Приватизация дачного участка в кооперативе во время войны

Приватизация дачного участка в кооперативе остается актуальным вопросом даже во время действия военного положения, хотя правила игры существенно изменились. Многие члены садовых товариществ считают, что наличие членской книжки уже делает их собственниками земли, однако юридически это лишь право пользования, которое требует надлежащего оформления в государственном реестре.

Главный риск сегодня заключается в общем запрете на безоплатную передачу земель государственной и коммунальной собственности, установленном Законом № 2698-IX. Однако существуют четкие исключения, которые позволяют оформить право собственности на землю под существующим домом или для тех, кто пользуется участком еще с прошлого века. Понимание этих нюансов поможет избежать напрасной траты средств на документацию, которую сейчас невозможно утвердить.

Юридические основания приватизации земли в кооперативе

Приватизация дачного участка в кооперативе регулируется Земельным кодексом Украины, который устанавливает право граждан на безоплатное получение земли для садоводства. Важно понимать, что земля кооператива обычно находится в постоянном пользовании или аренде самого юридического лица (товарищества), а каждый член имеет право выделить свою долю в натуре и оформить землю.

Согласно ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса Украины, граждане имеют право приобретать безоплатно в собственность участки для ведения индивидуального или коллективного садоводства. При этом закон четко разграничивает собственность кооператива как организации и частную собственность его членов. Приватизация конкретного участка не требует согласия других членов товарищества, что значительно упрощает процесс для добросовестного пользователя.

Практическое значение имеет также позиция суда относительно природы такого перехода права.

Велика Палата Верховного Суду у справі №911/2701/17 від 25.06.2019 зазначила: «Реалізація права на приватизацію земельної ділянки окремим членом садівницького товариства не припиняє договір оренди або право користування всією земельною ділянкою, яке закріплене за самим товариством.»

Это означает, что ваша приватизация — это ваше индивидуальное дело, которое не нарушает целостность всего кооператива.

Ограничения безоплатной приватизации во время войны

Безоплатная приватизация земли во время войны сейчас существенно ограничена из-за изменений в Переходные положения Земельного кодекса, внесенных Законом № 2698-IX. По общему правилу, передача земель государственной и коммунальной собственности в частную собственность, а также предоставление разрешений на разработку проектов землеустройства для этих целей запрещены до отмены военного положения.

Этот запрет является довольно жестким и касается большинства случаев, когда граждане просто хотят воспользоваться своим правом на «бесплатные гектары».

Касаційний адміністративний суд у складі ВС у справі №120/4083/22-а від 02.08.2023 підтвердив: «Органи місцевого самоврядування не мають права приймати позитивні рішення за клопотаннями громадян про приватизацію, незалежно від мети використання землі.»

Однако закон оставил два ключевых окна возможностей для членов кооперативов:

• Наличие недвижимости. Если на вашем участке построен садовый дом и право собственности на него уже зарегистрировано в Реестре вещных прав, вы имеете полное право приватизировать землю под ним.
• Пользование до 2002 года. Если вы получили участок в пользование до вступления в силу действующего Земельного кодекса (до 1 января 2002 года), вы также подпадаете под исключение.

Кто имеет право на приватизацию земли сейчас

Право на приватизацию земли в садовом товариществе сегодня имеют преимущественно те лица, которые уже имеют оформленные документы на здания или длительную историю пользования. Если ваш участок пустой и вы стали членом кооператива недавно, процедуру, скорее всего, придется отложить до победы.

Для владельцев зарегистрированных домов действует упрощенная логика: поскольку объект недвижимости уже является частным, земля под ним должна следовать за правом собственности на здание. Это позволяет заказать техническую документацию без предварительного разрешения совета. Если же дома нет, но вы пользуетесь землей с 90-х годов, критически важно найти в архивах решение о предоставлении земли в пользование именно до 2002 года. Это может быть выписка из решения исполкома или протокол общего собрания о выделении участка.

Стоит также помнить о лимитах площади. Согласно ст. 121 Земельного кодекса, для садоводства можно безоплатно получить не более 0,12 гектара. Если ваш участок больше, например 0,15 га, безоплатно вы получите лишь норму, а остальное придется либо арендовать, либо оставлять в пользовании кооператива.

Приватизация под зарегистрированным домом

Это наиболее гарантированный путь. Если у вас есть выписка из ДРРП на садовый дом, вы подаете ходатайство в местный совет, ссылаясь на исключение пп. 5 п. 27 Переходных положений ЗКУ. В нашей практике был случай, когда местный совет отказывал клиенту из-за военного положения, но после предоставления доказательств регистрации дома и ссылки на Закон № 2698-IX, решение было принято в пользу собственника.

Оформление на основании пользования до 2002 года

Если дома нет, основой становится дата начала пользования. Нужно доказать, что участок был предоставлен вам или вашим правопредшественникам (например, родителям, если вы унаследовали пай) до 1 января 2002 года. Подробнее о процедуре приватизации земли в пользовании читайте в нашей статье. Доказательствами могут быть старые государственные акты, решения местных советов или архивные справки о составе членов кооператива на ту дату.

Процедура выделения участка из земель кооператива

Выделение земельного участка из состава кооператива — это процесс отделения вашей части от общего массива земли, принадлежащего товариществу. Первым шагом обычно является обращение в правление кооператива для получения справки о членстве и выкопировки из генерального плана товарищества, где указан номер и границы вашего участка.

Хотя ст. 35 ЗКУ говорит, что согласие других членов не требуется, на практике согласование границ с соседями является обязательным этапом разработки документации. Если сосед отказывается подписать акт из-за конфликта, проблему можно решить через специальную комиссию при местном совете или в судебном порядке. Важно, чтобы границы вашего участка не накладывались на земли общего пользования (дороги, проезды), поскольку это станет основанием для отказа в кадастровой регистрации.

Если кооператив был ликвидирован, процедура усложняется, но остается возможной. В таком случае необходимо обращаться в государственные архивы, чтобы получить копии первоначальных решений о выделении земли всему кооперативу и списки его членов, которые утверждались еще во времена СССР или в начале 90-х.

Типичные проблемы и отказ председателя кооператива

Самая частая проблема, с которой сталкиваются люди, — это отказ председателя кооператива выдавать справку о членстве или подписывать документы. Причины могут быть разными: от личных конфликтов до долгов по членским взносам. Однако председатель не имеет права блокировать вашу приватизацию, если вы действительно являетесь членом товарищества.

Если вы получаете немотивированный отказ, членство можно подтвердить в судебном порядке. Доказательствами будут квитанции об уплате взносов за многие годы, выписки из банков, показания свидетелей-соседей или копии протоколов общих собраний. Вступ и членство в садовом товариществе должно быть надлежащим образом зафиксировано в документах организации, и вы имеете право требовать копии этих записей.

Еще одна ошибка — считать, что получение кадастрового номера означает завершение приватизации. На самом деле это лишь технический этап. Пока вы не получили решение совета об утверждении проекта и не зарегистрировали право собственности у нотариуса, земля остается коммунальной или государственной. Мы часто видим ситуацию, когда люди останавливаются на полпути, а потом выясняется, что кадастровый номер «слетел» или на участок наложено обременение.