Как получить кадастровый номер на земельный участок гайд

Кадастровый номер — это уникальный цифровой код, без которого земельный участок юридически не существует для рынка недвижимости. Если вы владеете участком по старому государственному акту без этого номера, вы не сможете его продать, подарить или даже оформить наследство. Получение этого кода является первоочередной задачей для каждого собственника, который планирует любые действия со своей землей.

Многие собственники считают, что наличия бумажного акта достаточно для подтверждения прав, однако современное законодательство требует обязательной регистрации объекта в электронной системе. Отсутствие номера в базе данных делает участок «невидимым» для нотариусов и государственных регистраторов, что создает серьезные риски для собственника.

Что такое кадастровый номер и зачем он нужен

Кадастровый номер земельного участка — это индивидуальная последовательность цифр, которая присваивается объекту во время его государственной регистрации. Он не повторяется на всей территории Украины и сохраняется за участком на протяжении всего времени его существования. Это своего рода «идентификационный код» земли, в котором зашифрована информация о ее расположении, границах и целевом назначении.

Код состоит из 19 цифр, разделенных двоеточиями, где каждая группа имеет свое значение. Первые 10 цифр определяют населенный пункт, следующие 2 — кадастровую зону, еще 3 — кадастровый квартал, а последние 4 цифры указывают на конкретное местонахождение участка внутри этого квартала. Такая система позволяет мгновенно найти объект в базе данных и проверить его характеристики.

Согласно ч. 1 ст. 79-1 Земельного кодекса Украины: «Земельный участок считается сформированным с момента присвоения ему кадастрового номера». Это означает, что до момента получения этого кода участок не является полноценным объектом гражданских прав, и вы фактически владеете только правом на него, а не самим объектом в понимании современного реестра.

Когда кадастровый номер становится обязательным по закону

Наличие уникального номера является обязательным условием для любого распоряжения землей. Статья 132 Земельного кодекса прямо указывает, что сделки об отчуждении участков возможны только при наличии кадастрового номера. Без него нотариус просто не сможет удостоверить договор купли-продажи, дарения или мены.

Верховный Суд в деле №522/13231/17 от 25.01.2023 подчеркнул: «Без кадастрового номера земельный участок юридически не существует как товар или объект договора». Это касается не только продажи, но и передачи земли в аренду, залог или внесения ее в уставный капитал предприятия. Даже если вы хотите продать дом, расположенный на этой земле, вам сначала придется получить номер на участок.

Особенно остро этот вопрос возникает при оформлении наследства. В нашей практике был случай, когда мы помогли клиенту признать право собственности на земельный участок через суд, поскольку нотариус отказал в выдаче свидетельства из-за отсутствия номера у умершего собственника. Наследникам пришлось сначала заказывать техническую документацию на имя наследодателя, чтобы завершить процедуру.

Шаг 1 Поиск землевпорядчика и разработка документации

Первым шагом для собственника является обращение в землеустроительную организацию. Самостоятельно получить номер невозможно, поскольку для формирования электронного XML-файла требуется специальное оборудование и цифровая подпись сертифицированного специалиста. При выборе подрядчика обязательно проверяйте его наличие в Государственном реестре сертифицированных инженеров-землевпорядчиков на сайте Госгеокадастра.

С инженером заключается договор на разработку технической документации по установлению (восстановлению) границ участка в натуре. Также важно учитывать возможные ограничения по использованию соседних участков, такие как право отвода воды через соседний земельный участок. Для этого вам нужно подготовить оригинал старого государственного акта, копию паспорта и идентификационного кода. Если на земле есть здания, также понадобятся документы на право собственности на дом и техпаспорт.

Одним из самых сложных этапов является подписание Акта согласования границ с соседями. Нюанс в том, что отсутствие подписи соседа не является автоматически основанием для отказа. Если сосед отказывается подписывать акт без обоснованных причин, этот вопрос может рассмотреть земельная комиссия при местном совете. Такой подход позволяет избежать шантажа со стороны недоброжелательных соседей. Более подробно о исправлении ошибок в координатах и границах земельного участка можно узнать в отдельной статье.

Шаг 2 Регистрация участка и присвоение номера

После подготовки технической документации и ее согласования осуществляется государственная регистрация земельного участка. Для этого необходимо обратиться в Центр предоставления административных услуг (ЦНАП) по месту расположения земли. Услуга регистрации является бесплатной, что прямо предусмотрено частью 8 статьи 24 Закона Украины «О Государственном земельном кадастре».

Згідно з ч. 4 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр»: «Для державної реєстрації земельної ділянки подаються: заява; оригінал документації із землеустрою; електронний документ, що містить відомості про результати робіт.»

Кадастровый регистратор проверяет документы в течение 14 дней. Если документация соответствует требованиям закона, участку присваивается уникальный номер, а собственнику выдается Выписка из Государственного земельного кадастра. Этот документ является официальным подтверждением того, что ваша земля теперь внесена в общегосударственную базу данных.

Стоит помнить о рисках пересечения границ. В практике бывают ситуации, когда из-за ошибок при регистрации соседних участков ваши координаты могут пересекаться с другими. В таком случае инженер должен пересчитать координаты, либо придется решать спор через комиссию Госгеокадастра. Если вы планируете порядок приватизации земельного участка под домом, этот этап является критически важным для избежания будущих споров.

Шаг 3 Регистрация права собственности в Реестре

Получение Выписки из ДЗК — это еще не финал процедуры. Многие собственники допускают ошибку, считая, что наличия номера достаточно. Однако Кассационный административный суд в составе Верховного Суда в деле №380/9846/21 от 18.10.2022 разъяснил: «Регистрация участка в ДЗК — это лишь создание объекта, а не приобретение права собственности на него». Чтобы стать полноценным собственником в понимании закона, нужно зарегистрировать право собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Для этого нужно обратиться к нотариусу или государственному регистратору в ЦНАП. Вы подаете свой старый государственный акт и полученную Выписку из ДЗК. Только после того, как в Реестр вещных прав появится запись о вашем праве собственности, процедура считается завершенной. Это позволит вам свободно распоряжаться имуществом, например, если вы оформляете наследство на земельный участок для своих родных.

Критическое предостережение: согласно позиции суда в деле №809/1493/17, если в течение одного года со дня регистрации участка в ДЗК вы не зарегистрируете право собственности, кадастровый номер может быть аннулирован. Это означает, что всю работу землевпорядчиков придется начинать сначала, а средства на разработку документации будут потрачены впустую.

Проверка кадастрового номера через закрытые реестры

Раньше проверить наличие номера можно было самостоятельно через Публичную кадастровую карту. Однако на период действия военного положения доступ к карте для широкой публики закрыт по соображениям безопасности. Это создает определенные неудобства для собственников, которые хотят убедиться, что их участок внесен в систему правильно.

Сейчас проверить информацию можно только путем обращения в ЦНАП или через государственных регистраторов и нотариусов. Они имеют полный доступ к базе данных и могут предоставить актуальную информацию о состоянии регистрации вашей земли. Если вы хотите узнать, как получить выписку из ДЗК для сделок, стоит учитывать эти ограничения доступа.

Также мы успешно завершили дело о разделе имущества и выделении земельного участка, где ключевым моментом была именно проверка архивных кадастровых номеров через официальные запросы в Госгеокадастр. Это подтверждает, что даже при условии закрытых публичных сервисов получить необходимую информацию законным путем вполне возможно.

Прочитати на: мові