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно — Портал Дія.
У випадках, коли виникають проблеми з оформленням документів (наприклад, втрачено ордер чи інші первинні документи), право власності доводиться захищати в суді. Наприклад, юристами бюро було успішно проведено процес, у якому клієнту була забезпечена приватизація квартири без ордера. Варто пам’ятати, що трирічний термін володіння для новобудов починає рахуватися саме з моменту державної реєстрації права власності в Реєстрі речових прав, а не з дати укладення інвестиційного договору.
Згідно з ч. 1 ст. 34 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»: «За державну реєстрацію права власності... справляється адміністративний збір у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб.»Питання про оподаткування нерухомості
Хто має сплачувати державне мито при купівлі-продажу нерухомості?
Чи потрібно платити 1% до Пенсійного фонду при отриманні квартири в подарунок?
Які податки виникають при даруванні нерухомості не родичу?
Як довести, що я купую житло вперше для звільнення від пенсійного збору?
Який термін дії звіту про оцінку майна?
Отримайте професійну допомогу адвоката з нерухомості
Податкове законодавство у сфері нерухомості має безліч прихованих нюансів, які можуть коштувати вам значних фінансових втрат. Якщо ви плануєте угоду або прагнете повернути безпідставно сплачені кошти, наші юристи забезпечать повний супровід процесу та захист ваших інтересів.
