Викуп земельних ділянок для суспільних потреб та відчуження

Викуп земельних ділянок для суспільних потреб — це процедура, яка часто викликає занепокоєння у власників нерухомості. Багато хто вважає, що держава чи місцева громада можуть просто забрати приватну власність за першої ліпшої нагоди, проте закон встановлює жорсткі рамки для таких дій.

Головне, що потрібно розуміти — примусове відчуження земельної ділянки є винятковим заходом, який допускається лише за рішенням суду та за умови попереднього повного відшкодування. У цій статті ми розберемося, як захистити свої права, якщо ваша земля знадобилася громаді чи державі.

Різниця між добровільним викупом та примусовим відчуженням

Добровільний викуп земельних ділянок для суспільних потреб та примусове відчуження з мотивів суспільної необхідності — це дві різні процедури, які відрізняються наявністю згоди власника та порядком прийняття рішення. Перший варіант базується на добровільній угоді, тоді як другий є примусовим заходом, що застосовується виключно через суд.

Цивільне законодавство чітко визначає, що будь-яке вилучення приватної власності має відбуватися за суворими правилами.

Згідно з ч. 1 ст. 350 Цивільного кодексу України № 435-IV: «Викуп земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, приватної власності для суспільних потреб чи їх примусове відчуження з мотивів суспільної необхідності здійснюються в порядку, встановленому законом.»

Якщо вас цікавить роль уряду у вилученні стратегічних об’єктів загальнодержавного значення, рекомендуємо ознайомитися з особливостями викупу земельних ділянок для суспільних потреб за рішенням Уряду. Водночас варто пам’ятати, що ці правила жодним чином не стосуються випадків, коли сільгоспвиробники здійснюють викуп земельних ділянок понад норму для ведення фермерського господарства.

Для яких саме суспільних потреб можуть вилучити землю

Суспільна потреба в земельній ділянці має бути чітко обґрунтована та відповідати вичерпному переліку, встановленому законом. Органи влади не мають права вилучати приватну власність для комерційних проектів, будівництва приватних ТРЦ чи котеджних містечок.

Закон дозволяє вилучати приватну землю виключно для таких потреб:

• Національна безпека. Забезпечення потреб оборони та військової інфраструктури.
• Транспортна інфраструктура. Будівництво та обслуговування доріг, мостів, естакад, аеропортів та портів.
• Енергетична інфраструктура. Розміщення ліній електропередачі, нафто-, газо- та водопроводів.
• Комунальні об’єкти. Створення міських парків, дитячих садків, майданчиків відпочинку, стадіонів та кладовищ.
• Природно-заповідний фонд. Розташування об’єктів охорони природи.

Згідно з ч. 1 ст. 146 Земельного кодексу України № 2768-III: «Органи державної влади та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених цим Кодемсом, мають право викупу земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для суспільних потреб.»

Процедура та порядок викупу майна за згодою власника

Порядок викупу земельної ділянки за згодою власника передбачає обов’язкове попереднє погодження умов та укладення нотаріального договору купівлі-продажу. Ця процедура є виключно добровільною і не може супроводжуватися тиском з боку представників влади.

Попереднє погодження місця розташування об’єкта

Юридичні особи, які зацікавлені у викупі ділянки під майбутнє будівництво, зобов’язані ще до початку проектних робіт погодити з власником та місцевою владою місце розташування об’єкта. Для цього подається відповідне клопотання з обґрунтуванням необхідності, графічними матеріалами та нотаріальною згодою землевласника.

Письмове повідомлення власника про викуп

Орган, який прийняв рішення про викуп, зобов’язаний письмово попередити власника.

Згідно з ч. 1 ст. 10 Закону України «Про відчуження земельних ділянок...»: «Власник земельної ділянки (земельних ділянок) письмово повідомляється органом, який прийняв рішення про її викуп, про це протягом п'яти днів з дня прийняття такого рішення, але не пізніше ніж за три місяці до здійснення викупу.»

Усі витрати на розробку технічної документації, виготовлення проектів землеустрою, проведення експертної оцінки та послуги нотаріуса покладаються виключно на орган влади. Вимагати сплати цих послуг від власника є незаконним.

Примусове відчуження земельної ділянки через суд

Примусове відчуження земельної ділянки застосовується виключно за рішенням суду та лише у випадках, коли досягти згоди шляхом переговорів виявилося неможливим. Орган влади має право звернутися до адміністративного суду лише після спливу встановлених строків для добровільного врегулювання.

Закон встановлює чіткий преклузивний строк: якщо протягом 6 місяців з моменту прийняття рішення про викуп договору не укладено, орган влади має право звернутися до суду. Пропуск цього строку або передчасне звернення є підставою для відмови судом у позові.

Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №852/2а-7/19 від 18.03.2020 зазначив: «Звернення до суду з вимогами про примусове відчуження об’єктів із мотивів суспільної необхідності, оминаючи попередню процедуру можливого погодження питання з власником (досудовий порядок), є незаконним.»

Також Касаційний адміністративний суд у справі №480/159/20 від 05.10.2021 вказав: «Рішення органу місцевого самоврядування про вилучення земельної ділянки з мотиву суспільних потреб не підлягає самостійному оскарженню землекористувачем в суді... Його законність перевіряється судом під час розгляду справи за позовом про примусове вилучення.»

Для детального ознайомлення з алгоритмом судового захисту ви можете переглянути офіційне роз’яснення Примусове відчуження земельних ділянок та інших об’єктів нерухомого майна з мотивів суспільної необхідності — WikiLegalAid. Також надзвичайно корисною є актуальна судова практика з вирішення земельних спорів, яка відображена в Огляді судової практики Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду.

Як визначається викупна ціна та компенсація власнику

Викупна ціна земельної ділянки визначається на основі професійної експертної грошової оцінки та повинна повністю покривати ринкову вартість майна, а також усі завдані власнику збитки. Закон гарантує, що примусове вилучення не може призвести до фінансових втрат для громадянина.

Згідно з ч. 5 ст. 41 Конституції України: «Примусове відчуження об'єктів права приватної власності може быть застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості.»

Що входить до складу викупної ціни

Окрім безпосередньої ринкової вартості самої землі, викупна ціна земельної ділянки обов’язково включає: вартість розташованих на ній будинків, споруд та багаторічних насаджень; збитки, завдані викупом; а також упущену вигоду через дострокове припинення зобов’язань перед третіми особами.

Для доведення розміру упущеної вигоди (наприклад, неотриманого врожаю чи прибутку від бізнесу) власник повинен надати офіційну фінансову звітність, податкові декларації або чинні договори оренди чи поставки за попередні періоди. Без цих документів суд визнає вимоги необґрунтованими.

Альтернативні варіанти компенсації замість грошей

Замість грошової виплати компенсація за вилучення землі може бути надана у формі іншої рівноцінної земельної ділянки або нерухомості. Якщо вартість нового майна відрізняється, сторони здійснюють доплату: за згодою власника йому може бути передано майно більшої вартості (до 10% різниці) з доплатою з його боку або меншої вартості з виплатою йому різниці.

Якщо примусове відчуження стосується житлового будинку, реєстрація права власності на нього за державою чи громадою не може бути проведена до моменту фактичного надання іншого благоустроєного житла або повної виплати коштів на депозит нотаріуса.

Що робити якщо необхідність у викупі землі відпала

Якщо суспільна потреба в земельній ділянці відпала, колишній власник або його спадкоємці мають законне право викупити це майно назад. Орган влади зобов’язаний офіційно повідомити про це попереднього власника протягом одного місяця з моменту прийняття відповідного рішення.

Попередній власник має право повернути майно у свою власність протягом шести місяців з дня отримання повідомлення. Ціна зворотного викупу встановлюється на момент повернення. Якщо власник вирішує відмовитися від цього права, така відмова має бути обов’язково посвідчена нотаріально.

У нашій практиці був випадок, коли земельну ділянку примусово вилучили під створення комунального парку, але через рік змінили цільове призначення під будівництво приватного котеджного містечка. Колишній власник звернувся до суду, і рішення про відчуження було скасовано, оскільки майно використали не за призначенням, для якого воно відчужувалося.