Як проводиться оцінка майна та майнових прав

Офіційна оцінка майна та майнових прав є обов’язковим етапом для укладення більшості цивільно-правових угод в Україні. Без належно оформленого звіту неможливо продати нерухомість, оформити заставу чи внести активи до статутного капіталу підприємства.

Часто замовники припускаються помилок ще на етапі підготовки документів або укладення договору з оцінювачем. Відсутність кадастрового номера землі або неправильно визначена дата оцінки можуть призвести до того, що нотаріус відмовить у посвідченні договору, а сам звіт буде визнано недійсним у судовому порядку.

Хто має право проводити оцінку майна

Незалежну оцінку майна в Україні мають право проводити виключно суб’єкти оціночної діяльності, які отримали відповідний сертифікат Фонду державного майна України. Безпосередні розрахунки здійснює оцінювач, який працює у складі такої компанії або як фізична особа-підприємець та має чинне кваліфікаційне свідоцтво.

Оцінювання майна не може виконуватися випадковими особами без відповідної підготовки та ліцензійних документів. Усі фахівці діють за чітко встановленими державними стандартами, які є обов’язковими для виконання.

Згідно з ч. 1 ст. 5 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»: «Суб'єктами оціночної діяльності є: суб'єкти господарювання - зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи - підприємці, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоть би один оцінювач, та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності відповідно до цього Закону; органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі управління та розпорядження державним майном та (або) майном, що є у комунальній власності, та у складі яких працюють оцінювачі.»

Якщо майно боржника описується державним чи приватним виконавцем, обов’язково призначається сертифікований оцінювач. Детальніше про те, як відбувається оцінка майна у виконавчому провадженні, ви можете дізнатися у нашому окремому матеріалі.

Велика Палата Верховного Суду у справі №910/10956/15 від 19.07.2022 зазначила: «проведення оцінки майна – об`єкта нерухомості у виконавчому провадженні повинно здійснюватися з обов`язковим призначенням для оцінки суб`єкта оціночної діяльності – суб`єкта господарювання відповідно до положень Закону України «Про виконавче провадження» на підставі постанови виконавця.»

Оцінка нерухомості у виконавчому провадженні обов’язково проводиться залученим суб’єктом оціночної діяльності на підставі постанови виконавця.

Згідно з Національним стандартом № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав»: «Цей Стандарт є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.»

У нашій практиці був випадок, коли спадкоємець отримав частку в статутному капіталі підприємства, але керівництво відмовлялося надавати фінансову звітність для її оцінювання. Після нашої офіційної вимоги на основі норм ЦК України було отримано баланс, що дозволило оцінювачу визначити ринкову вартість активів.

Істотні умови договору на проведення оцінки

Договір про проведення оцінки майна обов’язково має містити низку істотних умов, визначених законодавством України, серед яких опис майна, мета оцінки, вид вартості, дата оцінки та строк виконання робіт. Відсутність хоча б однієї з цих умов у тексті угоди є підставою для визнання договору недійсним та скасування результатів оцінювання.

Перед підписанням договору варто ретельно перевірити наявність усіх обов’язкових пунктів:

• Об’єкт оцінки. Чітке зазначення майна, яке підлягає дослідженню.
• Мета процедури. Визначення цілі оцінювання (наприклад, продаж, застава, судовий спір).
• Вид вартості. Переважно визначається ринкова вартість, але можливі й інші види.
• Часові рамки. Конкретна дата оцінки та строк виконання робіт оцінювачем.
• Фінансові умови. Розмір і порядок оплати послуг фахівця.

У нашій практиці був випадок, коли покупець нерухомості фактично оплачував послуги оцінювача, але договір уклав лише продавець як власник. Щоб уникнути фінансових претензій з боку податкових органів, сторони за нашою порадою переоформили угоду як тристоронній договір, де замовником виступив власник, платником — покупець, а виконавцем — суб’єкт оціночної діяльності.

Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у справі №826/3271/17 від 09.05.2023 зазначив: «акт про оцінку майна та рецензія на звіт про оцінку майна не є рішеннями чи діями суб'єкта владних повноважень у розумінні КАС України, оскільки вони не створюють безпосередніх правових наслідків для учасників правовідносин, а лише відображають висновки оцінювача. Такі документи не можуть бути самостійним предметом оскарження в адміністративному суді.»

Акт оцінки майна та рецензія на звіт не є рішеннями влади та не оскаржуються окремо в суді.

Коли проведення оцінки майна є обов’язковим

Проведення оцінки майна є обов’язковим у випадках, прямо передбачених законом, зокрема при приватизації державного або комунального майна, передачі його в оренду, оформленні застави, визначенні збитків, а також для цілей оподаткування та за рішенням суду. В інших ситуаціях оцінка здійснюється за добровільною згодою сторін угоди.

Згідно з ч. 1 ст. 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»: «Проведення оцінки майна є обов'язковим у випадках: створення підприємств (господарських товариств) на базі державного майна або майна, що є у комунальній власності; реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств (господарських товариств) з державною часткою майна (часткою комунального майна); виділення або визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка (частка комунального майна); приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом, державного майна, майна, що є у комунальній власності, а також майна, що належить міжнародним організаціям та іноземним юридичним особам чи фізичним особам; передачі майна під заставу; визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом; переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку; оподаткування майна згідно з законом; передачі державного та комунального майна в оренду; в інших випадках за рішенням суду або у зв'язку з виникненням спору.»

Для цілей оподаткування результати оцінки обов’язково реєструються в державному реєстрі. Єдина база звітів про оцінку майна дозволяє перевірити легітимність звіту перед візитом до нотаріуса.

Якщо виник спір у суді або під час примусового стягнення, зацікавлена сторона має право оскаржити оцінку майна, якщо вважає її заниженою чи виконаною з порушеннями.

У практиці нашого бюро був успішний кейс, де ключову роль відіграло належне визначення ринкової вартості майна для стягнення збитків. Ми стягнули з Державної виконавчої служби повну вартість незаконно проданої квартири нашого клієнта, довівши недбалість посадовців через проведення незалежної експертизи.

Також правильна оцінка є критично важливою у сімейних спорах. Наприклад, ми здійснювали проведення оцінки майна для судового поділу у Запоріжжі, де через суд домоглися справедливого пооб’єктного поділу квартири, землі та автомобілів подружжя.

Які документи потрібні для оцінки нерухомості

Для проведення оцінки нерухомого майна замовник повинен надати оцінювачу правоустановчі документи, технічний паспорт об’єкта, витяг з реєстру речових прав, а також документи, що посвідчують особу замовника. Без цього пакета документів оцінювач не зможе офіційно зареєструвати звіт в Єдиній базі ФДМУ.

Для оцінювання нерухомості зазвичай готують такі документи:

• Правоустановчі документи. Свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, дарування, міни тощо.
• Технічний паспорт. Документ БТІ або новий електронний техпаспорт із детальними планами приміщень.
• Витяг з реєстру. Витяг про державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно.
• Особисті документи. Паспорт та ідентифікаційний код (РНОКПП) для фізичних осіб або виписка з балансу для юридичних осіб.

Ми стикалися з ситуацією, коли під час оренди комунального нерухомого майна балансоутримувач затягував надання технічного паспорта. Наш юрист офіційно витребував копію документа через орган місцевого самоврядування, що дозволило вчасно провести оцінку та укласти договір оренди.

Варто враховувати, що під час дії воєнного стану оцінювачі мають право здійснювати оцінку без особистого фізичного огляду об’єкта, якщо він розташований у зоні бойових дій або на тимчасово окупованій території. Оцінювання проводиться на підставі супутникових знімків, фото- та відеоматеріалів, наданих замовником.

Оцінка транспортних засобів та обладнання

Оцінка транспортних засобів та промислового обладнання проводиться для цілей застави, лізингу, внесення до статутного капіталу або бухгалтерської переоцінки. Основними документами для цієї процедури є свідоцтво про реєстрацію ТЗ, дані про пробіг та технічні характеристики обладнання.

Залежно від типу майна (автомобіль чи промислове обладнання) процедура має свої особливості та вимагає різних підходів до оцінювання.

Оцінка легкових та вантажних автомобілів

Для оцінки колісних транспортних засобів необхідно надати свідоцтво про реєстрацію (техпаспорт), дані про фактичний пробіг (показання одометра), а також особисті документи замовника. Оцінювач враховує рік випуску, марку, комплектацію та технічний стан авто.

У нашій практиці був випадок, коли юридична особа вносила комерційні автомобілі до статутного капіталу. Завдяки професійно проведеній ринковій оцінці підприємство уникнуло будь-яких претензій з боку податкової служби щодо заниження або завищення вартості активів.

Оцінка промислового обладнання та техніки

Оцінка машин, технологічних ліній та засобів зв’язку потребує детальної технічної документації, інвентарних номерів та інформації про балансову вартість для юридичних осіб. Якщо обладнання є унікальним або імпортним, оцінювачі застосовують комбіновані підходи.

Наприклад, при оцінці унікального виробничого обладнання для застави в банку оцінювач порівняв аналогічні імпортні зразки з урахуванням фізичного зносу та митних платежів, що дозволило клієнту отримати необхідний кредит.

Оцінка об’єктів інтелектуальної власності

Оцінка об’єктів інтелектуальної власності та нематеріальних активів проводиться для визначення вартості товарних знаків, патентів, комп’ютерних програм чи баз даних. Оскільки такі активи не мають матеріальної форми, оцінювачі використовують переважно дохідний та витратний підходи для розрахунку їхньої вартості.

Для проведення оцінки нематеріальних активів замовник повинен підготувати:

• Патенти, свідоцтва або ліцензійні договори;
• Відомості про наявні обмеження чи обтяження прав;
• Детальний опис об’єкта та умови його комерційного використання;
• Дані про витрати на створення, реєстрацію та рекламу об’єкта;
• Фінансові показники (прибутки), отримані від використання активу.

Ми допомагали власнику ІТ-компанії оцінити майнові права на власне програмне забезпечення для продажу ліцензій. Через відсутність фізичної форми об’єкта оцінювачі застосували комбінований підхід: дохідний (на основі прогнозованих грошових потоків) та витратний (враховуючи години роботи розробників).

Експертна грошова оцінка земельних ділянок

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться для визначення їхньої ринкової вартості під час укладення цивільно-правових угод, купівлі-продажу, застави в банку чи викупу земель державної власності. На відміну від нормативної оцінки, вона відображає реальну ринкову кон’юнктуру.

Згідно з ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оцінку земель»: «Грошова оцінка земельних ділянок обов'язково проводиться у разі: відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності; вилучення (викупу) земельної ділянки у випадках, передбачених законом; визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності; визначення розміру земельного податку; визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва; розробки проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок; відчуження земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб.»

Процедура оцінки земельної ділянки

Для проведення експертної оцінки землі замовник має надати державний акт, договір оренди або витяг з Державного земельного кадастру (ДЗК), а також довідку про кадастровий номер та план ділянки. Важливо розуміти різницю між видами оцінок.

Експертна оцінка землі та її нормативна грошова оцінка — це кардинально різні процедури. Експертна оцінка визначає ринкову ціну для угод, тоді як нормативна є суто технічним розрахунком для сплати податків та орендної плати.

У нашій практиці був випадок, коли клієнт хотів продати житловий будинок, але виявилося, що земельна ділянка під ним не мала кадастрового номера. Оцінювач відмовився проводити оцінювання будинку та землі як єдиного комплексу. Проблема вирішилася після того, як ми допомогли клієнту звернутися до землевпорядників для присвоєння кадастрового номера, після чого було проведено оцінку обох об’єктів.

Велика Палата Верховного Суду у справі №905/1680/20 від 09.11.2021 встановила: «для цілей сплати орендної плати чи повернення безпідставно збережених коштів фактичним землекористувачем належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом, довідка або витяг з Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи.»

Нормативна грошова оцінка землі для стягнення плати може доводитися витягом з ДЗК або висновком судової експертизи.

Викуп землі державної власності

При викупі орендованої земельної ділянки з державної чи комунальної власності (якщо на ній розташована нерухомість орендаря) обов’язково проводиться саме експертна оцінка. Окрім стандартного пакета документів, замовник надає рішення про погодження продажу та документи на будівлі.

У нашій практиці був випадок, коли місцева рада вимагала від клієнта звіт про нормативну оцінку для викупу землі. Ми надали роз’яснення закону «Про оцінку земель», після чого було укладено договір саме на експертну грошову оцінку, що дозволило завершити процедуру викупу без порушень.