Приобретение жилья в новостройке всегда связано с высокими финансовыми рисками для покупателя. Государство сделало существенный шаг к деоформлению первичного рынка недвижимости, приняв Закон Украины «Про гарантирование вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем» № 2518-IX. Отныне девелоперы и заказчики строительства лишены возможности вести непрозрачную деятельность: закон прямо обязывает их вести официальный веб-сайт и обнародовать полные технические и юридические сведения о каждом многоквартирном доме.
В этой статье адвокаты бюро разбирают, какие именно данные должны быть в открытом доступе на сайте застройщика, в какие сроки публикуются ежемесячные фотозвиты, какую финансовую ответственность несут компании за сокрытие информации и как покупателю защитить свои права в случае нарушения требований открытости.
Ключевые факты о требованиях к сайтам застройщиков
- Статья 8 Закона № 2518-IX обязывает заказчика и девелопера вести сайт с исчерпывающими данными об объекте еще до подписания первого договора отчуждения.
- Ежемесячный фотозвіт с фиксацией реального состояния конструктивных элементов дома публикуется обязательно не позднее 15-го числа каждого месяца.
- Все изменения в разрешительной или регистрационной документации подлежат обязательному обновлению на веб-сайте в течение 10 рабочих дней.
- Застройщик обязан обязательно разместить идентификатор объекта в системе ЕДЕССБ для проверки разрешительного статуса в государственном реестре.
- На сайте публикуется перечень проданных и доступных к продаже помещений, что защищает покупателей от двойных продаж.
- За отсутствие обязательных сведений или фотозвітов на заказчика накладывается штраф 10 прожиточных минимумов с обязательным предписанием.
- В случае невыполнения предписания контролирующего органа в установленный срок размер штрафа удваивается до 20 прожиточных минимумов.
Содержание:
Что именно должно быть размещено на сайте застройщика — перечень обязательных сведений
Застройщик обязан раскрыть на собственном веб-сайте полный комплекс технических, регистрационных и коммерческих сведений о незавершенном объекте строительства еще до заключения первого договора отчуждения квартиры или помещения. Это императивное требование закреплено статьей 8 Закона Украины «Про гарантирование вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем» для обеспечения полной прозрачности рынка.
Обязанность раскрытия распространяется солидарно как на заказчика строительства, так и на девелопера и управляющего фонда финансирования строительства (при их наличии), что исключает попытки переложить ответственность за отсутствие сайта или информации между контрагентами.
Идентификатор в ЕДЕССБ и технические параметры объекта
На официальном веб-ресурсе новостройки обязательно публикуется уникальный идентификатор объекта строительства в электронной системе, определенный в соответствии с статьей 22-1 Закона Украины «Про регулирование градостроительной деятельности». Это позволяет каждому инвестору напрямую сопоставить рекламные обещания с государственной базой данных.
Кроме идентификатора, сайт должен содержать исчерпывающие технические характеристики: этажность, количество секций, общую площадь, конструктивные материалы, а также запланированный квартал и год ввода дома в эксплуатацию. Умолчание о любом из этих параметров является прямым правонарушением.
Участники строительства и разрешительные документы
Законодатель обязывает раскрывать полные наименования и регистрационные коды ЕДРПОУ заказчика, девелопера, генерального подрядчика, а также сведения об их конечных бенефициарных владельцах. Потребитель должен четко видеть, кто именно несет юридическую и финансовую ответственность за проект.
Отдельным разделом размещается информация о праве на выполнение строительных работ (номер, дата и орган, выдавший разрешение) вместе с реквизитами документов, удостоверяющих право пользования или собственности на земельный участок. Чтобы подробнее разобраться в специфике проверки партнеров, обратите внимание на материал о том, как происходит проверка застройщика на примере реальных кейсов.
Публичность цен, проекта договора и пула свободных кварти?
Одной из самых важных новелл закона является обязанность застройщика публиковать на сайте актуальные данные обо всех будущих объектах недвижимости (квартиры, кладовые, машиноместа), которые уже проданы, и тех, которые остаются в открытой продаже. Это исключает риск мошеннических схем двойных продаж одного и того же помещения разным покупателям.
Также сайт должен содержать четкие условия приобретения, официальную цену за квадратный метр или объект целиком и открытый проект типового договора купли-продажи. Инвестор имеет право ознакомиться с проектом будущего договора заранее, без принуждения подписывать его во время первого визита в отдел продаж.
Чем может помочь адвокатское бюро ЮРКОНСАЛТ по недвижимости от бюро «ЮРКОНСАЛТ»
- Правовой аудит объекта строительства и проверка данных на официальном сайте девелопера
- Верификация сведений в ЕДЕССБ, проверка лицензий, разрешений и земельных реестров
- Юридический анализ проектов договоров инвестирования, купли-продажи и участия в фондах финансирования
- Составление и подача адвокатских запросов и претензий застройщику по устранению нарушений
- Подготовка официальных жалоб в Госпродпотребслужбу и ДИАМ с фиксацией нарушений требований закона
- Комплексная юридическая защита прав инвесторов в судебном и административном порядке
Как проверить на сайте, внесен ли объект в реестры (ЕДЕССБ) — пошагово
Наличие идентификатора на сайте застройщика позволяет мгновенно подтвердить законность строительства через публичный портал Единой государственной электронной системы в сфере строительства. Покупатель может сделать это самостоятельно за несколько минут, скопировав номер с веб-страницы комплекса.
Если на сайте размещены только красивые рендеры без цифрового кода объекта или указан фиктивный номер, это свидетельствует об умышленном сокрытии данных от инвесторов и регуляторных органов.
Поиск и верификация идентификатора на государственном портале
Для верификации скопируйте цифровой код идентификатора с сайта застройщика и перейдите на Портал Единой государственной электронной системы в сфере строительства (ЕДЕССБ). В разделе поиска реестров введите полученный номер в поле «Идентификатор объекта строительства».
Система откроет электронную карточку дома, где зафиксированы актуальный статус строительства, точная дата выдачи разрешения, проектная этажность и субъекты строительства. Любое несоответствие между данными на сайте и карточкой ЕДЕССБ является основанием для предъявления претензий застройщику.
Сопоставление разрешений и ограничений по отчуждению
В электронном реестре обязательно проверьте, не приостановлено ли действие разрешения на строительные работы органом архитектурно-строительного контроля. Также реестр отображает наличие обременений или судебных запретов в отношении земельного участка или объекта незавершенного строительства.
Если вас интересует более широкий алгоритм действий при выборе недвижимости на первичном рынке, ознакомьтесь с тем, как безопасно проверить недостроенный объект перед покупкой, чтобы избежать потери средств на рискованных объектах.
Пошаговый алгоритм действий инвестора при проверке информации на сайте застройщика
- Зайдите на официальный веб-сайт жилого комплекса и проверьте наличие обязательных разделов о разрешительных документах, участниках строительства и состоянии работ.
- Найдите идентификатор объекта в Единой государственной электронной системе в сфере строительства (ЕДЕССБ) и проверьте его статус на портале e-construction.gov.ua.
- Сверьте наличие ежемесячных фотографий строительства и графика работ по состоянию на 15-е число текущего месяца, убедившись, что это реальные фото, а не графические рендеры.
- Проверьте публикацию пула проданных и доступных к продаже помещений, а также наличие проекта типового договора купли-продажи для открытого ознакомления.
- В случае отсутствия или неполноты сведений зафиксируйте экран компьютера с помощью скриншотов с указанием URL-адреса, даты и точного времени.
- Отправьте письменное требование руководству заказчика/девелопера с требованием устранить нарушение статьи 8 Закона № 2518-IX в 10-дневный срок.
- Если информация не обновлена, подайте официальную жалобу в Госпродпотребслужбу и обращение в ДИАМ для привлечения нарушителя к ответственности.
Термины обновления информации и фотозвітов: как контролировать график строительства
Застройщик обязан публиковать актуальные фотозвиты и состояние выполнения работ ежемесячно, не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным, а любые регистрационные изменения — в течение 10 рабочих дней. Невыполнение этого требования квалифицируется как регуляторное правонарушение с наложением штрафа.
Такой четкий тайминг лишает девелоперов возможности манипулировать реальными темпами выполнения работ и вводить покупателей в заблуждение относительно стадии готовности дома.
Ежемесячный фотозвіт строительства: требования к содержанию
В соответствии с частью второй статьи 8 Закона Украины «Про гарантирование вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем», фотозвіт должен публиковаться до 15-го числа каждого месяца. Закон требует именно реальных фотографий с фиксацией конструктивных элементов дома с разных ракурсов.
Публикация 3D-рендеров, общих планов микрорайона или фотографий строительного забора без демонстрации прогресса возведения этажей и кровли является прямым нарушением стандарта раскрытия данных. Инвестор имеет право видеть динамику фактического бетонирования, кладки и монтажа сетей.
Срок в 10 рабочих дней для обновления сведений
Все остальные параметры проекта (изменение генерального подрядчика, замена разрешительной документации, корректировка экспертизы, изменение юридического адреса или руководителей компаний) должны вноситься на сайт в течение 10 рабочих дней со дня наступления изменений. Информация на сайте всегда должна соответствовать действительности.
Если на стройплощадке возникают задержки или девелопер нарушает договорные обязательства, полезно знать алгоритм того, что делать, если застройщик сорвал сроки, чтобы вовремя начать юридические действия.
Последовательность действий инвестора, если застройщик не выполняет раскрытие информации
Если девелопер не публикует обязательные данные или скрывает фотографии объекта, инвестору следует зафиксировать нарушение и обратиться в контролирующие органы. Компетентные органы наделены правом требовать исправления ситуации и применять финансовые санкции.
Действовать нужно последовательно: от надлежащей цифровой фиксации до направления досудебного требования и подачи официальной жалобы в органы государственного надзора.
Фиксация нарушений и вебархивирование страниц
Прежде чем обращаться к застройщику, сохраните цифровое состояние сайта. Для этого используют распечатки скриншотов страниц с фиксацией URL-адресов, даты и системного времени или инструменты электронного нотариального удостоверения либо публичного вебархивирования.
Это необходимо для того, чтобы компания не могла в спешке опубликовать отсутствующие документы задним числом после получения жалобы, заявив об отсутствии нарушения с ее стороны.
Куда обращаться и судебная практика защиты
Основным органом контроля в сфере соблюдения статьи 8 Закона № 2518-IX являются органы защиты прав потребителей (Госпродпотребслужба), а за соблюдением строительных норм наблюдает Государственная инспекция архитектуры и градостроительства Украины (ДИАМ).
Судебная практика Верховного Суда стоит на защите инвесторов. В частности, в постановлении КГС ВС от 24.01.2024 по делу № 487/7152/21 суд подтвердил, что покупатель будущего жилья наделен полным объемом прав, тождественных правам собственника, а застройщик обязан действовать добросовестно. А согласно постановлению КАС ВС от 14.06.2023 по делу № 826/22842/15 органы госархстройконтроля обязаны своевременно реагировать на обращения граждан и прекращать произвол недобросовестных застройщиков.
Образец жалобы в Госпродпотребслужбу о нарушении застройщиком обязанности по раскрытию информации на сайте
Образец жалобы в Госпродпотребслужбу о нарушении застройщиком обязанности по раскрытию информации на сайте
В Главное управление Госпродпотребслужбы в [Область / город]
Адрес: [Почтовый адрес органа]
Электронная почта: [e-mail органа]
Заявитель (потребитель/инвестор): [Фамилия, имя, отчество]
РНОКПП: [Номер]
Адрес проживания: [Полный адрес]
Телефон: (050) 101-8228
E-mail: [Электронный адрес]
Субъект обжалования: [Наименование заказчика строительства / девелопера]
Код ЕДРПОУ: [Код]
Адрес местонахождения: [Юридический адрес]
Веб-сайт объекта: [URL-адрес веб-сайта]
ЖАЛОБА
о нарушении требований статьи 8 Закона Украины «Про гарантирование вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем» об обязательном раскрытии информации на веб-сайте
[Дата] мной при ознакомлении с официальным веб-сайтом [указать адрес веб-сайта], посвященным строительству незавершенного строительного объекта — многоквартирного жилого дома по адресу: [указать адрес объекта], были выявлены грубые нарушения обязанности по раскрытию информации, установленной статьей 8 Закона Украины от 15.08.2022 № 2518-IX.
В частности, по состоянию на [Дата фиксации] на указанном веб-сайте:
1. Полностью отсутствуют ежемесячные фотографии объекта строительства и сведения о состоянии выполнения графика строительных работ за [указать отчетный месяц] года (нарушение пункта 7 части 1 статьи 8 Закона № 2518-IX, которым закреплена обязанность ежемесячного обновления не позднее 15-го числа);
2. Не опубликован идентификатор объекта строительства в Единой государственной электронной системе в сфере строительства (ЕДЕССБ) и проект типового договора купли-продажи будущего объекта недвижимости (нарушение пунктов 1 и 10 части 1 статьи 8 Закона № 2518-IX);
3. Не размещены актуальные сведения о количестве проданных и предлагаемых к продаже будущих объектов недвижимости (нарушение пункта 8 части 1 статьи 8 Закона № 2518-IX).
Факт отсутствия указанной обязательной информации по состоянию на [Дата и точное время] зафиксирован с помощью снимков экрана (скриншотов) веб-страниц с отображением URL-адреса и системного времени.
В соответствии с частью 4 статьи 8 Закона № 2518-IX, за нарушение требований по раскрытию информации о незавершенном строительном объекте на заказчика строительства (девелопера) накладывается штраф в размере 10 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц вместе с вынесением обязательного предписания об устранении нарушения.
Согласно части 8 статьи 8 Закона № 2518-IX, дела о указанных правонарушениях рассматриваются центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере государственного контроля за соблюдением законодательства о защите прав потребителей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 8 Закона Украины «Про гарантирование вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем», статьями 1, 15, 16 Закона Украины «Про обращения граждан»,—
ПРОШУ:
1. Принять эту жалобу к рассмотрению и провести проверку соблюдения требований статьи 8 Закона Украины № 2518-IX субъектом градостроительства — [наименование субъекта] на веб-сайте [URL-адрес].
2. Зафиксировать факт непрекладывания (несвоевременного обновления) обязательной информации об объекте строительства.
3. Привлечь заказчика строительства (девелопера) к ответственности, предусмотренной частью 4 статьи 8 Закона Украины № 2518-IX, путем наложения штрафа в размере 10 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц.
4. Вынести предписание об обязанности субъекта строительства в срочном порядке опубликовать полный объем сведений, предусмотренных законом, на официальном веб-сайте.
5. О результатах рассмотрения жалобы и принятых мерах реагирования сообщить мне в установленный законом срок.
Приложения:
1. Распечатки скриншотов веб-сайта с указанием URL-ссылок и времени фиксации на [указать количество] л.
2. Копия досудебного требования к застройщику от [Дата] (если имеется) на [указать количество] л.
[Дата подачи] / [Личная подпись или КЭП] / [Фамилия, инициалы]
Какие санкции предусмотрены: размер штрафов и порядок наложения предписания
За нарушение требований об обязательном раскрытии информации на заказчика строительства или девелопера накладывается административно-хозяйственный штраф в размере 10 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц. Вместе со штрафом выносится предписание о немедленном устранении нарушения в установленный срок.
Если застройщик проигнорирует требования регулятора и не разместит необходимые сведения после первоначального штрафа, к нему применяются более жесткие повторные санкции.
Размер первоначального и повторного штрафа
В соответствии с частью четвертой статьи 8 Закона № 2518-IX, первоначальный штраф составляет 10 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц (свыше 30 тысяч гривен на текущий момент).
Если субъект градостроительства не выполнит обязательное предписание органа контроля об устранении выявленных нарушений в 30-дневный срок, размер повторного штрафа удваивается и составляет 20 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц.
Компетенция регулятора и процессуальные последствия
Дела о наложении финансовых санкций рассматриваются уполномоченными должностными лицами контролирующего органа на основании актов проверок или мониторинга открытых веб-ресурсов. Постановление о наложении штрафа является исполнительным документом.
Помимо прямых финансовых потерь, наличие предписаний и неоплаченных штрафов негативно влияет на возможность регистрации следующих объектов строительства и создает дополнительные основания для проверок разрешительной документации со стороны ДИАМ.
Нужна помощь адвоката для проверки новостройки или обжалования действий застройщика?
Не рискуйте своими сбережениями, подписывая договор наугад. Юристы Адвокатского бюро «ЮРКОНСАЛТ» специализируются на защите прав инвесторов на первичную недвижимость. Мы тщательно проанализируем соблюдение застройщиком требований законодательства о раскрытии информации, поможем зафиксировать нарушения и подготовим аргументированные жалобы в контролирующие органы.
Для записи на консультацию звоните: (050) 101-8228 или (097) 101-8228. Мы гарантируем профессиональное юридическое сопровождение и эффективную защиту ваших прав.
Частые вопросы об обязанностях застройщика по раскрытию данных на сайте
Какую именно информацию застройщик обязан опубликовать на своем веб-сайте?
Заказчик обязан раскрыть: идентификатор объекта в ЕДЕССБ, подробные технические характеристики дома, сведения о заказчике, девелопере, генподрядчике и их конечных бенефициарных владельцах, реквизиты разрешения на строительство, документы на право пользования землей, ход строительства с ежемесячными фото и графиком выполнения работ, перечень проданных и доступных к продаже помещений, цену, условия покупки и проект типового договора.
В какие сроки застройщик должен обновлять фотозвиты на сайте?
Сведения о ходе работ, фактическое состояние графика строительства и реальные ежемесячные фотографии с строительной площадки должны публиковаться на веб-сайте ежемесячно, не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным.
Когда обновляется остальная информация при изменении данных или подрядчика?
Любые изменения в регистрационных данных компаний-участников, разрешительных документах, генеральном плане, земельных участках или проектной документации должны быть отражены на сайте в течение 10 рабочих дней с момента наступления таких изменений.
Какой штраф предусмотрен за нарушение требований статьи 8 Закона 2518-IX?
За непреопубликование или несвоевременное обновление информации на заказчика или девелопера накладывается штраф в размере 10 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц вместе с обязательным предписанием об устранении нарушения. За невыполнение предписания накладывается двойной штраф в размере 20 прожиточных минимумов.
Куда инвестору подавать жалобу, если застройщик скрывает информацию на сайте?
Жалобу на нарушение статьи 8 Закона № 2518-IX следует подавать в территориальный орган Госпродпотребслужбы как регулятора в сфере защиты прав потребителей. Дополнительно можно сообщить ДИАМ для комплексной проверки строительной площадки и разрешительной документации.
Прочитати на: мові