Как проводится оценка имущества и имущественных прав

Официальная оценка имущества и имущественных прав является обязательным этапом для заключения большинства гражданско-правовых сделок в Украине. Без надлежащим образом оформленного отчета невозможно продать недвижимость, оформить залог или внести активы в уставный капитал предприятия.

Часто заказчики допускают ошибки еще на этапе подготовки документов или заключения договора с оценщиком. Отсутствие кадастрового номера земли или неверно определенная дата оценки могут привести к тому, что нотариус откажет в удостоверении договора, а сам отчет будет признан недействительным в судебном порядке.

Кто имеет право проводить оценку имущества

Независимую оценку имущества в Украине имеют право проводить исключительно субъекты оценочной деятельности, получившие соответствующий сертификат Фонда государственного имущества Украины. Непосредственные расчеты осуществляет оценщик, который работает в составе такой компании либо как физическое лицо-предприниматель и имеет действующее квалификационное свидетельство.

Оценка имущества не может выполняться случайными лицами без соответствующей подготовки и лицензионных документов. Все специалисты действуют по четко установленным государственным стандартам, обязательным к исполнению.

Згідно з ч. 1 ст. 5 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»: «Суб'єктами оціночної діяльності є: суб'єкти господарювання - зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи - підприємці, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоть би один оцінювач, та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності відповідно до цього Закону; органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі управління та розпорядження державним майном та (або) майном, що є у комунальній власності, та у складі яких працюють оцінювачі.»

Если имущество должника описывается государственным или частным исполнителем, обязательно назначается сертифицированный оценщик. Подробно о том, как происходит оценка имущества в исполнительном производстве, вы можете узнать в нашем отдельном материале.

Велика Палата Верховного Суду у справі №910/10956/15 від 19.07.2022 зазначила: «проведення оцінки майна – об`єкта нерухомості у виконавчому провадженні повинно здійснюватися з обов`язковим призначенням для оцінки суб`єкта оціночної діяльності – суб`єкта господарювання відповідно до положень Закону України «Про виконавче провадження» на підставі постанови виконавця.»

Оценка недвижимости в исполнительном производстве обязательно проводится привлеченным субъектом оценочной деятельности на основании постановления исполнителя.

Згідно з Національним стандартом № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав»: «Цей Стандарт є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.»

В нашей практике был случай, когда наследник получил долю в уставном капитале предприятия, но руководство отказывалось предоставлять финансовую отчетность для ее оценки. После нашего официального требования на основе норм ГК Украины был получен баланс, что позволило оценщику определить рыночную стоимость активов.

Существенные условия договора на проведение оценки

Договор о проведении оценки имущества обязательно должен содержать ряд существенных условий, определенных законодательством Украины, среди которых описание имущества, цель оценки, вид стоимости, дата оценки и срок выполнения работ. Отсутствие хотя бы одного из этих условий в тексте соглашения является основанием для признания договора недействительным и отмены результатов оценки.

Перед подписанием договора стоит тщательно проверить наличие всех обязательных пунктов:

• Объект оценки. Четкое указание имущества, подлежащего исследованию.
• Цель процедуры. Определение цели оценки (например, продажа, залог, судебный спор).
• Вид стоимости. Преимущественно определяется рыночная стоимость, но возможны и другие виды.
• Временные рамки. Конкретная дата оценки и срок выполнения работ оценщиком.
• Финансовые условия. Размер и порядок оплаты услуг специалиста.

В нашей практике был случай, когда покупатель недвижимости фактически оплачивал услуги оценщика, но договор заключил только продавец как собственник. Чтобы избежать финансовых претензий со стороны налоговых органов, стороны по нашему совету переоформили сделку как трехсторонний договор, где заказчиком выступил собственник, плательщиком — покупатель, а исполнителем — субъект оценочной деятельности.

Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №826/3271/17 від 09.05.2023 зазначив: «акт про оцінку майна та рецензія на звіт про оцінку майна не є рішеннями чи діями суб'єкта владних повноважень у розумінні КАС України, оскільки вони не створюють безпосередніх правових наслідків для учасників правовідносин, а лише відображають висновки оцінювача. Такі документи не можуть бути самостійним предметом оскарження в адміністративному суді.»

Акт оценки имущества и рецензия на отчет не являются решениями власти и не обжалуются отдельно в суде.

Когда проведение оценки имущества является обязательным

Проведение оценки имущества является обязательным в случаях, прямо предусмотренных законом, в частности при приватизации государственного или коммунального имущества, передаче его в аренду, оформлении залога, определении убытков, а также для целей налогообложения и по решению суда. В других ситуациях оценка осуществляется по добровольному согласию сторон сделки.

Згідно з ч. 1 ст. 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»: «Проведення оцінки майна є обов'язковим у випадках: створення підприємств (господарських товариств) на базі державного майна або майна, що є у комунальній власності; реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств (господарських товариств) з державною часткою майна (часткою комунального майна); виділення або визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка (частка комунального майна); приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом, державного майна, майна, що є у комунальній власності, а також майна, що належить міжнародним організаціям та іноземним юридичним особам чи фізичним особам; передачі майна під заставу; визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом; переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку; оподаткування майна згідно з законом; передачі державного та комунального майна в оренду; в інших випадках за рішенням суду або у зв'язку з виникненням спору.»

Для целей налогообложения результаты оценки обязательно регистрируются в государственном реестре. Единая база отчетов об оценке имущества позволяет проверить легитимность отчета перед визитом к нотариусу.

Если возник спор в суде или во время принудительного взыскания, заинтересованная сторона имеет право обжаловать оценку имущества, если считает ее заниженной или выполненной с нарушениями.

В практике нашего бюро был успешный кейс, где ключевую роль сыграло надлежащее определение рыночной стоимости имущества для взыскания убытков. Мы взыскали с Государственной исполнительной службы полную стоимость незаконно проданной квартиры нашего клиента, доказав халатность должностных лиц через проведение независимой экспертизы.

Также правильная оценка имеет критическое значение в семейных спорах. Например, мы осуществляли проведение оценки имущества для судебного раздела в Запорожье, где через суд добились справедливого пообъектного раздела квартиры, земли и автомобилей супругов.

Какие документы нужны для оценки недвижимости

Для проведения оценки недвижимого имущества заказчик должен предоставить оценщику правоустанавливающие документы, технический паспорт объекта, выписку из реестра вещных прав, а также документы, удостоверяющие личность заказчика. Без этого пакета документов оценщик не сможет официально зарегистрировать отчет в Единой базе ФГИУ.

Для оценки недвижимости обычно готовят следующие документы:

• Правоустанавливающие документы. Свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены и т. п.
• Технический паспорт. Документ БТИ или новый электронный техпаспорт с детальными планами помещений.
• Выписка из реестра. Выписка о государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество.
• Личные документы. Паспорт и идентификационный код (РНОКПП) для физических лиц либо выписка из баланса для юридических лиц.

Мы сталкивались с ситуацией, когда при аренде коммунального недвижимого имущества балансодержатель затягивал предоставление технического паспорта. Наш юрист официально истребовал копию документа через орган местного самоуправления, что позволило своевременно провести оценку и заключить договор аренды.

Стоит учитывать, что во время действия военного положения оценщики имеют право осуществлять оценку без личного физического осмотра объекта, если он расположен в зоне боевых действий или на временно оккупированной территории. Оценка проводится на основании спутниковых снимков, фото- и видеоматериалов, предоставленных заказчиком.

Оценка транспортных средств и оборудования

Оценка транспортных средств и промышленного оборудования проводится для целей залога, лизинга, внесения в уставный капитал или бухгалтерской переоценки. Основными документами для этой процедуры являются свидетельство о регистрации ТС, данные о пробеге и технические характеристики оборудования.

В зависимости от типа имущества (автомобиль или промышленное оборудование) процедура имеет свои особенности и требует разных подходов к оценке.

Оценка легковых и грузовых автомобилей

Для оценки колесных транспортных средств необходимо предоставить свидетельство о регистрации (техпаспорт), данные о фактическом пробеге (показания одометра), а также личные документы заказчика. Оценщик учитывает год выпуска, марку, комплектацию и техническое состояние авто.

В нашей практике был случай, когда юридическое лицо вносило коммерческие автомобили в уставный капитал. Благодаря профессионально проведенной рыночной оценке предприятие избежало каких-либо претензий со стороны налоговой службы относительно занижения или завышения стоимости активов. Узнайте больше о транспортном налоге в Украине.

Оценка промышленного оборудования и техники

Оценка машин, технологических линий и средств связи требует детальной технической документации, инвентарных номеров и информации о балансовой стоимости для юридических лиц. Если оборудование уникальное или импортное, оценщики применяют комбинированные подходы.

Например, при оценке уникального производственного оборудования для залога в банке оценщик сравнил аналогичные импортные образцы с учетом физического износа и таможенных платежей, что позволило клиенту получить необходимый кредит.

Оценка объектов интеллектуальной собственности

Оценка объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов проводится для определения стоимости товарных знаков, патентов, компьютерных программ или баз данных. Поскольку такие активы не имеют материальной формы, оценщики преимущественно используют доходный и затратный подходы для расчета их стоимости.

Для проведения оценки нематериальных активов заказчик должен подготовить:

• Патенты, свидетельства или лицензионные договоры;
• Сведения о существующих ограничениях или обременениях прав;
• Подробное описание объекта и условия его коммерческого использования;
• Данные о расходах на создание, регистрацию и рекламу объекта;
• Финансовые показатели (прибыль), полученные от использования актива.

Мы помогали владельцу ИТ-компании оценить имущественные права на собственное программное обеспечение для продажи лицензий. Из-за отсутствия физической формы объекта оценщики применили комбинированный подход: доходный (на основе прогнозируемых денежных потоков) и затратный (с учетом часов работы разработчиков).

Экспертная денежная оценка земельных участков

Экспертная денежная оценка земельных участков проводится для определения их рыночной стоимости при заключении гражданско-правовых сделок, купле-продаже, залоге в банке или выкупе земель государственной собственности. В отличие от нормативной оценки, она отражает реальную рыночную конъюнктуру.

Згідно з ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оцінку земель»: «Грошова оцінка земельних ділянок обов'язково проводиться у разі: відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності; вилучення (викупу) земельної ділянки у випадках, передбачених законом; визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності; визначення розміру земельного податку; визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва; розробки проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок; відчуження земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб.»

Процедура оценки земельного участка

Для проведения экспертной оценки земли заказчик должен предоставить государственный акт, договор аренды или выписку из Государственного земельного кадастра (ГЗК), а также справку о кадастровом номере и план участка. Важно понимать разницу между видами оценок.

Экспертная оценка земли и ее нормативная денежная оценка — это кардинально разные процедуры. Экспертная оценка определяет рыночную цену для сделок, тогда как нормативная является сугубо техническим расчетом для уплаты налогов и арендной платы.

В нашей практике был случай, когда клиент хотел продать жилой дом, но оказалось, что земельный участок под ним не имел кадастрового номера. Оценщик отказался проводить оценку дома и земли как единого комплекса. Проблема решилась после того, как мы помогли клиенту обратиться к землеустроителям для присвоения кадастрового номера, после чего была проведена оценка обоих объектов.

Велика Палата Верховного Суду у справі №905/1680/20 від 09.11.2021 встановила: «для цілей сплати орендної плати чи повернення безпідставно збережених коштів фактичним землекористувачем належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом, довідка або витяг з Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи.»

Нормативная денежная оценка земли для взыскания платы может подтверждаться выпиской из ГЗК или заключением судебной экспертизы.

Выкуп земли государственной собственности

При выкупе арендованного земельного участка из государственной или коммунальной собственности (если на нем расположена недвижимость арендатора) обязательно проводится именно экспертная оценка. Кроме стандартного пакета документов, заказчик предоставляет решение о согласовании продажи и документы на здания.

В нашей практике был случай, когда местный совет требовал от клиента отчет о нормативной оценке для выкупа земли. Мы предоставили разъяснение закона «Об оценке земель», после чего был заключен договор именно на экспертную денежную оценку, что позволило завершить процедуру выкупа без нарушений.