Порядок продажи и аренды земель государственной и коммунальной собственности

Приобретение или аренда земельного участка у государства или территориальной громады — это четко регламентированная процедура, которая по общему правилу требует прохождения через электронный аукцион. Узнайте больше о правилах аренды государственного и коммунального имущества в 2026 году. Однако Земельный кодекс Украины предусматривает ряд исключений, которые позволяют получить землю в собственность или пользование без конкуренции, например, если вы уже владеете недвижимостью на этом участке.

Знание этих процедурных нюансов позволяет бизнесу и гражданам избегать лишних затрат времени на торгах Prozorro.Продажи или, наоборот, вовремя подготовиться к борьбе за выгодный лот. В условиях военного положения правила игры несколько изменились: некоторые процессы приостановлены, а для релокации предприятий созданы специальные льготные условия.

Земельные торги: когда аукцион обязателен

По общему правилу, продажа земельных участков государственной или коммунальной собственности либо прав на них (аренда, суперфиций, эмфитевзис) осуществляется исключительно на конкурентной основе через электронные аукционы. Это означает, что любой свободный участок, который громада или государство решили передать в пользование или собственность, должен быть выставлен на лот в системе Prozorro.Продажи.

Такой подход обеспечивает прозрачность и рыночную цену, где победителем становится тот, кто предложил наивысшую ставку. Важно понимать, что даже если на участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие государству или громаде, они все равно подлежат продаже вместе с землей через аукцион.

Согласно ч. 1 ст. 134 Земельного кодекса Украины: «Земельные участки государственной или коммунальной собственности или права на них (аренда, суперфиций, эмфитевзис), в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества государственной или коммунальной собственности, подлежат продаже отдельными лотами на конкурентной основе (на земельных торгах)». Если вас интересует именно продажа права аренды через аукцион, процедура имеет свои технические особенности регистрации и подачи заявок.

Электронная форма проведения торгов

Все аукционы проводятся в режиме реального времени в сети Интернет. Это позволяет участникам из любой точки страны соревноваться за право аренды или собственности. Для участия необходимо иметь электронную подпись (КЭП) и зарегистрироваться на одной из аккредитованных площадок.

Риски конкуренции на торгах

Главный риск для аграрных компаний или застройщиков заключается в том, что конкурент может предложить более высокую цену в последний момент. На практике мы рекомендуем тщательно мониторить лоты и проводить расчет рентабельности еще до начала торгов, чтобы не переплатить за участок сверх его реальной рыночной стоимости.

Исключения по статье 134 Земельного кодекса: покупка земли без торгов

Существует четкий перечень случаев, когда земельные торги не проводятся, и вы можете получить участок путем прямого выкупа или аренды. Самый распространенный случай — это расположение на земельном участке объектов недвижимого имущества, которые уже находятся в вашей собственности. Это логично, ведь никто другой не сможет эффективно использовать землю под вашим зданием.

Однако стоит помнить о важной оговорке суда. Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда по делу №922/443/20 от 11.08.2021 отметил: «неконкурентная процедура (без торгов) допускается исключительно для обслуживания и эксплуатации уже существующих объектов недвижимого имущества, принадлежащих лицу на праве собственности». Аренда без аукциона возможна только для обслуживания уже купленной недвижимости, а не для нового строительства.

Кроме владельцев недвижимости, право на получение земли без торгов имеют предприятия энергетики для строительства объектов альтернативной энергетики, а также субъекты хозяйствования для нужд недропользования. Если вы планируете выкуп, будьте готовы уплатить авансовый взнос в размере 20% от нормативной оценки участка еще до подготовки отчета об экспертной оценке.

Выкуп земли под производственными цехами

Для предприятий, владеющих производственными мощностями на коммунальной земле, выкуп участка является стратегическим шагом. Это позволяет избавиться от арендных платежей и получить полный контроль над активом. Процедура начинается с подачи заявления в местный совет и получения разрешения на проведение экспертной оценки.

Ловушка самовольного строительства

Некоторые предприниматели пытаются обойти аукцион, регистрируя право собственности на «самострой». Большая Палата Верховного Суда по делу №923/196/20 от 19.07.2022 четко указала, что регистрация права собственности на объект самовольного строительства не дает права на получение земли без торгов. Такие договоры признаются ничтожными, поскольку они направлены на незаконное завладение имуществом громады.

Особенности распоряжения землей в условиях военного положения

Военное положение внесло существенные коррективы в земельное законодательство. Сначала аукционы были полностью приостановлены, но сейчас они возобновлены для большинства территорий, кроме зон активных боевых действий и оккупированных регионов. Главное изменение касается безвозмездной приватизации: на период войны действует прямой запрет на предоставление разрешений на разработку проектов землеустройства для бесплатной передачи земли, даже для ветеранов войны.

Важным новшеством стала возможность получения земли без торгов для релокации бизнеса. Предприятия, перемещающие свои мощности из прифронтовых территорий, могут получить участок по упрощенной процедуре. Например, мы наблюдали, как логистические центры с Харьковщины успешно разворачивали работу во Львовской области на основании закона №2247-IX, избегая длительных аукционных процедур.

Согласно п. 27 раздела X Земельного кодекса Украины: «земельные торги относительно земель государственной, коммунальной собственности проводятся в порядке, определенном этим Кодексом, кроме случаев, когда земельные участки расположены на территориях, на которых ведутся активные боевые действия или временно оккупированных». Также стоит учитывать, что договоры аренды сельхозземель, срок которых истек в первый год войны, часто продлевались автоматически на один год.

Автоматическое продление аренды и риски неуплаты

Хотя закон предусматривал автоматическое продление некоторых договоров, это не освобождает арендатора от обязанности платить. В нашей практике было дело о расторжении договора аренды земли, где мы добились прекращения отношений именно из-за систематической неуплаты платежей, несмотря на военное положение.

Роль районных военных администраций

В период приостановления работы кадастра регистрацию договоров аренды сельхозземель сроком до одного года осуществляли районные военные администрации (РВА). Это была временная мера для обеспечения продовольственной безопасности, которая сейчас постепенно заменяется стандартными процедурами через Госгеокадастр.

Пошаговая процедура: от ходатайства до договора купли-продажи

Если у вас есть основания для приобретения земли без торгов, процедура начинается с подачи заявления (ходатайства) в соответствующий местный совет или РГА. В заявлении обязательно указывается местоположение участка, его площадь и целевое назначение. Главное — четко обосновать, почему вы претендуете на землю вне аукциона (например, ссылка на право собственности на здание).

Орган власти рассматривает заявление в течение месяца. В случае положительного решения назначается экспертная денежная оценка. Именно она определит цену продажи, а не нормативная оценка, которую используют для налогов. Помните, что перед заключением любой сделки критически важно знать, как получить кадастровый номер на земельный участок, ведь без него ни один нотариус не удостоверит договор.

После согласования цены и уплаты всей суммы (или первого взноса при рассрочке) стороны подписывают договор купли-продажи. У нас было успешное признание права собственности на земельный участок через суд, когда орган местного самоуправления незаконно отказал в предоставлении разрешения на разработку документации, несмотря на наличие у клиента всех законных оснований для выкупа.

Требования к экспертной оценке

Отчет об оценке земли имеет ограниченный срок действия — обычно 6 месяцев. Если вы не успеете подписать договор в этот период, оценку придется проводить заново, что повлечет за собой дополнительные расходы и время.

Рассрочка платежа за землю

Законодательство позволяет производить расчеты за приобретенный участок с рассрочкой платежа на срок до пяти лет. Это значительно облегчает финансовую нагрузку на бизнес, однако право собственности в таком случае может иметь определенные обременения до полного расчета. Также стоит учитывать все налоговые обязательства при продаже земельного участка.

Запрет на приватизацию и ограничения для иностранцев

Не все земли государственной и коммунальной собственности могут быть переданы в частные руки. Закон устанавливает жесткий перечень объектов, которые навсегда остаются в собственности государства или громад. К ним относятся земли атомной энергетики, под государственными железными дорогами, объекты природно-заповедного фонда, а также земли общего пользования в городах: площади, улицы, парки и пляжи.

Отдельные правила действуют для иностранных граждан и компаний. Они могут приобретать в собственность только земельные участки несельскохозяйственного назначения. При этом продажу участков государственной собственности иностранным государствам осуществляет Кабинет Министров Украины при обязательном согласовании с Верховной Радой. Понимание того, какие полномочия Кабинета Министров в земельных отношениях являются ключевыми, поможет избежать ошибок при подготовке масштабных инвестиционных проектов.

Согласно ст. 127 Земельного кодекса Украины: «Органы государственной власти… и органы местного самоуправления в соответствии со своими полномочиями осуществляют продажу земельных участков государственной или коммунальной собственности… гражданам, юридическим лицам и иностранным государствам». Однако для сельскохозяйственных земель действует строгий запрет: иностранцы не могут ими владеть, а унаследованные такие участки должны быть отчуждены в течение одного года.

Земли обороны и учреждения образования

Земли под воинскими частями и государственными учреждениями образования также не подлежат приватизации. Любые попытки вывести такие участки через «схемы» с арендой или инвестиционными договорами часто заканчиваются судебными исками прокуратуры и отменой регистрации прав.

Риски оккупированных территорий

Даже если аукцион технически возможен, нотариусы отказывают в регистрации сделок относительно участков в «красных зонах» или на временно оккупированных территориях. Это связано с невозможностью гарантировать безопасность сделки и доступ к государственным реестрам в этих регионах.