Аренда государственного и коммунального имущества: правила 2026

Аренда государственного имущества в Украине сегодня — это прозрачный процесс, который происходит исключительно через электронные аукционы в системе ProZorro.Продажи. Это позволяет бизнесу получить доступ к офисам, складам или целостным имущественным комплексам без коррупционных рисков и сложных бумажных процедур.

Для успешного заключения договора важно понимать разницу между перечнями объектов, своевременно подать заявление и учесть особенности военного положения, которые существенно меняют правила игры в отношении сроков и льгот.

Типы объектов аренды и формирование перечней имущества

Все имущество, которое государство или громада готовы сдать внаем, делится на два ключевых типа. Это фундаментальное разграничение определяет, придется ли вам соревноваться за объект на торгах, или вы сможете получить его по прямому договору как льготник.

Первый тип перечня включает объекты, которые передаются исключительно через аукцион. Второй тип предназначен для узкого круга субъектов (бюджетники, религиозные организации, дипломатические учреждения), которые имеют право на аренду без конкурса.

Згідно з ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»: «Об’єкти державної та комунальної власності, що передаються в оренду, поділяються на такі типи: Перелік першого типу - перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні; Перелік другого типу - перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду без проведення аукціону.»

Как объект попадает в систему ProZorro

Процесс начинается с инициативы потенциального арендатора или самого балансодержателя. Если вы нашли интересное здание, которого еще нет в системе, вы можете подать заявление о его включении в соответствующий перечень. Арендодатель обязан рассмотреть такое предложение и принять решение в течение сроков, установленных законом.

Основания для отказа во включении имущества в перечень

Не каждое здание может быть арендовано. Балансодержатель имеет право отказать, если имущество нужно для собственных нужд бюджетного учреждения, или если объект уже включен в программу приватизации государственного и коммунального имущества. Любой отказ должен быть обоснованным, иначе его можно обжаловать в суде.

Особенности аренды имущества во время военного положения

Военное положение внесло существенные коррективы в арендные отношения, направленные на поддержку бизнеса и упрощение процедур. Главное изменение касается автоматического продления договоров, срок которых истекает в этот период.

Договоры аренды государственного и коммунального имущества считаются продленными на период действия военного положения и еще на 4 месяца после его завершения. Это происходит автоматически, без необходимости подписывать дополнительные соглашения, если балансодержатель не возразил против этого за 30 дней до окончания срока.

Льготы для релокированного бизнеса и скидки

Для предприятий, перемещающих мощности из опасных регионов, действуют специальные условия. Например, арендная плата может составлять всего 1 гривну за квадратный метр на первые полгода аренды. Это критически важно для сохранения рабочих мест и экономической стабильности.

В нашей практике был случай, когда предприятие из Харькова решило релокировать склад во Львов. Из-за высокой конкуренции цена на аукционе взлетела, но благодаря своевременно оформленному ходатайству от ОВА компания применила льготу, что позволило успешно переехать и возобновить работу.

Позиция Верховного Суда относительно продления договоров

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі №917/565/22 від 12.04.2023 зазначив: «Договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану, вважаються автоматично продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців після його припинення.»

Договоры аренды госимущества продлеваются автоматически на время войны без решения арендодателя.

Кто может быть арендатором и какие объекты под запретом

Законодательство устанавливает четкие ограничения относительно того, кто может арендовать публичное имущество. Это сделано для предотвращения финансирования агрессии и обеспечения прозрачности собственности.

Арендаторами не могут быть лица, к которым применены санкции, юридические лица с нераскрытыми конечными бенефициарами, а также компании, зарегистрированные в странах из «черного списка» FATF. Также доступ закрыт для предприятий в стадии банкротства и работников самих арендодателей.

Объекты, не подлежащие аренде ни при каких условиях

Существует перечень стратегического имущества, которое государство не сдает внаем. Сюда относятся:

• Объекты атомной энергетики и магистральные нефтепроводы.
• Государственные реестры и архивы.
• Автомобильные дороги общего пользования.
• Действующие учреждения образования, финансируемые из бюджета.
• Национальные культурные ценности.

Разница между арендой помещений и земли

Важно не путать аренду зданий с арендой земель государственной и коммунальной собственности. Аренда земли регулируется Земельным кодексом и имеет совершенно другие процедуры торгов. Если вы арендуете здание, право пользования земельным участком под ним обычно возникает автоматически, но требует отдельного оформления.

Процедура аукциона и определение стоимости аренды

Передача имущества в аренду через аукцион — это основной путь для большинства предпринимателей. Все происходит в электронной торговой системе, где победителем становится тот, кто предложил самую высокую цену.

Згідно з ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»: «Передача в оренду майна здійснюється шляхом проведення аукціону в електронній торговій системі, крім випадків, передбачених статтею 15 цього Закону.»

Как определяется стартовая цена и оценка имущества

Стартовая арендная плата обычно составляет 1% от балансовой стоимости объекта. Однако если имущество старое (остаточная стоимость менее 10% от первоначальной), балансодержатель обязан провести новую оценку. Рыночная оценка также обязательна при аренде без аукциона и при продлении старых договоров.

Риски участников и технические нюансы торгов

Одна из самых частых ошибок — использование КЭП (электронной подписи), срок действия которого истекает в день торгов. Это может привести к невозможности подписать финальный протокол, дисквалификации и потере гарантийного взноса. Также помните об индексации: арендная плата ежемесячно пересчитывается с учетом инфляции, что нужно закладывать в финансовый план.

Мы часто сталкиваемся с делами, где фиктивная аренда недвижимости была отменена в суде или возникали споры относительно присвоения арендных платежей, поэтому юридическая чистота договора является приоритетом.