Создание жилищно-строительного кооператива — это юридическая процедура объединения граждан или юридических лиц на основе членства для финансирования и строительства многоквартирного жилого дома с последующим получением жилья в собственность. Многие инициативные группы сталкиваются с бюрократическими трудностями при разработке устава, взаимодействии с государственным регистратором и выделении земельного участка. В этом материале адвокаты бюро ЮРКОНСАЛТ подробно разбирают практические этапы основания ЖСК, правовые требования к органам управления и алгоритм защиты прав будущих пайщиков.

Ключевые факты о создании жилищно-строительного кооператива

Для создания ЖСК закон требует не менее 3 учредителей (физических или юридических лиц).
Устав кооператива обязательно подлежит нотариальному удостоверению подписей учредителей перед подачей регистратору.
ЖСК является неприбыльной организацией, главной целью которой является обеспечение жильем своих членов путем строительства.
Земельный участок под застройку может предоставляться кооперативу в долгосрочную аренду или приобретаться в собственность.
Право собственности на построенное жилье переходит к пайщику только после 100% выкупа пая и регистрации в ДРРП.

Консультация юриста 24/7

Пишите в мессенджеры или звоните прямо сейчас

Написать в мессенджер:

Telegram Viber

Позвонить:

(050) 101-8228 (097) 101-8228

Содержание:

Правовые основы и цель создания жилищно-строительного кооператива

Создание жилищно-строительного кооператива регламентируется специальным законодательством, которое сочетает нормы гражданского, кооперативного и жилищного права. Согласно части 1 статьи 26 Закона Украины «Об основных принципах жилищной политики», жилищно-строительные кооперативы создаются специально с целью реализации гражданами права на жилье посредством нового строительства, реконструкции, капитального ремонта и дальнейшего приобретения права собственности на построенные квартиры. Это отличает их от жилищных кооперативов, предназначенных исключительно для совместного владения и пользования уже существующим имуществом.

Базовым актом также выступает Закон Украины «О кооперации», статья 6 которого определяет статус кооператива как юридического лица с самостоятельным балансом и банковскими счетами. Организация ведет деятельность как неприбыльное юридическое лицо, аккумулирующее средства членов исключительно для достижения общей строительной цели.

Отличие ЖСК от других моделей финансирования строительства

В отличие от инвестирования через фонды финансирования строительства (ФФБ) или приобретения деривативов, членство в ЖСК предоставляет учредителям непосредственный корпоративный контроль над процессом застройки. Члены кооператива имеют право самостоятельно выбирать подрядчиков, проверять сметы и определять графики финансирования работ. Это существенно минимизирует риски замораживания строительной площадки недобросовестным девелопером.

В то же время кооперативная схема накладывает общую субсидиарную и организационную ответственность на всех участников проекта. При невыполнении уставных обязанностей по внесению паев строительство может быть приостановлено общим решением общих собраний.

Требования к количественному составу учредителей кооператива

Согласно положениям статьи 7 Закона Украины «О кооперации», для основания кооператива необходимо объединение как минимум трех физических или юридических лиц. Ограничений по максимальному количеству участников закон не устанавливает, что позволяет привлекать сотни будущих жильцов многоквартирного дома.

Учредителями могут выступать как граждане Украины, так и иностранцы или юридические лица частного права. Каждый учредитель принимает участие в подписании учредительных протоколов и формировании первоначального капитала кооператива.

Нужна помощь с созданием ЖСК?

Адвокаты бюро ЮРКОНСАЛТ помогут подготовить надежный устав ЖСК, который защитит права инвесторов и обеспечит быструю регистрацию без отказов.

Заказать устав ЖСК

Порядок создания жилищно-строительного кооператива: ключевые учредительные этапы

Процедура открытия кооператива требует строгого соблюдения последовательности учредительных действий, предусмотренных корпоративным законодательством. Первым юридическим шагом является созыв и проведение учредительных собраний учредителей, на которых принимается официальное решение об учреждении юридического лица. Все принятые решения фиксируются в протоколе учредительных собраний, который подписывается председателем и секретарем собраний или всеми учредителями.

На этом же заседании утверждается проект учредительного документа и формируются руководящие органы. Грамотно проведенные учредительные собрания гарантируют отсутствие корпоративных конфликтов в будущем и быструю государственную регистрацию.

Требования к документу: устав жилищно-строительного кооператива

Согласно статье 8 Закона Украины «О кооперации», устав жилищно-строительного кооператива является основным локальным нормативным актом, определяющим все аспекты его жизнедеятельности. В нем обязательно указываются наименования, цель, порядок вступления и выхода, условия формирования неделимых и паевых фондов, а также права и обязанности каждого члена.

Особое внимание следует уделить разделам о распределении квартир между ассоциированными и действительными членами, а также процедуре прекращения членства при просрочке паевых взносов. Неурегулированность этих вопросов в уставе нередко приводит к затяжным судебным спорам между пайщиками.

Формирование органов управления и контроля ЖСК

Высшим органом управления кооперативом являются общие собрания членов, которые имеют исключительную компетенцию принимать изменения в устав, утверждать годовые финансовые отчеты и избирать исполнительные органы. Согласно статье 15 Закона «О кооперации», для оперативного руководства избирается правление во главе с председателем либо единоличный руководитель кооператива.

Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью осуществляет ревизионная комиссия или ревизор, избранный из числа членов ЖСК. Они проверяют целевое использование средств и имеют право инициировать внеочередной созыв общих собраний.

Государственная регистрация ЖСК у государственного регистратора

Финальным шагом институционного оформления является государственная регистрация ЖСК в порядке, определенном Законом Украины «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований». Заявитель подает государственному регистратору или нотариусу заявление установленного образца, экземпляр оригинала протокола учредительных собраний и устав.

Подлинность подписей учредителей на уставе кооператива подлежит нотариальному удостоверению. С момента внесения записи в Единый государственный реестр (ЕГР) кооператив приобретает статус юридического лица и открывает банковские счета.

Пошаговый алгоритм действий учредителей для регистрации ЖСК

Сформируйте инициативную группу в составе не менее трех физических или юридических лиц и разработайте концепцию строительства.
Подготовьте индивидуальный проект устава ЖСК с четким определением размеров паев, органов управления и условий приобретения права собственности на квартиры.
Организуйте и проведите учредительные собрания учредителей ЖСК с фиксацией решений в протоколе собраний.
Обратитесь к нотариусу для удостоверения подлинности подписей учредителей на экземплярах устава кооператива.
Подайте пакет учредительных документов государственному регистратору или нотариусу для внесения сведений в ЕГР.
Откройте банковские счета юридического лица и зарегистрируйте статус неприбыльной организации в налоговой службе.
Оформите вещные права на земельный участок (аренда или собственность) и получите исходные данные для проектирования и строительства.

Земля для ЖСК и финансирование строительных работ

Получение прав на земельный участок является ключевым условием для начала строительных работ жилищно-строительным кооперативом. Согласно части 2 статьи 41 Земельного кодекса Украины, жилищно-строительные кооперативы могут получать земельные участки в аренду для жилищного строительства или приобретать их в частную собственность на основании гражданско-правовых договоров купли-продажи или мены. Выбор правового механизма оформления земли зависит от категории участка и финансовых возможностей учредителей.

Подробнее о специфике оформления земельных отношений кооперативами читайте в нашем материале о земельных участках ЖСК и ГСК: оформление прав. Правильное формирование земельного участка в Государственном земельном кадастре защищает инвесторов от рейдерских посягательств.

Государственная поддержка и льготное выделение участков

Согласно части 3 статьи 26 Закона Украины «Об основных принципах жилищной политики», земельный участок для строительства многоквартирного дома может предоставляться кооперативу по решению органов исполнительной власти или местного самоуправления, если все его члены соответствуют критериям получения государственной поддержки. Данные о таких участниках обязательно вносятся в Единую информационно-аналитическую жилищную систему.

В случае отсутствия статуса получателей государственной поддержки кооператив оформляет земельный участок на общих основаниях. Чаще всего ЖСК заключает договор долгосрочной аренды земельного участка коммунальной собственности через земельные торги.

Порядок формирования паевого фонда и привлечение средств

Финансирование строительных работ осуществляется за счет паевых, вступительных и членских взносов участников в соответствии со статьей 19 Закона Украины «О кооперации». Размер паевого взноса каждого члена ЖСК обычно пропорционален площади выбранной квартиры и стоимости ее возведения. Кооператив открывает отдельный накопительный счет в банковском учреждении для аккумулирования средств.

Все финансовые операции фиксируются в бухгалтерском учете кооператива при строгом соблюдении целевого использования. Использование паевых средств на цели, не связанные со строительством или реконструкцией жилья, запрещено законом.

Юридические услуги бюро ЮРКОНСАЛТ по созданию и сопровождению ЖСК

Юридическая разработка индивидуального устава жилищно-строительного кооператива с учетом прав пайщиков
Комплексная подготовка документов и сопровождение проведения учредительных собраний учредителей кооператива
Полная государственная регистрация ЖСК в Едином государственном реестре и постановка на учет в налоговых органах
Правовой аудит и сопровождение оформления аренды или покупки земельного участка под строительство
Защита интересов членов ЖСК в судах в спорах о признании прав собственности или незаконном исключении

Членство в ЖСК: порядок вступления, права и защита пайщиков

Правовой статус участников кооператива регулируется статьями 11–13 Закона «О кооперации» и нормами Гражданского кодекса Украины. Официальное вступление в кооператив происходит на основании личного письменного заявления лица и обязательного внесения вступительного взноса и первичного пая в размерах, предусмотренных уставом. Решение правления или председателя ЖСК о приеме нового участника обязательно утверждается общими собраниями, что гарантирует легитимность его корпоративного статуса.

Законодательство различает действительных членов с правом решающего голоса и ассоциированных членов, которые имеют право только совещательного голоса, но сохраняют гарантированное первоочередное право на получение квартиры.

Корпоративные и имущественные права членов кооператива

Согласно статье 12 Закона Украины «О кооперации» и статье 96-1 Гражданского кодекса Украины, члены организации имеют гарантированные права на участие в управлении, доступ ко всей финансовой отчетности и заключенным строительным договорам. Пайщики имеют право контролировать целевое использование средств и требовать регулярного аудита.

Согласно статье 19-1 Закона «О кооперации», до полной уплаты стоимости пая член кооператива владеет и пользуется соответствующей квартирой. После полной выплаты пая возникает обязанность зарегистрировать вещное право в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Основания прекращения членства и судебная практика исключения из ЖСК

Прекращение членства в жилищно-строительном кооперативе наступает в случае добровольного выхода, систематической неоплаты установленных взносов или смерти физического лица в соответствии со статьей 13 Закона «О кооперации». Необоснованное исключение лица по решению руководства ЖСК является распространенным нарушением, которое успешно оспаривается в судебном порядке.

Верховный Суд неоднократно подчеркивал недопустимость произвольного исключения пайщиков без предварительного уведомления и предоставления срока для устранения задолженности. В частности, в правовой позиции, изложенной в постановлении Верховного Суда по делу № 757/34821/20-ц, суд установил, что нарушение процедуры созыва собраний и неповедомление пайщика о рассмотрении вопроса о его исключении являются безусловным основанием для признания такого решения незаконным и его отмены.

Образец протокола учредительных собраний о создании ЖСК

ПРОТОКОЛ № 1
Учредительных собраний учредителей Жилищно-строительного кооператива «ЗАТИШНЫЙ ДОМ»
м. Київ «15» травня 2024 року
Присутні засновники:
1. Іваненко Іван Іванович (РНОКПП 1234567890);
2. Петренко Петро Петрович (РНОКПП 2345678901);
3. Сидоренко Василь Васильович (РНОКПП 3456789012).
ПОРЯДОК ДЕННИЙ:
1. Обрання голови та секретаря Установчих зборів.
2. Створення Житлово-будівельного кооперативу «ЗАТИШНИЙ ДІМ» та визначення мети його діяльності.
3. Затвердження Статуту ЖБК «ЗАТИШНИЙ ДІМ».
4. Обрання складу Правління, Голови правління та Ревізора Кооперативу.
5. Визначення особи, уповноваженої на проведення державної реєстрації.
УХВАЛИЛИ:
1. Створити Житлово-будівельний кооператив «ЗАТИШНИЙ ДІМ» (код КВЕД 81.10) з метою організації фінансування та будівництва багатоквартирного житлового будинку для забезпечення житлом членів кооперативу.
2. Затвердити Статут ЖБК «ЗАТИШНИЙ ДІМ».
3. Обрати Головою правління ЖБК Іваненка І.І., Ревізором — Сидоренка В.В.
4. Уповноважити Голову правління Іваненка І.І. підписати статут та здійснити необхідні дії щодо державної реєстрації кооперативу як юридичної особи.
Підписи засновників:
Іваненко І.І. ____________
Петренко П.П. ____________
Сидоренко В.В. ____________

⚖️ Адвокатське бюро «Юрконсалт»

Юридическое сопровождение создания и деятельности ЖСК

Создание жилищно-строительного кооператива требует тщательной подготовки учредительных документов и четкого соблюдения градостроительного и земельного законодательства. Ошибки на этапе учредительных собраний или регистрации устава могут заблокировать оформление прав на землю или получение разрешительной документации на строительство.

Адвокатское бюро ЮРКОНСАЛТ предоставляет полный спектр правовой помощи для инициативных групп и инвесторов. Наши юристы помогут подготовить устав под специфику вашего проекта, провести учредительные собрания без риска судебного обжалования и сопроводят государственную регистрацию юридического лица. Обращайтесь за консультацией через онлайн-чат на нашем сайте jurconsult.pro или оставьте запрос в форме обратной связи.

🏆 4150+ виграних справ

⚖️ 15+ років практики

📍 Офіси: Київ та Запоріжжя

Послуги адвоката →

Часто задаваемые вопросы о создании и деятельности ЖСК

Сколько учредителей необходимо для создания жилищно-строительного кооператива?

Для создания ЖСК закон требует наличия не менее 3 учредителей. Ими могут быть как физические, так и юридические лица, что закреплено в статье 7 Закона Украины «О кооперации». Максимальное количество членов не ограничивается и определяется потребностями строительного проекта.

Нужно ли обязательно нотариально удостоверять устав ЖСК?

Да, подписи учредителей на уставе ЖСК обязательно подлежат нотариальному удостоверению. В соответствии с требованиями Закона Украины № 755-IV, государственный регистратор откажет в регистрации юридического лица при отсутствии нотариального удостоверения учредительного документа.

Как кооператив может законно получить землю под строительство дома?

ЖСК может получить земельный участок в аренду, выкупить его по договору купли-продажи или получить от местной власти при наличии права на государственную поддержку. Правовой режим пользования участком закреплен в статье 41 Земельного кодекса Украины и статье 26 Закона Украины № 4751-IX.

Когда именно пайщик становится полноправным собственником построенной квартиры?

Право собственности на кооперативную квартиру возникает исключительно после полной уплаты паевого взноса и государственной регистрации вещного права в ДРРП. В соответствии со статьей 19-1 Закона Украины «О кооперации» до момента полного расчета член кооператива имеет лишь право владения и пользования имуществом.

Что делать в случае необоснованного исключения члена из жилищно-строительного кооператива?

Незаконное исключение можно обжаловать в местный суд общей юрисдикции в течение установленного срока исковой давности. В соответствии с устоявшейся практикой Верховного Суда, нарушение порядка созыва собраний и непозовещение пайщика влечет за собой обязательную отмену решения кооператива.

Прочитати на: UA — Создание жилищно-строительного кооператива: пошаговая инструкция мові