Володіти квартирою разом із родичем або колишнім чоловіком чи дружиною — це завжди ризик конфлікту. Часто виникає ситуація, коли один власник хоче терміново продати нерухомість і поділити гроші, а інший категорично відмовляється, блокуючи будь-які дії. Проблема полягає в тому, що без доброї волі обох сторін укласти стандартний договір купівлі-продажу у нотаріуса неможливо.
Проте безвихідних ситуацій не буває. Законодавство України передбачає чіткі механізми, які дозволяють реалізувати своє право власності навіть в умовах жорсткого спору. Ви можете виділити свою частку та законно її відчужити, дотримавшись спеціальної процедури нотаріального повідомлення іншої сторони.
Зміст:
Правовий статус квартири та згода співвласника
Коли мова йде про нерухомість, яка належить кільком особам, діє залізне правило щодо спільного розпорядження. Нотаріус ніколи не посвідчить угоду продажу всієї квартири, якщо один із власників не поставить свій підпис.
Згідно з статтею 358 Цивільного кодексу України: Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.Це означає, що ви не можете просто взяти і продати квартиру цілком, якщо ваш брат, колишня дружина чи інший співвласник цього не бажає. Будь-які спроби продати нерухомість без відома іншої сторони призведуть до визнання угоди недійсною.
Згідно з позицією Верховного Суду від 14.01.2020: Відсутність згоди одного зі співвласників на розпорядження спільним майном є підставою для визнання такого правочину недійсним.Тому діяти потрібно законними методами. Продавати не всю квартиру, а лише те майно, що належить вам особисто.
Чи можна продати свою частину квартири без дозволу
Якщо домовитися про спільний продаж не виходить, ви можете продати виключно свою юридичну частину житла. Закон гарантує вам свободу розпорядження своїм майном, навіть якщо інша сторона проти.
Згідно з статтею 361 Цивільного кодексу України: Співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності.При цьому вам навіть не потрібно фізично ділити квартиру на окремі кімнати, проводити реконструкцію або робити окремі входи. Продається саме юридична частка у загальному праві власності.
Згідно з позицією Верховного Суду від 20.12.2020: Співвласник має право розпоряджатися своєю часткою в спільному майні (зокрема дарувати або продавати) без необхідності попереднього виділу частки в натурі.Щоб безпечно провести таку угоду та не допустити помилок, вам знадобиться допомога адвоката в поділі нерухомості, який перевірить документи та підготує об’єкт до продажу.
Як продати свою частку: алгоритм дій
- Крок 1: Визначте свою ідеальну частку у квартирі (якщо це спільна сумісна власність, спочатку доведеться виділити частки через суд або нотаріуса).
- Крок 2: Зверніться до нотаріуса для оформлення офіційного письмового повідомлення іншому співвласнику про ваш намір продати свою частку.
- Крок 3: Надішліть це повідомлення цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення (або передайте офіційно через нотаріуса).
- Крок 4: Зачекайте один повний календарний місяць з моменту отримання листа співвласником.
- Крок 5: Якщо співвласник не викупив вашу частину за вказаною ціною або проігнорував лист, укладайте договір купівлі-продажу з будь-якою третьою особою.
Переважне право купівлі та як обійти заборону
Найважливіший етап продажу своєї частки — це дотримання переважного права іншого співвласника. Ви зобов’язані спочатку запропонувати купити вашу частину квартири саме йому, і лише в разі відмови — стороннім покупцям.
Згідно з статтею 362 Цивільного кодексу України: У разі продажу частки... співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю... Продавець частки зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників... Якщо інші співвласники відмовилися... чи не здійснять цього права... протягом одного місяця... продавець має право продати свою частку іншій особі.На практиці цей процес відбувається через нотаріуса. Ви складаєте офіційну заяву-повідомлення, де вказуєте конкретну ціну продажу та умови угоди. Цей лист надсилається іншому власнику.
Якщо співвласник протягом місяця не йде до нотаріуса укладати угоду з вами — його переважне право анулюється. Після цього ви отримуєте повну свободу дій і вільно продаєте свою частину будь-якому покупцеві.
Що робити, якщо частки квартири не визначені
Якщо квартира була приватизована на кількох людей без визначення часток, або ж придбана у шлюбі, вона є спільною сумісною власністю. У такому випадку ви не можете одразу продати свою половину, адже юридично ця половина ще не виділена.
Згідно з статтею 368 Цивільного кодексу України: Спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Майно, набуте подружжям за час шлюбу, є їхньою спільною сумісною власністю.Крім того, для відчуження такого майна нотаріус обов’язково вимагатиме згоду чоловіка чи дружини, завірену належним чином.
Згідно з статтею 65 Сімейного кодексу України: Для укладення одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення... згода другого з подружжя має бути подана письмово і нотаріально засвідчена.Вихід з цієї ситуації полягає у зверненні до суду з позовом. Спочатку необхідно перетворити сумісну власність на часткову (визначити по половині), а вже потім застосовувати процедуру продажу. У цьому процесі вам знадобиться допомога адвоката в поділі спільного майна подружжя.
З практики адвокатів ЮРКОНСАЛТ: ми успішно захистили інтереси клієнта та поділили майно подружжя через суд, визнавши право власності на половину нерухомості, незважаючи на жорсткі заперечення колишнього чоловіка.
Якщо частина квартири знаходиться під арештом
Варто пам’ятати про ще один важливий нюанс. Дуже часто співвласник не дає згоди не через власні принципи, а тому, що має великі борги. Якщо частина квартири заблокована виконавчою службою, нотаріус не зможе провести угоду щодо всього об’єкта нерухомості.
У такому випадку вам буде корисно дізнатися, як зняти арешт з майна боржника через суд. Якщо ж розблокувати майно іншої людини неможливо, ви все одно маєте законне право вільно продати свою чисту від арештів половину квартири за описаною вище процедурою.
Поширені питання про продаж квартири кількома власниками
Що буде, якщо продати свою частку дешевше, ніж пропонував співвласнику?
Це є прямим порушенням закону. Якщо ви письмово запропонували співвласнику купити вашу частину за 20 тисяч доларів, а сторонній людині врешті продали за 15 тисяч, ваш родич має право через суд перевести на себе права покупця.
Чи можна просто подарувати свою частину квартири без згоди іншого власника?
Так. Переважне право діє виключно при укладенні договору купівлі-продажу. Якщо ви вирішили подарувати свою частку та оформити договір дарування, згода іншого співвласника взагалі не потрібна.
Другий власник не живе у квартирі і не платить комуналку. Чи можу я продати всю квартиру?
Ні. Несплата комунальних послуг або факт непроживання не позбавляє людину її права власності. Ви можете стягнути з нього борги по комуналці через суд, але продати його частину без його волі неможливо.
Отримати допомогу адвоката з поділу майна
Спроби самостійно боротися з впертим співвласником часто призводять до втрати часу та знецінення нерухомості. Адвокатське бюро ЮРКОНСАЛТ проаналізує вашу ситуацію, підготує позов до суду та забезпечить законне виділення вашої частки.
Ми маємо фізичні офіси в Києві та Запоріжжі, але успішно ведемо судові справи клієнтів по всій Україні онлайн. Зателефонуйте нам або напишіть у чат для отримання швидкої професійної консультації.
