Порядок проведения общих собраний ОСМД: правила, голосование и протокол

Общие собрания ОСМД — это единственный легитимный способ принять ключевые решения по управлению домом, от утверждения сметы до избрания правления, включая списание многоквартирного дома с баланса. Чтобы решение имело юридическую силу, процедура должна строго соответствовать закону: от правильного уведомления соседей до точного подсчета голосов по квадратным метрам.

Самая частая причина отмены решений в суде — это не несогласие большинства, а процедурные ошибки инициаторов. Неправильно указанная площадь квартиры, сообщение в Viber вместо рекомендованного письма или подпись родственника без доверенности могут разрушить результаты месячной работы и заблокировать деятельность объединения.

Как правильно созвать общие собрания ОСМД

Созвать общие собрания ОСМД может правление или инициативная группа, которая состоит минимум из трех совладельцев. Главное правило созыва — каждый собственник должен получить письменное уведомление не позднее чем за 14 дней до даты проведения собрания. Документ вручается под личную подпись или отправляется рекомендованным письмом.

На этом этапе возникает первая типичная ошибка: инициативная группа из трех человек начинает действовать, но забывает составить Протокол собственного заседания. Без этого первичного документа все последующие шаги могут быть признаны незаконными.

Способ уведомления имеет критическое значение. На практике встречаются ситуации, когда совладелец обжалует решение о повышении взносов, потому что его не уведомили по почте. Если ОСМД предоставляет суду только скриншот сообщения из Viber, суд отменяет решение собрания, поскольку такой формат не предусмотрен законом как основной.

Згідно з ч. 1-15 ст. 10 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку": «Вищим органом управління об'єднання є загальні збори. Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів, правлінням об'єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників.»

Также важно помнить, что изменять повестку дня прямо во время собрания запрещено. Голосовать можно только по тем вопросам, которые были указаны в письменном уведомлении.

Как считать голоса: площадь квартиры или количество собственников

На общих собраниях ОСМД количество голосов каждого совладельца пропорционально общей площади его квартиры или нежилого помещения. То есть считаются квадратные метры, а не количество собственников или прописанных лиц, если иной порядок прямо не предусмотрен уставом объединения.

Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, площадь имущества которых составляет более половины (свыше 50%) от общей площади всех помещений дома. Исключение существует только для ситуаций, когда одному лицу принадлежит более 50% площади всего дома — тогда действует правило «один собственник — один голос».

Для правильного подсчета голосов правление должно использовать данные исключительно из Государственного реестра вещных прав. Площадь из технических паспортов советского образца часто отличается от актуальной. Если в протоколе указать площадь по старым данным, и это приведет к погрешности в расчете процентов «за» (например, более 5%), суд может признать результаты голосования недостоверными.

Эти правила касаются всех решений, включая подготовку дома к отопительному сезону или управление общим имуществом, например, правовой порядок установки спутниковых антенн на крышах домов.

Письменный опрос и дистанционное голосование

Если на самих собраниях не хватило голосов для принятия решения, закон дает 15 календарных дней на проведение письменного опроса среди тех, кто не голосовал. Совладелец собственноручно заполняет листок опроса, указывая вариант «за», «против» или «воздержался», и ставит подпись.

Часто возникает проблема с легитимностью подписей. Бывают случаи, когда во время обхода квартир листки подписывают родственники собственников (муж, жена, дети) без оформленной доверенности. Если дело дойдет до суда, такие голоса будут признаны недействительными, что может привести к потере кворума и отмене всего протокола.

Велика Палата Верховного Суду у справі № 910/5179/20 від 01.02.2022 зазначила: «довіреність на участь у таких зборах має бути письмовою. Проте закон не вимагає обов'язкового нотаріального посвідчення такої довіреності.»

Доверенность на голосование в ОСМД не требует обязательного нотариального удостоверения, достаточно письменной формы.

Если собственник находится за границей, он может проголосовать дистанционно с помощью квалифицированной электронной подписи (КЭП). На практике важно помнить: оригиналом документа является именно электронный файл в формате .p7s. Распечатка является лишь копией, поэтому файл нужно постоянно хранить на электронном носителе ОСМД.

Как оформить протокол общих собраний ОСМД

Протокол общих собраний ОСМД — это финальный юридический документ, который фиксирует результаты волеизъявления совладельцев. Он обязательно должен содержать данные об инициаторе, дате и месте проведения, общей площади дома, перечне присутствующих с указанием площади их квартир и поименные результаты голосования.

Згідно з ч. 1-12 ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку": «Рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування.»

Протокол подписывает председатель собрания. После этого документ обязательно должен быть обнародован: размещен в местах общего пользования или предоставлен в письменной форме каждому совладельцу в течение 10 дней. Это касается любых вопросов, даже если обсуждалось право собственности на вспомогательные помещения.

Полномочия правления ОСМД во время военного положения

На период действия военного положения и в течение одного года после его отмены правление ОСМД получило право самостоятельно принимать решения о восстановлении и ремонте поврежденного дома без созыва общих собраний. Это правило действует исключительно в случаях, когда работы финансируются за счет грантов или безвозвратной помощи, что часто включает и программы государственной поддержки энергосбережения.

Например, если правление провело ремонт крыши за грантовые средства без согласования с жильцами, а кто-то из собственников требует отменить договоры, суд подтвердит правомерность действий правления. Упрощенная процедура создана именно для того, чтобы не терять время на бюрократию, когда дому требуется срочное восстановление за средства доноров.

Когда суд может отменить решение собрания ОСМД

Решение общих собраний ОСМД может быть отменено судом, если нарушена процедура созыва, неправильно подсчитаны голоса или нарушены имущественные права совладельца. Однако современная судебная практика обращает внимание на реальное нарушение прав, а не только на формальные ошибки. Узнайте, как инициировать признание недействительным решения ОСМД и отмену его регистрации.

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі № 133382023 від 14.01.2026 зазначив: «порушення порядку персонального повідомлення співвласника про проведення зборів не є самостійною підставою для скасування рішень, якщо цей співвласник фактично з'явився на збори та взяв у них участь.»

Участие совладельца в собраниях нивелирует нарушение порядка его персонального уведомления об их проведении.

Кроме того, действует принцип эстоппеля (добросовестности). Если совладелец участвовал в собрании и голосовал «за» по определенному вопросу, он не имеет права впоследствии обжаловать это решение в суде. Такое поведение признается противоречивым и вводит в заблуждение других соседей.

Вопросы об общих собраниях ОСМД

{ «@context»: «https://schema.org», «@type»: «FAQPage», «mainEntity»: [ { «@type»: «Question», «name»: «Можно ли проводить собрание полностью в Zoom?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Да, закон разрешает дистанционное участие. Однако в письменном уведомлении о собрании обязательно должна быть указана ссылка на видеоконференцию и четкая инструкция для идентификации совладельцев во время трансляции.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Что делать, если собственник квартиры находится за границей?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Он может проголосовать дистанционно с помощью электронной подписи (например, Дія.Підпис) или отправить скан-копию подписанного листка опроса. Однако оригинал документа с «живой» подписью все равно должен быть передан по почте.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Нужно ли собирать 100% подписей жильцов?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Нет, достаточно набрать количество голосов, предусмотренное законом или уставом (обычно это более 50% от общей площади). Письменный опрос проводится исключительно среди тех совладельцев, которые не голосовали непосредственно на собрании.» } }, { «@type»: «Question», «name»: «Сколько голосов имеет квартира с двумя собственниками?», «acceptedAnswer»: { «@type»: «Answer», «text»: «Если квартира находится в общей совместной собственности (без выделения долей), собственники считаются имеющими равные права. Каждый из них может проголосовать своей половиной площади отдельно.» } } ] }