Приобретение объекта незавершенного строительства и его риски

Планируя приобретение объекта незавершенного строительства, важно понимать, что покупка недостроенного дома или коммерческого сооружения существенно отличается от приобретения готовой недвижимости. Главная особенность заключается в том, что до момента ввода в эксплуатацию такой объект юридически считается совокупностью строительных материалов, если на него не зарегистрировано специальное имущественное право.

Для покупателя это означает повышенные юридические риски: от проблем с правами на земельный участок до сложностей с переоформлением разрешительной документации. Без тщательной проверки документов можно получить кучу кирпича на чужой земле вместо желанного коттеджа или офиса.

Какой правовой статус имеет недострой по закону

Законодательство четко разделяет понятия готовой недвижимости и объекта, который еще строится. Согласно гражданскому праву, недостроенный объект не считается полноценной недвижимой вещью, поскольку он не принят в эксплуатацию. До момента государственной регистрации права собственности или специального имущественного права покупатель фактически приобретает материалы, использованные в процессе строительства.

Этот принцип прямо закреплен в законодательстве.

Згідно з ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України: «До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).»

То есть, если вы покупаете незарегистрированный объект, юридически вы заключаете договор в отношении земельного участка и строительных материалов. Именно поэтому крайне важно подробно прописать в договоре переход права собственности на все имеющиеся конструкции, чтобы избежать претензий продавца в будущем.

Разница между неделимыми и делимыми объектами

Неделимым объектом является здание, в составе которого отсутствуют отдельные будущие объекты недвижимости — например, частный жилой дом или небольшой склад. Делимым объектом считается сооружение, где проектом предусмотрены два или более самостоятельных объекта, как, например, многоквартирный дом или крупный офисный центр. Оборотоспособность таких объектов существенно отличается, поскольку делимые объекты подчиняются более жестким правилам инвестирования.

Что дает регистрация специального имущественного права

Для объектов, строительство которых начато после октября 2022 года, действуют правила гарантирования вещных прав на будущие объекты. Это предусматривает регистрацию специального имущественного права (СИП). Владелец СИП получает гарантии, аналогичные праву собственности, и может требовать через суд завершения строительства или признания права собственности после сдачи объекта в эксплуатацию.

Как зарегистрировать недостроенный объект во время войны

Оформление недостроенного имущества в условиях военного положения имеет свои процедурные ограничения. Государственная регистрация вещных прав на недострои регулируется специальными постановлениями правительства, которые призваны защитить рынок от мошенничества и обеспечить безопасность данных в реестрах.

Згідно з Постановою Кабінету Міністрів України № 209: «в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень... проводиться з урахуванням визначених особливостей та обмежень»

В частности, запрещено проводить регистрационные действия нотариусами, чье рабочее место расположено на территориях активных боевых действий или временно оккупированных территориях. Также действует важное ограничение относительно оборотоспособности: нельзя перепродать приобретенный недострой в течение 30 дней после регистрации права за новым владельцем. Этот мораторий исключает быстрые спекулятивные перепродажи на рынке.

Как оформить приобретение объекта незавершенного строительства

Договор об отчуждении объекта незавершенного строительства обязательно заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Без участия нотариуса такая сделка является ничтожной, а государственный регистратор просто откажет в регистрации перехода прав. Нотариус проводит регистрацию права собственности или специального имущественного права бесплатно непосредственно во время удостоверения сделки.

Важно учитывать дату начала строительства объекта. Если возведение началось после октября 2022 года, обычного договора уступки имущественных прав в простой письменной форме будет недостаточно. Для таких объектов обязательной является предварительная регистрация специального имущественного права в ДРРП и заключение нотариального договора купли-продажи СИП.

Кроме того, покупка недостроя не означает автоматического переоформления разрешительных документов на нового владельца. После подписания сделки покупатель обязан самостоятельно подать уведомление об изменении данных о заказчике строительства через Единую государственную электронную систему в сфере строительства (Портал Дія). Это необходимо, чтобы законно продолжать строительные работы.

Какие существенные условия договора первой продажи недостроя

Закон устанавливает строгие требования к содержанию договора первой продажи объекта незавершенного строительства. Поскольку покупатель инвестирует в объект, который еще не готов, договор должен максимально защищать его права и фиксировать все технические и финансовые параметры будущего здания.

Згідно з ч. 1 ст. 4 Закону України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»: «Спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права»

При первой продаже СИП договор обязательно должен содержать сведения о заказчике и девелопере, точное название и технические характеристики объекта (площадь, этажность, класс энергоэффективности), а также кадастровый номер земельного участка. Также обязательным является идентификатор объекта в ЕДЕССБ, цена, запланированный срок сдачи в эксплуатацию и порядок возврата средств в случае расторжения договора.

В некоторых случаях инвесторам приходится отстаивать свои права через суд, например, когда площадь построенного объекта не соответствует заявленной. Наша практика показывает, что такие споры успешны — мы осуществляли взыскание переплаты с застройщика в судебном порядке.

Как происходит приватизация и наследование недостроенного имущества

Приобретение недостроенного имущества возможно не только у частных лиц, но и у государства или территориальных общин. Приватизация таких объектов регулируется специальным законодательством и происходит исключительно через прозрачные процедуры.

Згідно з ч. 2 ст. 15 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»: «Приватизація об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом їх продажу на аукціонах в електронній торговій системі відповідно до цього Закону.»

Для участия в таких аукционах инвесторы используют Электронную торговую систему Prozorro.Продажи, где публикуются все объявления от Фонда государственного имущества Украины. Покупатель государственного ОНБ после полной оплаты стоимости и подписания акта приема-передачи автоматически приобретает право на долгосрочную аренду земельного участка под объектом сроком не менее 50 лет.

Особенности наследования недостроенного строительства

В случае смерти застройщика его права и обязанности переходят к наследникам.

Згідно з ч. 3 ст. 1225 Цивільного кодексу України: «До спадкоємців житлового будинку, інших будівель та споруд, об'єкта незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності/спеціальне майнове право, переходить право власності або право користування земельною ділянкою, яка необхідна для їх обслуговування»

Если право собственности на ОНБ было зарегистрировано при жизни наследодателя (например, в БТИ или реестре), нотариус выдает свидетельство о праве на наследство на этот объект. Однако если при жизни регистрация не проводилась, но строительство велось законно, наследники вынуждены оформлять право на завершение строительства и строительные материалы в судебном порядке. В таких случаях незаменимым является профессиональное признание права собственности на имущество через суд для легализации наследственных прав.

Если же возникают споры относительно правоустанавливающих документов прошлых лет, юристы ЮРКОНСАЛТ помогают подтвердить права собственности. В частности, в нашем портфолио есть успешное признание договора мены действительным, что позволило наследнику защитить свое имущество.

Как безопасно проверить недостроенный объект перед покупкой

Покупка недостроя требует гораздо более глубокого юридического и технического аудита, чем приобретение обычного дома. Ошибка на этапе проверки может привести к тому, что вы получите объект, который невозможно достроить или ввести в эксплуатацию. Наши специалисты всегда советуют начинать с детального анализа земельного участка и разрешительных документов.

Прежде всего, проверьте целевое назначение земли. Если вы покупаете недостроенный коттедж на участке, предназначенном для личного крестьянского хозяйства (ЛКХ), органы контроля откажут в выдаче разрешения на строительство. Покупателю пришлось пройти длительную процедуру изменения целевого назначения участка. Также обязательно проверьте правовой статус земли: если договор аренды коммунального участка истек и не был продлен, покупка объекта на такой земле несет риск его сноса.

Особое внимание во время войны следует уделить физическому состоянию конструкций. Перед подписанием договора обязательно закажите техническую экспертизу стен и фундамента. Объект мог получить скрытые повреждения от взрывных волн соседних обстрелов, что делает его дальнейшую достройку экономически нецелесообразной. После ввода объекта в эксплуатацию вам также понадобится регистрация права собственности на вновь построенный дом, поэтому все исходные документы должны быть безупречными.