Порядок продажи и аренды земель государственной и коммунальной собственности

Приобретение или аренда земельного участка у государства или территориальной общины — это четко регламентированная процедура, которая по общему правилу требует прохождения через электронный аукцион. Узнайте больше о правилах аренды государственного и коммунального имущества в 2026 году. Однако Земельный кодекс Украины предусматривает ряд исключений, позволяющих получить землю в собственность или пользование без конкуренции, например, если вы уже владеете недвижимостью на этом участке.

Знание этих процедурных нюансов позволяет бизнесу и гражданам избежать лишних затрат времени на торги Prozorro.Продажі или, наоборот, вовремя подготовиться к борьбе за выгодный лот. В условиях военного положения правила игры несколько изменились: некоторые процессы приостановлены, а для релокации предприятий созданы специальные льготные условия.

Земельные торги: когда аукцион является обязательным

По общему правилу продажа земельных участков государственной или коммунальной собственности либо прав на них (аренда, суперфиций, эмфитевзис) осуществляется исключительно на конкурентных началах через электронные аукционы. Это означает, что любой свободный участок, который община или государство решит передать в пользование или собственность, должен быть выставлен на лот в системе Prozorro.Продажі.

Такой подход обеспечивает прозрачность и рыночную цену, где победителем становится тот, кто предложил самую высокую ставку. Важно понимать, что даже если на участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие государству или общине, они все равно подлежат продаже вместе с землей через аукцион.

Согласно ч. 1 ст. 134 Земельного кодекса Украины: «Земельные участки государственной или коммунальной собственности либо права на них (аренда, суперфиций, эмфитевзис), включая с расположенными на них объектами недвижимого имущества государственной или коммунальной собственности, подлежат продаже отдельными лотами на конкурентных началах (на земельных торгах)». Если вас интересует именно продажа права аренды через аукцион, процедура имеет свои технические особенности регистрации и подачи заявок.

Электронная форма проведения торгов

Все аукционы проводятся в режиме реального времени в сети Интернет. Это позволяет участникам с любой точки страны соревноваться за право аренды или собственности. Для участия необходимо иметь электронную подпись (КЭП) и зарегистрироваться на одной из аккредитованных площадок.

Риски конкуренции на торгах

Главный риск для аграрных компаний или застройщиков заключается в том, что конкурент может предложить более высокую цену в последний момент. На практике мы рекомендуем тщательно мониторить лоты и проводить расчет рентабельности еще до начала торгов, чтобы не переплатить за участок сверх его реальной рыночной стоимости. Подробнее о том, как избежать рисков при проверке земельного участка перед покупкой.

Исключения по статье 134 Земельного кодекса: покупка земли без торгов

Существует четкий перечень случаев, когда земельные торги не проводятся, и вы можете получить участок путем прямого выкупа или аренды. Самый распространенный случай — расположение на земельном участке объектов недвижимого имущества, которые уже находятся в вашей собственности. Это логично, ведь никто другой не сможет эффективно использовать землю под вашим зданием.

Однако стоит помнить о важном разъяснении суда. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду в деле №922/443/20 от 11.08.2021 указал: «неконкурентна процедура (без торгів) допускається виключно для обслуговування та експлуатації вже існуючих об’єктів нерухомого майна, які належать особі на праві власності». Аренда без аукциона возможна только для обслуживания уже купленной недвижимости, а не для нового строительства.

Помимо владельцев недвижимости, право на получение земли без торгов имеют предприятия энергетики для строительства объектов альтернативной энергетики, а также субъекты хозяйствования для нужд недропользования. Если вы планируете выкуп, будьте готовы уплатить авансовый взнос в размере 20% от нормативной оценки участка еще до подготовки отчета об экспертной оценке.

Выкуп земли под производственными цехами

Для предприятий, которые владеют производственными мощностями на коммунальной земле, выкуп участка является стратегическим шагом. Это позволяет избавиться от арендных платежей и получить полный контроль над активом. Процедура начинается с подачи заявления в местный совет и получения разрешения на проведение экспертной денежной оценки.

Ловушка самовольного строительства

Некоторые предприниматели пытаются обойти аукцион, регистрируя право собственности на «самострой». Велика Палата Верховного Суду в деле №923/196/20 от 19.07.2022 четко указала, что регистрация права собственности на объект самовольного строительства не дает права на получение земли без торгов. Такие договоры признаются ничтожными, поскольку направлены на незаконное завладение имуществом общины.

Особенности распоряжения землей в условиях военного положения

Военное положение внесло существенные коррективы в земельное законодательство. Сначала аукционы были полностью приостановлены, но сейчас они возобновлены для большинства территорий, кроме зон активных боевых действий и оккупированных регионов. Главное изменение касается бесплатной приватизации: на период войны действует прямой запрет на предоставление разрешений на разработку проектов землеустройства для бесплатной передачи земли, даже для ветеранов войны.

Важной новацией стала возможность получения земли без торгов для релокации бизнеса. Предприятия, перемещающие свои мощности из прифронтовых территорий, могут получить участок по упрощенной процедуре. Например, мы наблюдали, как логистические центры из Харьковщины успешно развернули работу во Львовщине на основании закона №2247-IX, избегая длительных аукционных процедур.

Согласно п. 27 раздела X Земельного кодекса Украины: «земельні торги щодо земель державної, комунальної власності проводяться у порядку, визначеному цим Кодексом, крім випадків, коли земельні ділянки розташовані на територіях, на яких ведуться активні бойові дії або тимчасово окупованих». Также стоит учитывать, что договоры аренды сельхозземель, срок которых закончился в первый год войны, часто продлевались автоматически на один год.

Автоматическое продление аренды и риски неоплаты

Хотя закон предусматривал автоматическое продление некоторых договоров, это не освобождает арендатора от обязанности платить. В нашей практике была дело о расторжении договора аренды земли, где мы добились прекращения отношений именно из-за систематической неоплаты платежей, несмотря на военное положение.

Роль районных военных администраций

В период приостановления работы кадастра регистрацию договоров аренды сельхозземель сроком до одного года осуществляли районные военные администрации (РВА). Это было временной мерой для обеспечения продовольственной безопасности, которая сейчас постепенно заменяется стандартными процедурами через Держгеокадастр.

Пошаговая процедура: от ходатайства до договора купли-продажи

Если у вас есть основания для приобретения земли без торгов, процедура начинается с подачи заявления (ходатайства) в соответствующий местный совет или РГА. В заявлении обязательно указываются место расположения участка, его площадь и целевое назначение. Главное — четко обосновать, почему вы претендуете на землю вне аукциона (например, ссылкой на право собственности на здание).

Орган власти рассматривает заявление в течение месяца. В случае положительного решения назначается экспертная денежная оценка. Именно она определит цену продажи, а не нормативная оценка, которую используют для налогов. Помните, что перед заключением любой сделки критически важно знать, как получить кадастровый номер на земельный участок, ведь без него ни один нотариус не удостоверит договор.

После согласования цены и уплаты всей суммы (или первого взноса при рассрочке) стороны подписывают договор купли-продажи. У нас было успешное признание права собственности на земельный участок через суд, когда орган местного самоуправления незаконно отказал в предоставлении разрешения на разработку документации, несмотря на наличие у клиента всех законных оснований для выкупа.

Требования к экспертной оценке

Отчет об оценке земли имеет ограниченный срок действия — обычно 6 месяцев. Если вы не успеете подписать договор в этот период, оценку придется проводить заново, что повлечет дополнительные расходы и время.

Рассрочка платежа за землю

Законодательство позволяет осуществлять расчеты за приобретенный участок с рассрочкой платежа на срок до пяти лет. Это значительно облегчает финансовую нагрузку на бизнес, однако право собственности в таком случае может иметь определенные обременения до полного расчета. Также стоит учитывать все налоговые обязательства при продаже земельного участка.

Запрет на приватизацию и ограничения для иностранцев

Не все земли государственной и коммунальной собственности могут быть переданы в частные руки. Закон устанавливает жесткий перечень объектов, которые навсегда остаются в собственности государства или общины. К ним относятся земли атомной энергетики, под государственными железными дорогами, объекты природно-заповедного фонда, а также земли общего пользования в городах: площади, улицы, парки и пляжи.

Отдельные правила действуют для иностранных граждан и компаний. Они могут приобретать в собственность только земельные участки несельскохозяйственного назначения. При этом продажу участков государственной собственности иностранным государствам осуществляет Кабінет Міністрів України по обязательному согласованию с Верховною Радою. Понимание того, какие полномочия Кабінету Міністрів в земельных отношениях являются ключевыми, поможет избежать ошибок при подготовке масштабных инвестиционных проектов.

Согласно ст. 127 Земельного кодекса Украины: «Органи державної влади… та органи місцевого самоврядування відповідно до своїх повноважень здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності… громадянам, юридичним особам та іноземним державам». Однако для сельскохозяйственных земель действует строгий запрет: иностранцы не могут ими владеть, а унаследованные такие участки должны быть отчуждены в течение одного года.

Земли обороны и учреждения образования

Земли под военными частями и государственными учреждениями образования также не подлежат приватизации. Любые попытки вывести такие участки через «схемы» с арендой или инвестиционными договорами часто заканчиваются судебными исками прокуратуры и отменой регистрации прав.

Риски оккупированных территорий

Даже если аукцион технически возможен, нотариусы отказывают в регистрации сделок относительно участков в «красных зонах» или на временно оккупированных территориях. Это связано с невозможностью гарантировать безопасность сделки и доступ к государственным реестрам в этих регионах.

Прочитати на: мові