Выкуп земельных участков для общественных нужд и отчуждение

Выкуп земельных участков для общественных нужд — это процедура, которая часто вызывает беспокойство у собственников недвижимости. Многие считают, что государство или местная громада могут просто забрать частную собственность при первом же удобном случае, однако закон устанавливает жесткие рамки для таких действий.

Главное, что нужно понимать — принудительное отчуждение земельного участка является исключительной мерой, которая допускается только по решению суда и при условии предварительного полного возмещения. В этой статье мы разберемся, как защитить свои права, если ваша земля понадобилась громаде или государству.

Разница между добровольным выкупом и принудительным отчуждением

Добровольный выкуп земельных участков для общественных нужд и принудительное отчуждение по мотивам общественной необходимости — это две разные процедуры, которые отличаются наличием согласия собственника и порядком принятия решения. Первый вариант основан на добровольном соглашении, тогда как второй является принудительной мерой, которая применяется исключительно через суд.

Гражданское законодательство четко определяет, что любое изъятие частной собственности должно происходить по строгим правилам.

Згідно з ч. 1 ст. 350 Цивільного кодексу України № 435-IV: «Викуп земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, приватної власності для суспільних потреб чи їх примусове відчуження з мотивів суспільної необхідності здійснюються в порядку, встановленому законом.»

Если вас интересует роль правительства в изъятии стратегических объектов общегосударственного значения, рекомендуем ознакомиться с особенностями выкупа земельных участков для общественных нужд по решению Правительства. В то же время стоит помнить, что эти правила никоим образом не касаются случаев, когда сельхозпроизводители осуществляют выкуп земельных участков сверх нормы для ведения фермерского хозяйства.

Для каких именно общественных нужд могут изъять землю

Общественная потребность в земельном участке должна быть четко обоснована и соответствовать исчерпывающему перечню, установленному законом. Органы власти не имеют права изымать частную собственность для коммерческих проектов, строительства частных ТРЦ или коттеджных поселков.

Закон позволяет изымать частную землю исключительно для таких нужд:

• Национальная безопасность. Обеспечение нужд обороны и военной инфраструктуры.
• Транспортная инфраструктура. Строительство и обслуживание дорог, мостов, эстакад, аэропортов и портов.
• Энергетическая инфраструктура. Размещение линий электропередачи, нефте-, газо- и водопроводов.
• Коммунальные объекты. Создание городских парков, детских садов, площадок отдыха, стадионов и кладбищ.
• Природно-заповедный фонд. Размещение объектов охраны природы.

Згідно з ч. 1 ст. 146 Земельного кодексу України № 2768-III: «Органи державної влади та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених цим Кодемсом, мають право викупу земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для суспільних потреб.»

Чтобы эффективно защитить свои права при взаимодействии с государством, собственнику важно тщательно проверять, действительно ли цель изъятия соответствует закону.

Процедура и порядок выкупа имущества с согласия собственника

Порядок выкупа земельного участка с согласия собственника предусматривает обязательное предварительное согласование условий и заключение нотариального договора купли-продажи. Эта процедура является исключительно добровольной и не может сопровождаться давлением со стороны представителей власти.

Предварительное согласование места расположения объекта

Юридические лица, заинтересованные в выкупе участка под будущее строительство, обязаны еще до начала проектных работ согласовать с собственником и местной властью место расположения объекта. Для этого подается соответствующее ходатайство с обоснованием необходимости, графическими материалами и нотариальным согласием землевладельца.

Письменное уведомление собственника о выкупе

Орган, который принял решение о выкупе, обязан письменно предупредить собственника.

Згідно з ч. 1 ст. 10 Закону України «Про відчуження земельних ділянок...»: «Власник земельної ділянки (земельних ділянок) письмово повідомляється органом, який прийняв рішення про її викуп, про це протягом п'яти днів з дня прийняття такого рішення, але не пізніше ніж за три місяці до здійснення викупу.»

Все расходы на разработку технической документации, изготовление проектов землеустройства, проведение экспертной оценки и услуги нотариуса возлагаются исключительно на орган власти. Требовать оплаты этих услуг от собственника незаконно.

Принудительное отчуждение земельного участка через суд

Принудительное отчуждение земельного участка применяется исключительно по решению суда и только в случаях, когда достичь согласия путем переговоров оказалось невозможно. Орган власти имеет право обратиться в административный суд только после истечения установленных сроков для добровольного урегулирования.

Закон устанавливает четкий пресекательный срок: если в течение 6 месяцев с момента принятия решения о выкупе договор не заключен, орган власти имеет право обратиться в суд. Пропуск этого срока или преждевременное обращение является основанием для отказа суда в иске.

Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №852/2а-7/19 від 18.03.2020 зазначив: «Звернення до суду з вимогами про примусове відчуження об’єктів із мотивів суспільної необхідності, оминаючи попередню процедуру можливого погодження питання з власником (досудовий порядок), є незаконним.»

Обращение в суд о принудительном отчуждении земли без предварительной процедуры согласования с собственником является незаконным.

Також Касаційний адміністративний суд у справі №480/159/20 від 05.10.2021 вказав: «Рішення органу місцевого самоврядування про вилучення земельної ділянки з мотиву суспільних потреб не підлягає самостійному оскарженню землекористувачем в суді... Його законність перевіряється судом під час розгляду справи за позовом про примусове вилучення.»

Собственник не может обжаловать решение об изъятии земли отдельно, его законность проверяется только во время суда по иску громады.

Для детального ознакомления с алгоритмом судебной защиты вы можете просмотреть официальное разъяснение Примусове відчуження земельних ділянок та інших об’єктів нерухомого майна з мотивів суспільної необхідності — WikiLegalAid. Также чрезвычайно полезна актуальная судебная практика по разрешению земельных споров, которая отражена в Обзоре судебной практики Кассационного административного суда в составе Верховного Суда.

Как определяется выкупная цена и компенсация собственнику

Выкупная цена земельного участка определяется на основе профессиональной экспертной денежной оценки и должна полностью покрывать рыночную стоимость имущества, а также все убытки, причиненные собственнику. Закон гарантирует, что принудительное изъятие не может привести к финансовым потерям для гражданина.

Згідно з ч. 5 ст. 41 Конституції України: «Примусове відчуження об'єктів права приватної власності може быть застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості.»

Что входит в состав выкупной цены

Помимо непосредственной рыночной стоимости самой земли, выкупная цена земельного участка обязательно включает: стоимость расположенных на нем домов, сооружений и многолетних насаждений; убытки, причиненные выкупом; а также упущенную выгоду из-за досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами.

Для доказательства размера упущенной выгоды (например, неполученного урожая или прибыли от бизнеса) собственник должен предоставить официальную финансовую отчетность, налоговые декларации или действующие договоры аренды или поставки за предыдущие периоды. Без этих документов суд признает требования необоснованными.

Альтернативные варианты компенсации вместо денег

Вместо денежной выплаты компенсация за изъятие земли может быть предоставлена в форме другого равноценного земельного участка или недвижимости. Если стоимость нового имущества отличается, стороны осуществляют доплату: по согласию собственника ему может быть передано имущество большей стоимости (до 10% разницы) с доплатой с его стороны или меньшей стоимости с выплатой ему разницы.

Если принудительное отчуждение касается жилого дома, регистрация права собственности на него за государством или громадой не может быть проведена до момента фактического предоставления другого благоустроенного жилья или полной выплаты средств на депозит нотариуса.

Что делать, если необходимость в выкупе земли отпала

Если общественная потребность в земельном участке отпала, бывший собственник или его наследники имеют законное право выкупить это имущество обратно. Орган власти обязан официально уведомить об этом предыдущего собственника в течение одного месяца с момента принятия соответствующего решения.

Предыдущий собственник имеет право вернуть имущество в свою собственность в течение шести месяцев со дня получения уведомления. Цена обратного выкупа устанавливается на момент возврата. Если собственник решает отказаться от этого права, такой отказ должен быть обязательно удостоверен нотариально.

В нашей практике был случай, когда земельный участок принудительно изъяли под создание коммунального парка, но через год изменили целевое назначение под строительство частного коттеджного поселка. Бывший собственник обратился в суд, и решение об отчуждении было отменено, поскольку имущество использовали не по назначению, для которого оно отчуждалось.