🇺🇦 Географія роботи
Офіси у Києві та Запоріжжі. Дистанційна робота з клієнтами з усіх регіонів.
Оценивая **риски продавца доверенность**, многие владельцы жилья ошибочно считают, что опасность во время сделки грозит только покупателю. На самом деле владелец имущества рискует не меньше, ведь недобросовестный представитель может оставить его и без недвижимости, и без денег.
Однако судебная практика свидетельствует, что даже близкие люди могут действовать в собственных интересах. Если доверенное лицо продаст имущество по заниженной цене или просто не передаст вам полученные средства, вернуть жилье будет крайне сложно.
Коротко о рисках продажи по доверенности
- Цифровые доверенности в Дія по состоянию на 2026 год не поддерживают операции с недвижимостью, поэтому документ должен быть нотариальным.
- Презумпция добросовестности представителя усложняет оспаривание сделок в судебном порядке.
- Типичная ошибка — выдача доверенности без ограничения минимальной цены продажи имущества.
- Самый надежный способ защиты — безналичный расчет непосредственно на IBAN доверителя.
Содержание:
Почему продажа недвижимости по доверенности несет риски для продавца
Продажа недвижимости по доверенности создает значительные риски для продавца из-за того, что представитель получает полное право распоряжаться имуществом, а доверитель теряет непосредственный контроль над процессом сделки и передачей денег. Если поверенный окажется недобросовестным, владелец рискует остаться и без жилья, и без полученной оплаты.
В большинстве случаев доверенность выдается на основе устной договоренности (так называемый устный договор поручения). Это означает, что между сторонами нет письменного документа, который бы подробно регламентировал обязанности поверенного. Кроме того, в типовых договорах купли-продажи почти всегда содержится стандартная формулировка о том, что продавец подтверждает получение средств полностью до подписания договора. Поскольку сделку подписывает представитель, он подтверждает получение денег, даже если владелец фактически не видел ни одной гривны.
Поскольку отчуждение квартиры или дома требует обязательной нотариальной формы, регистрация нотариальных действий является обязательным этапом для законности сделки.
Згідно зі ст. 245 Цивільного кодексу України: «Форма довіреності повинна відповідати формі, в якій відповідно до закону має вчинятися правочин.»Згідно зі ст. 657 Цивільного кодексу України: «Договір купівлі-продажу житлового будинку, квартири, іншого об'єкта нерухомості укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.»Как ограничить полномочия поверенного и защитить свои деньги
Ограничить полномочия поверенного можно, внеся четкие оговорки в текст доверенности, в частности установив минимальную цену продажи, запрет передоверия и определив конкретного покупателя. Без таких лимитов представитель имеет полную свободу действий, что существенно повышает финансовую опасность для владельца.
Типичной ошибкой многих владельцев является выдача так называемой «генеральной» доверенности с формулировкой «с правом отчуждения и получения средств по своему усмотрению». Чтобы защитить себя, необходимо четко прописать условия продажи. Например, укажите конкретный объект недвижимости (с кадастровым номером или адресом) и минимальную сумму, за которую представитель имеет право его продать.
Также обязательно используйте положения закона и прямо запретите передоверие полномочий другим лицам. Это исключит передачу ваших прав неизвестным третьим лицам без вашего согласия.
Если вы планируете сложную сделку, Помощь адвоката по предварительным договорам недвижимости поможет зафиксировать все условия и цену еще до момента выдачи основной доверенности.
Пошаговый алгоритм безопасной продажи недвижимости через представителя
- Согласуйте условия. Обсудите с поверенным и покупателем все финансовые детали, цену и способ расчета до визита к нотариусу.
- Составьте текст доверенности. Обратитесь к юристу, чтобы прописать ограничения по цене, конкретный IBAN для оплаты и запрет передоверия.
- Удостоверите документ. Оформите доверенность у нотариуса в Украине или через консульство либо апостиль за рубежом.
- Контролируйте оплату. Требуйте от покупателя безналичный перевод на ваш счет либо подписание акта приема-передачи денег в присутствии нотариуса.
Как доказать получение средств от представителя
Доказать получение средств от представителя проще всего с помощью банковского перевода на личный счет (IBAN) продавца, реквизиты которого должны быть прямо указаны в доверенности как единственно возможный способ расчета. Если оплата осуществляется наличными, обязательным является составление нотариального акта приема-передачи денег.
Когда доверенность позволяет представителю просто «получать средства», нотариус удостоверит сделку, но продавец не будет иметь никаких гарантий, что деньги дойдут до него. Лучщая защита — прописать в доверенности, что поверенный имеет право только инициировать регистрационные действия после того, как покупатель перечислит всю сумму непосредственно на банковский счет владельца.
Если представитель берет наличные и исчезает, владельцу придется взыскивать эти средства через суд. Судебная практика подтверждает эту обязанность представителя.
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі №727/3425/24 від 02.04.2026 зазначив: «Суд підтвердив обов'язок повіреного негайно передати довірителю кошти, отримані від продажу майна; стягнуто відповідну суму на користь довірителя.»Обязанность поверенного передать доверителю средства от продажи имущества: взыскание полученных по доверенности сумм
Как юридическое бюро ЮРКОНСАЛТ защищает интересы продавцов
- Анализ рисков сделки. Детально изучаем условия будущей продажи и оцениваем надежность схемы расчетов.
- Разработка индивидуальной доверенности. Составляем текст документа с надежными финансовыми оговорками и лимитами полномочий поверенного.
- Сопровождение расчетов. Помогаем правильно оформить акты приема-передачи денежных средств или настроить безналичный платеж.
- Защита в суде. Представляем интересы клиентов в спорах о взыскании средств с недобросовестных представителей.
Судебная практика в спорах об отчуждении имущества представителями
Судебная практика показывает, что суды обычно защищают добросовестных покупателей, а не доверителей, поэтому отменить договор из-за недобросовестности вашего представителя почти невозможно. Владелец, который выдал действующую доверенность, может только требовать взыскания неполученных денег непосредственно со своего поверенного.
Ярким примером является судебное дело № 694/1099/22. В этом деле мужчина пытался признать недействительным договор мены земельного участка, который от его имени заключили поверенные. Истец утверждал, что сделку оформили без его ведома, а денег он не получал. Однако суды всех трех инстанций отказали в иске. Суд подчеркнул, что доверенность была оформлена надлежащим образом, полномочия представителей не были отменены, а доказательств сговора между поверенными и покупателем истец не представил.
В нашей практике мы часто сталкиваемся с подобными имущественными спорами. Например, юристы бюро успешно сопровождали дело о признании договора мены действительным, где защитили интересы клиента. Также мы вели дело о признании права собственности на земельный участок, где подтвердили права владельца в судебном порядке.
Образец акта приема-передачи денежных средств
Акт приймання-передачі грошових коштів при продажу нерухомості
Місто: [місто] Дата: [дд.мм.рррр]
Ми, що нижче підписалися:
1) Продавець (довіритель): [ПІБ], паспорт: [серія №], ІПН: [номер], адреса: [адреса];
2) Повірений (представник): [ПІБ], паспорт: [серія №], ІПН: [номер], адреса: [адреса];
3) Покупець: [ПІБ або ЮРНАЗВА], паспорт/ЄДРПОУ: [дані], адреса: [адреса];Підставa: Договір купівлі-продажу нерухомого майна від [дата] № [номер] / Довіреність від [дата] № [реєстр/нотаріус].
З А К О Н С Т А Т У В А Л И:
1. Покупець передав Повіреному грошові кошти у сумі ________ (________) грн, з яких:
— Сума цифрами: ______ грн;
— Сума прописом: [сума прописом] гривень.
2. Спосіб передачі: [ ] готівка; [ ] банківський переказ; [ ] інше: __________.
3. Реквізити для отримання коштів (якщо оплата безготівкова): отримувач — [ПІБ], IBAN: [номер], банк: [назва банку].
4. Сторони підтверджують, що за станом на дату підписання акта Продавець (довіритель) не має взаємних претензій щодо зазначеної суми та рахунок вважається розрахованим при фактичному надходженні коштів на вказаний рахунок або підписанні цього акта в присутності нотаріуса (в разі готівки).
5. У випадку передачі готівки: Повірений підтверджує отримання в присутності нотаріуса/свідків і зобов’язується впродовж [кількість] днів перерахувати суму на IBAN довірителя; докази надходження надаються у вигляді банківської виписки.
6. Сторони засвідчують, що передача коштів здійснена добровільно, без примусу, і що підписанти мають достатню дієздатність.Підписи:
Продавець (довіритель): ____________________ / [ПІБ]
Повірений: _______________________________ / [ПІБ]
Покупець: _______________________________ / [ПІБ]Нотаріус (якщо присутній): __________________ / [ПІБ], печатка
Оформление доверенности за границей: важные нюансы
Оформление доверенности за границей требует строгого соблюдения консульской процедуры либо апостилирования и легализации документа — в зависимости от страны пребывания владельца. Без надлежащего международного оформления украинский нотариус откажет в удостоверении договора купли-продажи имущества.
Если вы находитесь за пределами страны, доверенность можно оформить в консульстве или у местного нотариуса с последующим проставлением апостиля и переводом. Кроме того, нотариусы перед удостоверением сделки обязательно проверяют актуальность выписки из реестра прав собственности (она должна быть не старше 30 дней).
Владелец может самостоятельно получить справку о регистрации права собственности на недвижимое имущество через портал Дия, чтобы проверить статус своих документов перед началом процедуры.
На практике риелторы и нотариусы рекомендуют проводить дополнительный видеозвонок с доверителем непосредственно во время подписания договора купли-продажи. Видеозапись подтверждает ваше волеизъявление на момент сделки и служит дополнительным доказательством в случае возможных судебных споров.
Вопросы о рисках продажи по доверенности
Можно ли запретить поверенному получать наличные?
Как зафиксировать получение средств, если покупатель настаивает на наличных?
Отменит ли суд договор, если представитель продавца превысил полномочия?
Что сделать продавцу перед подписанием доверенности на продажу?
Защитите свои финансы во время продажи недвижимости
Продажа имущества через представителя требует максимальной юридической осторожности. Обратитесь к юристам бюро ЮРКОНСАЛТ, чтобы разработать безопасную доверенность и гарантировать получение денег по сделке.
Прочитати на: мові