Приватизация земельного участка под жилым домом

Разработка технической документации для оформления земли

Первым этапом приватизации является заказ технической документации по землеустройству у сертифицированного инженера-землеустроителя. Этот документ устанавливает границы участка в натуре на местности и является основанием для всех последующих регистрационных действий в государственных базах данных.

Для участков под зарегистрированными домами действует упрощенный порядок: вам не нужно получать предварительное разрешение от местного совета на разработку проекта. Вы сразу заключаете договор с организацией по землеустройству или ФЛП, имеющим соответствующий квалификационный сертификат.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 118 Земельного кодексу України: «У разі якщо на земельній ділянці розташований жилий будинок, право власності на який оформлено (зареєстровано) в установленому законом порядку, приватизація земельної ділянки здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) без надання дозволу на її розроблення.»

Исполнитель работ проводит геодезическую съемку, формирует обменный XML-файл и проверяет, не пересекает ли участок охранные зоны инженерных сетей или соседние владения.

Кто имеет право разрабатывать документацию

Разрабатывать документацию имеет право исключительно сертифицированный инженер-землеустроитель, внесенный в государственный реестр. Вы можете обратиться как в профильную землеустроительную компанию, так и к частному предпринимателю. Перед заключением договора обязательно проверьте действительность сертификата специалиста, чтобы избежать возврата документов кадастровым регистратором.

Согласование границ участка с соседями

Во время геодезических работ составляется акт согласования границ с смежными землепользователями. На этом этапе нередко возникают конфликты, когда соседи отказываются ставить подпись из-за старой личной неприязни или споров о заборе.

Отказ соседа подписать акт сам по себе не останавливает приватизацию, если нет реального наложения границ или судебного иска. При необходимости можно привлечь земельную комиссию совета для фиксации отсутствия нарушений.

Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі №619/1415/19 від 01.08.2022 зазначив: «підписання акта погодження меж самостійного значення не має і не тягне виникнення прав на землю; відсутність згоди суміжного користувача за відсутності фактичного порушення його прав не блокує прийняття радою рішення про передачу землі у власність.»

Внесение сведений в Государственный земельный кадастр

После завершения измерений землеустроитель передает техническую документацию государственному кадастровому регистратору для открытия Поземельной книги и внесения данных об участке в Государственный земельный кадастр. Это обязательное условие, без которого земля не считается юридически сформированным объектом и не может быть передана советом в собственность.

Процедура внесения сведений в ГЗК бесплатна и занимает до 14 дней. Ознакомиться с официальными требованиями поможет государственная регистрация земельного участка через Гид по государственным услугам. По результатам регистрации собственник получает выписку из ГЗК, подтверждающую координаты границ и закрепленный 19-значный цифровой код.

Згідно з ч. 1, 8 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр»: «Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється за заявою власника земельної ділянки, користувача земельної ділянки державної чи комунальної власності або особи, яка має право на приватизацію земельної ділянки... Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється при її формуванні шляхом відкриття Поземельної книги на таку ділянку та присвоєння їй кадастрового номера.»

Обязательность кадастрового номера для сделок

Без кадастрового номера невозможно удостоверить ни одну нотариальную сделку относительно жилого дома. Даже если недвижимость отчуждается без завершенной приватизации земли, нотариус будет требовать наличие присвоенного номера в кадастре.

Исправление технических ошибок и наложений

Если при внесении координат обнаруживается наложение на соседний участок, землеустроитель проверяет исходные геодезические данные. Технические ошибки устраняются путем исправления сведений кадастровым регистратором, а в случае отказа соседей исправлять наложения спор решается в судебном порядке.

Получение решения о передаче участка в собственность

После получения выписки из ГЗК собственник дома обращается в местный совет с ходатайством об утверждении технической документации и передаче земельного участка в частную собственность. Именно решение сессии совета является непосредственным основанием для приобретения права на землю.

Орган местного самоуправления обязан рассмотреть поданное ходатайство в течение одного месяца. К заявлению обязательно прилагаются копии паспорта, РНОКПП, правоустанавливающих документов на жилой дом, технической документации и выписки из кадастра. Если во время подготовки возникают процедурные сложности, своевременная консультация, которую предоставляет адвокат по земельным вопросам, позволит избежать возврата документов.

Нормы безвозмездной передачи земли под домом

Законодательство устанавливает четкие предельные размеры участков, которые можно оформить в собственность безвозмездно для обслуживания жилья:

• В селах. Передается участок площадью не более 0,25 гектара.
• В поселках. Предельный размер составляет не более 0,15 гектара.
• В городах. Разрешено безвозмездно приватизировать не более 0,10 гектара.

Згідно з п. «г» ч. 1 ст. 121 Земельного кодексу України: «Громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах: для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 гектара, в селищах - не більше 0,15 гектара, в містах - не більше 0,10 гектара.»

Если фактическая площадь двора превышает установленный лимит, остаток площади не подлежит безвозмездной приватизации. Его можно оформить в аренду у общины или выкупить по согласию совета.

Бездействие совета и принцип молчаливого согласия

В случае затягивания рассмотрения ходатайства сверх месячного срока закон позволяет реагировать на бездействие власти через судебную защиту или фиксацию молчаливого согласия. Отказ в утверждении документации должен быть исключительно письменным и мотивированным несоответствием поданных документов закону или генеральному плану.

Государственная регистрация права собственности на землю

Право собственности на приватизированный земельный участок возникает исключительно с момента внесения в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Решение сессии совета или наличие кадастрового номера без записи в электронном реестре не делают гражданина полноправным собственником имущества.

Для проведения регистрации заявитель обращается в ЦНАП или к частному нотариусу. Официальные разъяснения о порядке обращения приводит государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество на портале Дия. Административный сбор за регистрацию составляет 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц, а результат формируется в виде выписки из ЕГРП в течение 5 рабочих дней.

Если объект недвижимости расположен в столичном регионе, практическую помощь при подаче документов окажет квалифицированный адвокат по земельным вопросам в Киеве.

Перечень документов для регистратора

Для внесения записи в ЕГРП необходимо подготовить согласованный пакет документов:

• Заявление установленного образца. Формируется непосредственно администратором ЦНАП или нотариусом при приеме.
• Паспорт и РНОКПП. Оригиналы документов, удостоверяющих личность собственника дома.
• Решение местного совета. Заверенная копия решения об утверждении технической документации и передаче участка в собственность.
• Выписка из ГЗК. Документ об земельном участке с подтверждением присвоенного кадастрового номера.
• Квитанция об уплате сбора. Документ об уплате административного сбора с обязательной отметкой или ЭЦП банка.

Особенности приватизации во время военного положения

Общий запрет на безвозмездную раздачу земель, введенный на период военного положения, не распространяется на приусадебные участки с зарегистрированными домами. Собственники действующей недвижимости имеют полное законное право оформлять землю под своими строениями.

Згідно з пп. 5 п. 27 Розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України: «Безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність... забороняється, крім безоплатної передачі земельних ділянок у приватну власність власникам розташованих на таких земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд).»

Образец ходатайства об утверждении технической документации и передаче земли

Оформление земли при наследовании и совместной собственности

Оформление участка имеет отдельные специфические правила, если жилой дом принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности или перешел по наследству без приватизированной земли. В этих случаях важно правильно определить состав заявителей.

Если домом владеют несколько сособственников, земля под ним приватизируется исключительно в совместную долевую собственность пропорционально долям в доме. Подать заявление имеет каждый сособственник. Если между ними возникает недоразумение, единолично выделить часть земли невозможно без предварительного реального раздела жилого дома в натуре с присвоением отдельных адресов.

На практике встречаются ситуации, когда наследодатель владел домом, но землю оформить не успел. Наследник после регистрации права на дом наследует право начать или завершить приватизацию участка на свое имя. В случае возникновения споров относительно наследственного имущества существенную роль играет проверенная практика по признанию права на землю через суд.

Наследование права на завершение оформления

Если умерший родственник при жизни успел начать землеустройство или получить решение совета, его наследники не теряют наработанный результат. Правопреемник дома имеет полное право завершить процедуру и зарегистрировать право собственности на участок.

Стоит отметить, что похожее дело мы уже выиграли, когда защитили законное право гражданина на приватизацию имущества без лишних бюрократических препятствий со стороны органов самоуправления.

Переход прав на участок при покупке дома

При приобретении дома, земля под которым осталась неприватизированной, право пользования участком переходит к новому владельцу на тех же условиях, что были у предыдущего собственника. Новый собственник получает исключительное право завершить приватизацию двора на свое имя.

Прочитати на: мові